竞品项目调研报告-德基世贸中心2017.6.23
德基世贸壹号-调研
德基世贸壹号市场调研
目前在售实际为B栋办公性质的公寓，面积67-200㎡，剩余28套，集中在33层以上高楼层，表均价3.98万，成交均价3.8万左右，剩余套数不多，选择性有限；二手房报价3.8-4.1万左右，成交均价3.5万左右，精装修现房，商水商电。
A栋性质为办公, 总高67F , 全部抵押未售。
B栋性质为办公（目前在售，成交均价3.8万元，现阶段去化很缓慢，一个月1、2套左右）
总高43F ,面积段67-200㎡目前按公寓在对外推售，2013年6月开盘，总房源338套，截止目前已售310套，剩余28套在售，在售楼层均为33层以上高楼层。
二手市场也有在售，报价3.8-4.1万/㎡左右，成交均价3.5万/㎡左右。
C、D栋，性质为65年酒店式公寓共174套，全部售罄。
总高35F , 6F以上全部为公寓，主要为276㎡-329㎡大平层户型，按住宅精装交付，最早2014年开盘，目前新房已全部售罄，市场有二手房在售，成交均价3.7万左右。
某广场竞品项目市场研究报告(PPT 30页)
优
劣
① 紧邻金河、丁香公园、省博物馆、景观及文体资源优越； ② 紧邻远大及金中环商圈商业配套齐全； ③ 户型设计规整，大尺度注重舒适性； ④ 地处市场稀缺的沿江板块； ⑤ 位于当前群力成熟区域中心，周边配套较齐全； ⑥ 项目品牌得到客群认可度高 ⑦ 项目工程质量及建筑用材均处于中上等； ⑧ 现房，即买及住
• 主力面积区间：148-201㎡； • 总价区间：140-210 万； • 当前价格：对外报价均价9500元/㎡； • 优惠：现购房无折扣优惠；
观江国际/卖点及优劣势
项目卖点： 一、沿江/中心地段：地处区域稀缺的沿江板块、同时位于当前群力最成熟的中心区域； 二、景观资源优越：项目紧邻金河、丁香公园、省博物馆分馆、山水书城，景观及文体资源优越； 三、品牌：项目品牌得到客群认可，同时项目工程质量及建筑用材均处于中上等；
• 物业公司：哈尔滨国弘物业有限公司；
• 景观设计：聿正建筑环境设计咨询有限公司；
• 开盘时间：2011年3月12日；
• 入住时间：2012年年底入户； • 供应量： 2212套； • 去化情况：67%； • 未来供应：二期，预计2013年下半年启动；
• 主力 面积区间：90-185㎡； • 总价区间：75-150万； • 价格：均价8500元/㎡； • 折扣：当前已收回前期折后，当前最低折后为全款99折；
劣
① 单价过高，性价比低； ② 系数高，高层系数1.6-1.7； ③ 高层建筑密度大，楼间距小； ④ 单体交付，社区内部配套无法完成，影响居住环境； ⑤ 本地开发商，景观园林和后期物业无法保障； ⑥ 物业费收取过高2.8元/㎡ ⑦ 更换一级物业为二级物业
盛和天下/基本信息
• 物业地址：道里群力第一大道与景江西路交汇处（金河 公园东侧）；
南京德基广场调研报告
南京德基广场调研报告南京德基广场调研报告1. 背景介绍作为南京市的一个重要商业区，德基广场是吸引了众多消费者的商场。
作为与其竞争的商场之一，我们特地对南京德基广场进行了调研和分析，以便了解其发展现状及面临的问题。
本报告主要介绍了南京德基广场的调研结果以及针对其面临的问题提出的一些建议。
2. 调研结果2.1 顾客构成和消费行为：我们对德基广场进行了颇为详细的消费者调查，调查结果显示，德基广场的顾客主要集中在25-40岁的年龄段，男女比例大致相当，消费的重点是服装、饰品、化妆品、家居用品、电器、食品等。
顾客对产品品质、服务质量、价格折扣等方面的关注度较高，而对广场的环境、文化内涵等方面的关注度相对较低。
2.2 竞争情况：我们对南京市的其他商场进行了详细的分析以及在德基广场附近的其他竞争商场进行了实地调查。
结果显示，德基广场的竞争对手主要有南京来秀、环球1881、金鹰购物广场等，德基广场与来秀的竞争最为激烈。
另外，我们发现德基广场在某些方面存在一定的优势，例如丰富的品牌、良好的商业氛围等，在某些方面存在的问题也存在相应的改善空间。
2.3 市场营销策略：我们对德基广场的市场营销策略进行了详细的分析，包括宣传方式、广告和促销活动、会员制度等方面。
我们发现德基广场的市场营销策略较为普通，缺乏创新性，对其目标客户的精准度也有待提高。
3. 建议3.1 改善营销策略：德基广场的市场营销需要更多的创新和个性化，以吸引更多的目标客户。
