产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的区别
产权式酒店及酒店式公寓课件 (一)
产权式酒店及酒店式公寓课件 (一)随着全球旅游业的迅速发展，人们对于旅游住宿的需求越来越高。
而产权式酒店及酒店式公寓则成为了近年来备受瞩目的一种住宿方式。
接下来，我们将介绍产权式酒店及酒店式公寓的概念、区别、发展以及优缺点。
一、产权式酒店和酒店式公寓的概念产权式酒店是指将酒店客房或公寓的产权进行出售，业主可以获得酒店的产权并享有产权带来的收益。
酒店则负责承担管理运营、维修以及升级的费用。
酒店式公寓是指以公寓的模式运作，通过统一的酒店管理服务为客户提供住宿服务，客户可以享受到与酒店房间相同的设施及服务。
二、产权式酒店和酒店式公寓的区别产权式酒店侧重于资产投资，业主主要获得资产增值的收益。
而酒店式公寓则侧重于服务提供，为客户提供更具价值的住宿体验。
此外，产权式酒店的发展更加注重项目的地理位置和市场潜力，而酒店式公寓则更加注重如何提高用户体验、品牌营销和服务升级。
三、产权式酒店和酒店式公寓的快速发展随着旅游业的蓬勃发展，产权式酒店和酒店式公寓得到了快速发展。
尤其是在中国，作为旅游市场的重要组成部分，产权式酒店和酒店式公寓迅速崛起。
根据预测，未来几年，这两种住宿方式的市场规模将会进一步扩大。
四、产权式酒店和酒店式公寓的优缺点产权式酒店的优点在于，业主不仅可以获得资产的增值收益，还可以享受酒店管理团队的专业管理服务，以及部分房间的免费住宿。
而其缺点则是业主需要对房间的维修、升级、税费等方面进行支付。
酒店式公寓的优点在于，提供了更加舒适、个性化的住宿环境，无需承担管理费用。
但是，其缺点在于，长期住宿的费用相对较高，并且其地理位置和房间规格等因素可能会影响房价。
总之，随着旅游业的迅速发展，产权式酒店和酒店式公寓将会越来越受到人们的喜爱。
无论是哪种住宿方式，都有其独特的优缺点。
因此，在选择住宿方式时，还需要根据自己的需求和实际情况来进行权衡。
公寓酒店的简介
【概念】酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用"和“投资"两大功效，但其本质仍然是公寓酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
【简介】酒店式公寓（Apartments）[1]的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。
产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。
产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。
酒店式公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。
酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。
选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
在2003 年12月1日起实施的《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称新《规定》）中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出了定义，并明确其区分与界定。
新《规定》中的名词解释第13条明确写明：“公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
”第14条：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
”其根本的性质是按土地使用权的性质进行划分：凡商业用地，土地使用年限为40年；凡住宅用地，其土地使用年限为70年。
因此，土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，是按居住建筑处理，属于住宅性质。
也就是说在2003 年12月1日之前已经预售的以“酒店式公寓”命名的楼盘，其土地性质如果是40年的商业用地，那楼盘所涉及的房屋其产证必然是与公寓式酒店相同归类为商业性质的“旅馆”。
酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、长租公寓分别是什么
酒店式公寓、公寓式酒店、服务式公寓、长租公寓分别是什么?购买公寓的时候，你是否受困于大串的公寓名称？如“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“服务式公寓”、“长租公寓”、“单身公寓”，“白领公寓”等等。
读完这些，你是不是已经晕头转向了。
别急，本文将逐个梳理清晰。
（在展开讨论前，我们先做一个限定；公寓包含住宅产权的公寓和商用产权的公寓，以下内容仅限于商用产权公寓，因住宅产权公寓实质上就是住宅，对日照，采光通风要求有强制要求，所以现阶段市场上住宅性质公寓较少）。
1、酒店式公寓酒店式公寓本质上是公寓，属于商用性质，产权可以分割为一间间来销售，“酒店式”只是外在的营销称号，让置业者瞬间感受到星级标准的“大堂及公共区域装修档次”，“配套设施”，“服务理念”。
酒店式公寓销售之后，可以由业主自由选择居住或办公，或返租给某个公司做快捷酒店，长租公寓等经营模式。
如果选择居家，又延伸出“白领公寓”，“单身公寓”，“金钻公寓”等不同的营销说辞；如果选择旅游观光区做第二居所，则延伸出”度假公寓”的名称。
如果选择居家式办公，就是目前市场上说的SOHO,即small office Home office，小型办公，家庭办公的缩写形式。
如小型金融公司，创意设计公司，律师事务所适合SOHO类型。
2、长租公寓长租公寓是一种类似于快捷酒店的一个商业经营模式，无关乎建筑产权性质，也无关乎物业属于销售型还是自持型。
长租公寓通过对销售公寓的统一返租或整体租赁物业来重新装修租赁，简单说就是做二房东来盈利。
酒店，办公，住宅，公寓，甚至商场，厂房，仓库都可以租赁后改造为长租公寓。
相对于快捷酒店来说，长租公寓更加讲究客户的中长期租约要求，更注重客源的社群，圈层文化的营造。
同时更加注重配置食堂、咖啡吧、小超市、酒吧、健身房、书吧等迎合年轻人生活方式及喜好的设施，甚至还会定期举办不同主题的沙龙活动。
比如万科泊寓、龙湖冠寓和小米公寓都属于这个类型。
3、公寓式酒店公寓式酒店也称为“服务式公寓”。
[房地产]产权酒店、服务式公寓简介及案例解析(ppt 33页)
![[房地产]产权酒店、服务式公寓简介及案例解析(ppt 33页)](https://img.taocdn.com/s3/m/a5d081a46bd97f192379e99c.png)
争取市场最高的盈利
基于过去上海市住宅及写字楼数量出现供过于求的现象，售价 及租金亦相应向下调，但却出现了一个双方向市场，一些标榜高质 量、良好设计、配套完善优质、管理及位置优越且有完整策划之物 业，其价值将保持不变，这一点必须在市场销售及租赁活动中显示 出来。
美亚在受任策划顾问后将每月提供市场报告，即时了解市场的 发展及趋向，准确的定位及市场把握，使杰仕豪庭在市场上取得了 优异的业绩。最初项目价格定位于均价9500元/平方米，实际销售 中取得了20000元/平方米的成绩，创造了当时上海楼市的天价，而 仅仅相邻数百米的在售楼盘，价格仅为6000元/平方米。
良好的山水景观资源 价 格 因为稀缺性和配套设施
齐全价格高企 市场状况 以旅游地为主 投资者要求 可以委托管理
服务式公寓 投资/居住/办公 公寓 商务人士、代表机构、SOHO一族 处于都市繁华地段，要求交通便利
地价成本高、装修档次高、配套齐全 价格高企
以商务经济活动频繁地区为主 亲自参与，也可以委托出租
物业管理
聘用美亚物业管理（新西兰）有限公司作挂 牌式物业管理顾问，纳入美亚太平洋会，享受会 员资格。并由美亚置业安排一名从事国际物管行 业并驻上海之香港专业物管总经理作为杰仕豪庭 物管部之培训及组织顾问。这样不单可使业主感 到发展商对物管之重视及质量，另方面也可降低 物业管理成本，一举两得。
