邢台房地产市场调研报告

2.4 居民的可支配收入与人均消费性支出 2006 年邢台市区人均可支配收入为 9020 元，比上年增长 16.4%，农民人均纯收入 3568 元，增长 8.8%。在居民收入较快增长的同
时，消费保持同步增长。城镇居民人均消费支出 5244 元，增长 8.0%；农村居民人均生活消费支出 1832 元，增长 1.2%。城镇居民恩 格乐系数为 37.2%，增长 0.2%。
4.2 2007 年国家金融政策
1、2007 年央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 政策内容：2007 年 1 月至 12 月期间，央行共十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，最后一次上调后，存款类金融机构人 民币存款准备金率达到 13.5%。 政策影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。 2、 2007 年央行上调人民币存贷款基准利率 政策内容：2007 年 3 月至 9 月央行共 5 次加息，最后一次调整后一年期存款基准利率从 2.52%提高到 3.87%。 政策影响：抑制国内经济过热，引导货币和投资的合理增长，吸收更多的流动资金，抑制过热的房地产投资。 3、 2007.9.29 中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知》 政策内容：通知指出，将严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例 不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加 而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入 1.79 亿元，中煤旭阳公司 200 万吨煤化项目 0.75 亿元。
2.3 社会消费品零售总额 消费品市场繁荣活跃。2006 全年社会消费品零售总额实现 231.66 亿元，增长 15.1%，消费品市场保持较快增长。其中，城市零售
额 65.12 亿元，增长 15.0%；农村零售额 166.54 亿元，增长 15.1%。批发零售业零售额 203.54 亿元，增长 15.1%；住宿和餐饮业零售 额 26.30 亿元，增长 18.0%。
2.6 人均住房面积 城镇居民人均住房使用面积 23 平方米，与上年持平；农民人均居住面积 30.3 平方米，增长 3.0%。
相对较低的人均住房面积暗示着未来邢台将有很大的住房需求空间。
2007 年城乡居民生活情况
指标
单位
绝对量
城市居民家庭
人均可支配收入
元
9360
人均消费性支出
元
5504
人均住房使用面积
平方米
24.2
农村居民家庭
农民人均纯收入
元
3632
人均生活消费支出
元
1932
人均居住面积
平方米
36.3
比上年增长(%)
16.4 8.0 2.7
8.8 1.2 3.0
——综述—— 以上为影响地产发展的主要经济指标，从数据中可以看出： z 邢台市经济向良好的方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于日 常消费性的支出在不断增加的同时，非日常消费性支出（购房、购车）也日益成为居民支出的重 要组成部分； z 城镇居民储蓄额、人均可支配收入、消费总额的增加，直接反映了居民的消费力，从而在寻找相 关角度去引导消费意识； z 国民生产总值、固定资产投资，直接显示了城市发展速度、建设速度及市政规划的完善，同时在 良好的经济环境下，邢台市房地产业发展迅猛。
2、城市性质和规模规划 3、城市空间发展战略规划 4、用地布局及发展方向规划 5、城市绿地系统规划 6、百里工业经济带规划 7、南水北调项目工程概况
第二部分 房地产总体市场调研分析
一、邢台房地产市场总体情况 1、供应情况 2、销售与需求情况 二、邢台房地产市场发展现状及趋势 三、城市住宅市场深度调研分析 1、邢台市住宅市场板块调查 2、各板块现状及发展趋势 2.1 桥东区 2.2 桥西区 3、板块间竞争重点类比元素分析 3.1 桥东区 3.2 桥西区 3.3 结论
4、邢台房地产物业产品研究 户型分析 景观分析 价格分析 层高分析 部分项目配套车位/车库分析 营销策略分析 推广分析 销售道具分析
第三部分 城市文脉分析
一、历史文脉分析 1.1 历史演变 1.2 地域文化 二、居住文脉分析 三、消费文脉分析 四、综述
第四部分 消费者市场研究
一、消费主力的特征分析 二、购房者的消费心理分析 三、影响消费者购房的主要因素分析
房地产价格也在 2007 年的“五·一”前后发生飞跃，桥西区住宅楼盘的价格（个别低档楼盘除外）已从年初的约 2200 元/㎡的拉升至
2800 元/㎡以上。
价格的普遍上涨，一方面与强劲的需求量有直接关系，另一方面，与楼市奇妙的“报复性拉升”亦存在一定联系，即越是打压、
越是飞涨，价格越涨，消费者则预期未来价格将更高，更刺激了市场需求量。
邢台属温带大陆性季风气候。冬季干燥寒冷，夏季炎热多雨，年平均气温 12.8℃，一月平均气温－3.5℃，七月平均气温 26.7℃。 极端最高气温 42.7℃，极端最低气温－24.8℃。无霜期 188 天至 211 天。年平均降水量 494.6-619.6 毫米。年日照 2665.4 小时。