我们建议可以通过加大新媒体宣传力度、增加文化活动等方式来提高品牌美誉度和客户忠诚度，并在会员制度上进行改进，提高会员权益与服务。
3.2 提升商场文化内涵：我们认为对于一个商场来说，其文化内涵的建设也是十分重要的，可以通过举办文化活动、展览以及增设休闲、文化元素来提升商场的文化内涵，吸引更多的年轻人和文化氛围浓厚的人来到商场消费，提高品牌美誉度和客户黏度。
3.3 加强服务质量：我们认为服务质量是德基广场需要极力提升的关键点。
首座MAX竞品调研-写字楼
02
产品对比分析
建筑规划
规划理念
比较各写字楼的规划理念，是 否符合现代商务需求，是否注 重绿色、环保、智能化等方面
。
建筑外观
评估各写字楼的外观设计，是 否具有独特性和辨识度，是否 能够体现企业文化和形象。
楼层布局
比较各写字楼的楼层布局，是 否合理利用空间，是否满足不 同企业的办公需求。
公共空间
分析各写字楼的公共空间设计 ，如大堂、电梯间、洗手间等
挑战
市场竞争激烈，客户需求多样化，对产品品质和服务水平要 求高。
产品优化建议
提升硬件设施
优化办公空间布局，提高装修品质，提供智能化办公设施。
完善配套服务
增加商务中心、会议室、休息区等设施，提供一站式行政服务。
注重环保与节能
采用绿色建筑材料和节能技术，降低能耗，提高环保意识。
营销策略建议
精准定位目标客户
竞品C
采用成本导向定价策略， 根据成本和预期利润制定 价格标准，同时给予一定 的折扣优惠。
价格走势预测
竞品A
预计未来一年内价格将保持稳定， 略有上涨趋势，涨幅预计在5%
以内。
竞品B
预计未来一年内价格将有较大涨 幅，涨幅预计在10%以上。
竞品C
预计未来一年内价格将保持稳定， 略有下跌趋势，跌幅预计在5%
其他配套
分析各写字楼的其他配 套设施，如银行、快递 收发等，是否完善、便
捷。
装修标准
装修风格
比较各写字楼的装修风格，是否符合 现代商务审美，是否注重细节和品质。
材料选择
评估各写字楼装修所采用的材料，是 否环保、耐用、美观。
施工质量和进度
比较各写字楼的施工质量和进度，是 否能够按时交付，是否保证施工质量。
CBD核心地区在售项目调研报告项目
CBD核心地区在售项目调研报告项目一、调研目的随着城市化进程的不断加快，中国的中心商务区（Central Business District，简称CBD）也迅速发展壮大。
为了了解CBD核心地区在售项目的市场状况，本次调研旨在探索CBD核心地区在售项目的特点、价格走势以及市场需求情况。
二、调研方法本次调研采用了实地走访和网络查询相结合的方法。
首先，我们选择了位于CBD核心地区的几个大型商业地产项目进行实地走访，包括商铺、写字楼、住宅等类型的在售项目。
同时，我们还通过网络查询了CBD核心地区在售项目的相关信息和价格走势情况。
三、调研结果1.在售项目特点通过实地走访和网络查询，我们了解到CBD核心地区在售项目的特点主要有以下几个方面：（1）项目规模大：CBD核心地区的在售项目往往有较大的规模，包括大型商业综合体、高层写字楼和高档住宅等。
（2）地理位置优越：CBD核心地区的在售项目多位于城市的交通枢纽附近，交通便利。
（3）配套设施完善：CBD核心地区的在售项目配套设施较为完善，包括购物中心、餐饮娱乐等。
（4）品牌开发商：CBD核心地区的在售项目多由知名品牌开发商推出，具有较高的品质和信誉度。
2.价格走势通过网络查询CBD核心地区在售项目的价格走势，我们发现CBD核心地区的房地产市场价格整体较高且稳定。
商铺和写字楼的价格相对较高，受到商业需求和租金收益的影响。
住宅项目的价格较为稳定，目前呈现稳中有升的趋势。
3.市场需求情况根据实地走访的情况和相关数据，我们了解到CBD核心地区的在售项目市场需求较为旺盛。
商铺项目主要吸引了大批的商家和投资者，写字楼项目则受到了大型企业和金融机构的青睐。
住宅项目在CBD核心地区也有相当的市场需求，吸引了高收入群体和追求高品质居住环境的购房者。
四、总结与建议通过本次调研，我们了解到CBD核心地区在售项目具有规模大、地理位置优越、配套设施完善以及品牌开发商等特点。
目前，CBD核心地区的房地产市场价格整体较高且稳定，市场需求较为旺盛。
CBD核心地区在售项目调研报告范文
CBD核心地区在售项目调研报告第一部分调研概况一、调研目的本次调研的重点是国贸中心周边的在售项目。
我们想通过此次调研，了解到CBD核心区目前在售项目的分布及其具体情况，为我们以后的项目操作作为参考。