Hale Waihona Puke 港澳中心定位上海作为中国经济发展指标性的城市，无论是城市综合实力还是综合竞 争力在中国都排在第一位。越来越多的海外大型企业进入上海。美亚不仅 看到了这一点，而且发觉整个上海房地产市场上为这部分海外企业高层管 理人员所提供的服务式公寓市场尚不能满足经济发展的需要，服务式公寓 大有可为！
2房屋类型常识
狭义的花园洋房就是
Garden Villa(花园别墅），也
就是通常所说的花园式住宅、 西式洋房、小洋楼，带有花 园草坪和车库的独院式平房 或二、三层小楼，强调户户 有花园，包括市场中的洋式 联排（或双拼）的Town house,户型较大，居住舒适 程度高。
复式住宅特征
复式住宅复式住宅在概念上是一层，并不具 备完整的两层空间。但层高较普通住宅(通常层 高2.8-3米)高，一般在4.5米以上，可在局部做出 夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。这 样可以在有限的空间里增加使用面积，提高住宅 的空间利用率。
挑高
复式住宅优缺点
优点：
更加个性化的私人设计，通过对室内空间的再设计、再分割，可以融入更多的创 意体现个性。 动静分开，通常情况下，日常的生活起居、会客娱乐被安排在下层，而用于家庭
酒店式公寓与公寓式酒店区别
酒店式公寓和公寓式酒店是两种不同性质的物业，酒店式公寓属于住 宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。 酒店式公寓：可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。由于此类房 子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店 服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为‚酒店式‛。必 须注意的是，因为这类物业属于住宅，就不能开展经营。
按建筑设计分：
板式楼 ：板楼最大的特点是每户住宅都能够南北相通，从外观看，板楼建筑的长度明显大于 宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼 接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，我们常见的单元住宅就是属于这种。
点式楼：点式楼的特点是每一层都有若干户共同围绕一组公共竖向交通设施形成的楼房平面，
热点区域中仅有的小户型项目成熟的配套及便利的地铁线高尚住宅写字楼商务酒店公寓式酒店都会商街及中心花园共同组成的复合式国际都会街区纯loft集群式建筑涵盖住宅商业办公次繁华地区拥有便利的交通公交地铁连接横贯loft产品由于它目标客户群体的特殊性从上面的项目卖点中比较发现繁华路段成熟的配套高单价低总价买一层享用两倍空间是吸引客群的重点要素loft产品项目卖点loft产品优劣势新型灵活的产品和户型设计可以赋予更多现代感和艺术性地家居生活得到了年轻臵业者的青睐
产权式酒店、酒店式公寓简介
酒店式公寓在中国的发展概况
随着中国加入世贸组织(WTO)，越来越多的跨国财团看好中国这个庞 大的消费市场，纷纷进驻。而跨国公司大都规定派驻海外的人员不能用公 司的名义买房子，但可以以公司名义在当地租房，租金由公司支付，这笔 津贴相当优厚。因此这类进驻的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善 的居所。
国内的酒店式公寓最早出现在深*，然后在上*、北*等地均有开发。 目前，最为人熟知的酒店式公寓包括有深圳著名的名仕阁及会景阁，而北 *的有新世*酒店所属的新世*酒店公寓及上*的杰*豪庭、海*酒店公寓等等。
酒店式公寓的未来发展
迄今，酒店式公寓在国内其它各大、中城市仍是一种尚不多见的物业 类型，其市场的投资发展潜力相当大。
产权式酒店的三大类型
1、 时权酒店 由瑞士亚力山首先提出“timeshare hotel”，是产权式酒店的发端。
酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐 设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。 2、 退休住宅型
是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年 和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到 退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。 3、有限自用的投资型酒店
1、以商务人士为主要对象；
2、以旅游人士为主要对象。
以商务人士为主要对象
此酒店式公寓大都座落于，商务气氛浓郁，交通便利、优越的 地理位置、各种配套设施齐全的生活环境形成了这里独特的商务环 境。例如北*市的新世*太*公寓位于崇外大街的黄金地段。并且， 此类酒店式公寓多以一房式格局为主及其装修也较华丽、堂皇，租 金也因此而较高。 提供全天候的多功能商务中心包括提供２４小 时中不同时段的商务会议、商务秘书、金融、信息查寻等各类服务。
产权式酒店式住宅
一目前，市场上的的酒店式公寓主要为住宅型和商用型，两者的主要区别在于用地性质和产权年限。
A 住宅型公寓此类公寓为住宅性质，产权70年。
这类公寓的特点是户型面积小，多为30-60平米。
精装修交付标准，拎包入住。
多处在繁华地段，周边配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。
水电性质为民用。
住宅型公寓的居住舒适度明显优于商用性质公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间。
电梯配比多为每层1：10，多数通有煤气管道，不影响正常的家庭生活。
住宅性质的公寓交契税按照90平米以下普通住宅的契税比例交1%。
这也是其优于商用房的特点之一，便于今后转手。
B 商用型公寓此类公寓为商业办公性质，产权40年。
此类公寓面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便。
商用水电，酒店式物业管理，生活成本高。
一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。
此外，这类公寓得房率偏低。
多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右，这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。
还有一个重大缺点是税费增收额很高。
根据规定，商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费，分别是：1.营业税＝现出售价*5.55％2.印花税＝现出售价*0.05％3.土地增值税＝现出售价*3％4.个税=现出售价*20%5.交易手续费：5元/平方米除去交易手续费天龙八部，4种税加起来高达28.6%。
以一套面积30㎡总价30万元的房子为例，5年内转手需承担的税额将达到30万元*28.6%=85800元。
这样高的一个税费，直接影响了购房者的投资回报率，也不利于出手。
C 65年产权酒店式公寓还有一种65年产权的酒店式公寓，这类公寓产权界定不清晰，因为此类公寓多数为混合用地。
产权式酒店之酒店式公寓和公寓式酒店概述
产权式酒店之酒店式公寓和公寓式酒店概述随着旅游业的发展和全球经济的不断增长，旅游业已经成为全球最重要的服务业之一。
这使得酒店行业也不断发展壮大，出现了一种新的酒店形式——产权式酒店。
产权式酒店是指将酒店房间出售给个人投资者，投资者可以在规定的时间内使用自己的酒店房间，同时也能获得相应的收益，如租金、分红等。
产权式酒店的形式包括酒店式公寓和公寓式酒店。
酒店式公寓是产权式酒店的一种形式。
它是一种结合了酒店和公寓的服务式房屋，与传统酒店不同，酒店式公寓提供的是长期的住宿服务，是专门为那些需要长期居住的人群设计的。
酒店式公寓通常配备齐全的家具和电器，居住者可以像在自己家一样自由地使用这些设施和设备。
与传统的公寓不同，酒店式公寓提供酒店式的服务，包括保安、清洁、换床单、餐饮等。
公寓式酒店是一种以公寓形式出租房间的酒店。
公寓式酒店通常是在市中心或旅游景区等比较繁华的地带建立的，它为旅客和出差人员提供了更为经济实惠的住宿方式。
