融资租赁融资租赁风险防范及案例分析

租赁物的所有权能够转移
出租标的物的属性
融资 租赁租金的债权担保功能
融物
租赁物是承租人追求其使用价值目的的载体
售后回租：《融资租赁司法解释》第二条
承租人将自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法 院不应仅以承租人和出卖人系同一人而认定不构成融资租赁法律关系
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违约救济的诉求类型
1、出租人诉请支付全部未付租金，包括已到期未付租金和未到期租金。此种情形属于租金加速到期，合同并未解除，
承租人在租赁期届满前仍享有占有使用租赁物的权利。
2、出租人仅诉请收回租赁物。租赁期间，租赁物所有权归出租人，出租人既可以直接收回租赁物，也可通过诉讼方 式请求公力救济收回租赁物。 3、出租人既诉请给付全部未付租金（包括到期未付租金和未到期租金），又请求收回租赁物。此时，在合同履行状
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法务部诉讼组
目录
第一章
合同性质及效力风险
第二章
租赁物的权属风险
第三章
承租人违约风险
第四章
典型案例分析
第一章 合同性质及效力风险 认定标准
形式与实质相集合，而更重实质的倾向
形式标准
《合同法》第237条： 出租人根据承租人对出 卖人、租赁物的选择， 向出卖人购买租赁物， 提供给承租人使用，承 租人支付租金的合同 “三方当事人 两个合同”
二、特殊财产融资租赁法律风险
浙江高院 （ 2016）浙民终9号
2013年9月5日，兴业公司与浙江保罗大酒店签订《信托贷款合同》一份，同日兴业公司与浙江保罗大酒店签订《抵押合同》一份，约定 浙江保罗大酒店将其所有的位于三门县海游镇滨海大道18号的房产为前述《信托贷款合同》中的债务提供抵押担保。兴业公司、浙江保 罗大酒店于2013年9月5日在三门县建设规划局办理了抵押登记。2014年5月16日，中金租公司作为出租人与承租人浙江保罗大酒店、嵊 州保罗大酒店、诺和公司签订了《融资租赁合同》、《预收租金合同》、《协议书》。2014年11月12日中金租公司作为出租人与承租人 浙江保罗大酒店、嵊州保罗大酒店、诺和公司签订了《补充协议》。中金租公司与浙江保罗大酒店、嵊州保罗大酒店、诺和公司签订《融 资租赁合同》时，浙江保罗大酒店在没有取得抵押权人兴业公司及三门县海游镇滨海大道18号大楼除浙江保罗大酒店以外的其他业主的 同意的情况下，将中金租公司异议财产清单中的财产作为该《融资租赁合同》的标的物转让给中金租公司。 2014年10月13日，兴业公司作为申请人，以浙江保罗大酒店、鲍军、纽拉芙服饰公司、英超房地产公司为被申请人，向杭州仲裁委提出 仲裁申请。2014年10月17日，杭州仲裁委作出（2014）杭仲（金）调字第00118号调解书：一、浙江保罗大酒店归还兴业公司借款本金 24980万元，暂计至2014年9月22日的利息17820279.54元（此后至实际还款日的利息、罚息按合同约定计算），于2014年10月20日前付 清。二、浙江保罗大酒店直接支付给兴业公司本案仲裁费690451元、律师费20万元，于2014年10月20日前付清。三、鲍军、纽拉芙服饰 公司、英超房地产公司对上述第一、二项还款义务承担连带责任。四、若浙江保罗大酒店于2014年10月20日前不能履行上述第一、二项 还款义务时，兴业公司有权以折价、变卖、拍卖等方式对浙江保罗大酒店名下位于三门县海游镇滨海大道18号（房产证号为：三房权海 游字第200802894-××号）的房地产按抵押顺位优先受偿。 2014年5月、7月，浙江省宁波市中级人民法院、浙江省嵊州市人民法院先后查封了浙江保罗大酒店位于浙江省三门县海游镇滨海大道18 号的房产及相应土地使用权。经该院与浙江省宁波市中级人民法院、浙江省嵊州市人民法院协调，浙江省嵊州市人民法院于2014年11月 13日、浙江省宁波市中级人民法院于2014年11月27日分别函复该院，同意将各自查封的相应房产及土地使用权移交该院处置。 2014年12月22日该院发布拍卖公告，载明拍卖范围：浙江省三门县海游镇滨海大道18号，房屋建筑面积为52251.91平方米及相应的国有 出让土地使用权总面积6726.95平方米，本次拍卖仅为上述房产（含房产内不可拆卸的固定装修）及相应土地使用权，不包含该房产内的 可移动拆卸的设备、设施、桌椅板凳、床、电脑等等动产。 2015年3月31日，该院受理了中金租公司提出的执行异议，请求事项是：确认中金租公司对部分强制执行的标的物的所有权，并返还中金 租公司该部分财产。
第四章 典型案例分析
一、属于违章建筑的住宅商品房可否成为融资租赁标的物？ 最高院2014民初终字第109号：