二、调研范围调研范围包括国贸中心周边在销在建的5个项目，位于国贸桥西北角的共有3个项目，位于西南和东南角的各1个项目，都是目前热销的项目。
第二部分调研分析一、调查项目因为CBD规划的种种原因，虽然距CBD很远的项目都着CBD的名义大张旗鼓地宣传销售，但真正处于核心区的项目却都进展缓慢。
朝阳区第三届商务节的召开，使CBD再次成为瞩目的焦点，也让这些项目有了一次绝好的展现机会，成为购房者眼中的亮点。
下表所列是此区域目前在售的项目。
项目名称位置价格（元/ m2）社区总规模(m2)最早入住时间旺座中心嘉里饭店北侧$2000 10万2003.8.28 新城国际朝外大街6号12800 30万2004.5 建外SOHO 国贸桥西南角公寓12500 70万2003年底恋日国际国贸桥东南角12000 2.6万2003.6北京财富中心东三环北路23号公寓13000 72万2004.12平均:13460总计：184.6万在以上这些项目的公寓价格，最高的为旺座中心，其余四个项目价位相差不多，基本处于同一个价格水平，平均价位为13460元/ m2。
在这些项目中规模最大的为北京财富中心和建外SOHO，这两个项目均为综合性项目，除公寓外，还规划有写字楼及酒店，工程也为分期开发。
规模最小的恋日国际只有两栋单体楼，这5个项目的总规模为184.6万平方米。
恋日国际是这些项目中入住最早的项目，两栋其一已经整栋售出，在售的一栋目前已接近封顶。
旺座中心目前在做外装修，也是这几个项目中入住较早的项目。
建外SOHO一期明年底也能入住。
入住较晚的是新城国际和北京财富中心，新城国际因为CBD规划的调整规划有所改变，这也影响到了该项目的工期，而财富中心因为规模太大，运作起来没有小项目灵活，而且存在的不确定因素太多，这也是影响其工程的原因。
南京德基广场考察内容与教师要求
南京德基广场考察内容与教师要求
德基广场位于南京市中心，是一座融商业、办公和餐饮于一体的大型综合性城市开发项目。
如果你是教师，想要带学生去德基广场进行考察，可以侧重以下内容：
1. 建筑设计：德基广场是由国内外知名设计师共同设计的，可以介绍和讨论其建筑风格、结构特点、用材等。
2. 商业运营：介绍德基广场的商业模式、品牌定位、租赁与销售策略等，帮助学生了解商业运营的相关知识。
3. 餐饮文化：参观广场内的餐饮区域，了解不同形式的餐饮经营，并讨论其与消费者需求、市场变化的关系。
4. 社会效益：分析德基广场对当地经济、就业和城市发展等方面的影响，思考商业项目与社会效益的关系。
事先请学生做好调研和准备工作，提前联系德基广场的管理单位，了解参观的具体安排和规定。
请确保参观活动符合学校和教育部门的指导方针，并保护好学生的人身安全。
购物中心大悦城德基广场市场调研报告美陈导视活动氛围包装pptx
美陈实美陈装置，如 圣诞节、春节等，营造浓厚的节日氛围。
互动美陈
在美陈设计中加入互动元素，如拍照打卡、VR 体验等，增强消费者与商场的互动体验。
绿色环保
采用环保材料和绿色设计理念，如可回收材料、 节能灯光等，提升大悦城的环保形象。
05
活动氛围包装策略与实施 计划
性别
男女比例大致相当，女性略多一些。
收入
主要集中在中等收入人群。
消费习惯
喜欢购买时尚、新颖、实用的商品，注重品牌和口碑。
竞争对手分析
南京新街口商圈
新街口商圈是南京最繁华的商业中心之一，聚集了众多的购物中 心和百货公司，德基广场在其中具有较高的竞争地位。
上海南京路商圈
南京路商圈是上海最著名的商业中心之一，拥有众多的购物中心 和百货公司，对德基广场也构成了竞争。
宣传推广方案
06
结论与建议
研究结论
通过对消费者的调研，发现该商场的商品种 类丰富，品质优良，价格合理，服务态度好
。
商场的美陈导视活动氛围包装设计具有创意 和吸引力，能够吸引更多消费者前来。
购物中心大悦城德基广场在南京市场具有较 高的知名度和品牌形象，吸引了大量消费者 。
商场的地理位置优越，交通便利，周边配套 设施完善，为消费者提供了便捷的购物体验 。
参考文献
参考文献
标题：中国购物中心发展报告2020 作者：中国商业联合会、中华全国商业信息中心 出版时间：2020年
感谢您的观看
THANKS
活动氛围包装策略
主题统一
活动氛围包装应与活动主题统一， 通过视觉元素、色彩、材质等手段 强化活动主题氛围。
多元化设计
针对不同活动需求，设计多样化的 氛围包装方案，如利用灯光、音效 、道具等手段丰富活动氛围。
竞品市场调研报告(改)