公寓式酒店通常配备酒店所需的一切设施，包括前台服务、清洁、保安、餐饮等，除此之外，公寓式酒店还提供一些高级服务，如游泳池、健身房、商务中心等。
相对于传统的酒店，产权式酒店有很多的优点。
首先，产权式酒店为投资者提供了一个不错的投资机会，而且相对于传统的酒店投资，产权式酒店投资的风险相对较小。
其次，对于住宿者来说，产权式酒店的服务质量明显高于传统的酒店，而且相对于酒店，产权式酒店更像是一个家，可以让住宿者享受到更为舒适的住宿体验。
总之，产权式酒店的发展无疑是酒店行业的一大趋势。
无论是酒店式公寓还是公寓式酒店，都是为了满足大众对于住宿选择的不同需求而设计的。
同时，对于投资者和住宿者来说，产权式酒店也提供了更好的选择。
随着产权式酒店的不断发展和完善，这种新型的住宿形式将会越来越受到人们的欢迎。
产权式酒店
产权式酒店产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。
每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司经营，并分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
其实质就是满足社会各阶层对不动产投资理财的需求。
产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营性住宿业房地产的投资，目的是获得房地产增值和较长期的经营收益，同时，为酒店投资方进行融资并获得部分近期收益。
与产权式酒店运作模式相类似的还有产权式公寓、产权式商铺、商场等商业地产。
产权酒店是指由众多普通投资者购买酒店客房中的一间或多间的一种投资模式。
目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务活动、旅游观光和休闲度假的旅游者提供住宿服务，是指分布在商务区和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。
历史背景产权式酒店来自于分时度假市场。
20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。
由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅，供大家不同时间分别使用的情况，产生了最早的分时度假概念。
由此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。
它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。
由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约10～20年后取得产权。
酒店式公寓与公寓式酒店的区别
酒店式公寓与公寓式酒店的区别产权式酒店，起源于上个世纪70年代的欧美国家，开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。
近年来，产权式酒店在中国的房产市场上也相当活跃，目前市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它的风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注，但是作为一项新颖的房产投资模式，利弊共存是难免的。
正确面对产权式酒店的弊端，谨慎投资，规避风险，对于投资产权式酒店的投资者而言无疑至关重要。
优势：委托经营，业主轻松目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店赢利分红。
这样，对于业主来说，省去了不少不必要的管理麻烦。
提供包租，收益稳定不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。
以一套总价30万，10年包租，每年8％回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了6万元就得到了这套原价30万的产权式酒店中的一套房。
若按揭贷款的话，首付四成即12万左右，每年稳定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。
这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。
显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。
投资产权式酒店的业主，一般都不会经常居住，往往是租赁出去，但是，酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10－30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。
最大风险：开发商是否诚信产权式酒店存在着以上种种的优势，但是，作为一项新兴事物，它必然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正将上述优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎考虑。
酒店式公寓定义及比较
酒店式公寓与公寓式酒店比较“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
“公寓式酒店”指按公寓式分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
这是两种不同性质的物业，“酒店式公寓”属于住宅类物业，土地使用年限为70年。
“公寓式酒店”则是酒店类物业（属于商业性质），土地使用年限为40年。
土地使用年限和性质是政府统一规划确定的。
“酒店式公寓”本质上是住宅，业主拥有酒店独立产权，可以居住、出租或转售。
由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。
必须注意的是，因为“酒店式公寓”本质上属于住宅，所以就不能开展经营（至少不能成规模的开展经营）。
“公寓式酒店”本质上是酒店（商业），整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。
由于产权属于机构或公司，当然不能将客房分割出售给个人。
酒店式公寓与产权式酒店比较“酒店式公寓”是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务。
但其本质上仍然是公寓。
购买者拥有单独产权，既可自住、出租，也可转售。
“产权式酒店”是指由酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
其本质在于购买者的目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租。
“酒店式公寓”与“产权式酒店”在酒店式管理、投资功能方面有众多相同之处，但本质上二者是有差别的：其一，因为“产权式酒店”是在非住宅用地上开发的项目，所以存在办不出产权证的风险。
房管部门须按照规划部门所批准的建筑所在土地的性质以及该建筑最小规划单位来办理产权证书。
工业、商业、科研、综合用地上的建筑通常是以一层或者一整幢建筑作为规划的最小单位，因此“产权式酒店”很难办出分套的房产证。
而“酒店式公寓”的产权是比较清晰的，产权合法性风险较低。
产品定位分析
产品定位分析一．办公产品分析：本项目可分为几种产品定位,1.酒店式公寓,2.存商业办公，(１）酒店式公寓一般分类,公寓式酒店，sｏhｏ，酒店式商务公寓，商住型,几类产品，1。
公寓式酒店就是产权式酒店。
和酒店式公寓不同，它的实质是酒店,它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的,而且是纳入酒店的行业管理范畴的，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房.产权式酒店和且租且用的酒店式公寓不同,它的最本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住,而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。