2011年7月12日，国泰租赁公司与三威置业公司签订《融资租赁合同》，约定三威置业公司将“大地锐成”项目137套商品房所有权转 让给国泰租赁公司，然后回租该商品房；2011年7月12日，国泰租赁公司与鑫海投资公司、鑫海担保公司签订《保证合同》。同日，三威 置业公司法定代表人张辉和公司股东张浩出具个人担保声明书；上述合同签订后的当天，国泰租赁公司即将1亿元人民币通过网银打入三 威置业公司的账户。
裁判观点： 融资租赁合同与其他类似合同相比具有以下特征：一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人） 并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；二是出 租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权 担保作用；四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润；五是租赁 期满后租赁物的所有权从当事人约定。从以上特征可以看出，融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。 如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保， 应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。 由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专 业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三 威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为”承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出 卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由 此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系 总结： 如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的 担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。
态上，出租人实为既请求继续履行合同，又请求解除合同，法院应告知其作出选择。如承租人拒绝作出选择，属于无明
确的诉讼请求，应当驳回起诉。如出租人作出选择后有了明确的诉讼请求，再行起诉，法院应予受理。 4、出租人先诉请支付全部租金，判决后，承租人未予执行，出租人另行诉请解除合同、收回租赁物。对第二个诉讼， 是否因为构成一事不再理而不予受理？答案是否定的。这是因为，第一个诉讼是诉请租金加速到期，但合同仍在履行； 第二个诉请是解除合同。二者是不同的诉讼请求，并不属于基于同一事实同一法律关系提出的同一诉讼请求，法院仍应 予以受理。 5、出租人诉请解除合同、收回租赁物并赔偿损失。因未付租金通常高于租赁物的现值，故收回租赁物往往不足以弥 补出租人的全部租金债权，此时，如果出租人同时主张承租人赔偿其租金债权扣除租赁物价值以外的损失的，法院也应 予以支持。
基于融资租赁法律关系租赁物所有权与占有权相分离的现实情形，为解决各方权利冲突，相关部门也陆续出 台了相应的规定予以明确。
融资租赁司法解释第9条： 承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权， 第三人依据物权法第一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物 权权利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外： （一）出租人已在租赁物的显著位置作出标识，第三人在与承租人交易时知道或者应当知道该 物为租赁物的； （二）出租人授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记的； （三）第三人与承租人交易时，未按照法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定在相应 机构进行融资租赁交易查询的； （四）出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物的其他情形。
协议履行过程中，三威置业公司共支付633万元（其中500万元为租赁期限内支付，其余为展期期间支付），2011年12月20日的补偿协