红枫岭竞品项目调研报告（调研时间：2008年5月5日—10日）一、区域环境描述区域竞品分布地图由上图标示，目前与我项目形成竞品的共有9个项目，该9个项目分别位于东一到三环间，密集处为SM广场，仅广场周围就有5个建筑面积：91㎡实得面积：113㎡赠送面户型二：两室两厅单卫建筑面积：86㎡实得面积：112㎡赠送面积约26㎡物管公司为成都麦高物业经营管理公司，物管费为1.6元/平方米/月。
4.项目价格价格5685元/㎡起，均价6700元/㎡。
如按实得面积计算最底可达4980元/㎡。
5.项目评价1.周围交通：项目位于一环路北四段，周围交通便利，45、502、42、7、49、36、15、113、412路公交都由此经过。
2.配套设施：周边学校：电子科大、人北实验小学、成大附中、李家沱试验小学、成华区试验小学、华西中学、电子科大幼儿园、中房第二幼儿园。
生活配套：512建材市场、城隍庙电子市场、苏宁电器、农贸市场、世纪华联、SM广场、国美电器、成都华联。
周边银行：成都商业银行、民生银行、建设银行、工商银行、招商银行、中国邮政储蓄局。
医疗设施：前锋医院、416医院、二医院、四川省建筑医院、六医院、医院: 金沙医院、省医院、满地可医院、中医附院、西区医院、城西医院、成都妇幼保健院。
6.规划设计：一环边36万平米的城市奢享住区，由8栋26F—34F的电梯公寓围合组成。
内含30余亩中庭度假园林，且园林规划为北美风格。
中心入口处的休闲广场以加拿大最为知名的皇家广场为蓝本。
广场总体抬高三米，完全实现人车分流，商住分离。
休闲广场将以枫叶大道作阶梯状的引入，与俄罗斯喷泉进行背景的配合，从而尽显广场的尊崇生活气度。
社区入户设计了五星级酒店式大堂，单元入户设计了底层架空入户门厅，底层架空5.8米。
户户带入户花园和双层挑高阳台，多数户型配制双露台。
在配套设施方面设计无边界游泳池、儿童乐园等。
四、竞品项目情况分析1.推广主题及宣传活动情况上周一周内，蓝光、首创爱这城、合能耀之城、龙湖三千里都在成都商报以及华西都市报上做了宣传。
国际购物广场调研及策划报告
淮安国际购物广场市场调查研究报告目录一、淮安市背景及宏观经济环境研究二、淮安市商业环境研究三、针对性商业环境分析四、典型商业场所调研分析五、在建、在售商铺调研分析六、基地概况七、淮安国际购物广场商圈专项研究八、潜在目标市场研究九、项目SWOT分析1 上海安腾投资咨询有限公司一淮安城市背景及宏观经济环境分析研究1、地理位置与行政区域划分淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于淮河下游，东接盐城，西毗洪泽湖与泗洪、泗阳相连，南临扬州、泰州及安徽省，北与沭阳、灌南毗连。
辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。
市区面积337平方公里，人口48万。
2、地貌气候与自然资源淮安地势平坦，平原辽阔，属黄淮平原与江淮平原的结合部，仅西南角有低丘分布，属皖东丘陵的余脉。
水系以黄河故道为分水岭，北属沂沭泗和流域，南属淮河流域。
淮安属中纬度北亚热带向暖湿带过渡地区，温带气候显著，气候条件优越。
农业资源丰富，2 上海安腾投资咨询有限公司是全国重要的商品粮基地和农副产品基地，还是蚕桑、棉主要基地。
洪泽湖为全国五大淡水湖之一，素有“日出斗金”之称，是水产品基地。
地下非金属矿产资源丰富，其中岩盐储量开发潜力十分巨大。
3、文化古迹淮安是我国历史文化名城，处于滨运河、临灌水的南北交通要冲，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”、“襟吴带楚客多游，壮丽东南第一州”的美称。
淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。
4、历史发展淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。
淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了3 上海安腾投资咨询有限公司昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。
世贸天阶调研报告
世贸天阶调研报告北京世贸天阶市场调研报告世贸天阶市场调研报告一、项目特点1、项目的整体建筑规划及特色（1）项目建筑规划项目整体规划22.8万平方米，商业面积8万平米。
其基础构造由南北两翼商业廊和两座写字楼组成，同时拥有阶梯广场等户外场所。