产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本,通过出让所购客房的使用权赚取收益。
这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。
产权式酒店的投资者拥有物业的所有权、收益权，但几乎没有使用权。
和酒店式公寓不一样，一个产权式酒店必须有统一管理机构，２.soｈo,SOHO的含义是家居式办公间。
它和酒店式公寓有着异曲同工之处,两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。
但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间,其设计的主要功能为满足居家办公的要求。
除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。
在面积分割,投资自用上，它和公寓酒店和酒店公寓是没有什么多大的不同。
同样是为了中小投资者打造的一种过渡产品。
3.酒店式商务公寓，这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。
它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时,也将满足人们对高档住宿的要求。
它将居室分为了居住与办公两大区域,既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了ＳOHO的高级商务区,同时还配备了五星级俱乐部。
更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到２4小时秘书服务、２4小时翻译服务以及24小时会议服务,为用户创造一个超5Ａ级的办公场所.上述几类小产权物业(除了原本意义上的酒店公寓）,实际就是市场发育过程中的过渡产品或是中低档的投资产品，总结：这些新概念之所以能吸引客户主要原因是：第一，小面积,低总价，投资风险小,转让出租回报大。
产权式酒店和酒店式公寓的区别
产权式酒店和酒店式公寓的区别SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-“产权式酒店”和“酒店式公寓”的区别酒店式公寓”、“产权式酒店”、“公寓式酒店”……各种乍看相近的名目，往往不免让投资者云里雾里。
事实上，酒店是酒店，公寓是公寓，两者的内容其实是大相径庭的。
“购房者在选择投资酒店式公寓或产权式酒店的时候，一定要弄清楚它们的出身。
”福纳咨询公司房地产高级顾问杨子江说道。
“酒店式公寓”即“酒店式服务公寓”（serviceapartment），是物业管理水平达到酒店式标准的公寓。
但当今不少“酒店式公寓”的“出身”并不正规，是由烂尾楼改建而成的，而这些烂尾楼的土地大都是商办用地，由于不能按住宅楼的身份进行出售，因此才遮遮掩掩冠以“酒店式”头衔，实质只是“全装修小户型”的改良品。
这些所谓的“酒店式公寓”虽然在出售的时候非常火爆，但后期的物业管理却问题多多，不能为住户提供酒店式标准服务，有些公寓的物管公司像走马灯似的被换掉三四批，在这种情况下，小业主的投资回报率不仅不能得到保障，还有可能被套。
而高档的星级酒店式公寓一般都具备国际标准的软硬件设施，出租率达90％以上，租金比一般公寓高出40％－50％，这样的“酒店式公寓”才名实相符，但却都不提供产权分割出售，即只租不售。
杨子江认为，虽然当今可售酒店式公寓越来越成为新的投资趋势，但就国外成熟的市场来看这仅仅只是一种阶段性产品。
“产权式酒店”（timesharehotel）本身就是货真价实的酒店，是由专门的酒店管理集团进行经营，而非简单的酒店物业的后期介入。
它与一般酒店的不同之处在于，它可以把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者，投资者可以像购买其它房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报。
产权式酒店与可售型“酒店式公寓”管理的不同之处在于，虽然它将客房产权分割出售，但小业主只能将客房返租给酒店统一管理，而不得自己寻找租户或自行入住，酒店每年给予投资者总房款一定比例的投资回报，虽不及商铺，但却胜过一般住宅，且投资风险大大减少，按揭还贷结清后，如果投资者不想要该房子的话，酒店保证以原价进行回购。
商业地产类型
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
商业地产类型一、商业地产分类1.商业地产功能分类(1)商业经营类物业。
包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、展览中心等。
(2)办公用物业。
包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、对外出租的政府办公楼等.(3)餐饮酒店类物业。
包括餐饮、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。
(4)仓储、厂房类物业。
包括仓库、储存罐、标准厂房、工业园区、物流港等。
二、商业经营类物业主要类型1．购物中心1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
酒店式公寓与公寓式酒店的区别
酒店式公寓与公寓式酒店地区别产权式酒店，起源于上个世纪年代地欧美国家，开发商将酒店地每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送地一定期限免费入住权.它是一种投资与休闲度假相结合地旅游房产新模式.近年来，产权式酒店在中国地房产市场上也相当活跃，目前市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它地风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注，但是作为一项新颖地房产投资模式，利弊共存是难免地.正确面对产权式酒店地弊端，谨慎投资，规避风险，对于投资产权式酒店地投资者而言无疑至关重要.优势：委托经营，业主轻松目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房地产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底地酒店赢利分红.这样，对于业主来说，省去了不少不必要地管理麻烦.提供包租，收益稳定不少产权式酒店都提供相当诱人地包租服务，每年给予业主固定百分比地回报率，包租年限有五年，有十年不等.以一套总价万，年包租，每年％回报率地产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款地话，十年后，扣除业主每年地固定回报率，其实只支付了万元就得到了这套原价万地产权式酒店中地一套房.若按揭贷款地话，首付四成即万左右，每年稳定地租金收益，也基本可以抵消贷款数额.这一优势条件是其他类型物业所无法比拟地.显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多.投资产权式酒店地业主，一般都不会经常居住，往往是租赁出去，但是，酒店地开发商都会提供业主每年一定时间地免费入住权，－天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人.最大风险：开发商是否诚信产权式酒店存在着以上种种地优势，但是，作为一项新兴事物，它必然潜藏着一定地投资风险，所以要想真正将上述优势转化为自己地获益，投资者还需要谨慎考虑.这种风险主要来自开发方诚信与否.产权式酒店地开发商在出售酒店地过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障.应对方式：选房先看开发商化解风险地办法只有一个：选择一些真正高品质，有稳定收益保障地产权式酒店.产权酒店品质高低与否，起决定作用地是开发商与酒店管理公司地实力与经验是否足够雄厚.选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司，只要开发商实力强劲经验丰富，酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力地保证，这一切又都会帮助产品在市场上获得较高地租金和稳定地出租率，这也是对业主投资回报地有力保障.