地理环境优越，交通发达，通讯快捷，京广、京九铁路、京深高速公路贯穿南北，邢济（南）、邢和（顺）、邢长（治）公路横穿 东西。全市形成了铁路、公路纵横交错，连接全国各地的交通运输网络。
4、政策环境研究 2007 年以来全国房价普遍上涨，据国家发改委和国家统计局的调查，6 月份，全国 70 个大中城市新建商品房的价格指数同比上涨
7.4%，涨幅比 5 月提高 0.8 个百分点，同比、环比均创历史新高。同时，不断出炉的“地王效应”诱发出人们对未来楼价升值的预期。
在涨声不断的喧闹声中，开发商、发展商、消费者，都在预期未来一手楼价一定继续走高，二手楼价也会在其带动下走向高位。邢台
2.2 固定资产投资额 2006 年邢台市固定资产投资完成 407.82 亿元，比上年增长 38.1％。其中：城镇投资完成 265.05 亿元，比上年增长 38.5%，房地
产投资完成 20.09 亿元，增长 31.0%，农村投资 142.77 亿元，增长 37.5 亿元。 邢台城市重大项目建设取得突破性进展。隆尧县东方食品城建设项目完成投资 6.28 亿元，七里河综合治理项目完成投资 5.33 亿
第一部分 邢台市整体环境分析
一、邢台市宏观背景研究分析
1、邢台市简介 1.1 城市简介
邢台市位于河北省南部，为地级市。辖 2 个县级市、15 个县和 2 个区，173 个乡镇办事处，5212 个行政村，总面积 12486 平方公 里，总人口 670 万人（其中市区人口 54.6 万人）。
地处京当外围，是外商投资热点地区——环渤海经济区腹地。西依太行山与山西毗临，东隔卫运河与山东相望，北与省会邢台接 壤，南与邯郸市相临。距北京市 380 公里、天津市 430 公里、太原市 270 公里、济南市 270 公里、郑州市 330 公里。
1.2 城市建设情况
2、经济环境研究 2.1 国民生产总值
邢台的城建工作近几年取得了突破性进展。邢台城建工作高昂规划 龙头，强化规划权威，理顺了规划体制，实行“阳光规划”，强化群众参 与等。
省建设厅厅长朱正举对邢台市的城建工作提出的建设性意见： z 要拓宽投融资渠道，改善邢台市城建资金紧张的状况，要优先发展
4.1 2007 年宏观调控政策回顾 1、1 月 25 日 国税总局 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 2、3 月 16 日 全国人民代表大会第五次会议表决通过 《中华人民共和国物权法》 3、3 月 29 日 商务部 《关于 2007 年全国吸收外商投资工作指导性意见》 4、3 月 29 日 建设部、国家发改委、工商总局等八部委 《房地产市场秩序专项整治工作方案》 5、5 月 23 日 商务部、国家外汇管理局 《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 6、8 月 7 日 国务院 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 7、9 月 21 日 国土资源部 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 8、9 月 27 日 中国人民银行、中国银监会 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 9、9 月 30 日 国土资源部 《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控通知》 10、 11 月 7 日 国家发改委、商务部 《外商投资产业指导目录（2007 年修订）》 11、11 月 14 日 财政部 《廉租住房保障资金管理办法》 12、11 月 27 日 建设部、发改委等七部门 《廉租住房保障办法》 13、11 月 19 日 国土部、财政部、央行 《土地储备管理办法》 14、11 月 30 日 建设部、发改委等七部门 《经济适用房管理办法》 15、12 月 11 日 央行、银监会 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
2.5 金融存贷款余额 ¾ 金融机构存款贷款平稳增长。2006 年末邢台城市金融机构各项存款余额 797.11 亿元，比上年增长 14.1%； ¾ 各项贷款余额 423.0 亿元，比上年增长 13.4%； ¾ 现金收支相抵净投放货币 76.55 亿元； ¾ 2006 年邢台全市在岗职工平均工资为 15164 元。
政策影响：此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，同时对于囤房不售的开发商也会带来一定的 冲击。
4.3 政策对邢台房地产市场的影响 ①对开发商的影响——资源向优势企业汇聚 银行系统收紧金融政策，有效控制了银行的放贷盈利冲动，却令融资需求巨大的房地产开发商再次面临着巨大的生存挑战。 政策的目的在于强化金融风险控制，但与此同时也会对市场需求产生抑制作用，如果彻底执行央行政策，必然会导致部分资金不 足的开发商开发出现困局甚至无法动工，使那些实力不济的中小开发商加速淘汰出局，但执行效果如何尚待观察。