项目打破传统布局，西班牙建筑风格商业分为南街、北街以及地下组成。
这样就形成了中央大广场，其标志性的天幕也就设臵于此。
（2）建筑特色项目最大的亮点——天幕，长250米，宽度30米，这一“梦幻天幕”总面积7500平方米，比整座足球场还大，是世界上最先进的高新媒体之一，具有清晰稳定的画面特质，48路输入96道输出的强大环绕扩声，令人身临其境的超震撼三维声像效果，总造价超过2.5亿元人民币。
2、项目区位（1）地理位臵项目位于东大桥路东侧，紧邻国贸、嘉里中心等众多顶级写字楼以及世贸国际公寓、新城国际等名品公寓，坐镇北京CBD 西区门户，已被朝阳区政府定为政府重点工作项目之一。
（2）交通路线乘车路线:顾客可乘坐28、43、120、126路汽车到芳草地或芳草地南下车;或乘坐地铁1号线到永安里下车，从B口出来向北走，大约15分钟即到;或乘坐地铁6号线到东大桥站D 口出来往南走，5~10分钟即到;及乘坐地铁10号线到金台夕照站下车，从A口出来往西走，大约10分钟即到。
3、动线分析世贸天阶内、外部动线为双街区线性动线，满足了世贸天阶长度的特点，更好的连接北街与南街。
并在步行街两侧设臵店铺，形成了多处广场外租区，为了缓解动线流通性差，单动线的枯燥，动线上中间挑空，形成回廊，以增加空间的通透感；适当布臵节点为了缓解疲劳感与可视性。
二、项目配套设施及功能条件1、物业条件（1）中庭中庭挑空区采用透明格栅玻璃屋顶，自然采光优异。
中庭面积接近200平米，主通道宽9米，高3.7米，长度跨越了4个柱间距，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，而且三、四两层在中庭的东南角设计了20多平米的休闲观景平台，放臵了一些休闲座椅。
竞品项目分析报告(商贸城 购物城)
竞品项目分析报告营销管理部2016.1.20目录一、祥云国际项目调研分析二、塔谈国际商贸城项目调研分析三、世界湾项目调研分析四、米氏e家天下项目调研分析五、正定小商品项目对比分析六、石家庄新华集贸及南三条市场分析七、白沟市场分析八、义乌批发市场分析九、北京动物园、大红门商圈简介及其主力市场经营状况分析一、祥云国际项目调研报告（一）项目概况祥云国际总占地面积1800亩，总建筑面积450万平方米，整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩的威尼斯城；北部为占地426亩的威尼斯公园。
分为住宅区和商业区，商业部分整体分为：玩遍世界（主题公园及游乐园）、国际名品购物街、吃遍中国美食街、奥林匹克健身中心、索菲亚大教堂；整体绿化率为35%。
商业整体预计将于2015年年底开业。
采用返租形式运营。
项目整体业态：主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、餐饮美食、影院剧场、健身中心等美食街：占地16万平方米，成圆弧形沿汇新路分布，美食街为地上五层设计，地下连接购物中心，外立面将设计成简欧风格，内部按照不同的装修风格及合国各地特色风味小吃，分为四个区域：东北区、华北区、西北西南区和港澳台区。
其中1—3层为餐饮区，1层主营大型餐饮的正餐；2、3层主营特色小吃、美食快餐；4、5层主营足疗、养生、按摩、棋牌、酒吧、KTV等生活休闲配套。
主题游乐园：总占地面积11万平方米，位于项目商业中心地下：层高20米，游乐场上方覆盖3.5万平米湖水景观和森林公园景观，中间开设两个7000平米水晶采光天井，保证游乐场采光。
商业购物中心：占地32万平方米，整体为地下5层商城：1-2层为商铺，3层为设备层，4-5层为商业部分停车层，设有停车位1.3万个。
购物街一层设有水街景观：全长1860米，水面宽度在5-20米，水深大概3-5米。
奥林匹克健身中心：位于商业西南方向，从滨河街可进入，内部设置电影院、大型演出现场、健身房等休闲娱乐设施。
索菲亚大教堂：建筑面积2000平米，未来或做婚礼承办、成品展览、游客观光的地点。
德基广场案例分析(+二期免费)
与此同时，德基广场一期同步进行调整，LOUIS VUITTON 品牌在做了周密的市场调研 分析后，考虑到南京市场的快速发展以及对周边区域的辐射，将店铺升级为 2000 平方双层 旗舰店，店内设有专门客服中心，为客户提供更优质的服务。DIOR 也进行了扩店升级，增 加精品手表区及 VIP 休息室；LOEWE、ZEGNA 的旗舰店扩容，产品存量将更胜从前。一期还 将引进顶级时尚品牌 DOLCE&GABBANA，其中, DOLCE&GABBANA、ZEGNA 都是双层复式店。