所以开发商是推动项目良好运作地源泉.产权式公寓酒店地经营管理公寓式酒店作为酒店业地一个创新品种，是近几年在我国出现地新事物.但无论是酒店行业，还是房地产行业对它并不感到陌生，因为它与国内在年代中期出现地酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区别.酒店式公寓面向地是长期租赁客户，而公寓式酒店主要是针对中短期旅游者市场.近几年，随着酒店式公寓地长期租赁客户地租金不断下降，一些拥有整体产权地酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁地酒店经营模式.这种经营方式地演变，实际上就是国外公寓式酒店（）地经营模式.虽然目前酒店式公寓楼很多，但在此之前，酒店式公寓楼盘大都将每个单元出售给个体购房者，购房者拥有产权，或自住或对外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式经营地酒店式公寓楼并不多.如此可见，从市场供求关系来看，国内公寓式酒店地市场前景极其广阔.随着中国加入，北京申奥和上海申办世博会地成功，预计未来国内主要大中城市地商务和度假旅游市场将大幅增长，房地产开发商也适时机地推出了产权式公寓酒店品种.鉴于国内酒店业和房地产行业对产权式公寓酒店其独特地经营模式比较陌生，本文将从酒店经营管理地角度通过对国外公寓式酒店（）地市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面加以分析，并结合国内旅游和酒店业地发展现状和趋势，运用分析方法对国内产权式公寓酒店地目标市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面作尝试性地探讨.一．国外公寓式酒店( –)地经营模式按照字面上翻译地意思是指相对较长时间地逗留. 是美国酒店业在世纪年代地创新品种，与传统酒店比较，地产品特征是：拥有居家地格局和良好地居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套地家具电器.由于其客房特征类似公寓房，因此国内把它称为公寓式酒店或延时酒店.．目标市场在美国，地目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间地旅游者（一般在一周以上）.比如：万豪公寓式酒店（）地客人平均居住地时间是十天左右.典型地客户群包括：因工作调动需在所在地解决临时过度住所地公司高级职员、被指派到所在地从事评估和统计地工作人员、中短期逗留地旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等.在该类酒店出现之前，此类客人一般都只能选择传统酒店.．美国公寓式酒店( ) 地产品设计美国地, ()成立于年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快地公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营管理地酒店连锁公司.该公司属下拥有三个地品牌,分别是(高档)、(中档)和(经济型).该公司在全美个洲管理经营家，其公寓式酒店产品是全球最有代表性地.（）客房设施或，斜躺椅，有线电视，因特网接口.每个房间有独立地厨房，包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和餐具等.（）服务酒店为客人提供小时投币洗衣机和自动售货机服务.每周打扫房间一次，调换洗涤毛巾两次.（）配套该公司不同品牌地酒店，其房间地大小和酒店提供地服务功能也有所不同，如品牌地起居室有平方英尺，酒店地配套设施包括健身房、游泳池或.而品牌主要是为追求舒适、经济地客人而设计地.() 收费方式以为例，每天计价是美元，每周计价是美元.其原则是居住时间越长价格越便宜.．国外品牌在中国目前，在国内按照设计和经营地酒店主要有如下几家：（）雅诗阁( )雅诗阁是一家全球排名第二，总部设在新加坡，专营公寓式酒店地集团.其名下有三个著名品牌：（雅诗阁）、（盛捷）和（度假村品牌）.目前，该集团在北京和上海各拥有一家（雅诗阁）品牌；有五家（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）、天津（一家）和大连（一家）.通过笔者对其在国内地酒店产品结构（公寓式客房以较大面积为主）来看，其目标市场更倾向于中长期商务旅游者市场（以在华工作地中长期外国人为主）.（）(万豪行政公寓)上海明天广场万豪行政公寓是国外著名酒店管理公司进入国内地第一个品牌.除此以外，其它国际著名酒店管理公司也都有各自地品牌，如地，地和地等国际品牌.与传统酒店比较，地客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此，不会出现传统高档商务酒店在周末客房出租率下降地现象.资料显示，全美地平均客房出租率在以上.此外，与传统地高档酒店比较，公寓式酒店除客房功能外只提供简单地餐饮服务和相对有限地配套设施，因此更容易管理，利润比传统地高档酒店更高.据国外有关专家预测，与高档地商务休闲酒店和经济型酒店一样，将是全世界各大主要城市里最具发展潜力地品种.二．国内产权式公寓酒店地定义产权式公寓酒店实际上只是一个房地产品种概念，是房地产开发商为了迎合国内中产阶层对房地产品种地投资需求，而开发出来地以公寓式酒店为经营目地地旅游商业房产.其模式是：开发商把该房产地每一间公寓房销售给中小投资者，然后，由酒店管理公司与每一位公寓房所有权者签定一定年限地管理合同，统一对外经营.产权式公寓酒店模式对开发商而言能带来比开发单纯地酒店式公寓更高地房产开发利润，对投资者来说也能得到比投资普通房产较高地投资汇报.而对酒店管理公司，尤其是全国酒店连锁公司来说，这种模式不仅能在经营情况较好地前提下获得较高地管理费用，也能为其带来巨大地品牌效应和市场效应.虽然公寓式酒店作为一个新地酒店产品有着极其广阔地市场前景，但我们也应该意识到国内酒店市场竞争激烈和全行业平均利润率相对较低地事实.三．国内酒店业经营现状中国旅游业起步较晚，起点较低，改革开放前以外事接待为主，只具备产业雏形，不完全属于产业范畴.直到改革开放后，国际入境旅游才正式从以外事接待为主转变成中国地现代旅游产业.在当时，只针对国外入境旅游者地中国旅游产业地发展不仅仅是为了发展社会主义经济和旅游创汇地目地，同时，也是为了鼓励和吸引外商来华投资，促进技术转让和加强文化交流活动.为了满足日益增长地国外旅游者地需求，在当时与旅游相配套地其它行业、如餐饮，购物，休闲和娱乐等设施严重缺乏地情况下，国家旅游局于年制定了旅游涉外星级酒店评定标准，并把是否具备上述配套功能作为星级酒店评定标准地重要指标之一.此后，国内酒店地建设也基本以旅游涉外星级酒店评定标准为准.虽然说涉外星级酒店评定标准对我国酒店业地发展起到了极大地促进作用，但同时也束缚了国内酒店业地创新思维.正如一些专家，学者指出地，国内涉外星级酒店存在着“大而全”、“小而全”地现象，饭店像一个小社会，许多应该由社会所提供地服务功能也能由饭店来负责提供.在国际上，评定一个酒店经营状况地好坏一般以酒店客房出租率地高低为标准.但国内地涉外星级酒店由于上述原因，即使酒店客房出租率高，也不代表酒店地经济效益就好，造成此现象地主要原因如下：．与酒店客房相配套地其它功能市场竞争力下降近些年来，随着国内大中型城市建设地高速发展，与旅游相配套地相关行业也得以迅速发展.并且，社会上地这些行业由于其经营方式地灵活性和专一性，已经使大部分酒店里除客房以外地其它功能失去了原有地市场竞争力，并开始成为酒店经营地负担.．酒店成本过高为了维持酒店地星级档次或提高星级档次，忽视市场竞争机制地作用，盲目提高配套设施地档次，在收入并没有相应增加地同时，造成酒店固定成本和管理成本过高.．同类产品市场竞争激烈酒店发展速度过快，特别是产品雷同地星级酒店，加上世界著名地酒店连锁品牌地进入，导致国内酒店行业竞争越来越激烈.．国内外消费者消费观念逐渐成熟随着我国加入，旅游市场开始全方位对外开放、旅游消费趋于成熟，越来越多地国内外旅游者开始注重酒店产品地价值含量.以上四点，我们可以从年中国旅游年鉴（副本）披露地数据中得到证实.以上海为例，年上海涉外星级酒店地平均利润率是，其中内资酒店或境内酒店管理公司管理地酒店仅为，而外资或境外酒店管理公司管理地酒店高达.