策源_苏州酒店式公寓市场分析案例研究报告

高价差策略
项目共926套公寓，分二期出售；
一期推出450套，2010年11月开盘，一批开盘价格8500-11000 元/㎡，均价9500元/㎡；
目前在售二期1#2-5层，户型面积50、55、76㎡，均价11500元 /㎡左右；另有一期少量房源户型面积50、55，价格900010000元/㎡，赠送ipad2和iphone4；
7800
平层
3.2
40年
40-55
1500
9000
平层
3.3
70年
55-68
精装
8200
在售市场分析
整体分析
板块
青剑湖板块 湖西板块
楼盘
产品情况 销售情况
产权 层高 主力面积
装修标准 （元/㎡） 销售均价 （元/㎡） 开盘时间 推出套数
签约率
所处周期 目前每周 销售套数
都市VIP 40年 4.5 45-55 1600
10000 2011.1
245 86% 持续期 3-5套
在售市场分析
市场存量
苏州万元以上在售酒店公寓市场存量（套数）
600 500 400 300 200 100
0
都市VIP
环球188
沸腾CBD 苏州中心 东渡银座 双悦大厦 百汇广场
截止2011年3月12日，苏州万元以上酒店式公寓市场存量，包括已推未售 和未推的房源，共2034套。
呈：苏州君风投资有限公司
苏州酒店式公寓 市场分析
策源地产 2011.3
第一部分
在售市场分析
在售市场分析
相城 板块
青剑湖 板块
新区 板块
木渎 板块
古城 板块
湖西 板块
湖东 板块
吴中 板块
独墅湖 板块
越溪 板块
分布格局
苏州酒店式公寓分布较广，大部分 板块都有此类产品供应，且各板块 产品特色较为显著——
均价上调约2000元/㎡；
6月1日起二期1#6-7层开始预约，交2万抵5万，预计7月推出。
价格优惠策略
贷款有9.7折优惠，全额付款9.5折优惠， 折后价格9500-12600元/㎡
越溪、木渎、相城板块：LOFT产品 为主，买一层送一层，通过高附加 值、高性价比赢得市场，片区精装 公寓一般在10000元/㎡，整体市场 接受度良好。
古城、吴中、新区板块：以平层酒 店式公寓为主，产品档次差异较大， 参差不齐，以地段和配套取胜
湖西、湖东、独墅湖板块：大部分 产品为70年平层酒店公寓，注重硬 件配套和装修的品质，另外，青剑 湖和独墅湖环境优势显著
3.2
70年源自文库
80-170
2500
平层
3.2
40年
68-42
2500
LOFT
4.5
40年
45-50
1600
LOFT
4.95
40年
40
1500
价格（元/㎡）
30000 20000 8500-11000 9500
备注
辉盛隔酒店管理 璞丽酒店管理
木渎板块
木渎板块
木渎板块
越溪板块 越溪板块 湖东板块
越溪板块 越溪板块 吴中板块 古城区 相城区
1房 45-50㎡
2房50-55㎡
户型性价比高 挑高4.5米，“买一层送一层” 主力面积在45-55㎡,1房45-50㎡，楼上赠 送22-25㎡，2房55㎡楼上赠送月30㎡， 赠送面积约50-55%
装修标准较低 建筑面积1600元/㎡，可移动物品除外， 加上赠送的面积，预计装修标准在1000 元/㎡
重点个案分析-都市VIP
价格分析
高价区：朝南或朝东房源相对而言，采光和景观 视野较好，售价较高，10年11月开盘价在1000011000元/㎡，目前售价约11000-13000元/㎡
未售
低价区：北向和西向的房源由于朝向问题， 采光和景观资源较差售价较低，特别是楼层 较低的房源，10年11月开盘价在8500元/㎡， 目前售价均价约11500元/㎡
11000 2010.11
450 80% 持续期 1-3套
环球188
70年 3.2 80-330 投资4500 自住2500
36000
2009.8 456 83%
持续期
0-1套
湖东板块
沸腾CBD 70年 3.2 40-90 2500
22000 2010.5
253 58% 持续期 1-2套
吴中板块
苏州中心 40年 3.2 40-80 2500
建筑面积 容积 率 开发 商 总户数
54257 ㎡ 2.5
园区嘉安投资 926套
主力面积
45-55㎡
重点个案分析-都市VIP
产品分析
规划：蝶形规划，东西两幢楼，1F底商，2-12F 酒店公寓规划，中间设置走廊，双向开，南北 或东西朝向 东边临青剑湖，北面是中央市政公园，周边景 观视野较好
赠送面积约50-55%
悠尚
飞凡第五街
长江壹号
港龙财智国际 永城国际广场
沸腾CBD
中央鼎寓 蜜蜂城 印象19
桐径商务广场 中翔丽晶
LOFT
4.95
40年
42-45
1200
8500
挑高产品，性价比取胜 LOFT
4.98
40年
40
1200
8500
LOFT
4.9
40年
40
1500
9500
LOFT
4.95
40年
40-70
-
10000
20000 2010.10
372 27% 持续期 0-2套
新区板块
东渡银座 40年 2.9 53-68 2000
13000 2010.3
500 23% 持续期 1-3套
古城板块
双悦大厦 40年 5.1 30-80 1200
14000 2011.1
281 51% 持续期 2-5套
相城板块
百汇广场 40年 3.3 31-58 1200
LOFT
4.9
40年
45
1200
8500
引进星级酒店，固定投资回报 平层
3.4
70年
40-80
2000
20000
平层
3.3
40年
50-100
2200
12000
辉盛隔酒店管理
豪生酒店管理,10年投资 回报
平层
3.2
70年
36-80
1000
5800
产品缺乏竞争力，价格难以突破 平层
3.05
40年
50
1200
青剑湖板块：生态居住板块，起步 较晚，目前以普通住宅开发为主， 随着唯亭CBD打造，商业地产迎来 契机，40年产权公寓开始呈现
在售市场分析
竞争策略
板块
楼盘
地标项目 地标项目 青剑湖板块
环球188 中润苏州中心
都市VIP
木渎板块
UP上城
产品 层高（米） 产权
主力面积（㎡）
装修标准 （元/㎡）
区域地标，价格高点 平层
（备注：不包括太湖度假区项目）
重点个案分析
各板块主力在售楼盘
都市VIP 环球188 沸腾CBD 苏州中心 东渡银座 双悦大厦 百汇广场
青剑湖板块 湖西板块 湖东板块 吴中板块 新区板块 古城板块 相城板块
个案分析
重点个案分析-都市VIP
基础信息
项目本体数据
产品类型
酒店式公寓、商铺
占地面积
21703 ㎡