随着近几年中国经济的飞速增长，中国人均生活水平有了显著的提高，因此，一个巨 大的、规模不断增长的消费市场形成了。现在，世界知名的一线品牌都将注意力投向 了中国。除了少数几个外国人熟知的大城市，像北京、上海、广州、深圳，那么还有 谁能得到这些著名品牌的关注呢？毫无疑问，答案就是南京。
为什么是南京？ 南京是江苏省的省会，江苏省的国民生产总值和消费品零售总量在 2009 年分别位 列全国第二位及第三位。目前，南京约有人口 770 万。近几年来，南京飞速增长的 经济使当地的消费品零售总量也快速增长。南京是江苏第一大城市，消费品零售总 量也位列第一，2009 年高达 1960 亿人民币，过去的十一年均有双位数字增长。因 此，这为国际顶级品牌进入南京市场提供了强有力的支持。换句话说，这对国际声 名显赫的一线品牌来说，南京是个充满商机，前途无量的市场。 为什么是德基？ 德基广场位于南京的商业中心，该商业中心地处南京心脏地带，在南京市场中具备 先天夺人优势。从德基广场沿直线驱车一小时所经过的区域，就接近 550 万人。这 就使得德基广场成为南京购物的首选。以前，南京的主要购物中心都是传统意义上 的百货商店，各种品牌的商品大都以柜台的形式展示和销售。直至今日，德基广场 是南京一家世界级的购物中心，有众多享誉世界的知名品牌开设的专卖店和旗舰 店。德基广场以她辉宏典雅的建筑模式为南京营造出一个丰富多姿、独一无二、极 尽精彩的购物环境。德基广场由港资德基集团经营，具有丰富品牌和零售经验的海 外和内地专业人士对广场进行全方位管理，我们立志于将德基广场打造为中国东部 顶级购物广场。 我们希望通过这本宣传册能让您更好的了解德基，我们更期待着您的加入！
南京德基广场调研报告
南京德基广场调研报告第一篇：南京德基广场调研报告南京德基广场调研报告简介：德基广场位于南京市新街口东北角，中山路18号的一个定位于高端商业的综合购物中心。
其地下部分与地铁新街口站相连通。
德基广场项目分为一期和二期两部分，占地面积达到40000平方米，总建筑面积超过20万平方米，目前一二期合计落户国际一线品牌74家，年销售额突破30亿元。
德基广场一期于2006年6月26日正式营业。
进驻品牌有Louis Vuitton（路易威登）、Ermenegildo Zegna（杰尼亚)、Brunello Cucinelli（布内罗·古奇拉利）、VERSACE（范思哲）、Salvatore Ferragamo（菲拉格幕）、COACH（蔻驰）、Triumph（黛安芬）、Calvin Klein（CK）、Trussardi(楚萨迪）、Lanvin（浪凡）、Bvlgari （宝格丽）、Paul Smith、Cerruti 1881（切瑞蒂1881）、Loewe （罗意威）、Montblanc（万宝龙）、Omega（欧米茄）、Burberry（博百利）、TOD'S（托德斯）等，其中Louis Vuitton德基店的经营面积超过400平方米，在大陆地区为仅次于北京国贸和上海恒隆两家旗舰店外的最大店面，是新街口最大的奢侈品中心。
一期商铺分布楼层商铺7F 餐饮、娱乐6F 儿童用品/早教、餐饮、健康护理、数码、配饰/家居生活 5F 时尚服饰、儿童用品/早教、餐饮、健康护理、配饰/家居生活 4F 时尚服饰、珠宝饰物、健康护理、餐饮 3F 时尚服饰、珠宝饰物、健康护理、餐饮 2F 品牌旗舰、时尚饰品、珠宝饰物、餐饮 1F 品牌旗舰、时尚服饰、珠宝首饰、餐饮、数码 B1 健康护理、美食餐饮LOUIS VUITTON：LOUIS VUITTON旗舰店位于商场的入口核心位置，以巨幅玻璃构筑的华美外侧幕墙长达五十八米，高十米，结合经典的Damier格纹图案装饰其上，仿佛一道半透明的巨大幕帘垂坠而下，营造出华美的视觉效果，同时也将自然光线引入店内，体现出路易威登长久以来始终坚持的环保理念。
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地段
河西中部繁华位置，周 边金奥大厦、新鸿基、 金融城等环抱，华东区 第二大金融中心
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03
客户分析——购房目的
经实际调研，龙湖新壹城项目公寓产品需求人群主要由老师、个体户、事业单位为主，其主要购房目的为投资，占比约40%；