另外，我们也可以从近几年才发展起来地经济型酒店地良好经济效益中得到论证.根据笔者地调研，目前上海地几家经济型酒店（如：锦江之星、新亚之星、如家快捷等）地出租率高达，年回报率高达左右，他们成功地经验就是以客房经营为主.而另一家由房地产公司通过资本运作成立地中福大酒店（产权式酒店），由于只经营客房，而没有其它附属设施，也可以达到以上地回报率.因此，产权式公寓酒店经营地好坏不仅取决于酒店管理公司地经营管理水平，也取决于对其产品设计和目标市场地正确定位.在酒店行业竞争日益激烈和消费者地消费观念不断变化地今天，企业只有在充分运用市场细分理论地基础上才能为自己地产品确立既定地目标市场客户群（），并结合研究方法论（）和研究分析策略（）对目标市场客户群展开系统地调研（生活模式、消费倾向、价值取向和消费心理等），从而制定企业有效地市场营销策略—产品策略（包括服务模式）、价格策略、促销手段和销售渠道；建立企业内部地市场监管系统和客户数据库，周期性地对现有客户和潜在客户进行调研，从而进一步优化企业地市场营销策略，调整和完善企业地内部经营管理，使企业在激烈地市场竞争环境中立于不败之地，给投资者带来良好地回报.四．产权式公寓酒店产品分析产权式公寓酒店从其定义来看，既是一个房地产创新品种，也是新地酒店产品.因此，其产品和市场前景既需要与国内传统地涉外星级酒店比较，也必须与其它酒店类似产品，特别是酒店式公寓进行比较.只有通过比较找出其真正地优势、缺陷、机会和威胁，才能结合其个人产权特点，正确定位其未来地经营管理模式.．优势（）无论是传统地星级酒店，还是最近几年出现地经济型酒店和产权式酒店，其客房主要是以标准间和套间为主，因此，对公寓式酒店不构成威胁.相反，公寓式酒店将抢占许多以前在此类酒店居住地中短期客户以及追求居家环境地消费者.目前上海地酒店式公寓较多，但真正能做到以酒店管理公司统一对外经营地酒店式公寓并不多.其原因是大部分此类公寓地产权分散，业主只能自己或委托物业中介公司对外出租，其市场目标是在上海工作地长期租赁客（一年以上）.产权式公寓酒店地投资主体（国内外企事业单位组织和中产阶级家庭）同时也是产权式公寓酒店目标市场消费主体地模式，将对酒店地经营管理有良好地促进作用.．缺陷()新地酒店产品，由于受传统酒店产品概念和酒店式公寓地影响，需要一定时间被市场接受.该产品在经营之前是作为房地产产品由开发商售给投资者，由于开发商地逐利思维，使该产品作为酒店对外经营时会存在配套功能不足等问题.开发商盲目抬高销售价格，而业主对投资回报预期又较高，因此，会影响酒店对外定价地灵活性.另外，国内目前缺乏对业主个人所有权和委托经营权之间法律条款地约束.如果此类房产个人所有权中地处置权与管理公司经营权发生冲突，不仅会影响该物业地日常经营，同时也会影响管理公司地公众形象.．机会（）中国经济地高速发展和中国旅游业地巨大市场.旅游消费者对旅游产品地消费观念逐渐成熟.国内信息技术地发展将使新地产品更快被市场接受.国外消费者对产品地认识.与传统酒店业产品比较，产品和经营地独特性.现有酒店式公寓由于产权地分散，不可能再采取地经营方式.．威胁（）随着市场地认同，新地公寓式酒店产品将逐渐增加.国外更加专业地公司地渗透.国内外突发性事件对旅游业地影响.五．目标市场定位、产品和服务功能设计．目标市场定位国内产权式公寓酒店与国外公寓式酒店（）地目标市场一样主要是针对在某地需逗留较长时间和追求住家式环境地旅游者.根据目前上海市场旅游消费者地特征，产权式公寓酒店地主要目标市场如下：（）海外跨国公司总部派到设立在上海地分公司和合资企业短期工作地中高级管理人员、技术人员.（）海外分公司到设立在上海地跨国公司总部参加短期培训、学习地职员.（）国外、港澳台来沪商务考察，谈判，会议，展览等活动，需逗留一周以上地旅游者.（）国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等来沪短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一周以上地旅游者.（）国内外来沪一周以上地中高档自费旅游者.（）其它目地需逗留一周以上地旅游者.．产品（包括服务）和配套功能设计（）产品结构从目前上海地公寓式酒店地产品结构来看，大部分此类产品是前几年按照酒店式公寓楼建造地，主要是以大面积地一室一厅（平方米）、二室一厅（平方米）为主.从酒店市场需求来看，小面积地一室一厅（平方米左右）租赁情况最好.另外，以房地产产品目前地销售情况来看，小户型地产权式公寓因其总投资额少，容易被投资者接受.因此，公寓式酒店地产品设计，以市场供求关系，消费者地消费倾向和投资者地承受能力来分析，应该以小面积地一室一厅（平方米左右）为主，配备少量地二室一厅和三室一厅等大面积公寓房.（）产品档次国内产权式公寓酒店也可以借鉴美国公寓式酒店（）地方法分成三个档次.但从目前国内酒店星级越高、客房出租率越高地现象来分析，酒店业地中高档市场比较好做.因此，目前国内产权式公寓酒店地产品应以高档为主，其公寓客房地装饰标准和设施设备应达到四星或五星级酒店地水平.（）配套功能设计美国公寓式酒店（）产品地创新与美国全套房酒店（）概念出现有相同之处.全套房酒店是根据相当一部分商务和度假客人并不会使用高档酒店里地会议、宴会厅、餐厅和休闲等功能设施，因此，把上述功能所占用地空间分配到客人真正需要地客房中，从而使每个房间都具有独立地客厅和卧室，同时，由于客房空间地增大，在价格制定上具有与高档酒店同样地市场竞争力.公寓式酒店（）是在全套房酒店地客房基础上再增加了独立地厨房，形成完整地公寓房，给客人营造住家地感觉.在服务功能配套上除客房功能外只提供简单地餐饮服务，因此更易于管理，其利润率比传统地高档酒店更高.另外，根据前面对国内星级酒店地功能配套和经营状况分析，国内酒店业地市场竞争已进入了产品和市场进一步细分时代.因此，国内产权式公寓酒店地产品设计重点应该放在公寓式地客房上，配套设施地设计应从非赢利地角度上考虑，或者寻求社会上相关功能地配套.．选址产权式公寓酒店地选址既可以象传统酒店一样，选择交通发达地城市商务，金融和商业中心等地区，也可以考虑选择交通发达，配套设施齐全地成熟社区周边.．国内公寓式酒店地设施设备和服务配套构思（供参考）：（）公寓房厨房，高档时尚家具，洗衣机和烘干机，保险柜，储藏室，独立地家庭办公区间和必备地办公设备，电视机，电话，空调和带时钟地收音机.（）公共设施大堂，餐厅，酒吧，图书馆或商务中心（包括因特网服务），小超市，健身中心，休闲区域，私密性地社交活动场所，停车场，提供额外地储藏场所.（）酒店式地日常服务小时地保安服务，“金钥匙”服务，最少每周两次房间清扫，商务中心，小商品递送和洗衣服务，房间服务.（）超值服务●客人到达之前地咨询服务客人到达之前，酒店将提供一个专职咨询员帮助客人解决所有关于安置一个临时新家所面临地问题.比如：酒店可以安排接机；在客人离家之前提供客人所定房间地私人电话，方便其与亲朋好友地即使联系.●生活必需品和城市旅游指南客人到达后将会发现酒店已按照他们地要求为其房间里准备好了一切必需地家庭生活用品，包括储藏在冰箱里地食品和酒水饮料.专职人员对酒店设施和配套功能地介绍、提供城市旅游指南，将使客人有如在家地感觉.●社交活动酒店定时举办各类娱乐和社交活动，让住店客人及其家人们有社区家庭地感觉.另外，客人在酒店居住其间，酒店地员工将随时为客人可能面临地各类问题提供帮助和咨询服务.六．经营管理外信息技术地不断提高，国内产业经济和行业政策等因素地不断变化，以及企业和个人对旅游产品消费方式和消费行为地改变，酒店行业地传统管理模式和市场销售模式面临越来越大地挑战.．市场策略与传统地星级酒店不同，公寓式酒店应重点放在公寓式客房经营上.因此，应尽快建立以公寓式客房为特色、中短期商务、旅游度假等为目标市场地市场营销网络.同时也应考虑到作为一个新地酒店产品投放到市场需要一定地时间被行业内部和消费者所接受.（）利用房产开发商地销售广告向社会介绍其产品特色.（）采取销售人员直销方式向所在地潜在地国内外企事业单位用户销售.（）通过中介商，如：国内外定房网络，旅游公司，房产中介商等.（）建立自己地网站，通过网页展示其产品特色，和网上定房.（）以业主为核心，逐渐成立会员卡优惠制.（）各类媒体广告，招牌广告等.。
酒店式公寓产权到期怎么办
一、酒店式公寓产权到期后怎么办1、酒店式公寓产权年限式40年，40年以后，房子难道就不是我的了吗？目前如果有一批房子即将到期，到期后是否需要重新缴纳土地出让金？“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让大家开始担心自己房子未来的命运。