议到期后，三威置业公司未再支付租金或租息。 涉案的租赁物为大地锐城小区的2、4、6号楼盘中的137套商品房，原规划楼层数19层，而实际上建筑层数均为33层，超过了规划部门 的建设要求。济南市城市管理行政执法局向三威置业公司先后作出了《责令停止违法建设决定书》，依法认定了2、4、6号楼属于超规划 建设的违章建筑，责令三威置业公司立即停止违法建设。2013年8月14日，济南市规划局向三威置业公司下发对超面积予以规划确认的复 函，对大地锐城项目中住宅建设现状及超面积部分予以规划确认，并责令三威置业公司完善相关手续并缴纳有关规费。涉案的租赁物至今 未取得预售许可证。
《融资租赁司法解释》第1条：
人民法院根据合同法第二百 三十七条的规定，结合标的 物的性质、价值、租金的构 成以及当事人的合同权利和 义务，对是否构成融资租赁 法律关系作出认定。 对名为融资租赁合同，但是 实际不构成融资租赁法律关 系的，人民法院按其实际构 成的法律关系处理。
1、租赁物的性质 2、租赁物wk.baidu.com价值 3、租金的构成 4、合同约定的权利义务
第二章 租赁物的权属风险
基本原则
合同法第242条： 出租人享有租赁物的所
有权。承租人破产的，
租赁物不属于破产 财产
合同法250条： 出租人和承租人可以约 定租赁期间届满租赁物 的归属。对租赁物的归 属没有约定或者约定不 明确，依照本法第六十 一条的规定仍不能确定 的，租赁物的所有权归 出租人。
解决权利冲突的原则
2011年12月20日，国泰租赁公司与三威置业公司双方签订补充协议，约定将租金支付展期至2012年12月20日；2011年12月26日，国泰
租赁公司与张辉签订《质押合同》，约定张辉以其所持三威置业公司49%股权就上述合同项下债务提供质押担保，并在山东省工商行政管 理局办理了股权出质设立登记。2012年12月20日，国泰租赁公司与三威置业公司签订补充协议，约定将该合同项下租金支付展期，展期至 2013年7月15日。张辉于2012年12月20日出具确认函，承诺继续就三威置业公司合同项下债务提供质押担保。
并登录中登网查询相关标的物的权属状况。
二、天津市金融办、人行、商委、银监会联合发布天津市关于做好融资租赁登记和查询工作的 通知，要求银行、金融资产管理公司、信托公司、财务公司、汽车金融公司、消费金融公司、内资
融资租赁试点企业、小贷公司、融资担保公司等在办理资产抵押、质押、受让等业务时，应登录中
登网系统查询相关标的物的权属状况。该查询时办理资产抵押、质押、受让业务的必要程序。
选择一：合同无效： 应当具备《合同法》第52条规定的合同无效的情形。 选择二：合同有效： 不构成融资租赁合同法律关系，不易直接认定为合同无效。
融资租赁司法解释从促进交易、减少合同无效的角度，倾向于认定为合同有效，构成
何种法律关系，应当根据实质内容确定，如借贷、租赁、保留所有权的分期付款买卖、权
利许可使用等具体的法律关系。
第三章 承租人违约风险
第二十条 承租人逾期履行支付租金义务或者迟延履行其他付款义务，出租人按照融资租赁合同的 约定要求承租人支付逾期利息、相应违约金的，人民法院应予支持。 第二十一条 出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民 法院应告知其依照合同法第二百四十八条的规定作出选择。 出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起 诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。 第二十二条 出租人依照本解释第十二条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔 偿损失的，人民法院应予支持。 前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租 赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。 第二十三条 诉讼期间承租人与出租人对租赁物的价值有争议的，人民法院可以按照融资租赁合同 的约定确定租赁物价值；融资租赁合同未约定或者约定不明的，可以参照融资租赁合同约定的租赁物折 旧以及合同到期后租赁物的残值确定租赁物价值。 承租人或者出租人认为依前款确定的价值严重偏离租赁物实际价值的，可以请求人民法院委托有资 质的机构评估或者拍卖确定。
一、征信中心制定融资租赁登记规则，可通过人民银行建立的中登网办理融资租赁登记，并为
社会公众提供登记信息的查询服务。人民银行关于使用融资租赁登记公示系统进行融资租赁交易查
询的通知（银发【2014】93号，2014.3.20）要求银行等机构作为金融出资方在办理资产抵押、质押 和受让等业务时，应当对抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查，