其次是自住兼投资，占比约30%；再次是自住，占比约20%；此外还包括为父母和子女购房等其他目的，占比约10%。
看中户型及品牌定位，圈层首选， 区位价值高地，兼顾物业升值， 投资客占大多数
40% 30% 20%
自住兼投资
长远考虑，双向受益，投资收 益稳定；自住环境、地段、交 通便利
自住
该地块地理位置优越，属于南京 市江宁区大学城版块，发展潜力 巨大
THANKS
Thank you for watching
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周边配套
德基世贸中心效果图
注：数据来源于房天下、搜狐焦点网、365淘房
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01
德基世贸中心位于河西中部繁华地段，打造世界中心”一平方英里”，以德基世贸领街，与新鸿基、金奥大厦三峰并矗，
周边金融城、青奥双塔、政务中心环伺。便捷三轨交通十号线、二号线、有轨电车于元通换乘。同时配备主流文体休闲配 套，南京眼、保利大剧院、河西中央公园、青奥城、博览中心等。与儿童医院、明基医院、河西综合国际医院（在建）车 程也仅5分钟内。
德基世贸中心调研报告
升龙集团
戴丞 2017年6月23日
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CONTENTS
产品介绍
02
01 03 05
项目简介
客户分析
现场展示
04
SWOT分析
话术对抗
06
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为子女购房
少数，考虑到距离、和家庭 因 素居多
5% 5%
为父母购房
少数，考虑到距离、和家庭 因 素居多
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项目简介 产品介绍
客户分析
th
现场展示
SWOT分析 话术对抗
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04
现场展示——现场公告
现场公告展示面
现场公告展示面
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04
现场展示——样板间
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项目简介 产品介绍
B
产品
投资：德基商业气息浓厚租 金收益较高；物业升值上主 要依附于品牌影响力，现在 入市价格高，站岗时间长。 相较而言升龙深耕河西专业 地产，目前价格性价比高， 升值空间更大 自住：汇金公寓无论是地段、 户型利用率、配套、景观绿 化等更适宜人居，闹中取静 价格：价格是王道，汇金性 价比之最
D
劣势
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客户关注点占比图
20%
45%
60%
80%
价格/户型
单就价格而言，同区域 内价格优势不明显，性 价比较低，对购买客群 资质要求较高
升值空间
商业氛围好，总部经济 中独占鳌头，周边地王 烘托，升值空间明显
品牌
世界贸易中心协会大中 华区四个理事成员之一 的标注，中国第二大顶 级购物中心品牌，引领 高端，服务面涵盖地产、 消费品、奢侈品、酒店、 会所等
项目简介 产品介绍
客户分析
St
现场展示
SWOT分析 话术对抗
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01
项目简介——基本信息
项目位于南京市建邺区庐山路208号，由德基集团携手美国富顿集团、世界贸易中心协会等世界梦之队打造，整体规划44万方，涵盖318米高超 5A甲级办公、河西德基广场、德基世贸壹号、世贸精装商务公寓等四大业态，打造为南京全球中心。目前在售以精装商务公寓为主，在售面积 67-154㎡，成交均价约37000元/㎡。
德基世贸中心-精装商务公寓基本信息汇总
项目地址 开发商 总建面积 容积率 产权年限 物业类型 物业 绿化率 开盘时间 物业费 销售报价 目前销售动态