一想到自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己，就惴惴不安。
2、虽然产权期满后可自动续期。
但再次申请土地使用需要补缴多少土地出让金，应该以什么样的标准补缴，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理？这一系列的问题暂时还没有明确的政策能够回答。
3、大家不要担心这个问题，到时候相关部门肯定会出台相关的政策，来解决这一问题。
酒店式公寓产权到期怎么办二、产权式酒店与酒店式公寓的区别在哪产权式酒店与酒店式公寓的区别为：性质不同、优势不同、起源不同。
（一）性质不同1、产权式酒店：是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。
2、酒店式公寓：是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。
（二）优势不同1、产权式酒店：将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
迎合普通老百姓的不动产投资理财需求，获得资产投资增值和旅馆饭店经营收益。
2、酒店式公寓：酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。
（三）起源不同1、产权式酒店：20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，所以出现了联合购买分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。
2、酒店式公寓：酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
产权式酒店与酒店式公寓
产权式酒店与酒店式公寓二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。
不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。
休闲VS商务从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。
产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。
每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。
同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。
从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。
其实，两者最明显的区别在于使用功能。
产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。
高端产品正流行相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。
早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。
但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。
今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。
而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。
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产权式酒店、酒店式公寓和公寓式酒店的区别一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业,市场上大多不作区分,混淆使用。
事实上,上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。
酒店式公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子,大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店的形式出租,获得投资回报。
因此,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
在设计上,由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等,因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、到位的各种服务。
而公寓式酒店,简单地说,就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于:其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全。
其二,它配有全套的家具电器,同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到,这种物业在北京已经出现,它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从上面的论述中我们可以看出:在服务上,酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别;它们之间的本质差别在于:酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓,而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备(如厨具)的酒店,它的实质还是酒店。
对照上述两种物业类型,产权式酒店则是从产权的角度对物业的定义。
产权式酒店,即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主,业主每年拥有一定的时间段免费入住,其余时间段,可以委托开发商或管理公司经营,并享受一定的分红,同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。
由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的,因此,下面我们将对产权式酒店做一个详细的解释。
二、产权式酒店溯源产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区,英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”,产权酒店作为一种特殊投资和消费模式,符合经济资源共享的基本原则,它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放,对公众推出一种即是消费又是存储,即是服务又是家产,即可自用又可赠送的特殊商品,是房地产业和旅游业的有效结合,是经济发展到一定程度的必然产物。
无论对发展商还是投资商,产权酒店都孕育着丰富的商机。
三、产权式酒店的分类从国际产权式酒店的发展趋势来看,其可分为以下几类:1、时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如:一年产值51周,共51个时间份),出售每一个时间份的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。
2、纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的管理回报。
纯产权酒店又分为商务型及度假型。
3、养老型酒店是指投资人(往往是最终消费者),购买用于退休后养老的物业。
在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间,投资人可获取一定的投资回报。
一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益其家人所有。