南京市建邺区庐山路208号 德基集团、美国富顿集团 441860.2㎡ 10.2（项目综合容积率） 商业40年 公寓、办公、商业 上海高力物业国际服务有限公司 30% 2014-10-28 6元/平方米·月 （不含公摊） 公寓均价3.7万/㎡ 目前在售精装公寓，共337户，面积67-154㎡。剩余40多 套，其中小户型（单室）67-77㎡少量，均价3.8万/㎡， 大户型103㎡（两房）均价3.4万/㎡、154㎡（两房）均价 3.6万/㎡。均为精装现房，3.6米层高，5梯15户，无燃气 交通：地铁2号线、十号线、有轨电车；公交92路、160路 商业：自持商业、金融城，多家银行总部，缤润汇、嘉业 国际购物中心、家乐福 休闲：河西中央公园、南京眼、保利大剧院 医疗：儿童医院、河西综合国际医院（在建）、明基医院
适宜人居采光佳；
户型整体利用率不高，一百平只做单 间，性价比不高存在面积浪费 剩余货量：少量
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02
产品介绍——主力户型分析
两室两厅， 点评：该户型厨房餐厅客厅动线合一，
方便食物传递；动静分区，不影响休
升龙汇金中心
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项目简介 产品介绍
客户分析
nd
现场展示
SWOT分析 话术对抗
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02
产品介绍——户型配比
劣势—Weakness
商务氛围太强，临地铁，过于喧嚣，不 适宜人居 户型设计不合理，诸多浪费 价格高，性价比低 主干道周边，噪音污染，光污染
周边市政配套完善，休闲、医疗、商业、政
务、景观、公园等一应俱全。
S O
W T
机会—Opportunity
青奥城等争相投入使用，吸引更多消费人群和投 资人群互动，租售需求量有很大上浮空间 江苏发展大会的召开，河西作为展示面，吸引更
威胁—Threat
政府宏观政策以抑制房地产过快发展为主，其中 商业地产作为把控之一，预计房地产政策、财政 政策和货币政策远期收紧
周边大型商业密集，新鸿基、金奥大厦、金融城、
多外资、高端写字楼办公人群
40年商业类型产品对应的国家利好政策
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客户分析
th
现场展示
SWOT分析 话术对抗
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05
SWOT分析
优势—Strength
区位：项目位于河西中部商务区中心
交通：元通站三轨换乘，多条公交线路 升值潜力：核心地段内物业升值，德基品牌 号召力，自营业态丰富且高端
息；入户预留玄关空间，方便置放随 手物品；衣帽间设计方便大容量置物。
卫生间淋浴、浴缸，双标配置；
户型排布较乱，利用率低；东南次卧 户型不规整 剩余货量：少量
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项目简介 产品介绍
客户分析
rd
现场展示
涵碧楼在售精装公寓117-150㎡，均价3.8万-4万/㎡。
物业类型：商业 目前在售产品：117-150㎡ 报价：3.8万-4万元/㎡（精装）
德基世贸中心竞品分布图
涵碧楼
物业类型：商业 目前在售产品：47-115㎡ 报价：3.2万-4万元/㎡（毛坯/精装）
德基世 贸中心
缤润汇
物业类型：商业 目前在售产品：38-93㎡ 报价：3万-3.2万元/㎡（精装）
卧室朝北开窗，采光和通风性较差。
剩余货量：仅剩1套
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02
产品介绍——主力户型分析
一室两厅， 点评：两厅设计，方便会客，空间大；
卫生间空间宽裕，双梳洗台设计，主
人奢华感受；主卧衣帽间设计，满足 主人多种需求；客厅、卧室均朝南，
一室两厅（103-107㎡）
两室两厅（140-153㎡）
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02
产品介绍——在售主力户型分析
一室一厅， 点评：户型方正，方便家具摆放；
厨房位于入户处，能够减少对其他
居室的油烟污染；卫生间干湿分离， 避免空气过于潮湿；
同样作为商务酒店式公寓， 在产品的景观设计、楼宇 建筑设计、物业品牌上， 跟汇金都是聘请同样级世 界级牌设计公司； 户型设计上，汇金项目更 为实用，性价比高，小面 积覆盖多，更迎合当下投 资市场需求