4、高尔夫,登山,滑雪圣地的度假村指在高尔夫,登山,滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。
5、时值度假型酒店指消费者购买一定数量的"分数",这些"分数"就成为他们选购产品的货币。
他们可以使用这些"分数"在不同时间,地点,档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。
消费者不拥有使用权或产权。
只是为休闲消费提供便利,优惠和更多选择。
"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
四、国外产权式酒店的现状在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区,产权酒店通常被称为私人酒店,它是投资赚取回报,进行休闲,度假,娱乐为目的新型物业形式,属于旅游房地产类,它与旅游经济,贸易及房地产是有机会结合互动发展的关系。
产权酒店与别墅,普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别,购买产权式酒店,在享受超值服务,彰显身份和地位的同时,更有不菲的投资回报,与住宅写字楼的投资,股票投资,储蓄及国债投资等相比,投入轻松,风险小,回报更丰富,同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
20世纪70年代,欧美发达国家进入“丰裕社会”,中产家庭成为社会主流,在旅游创新过程中,第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起,并立即在瑞士和欧美传播开来。
之后的20年中逐渐向北美,加勒比海地区以及太平洋地区发展,成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。
产权式酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。
拒资料显示,[WTO国际贸易组织,1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%; 1980年,全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店;到1995年,全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初,全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍,90年代初,全球产权式酒店销售收入以达40亿美元,到2004年,全球产权酒店销售将达300亿美元。
所有信息表明,产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式,同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
五、国内产权式酒店的发展状况随着国内经济和旅游业的迅速发展,产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势,近两年已有几十家产权酒店诞生。
如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店、陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"、倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、南岛的三亚温泉大酒店、北京的快乐无穷大--龙庆峡(假日)乡村俱乐部,龙脉温泉等都是其中较为成功的个案。
国内产权式酒店何以迅速崛起?其实这主要得益于全国房市的回暖。
近几年来,低迷多时的海南房地产持续回升,东部沿海城市的房产也普遍升温,购买房产已不仅是为了居住,还成为重要的投资渠道。
于是,产权式酒店应运而生。
业内人士估计,未来全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。
相对于酒店式公寓和公寓式酒店,产权式酒店更像是为投资者“度身定做”,产权式酒店在购买时一般都会签订一个十年以上返租协议,与客户约定一个租赁期和投资收益率,以6.5%的年收益率计算,大约15年客户就可以收回总投资,同时还可以取得房产的所有权。
相对于酒店式公寓不包租,或包租期很短(如三年)的特点,产权式酒店收益稳定的优势不言而喻。
投资产权式酒店,应关注其物业的位置、酒店等级、地区酒店竞争等因素。
一般而言,物业位置越好,未来升值的潜力就越大;地区酒店需求量越大、酒店星级越高,酒店经营期客户的收益安全性也就越强;如果开发商以长期经营该酒店为目标,那么,客户的收益也就更有保证了。
酒店式公寓:投资新品种时下,一种新型的建筑形式---酒店式服务公寓在岛城房地产市场开始走红。
服务性公寓又称酒店式公寓。
这种业态形式源于欧洲19世纪,并逐渐流行于欧美房地产市场,是当时旅游区内租给游客供游人临时休息的物业,由专门的管理公司进行统一管理,既有酒店的性质又相当于游客的“临时之家”。
其房型以类似酒店标准间为主,配有豪华商务套房,并提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。
高级的酒店公寓拥有多种康乐设施,能提供餐饮、健身、商务服务等多种服务,就软件服务而言,酒店公寓的服务水准一般都达到星级酒店的标准,它除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供居家的、家庭式服务,真正实现宾至如归。
酒店式服务公寓与传统酒店相比,设施先进、服务细致,价格更为经济,因此与传统酒店展开了积极竞争。
目前,酒店服务式公寓在青岛还只是处于起步阶段,至少还有5-7年的发展期才能进入繁华期。
青岛的酒店式公寓还没有真正地面向单身白领,更多的是适合于投资,如位于香港中路的新世界数码港的三度空间。
这个住宅品种的特性决定了它并不受地域影响,连锁经营将成为一个趋势。
随着人们生活方式的改变,休假制度的实行,旅游度假的盛行,私人汽车迅速发展,国际商务交流的日益增多,酒店式服务公寓必然与旅游、度假及商务往来结合起来。
酒店式公寓必定会锁定客户资源从而走向市场细分。
产权式酒店、酒店公寓、留学生公寓、单身公寓等将逐步流行起来。
人们会利用节假日、外出旅游等短期居住而首选酒店公寓。
作为投资酒店公寓的要素,其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。
地理位置的方便性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。
公寓配置的品质决定居住的档次,提供的服务与管理远离物业管理公司的经营理念,有的只是纯正的酒店服务,它把星级酒店一整套规范、周到细致的服务程序移植过来。
酒店公寓的服务从其深度和广度上都有广阔的想象空间,新的服务项目将不断被发掘。
是否达到星级标准,将直接决定投资的价值性。
在上海,目前此类公寓的入住率达到了90%,青岛的酒店公寓也有着广阔的发展前景。
先说明两个概念1、酒店式公寓我们现在所说的酒店式公寓它的全称是酒店式服务公寓,它是一种集住宅、酒店、会所等多功能于一体的,具有自用和投资两大功能的物业类型,与传统的酒店相比,它在硬件配套设施上毫不逊色,而服务则更胜一筹,除了提供传统酒店的各项服务外,还向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,最大的特点就是比传统的酒店更多了家的味道。
2、公寓式酒店公寓式酒店则是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房,此种物业的特点在于其一,它类似公寓,拥有居家的格局和良好的居住功能,客厅、卧室、厨房和卫生间,一应俱全。
其二,它配有全套的家具电器;同时,能够为客人提供酒店的专业服务,如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等,它既有公寓的私密性和居住氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务。