创意产业园案例研究

广告制作
展示中心 孵化中心
多媒体制作
游戏开发 工业设计
• 与高新区创意办/专业筹展公司合作经 营
增值服务区
商务会所
• 产品内涵阐述
– 服务对象 • 创意产业园入驻企业 • 创意产业园就业人士
• 创意产业园居住人士
– 功能设臵 • 商务中心 • 商务会客厅
• 高档餐饮设施
• 休闲康体设施（包括SPA、室内恒温泳 池、健身中心） – 规模：2000平方米
– 单栋面积控制在500-800平方米
补充说明： 不采用独栋办公，采用联排独立办公的考虑：
• 创意产业针对的企业为中小型企业或外资、国内大型企业的专业部门和机构，需求面积不应设臵 太大； • 从对土地的集约利用角度考虑，联排独立办公可提高土地利用率，回报率较高
创意办公区
规划空间的丰富化
• 院落组群 • 将低层办公楼、小高层办公楼以及院墅办公楼通过不同的排列组合方 式，组合成变化丰富的院落空间，形成多变的院落群
体验商业区
体验商业街区的产品特征
• 空间规划
– 商业建筑街区的空间组成 – 围绕小型广场、中心花园等 开敞性组织单栋商业建筑 – 采用旗舰店/体验点聚合形 式，以多栋“玻璃盒子”式 的商业建筑体组成 – 栋与栋之间可用连廊连接
• 建筑形式：玻璃盒子
– 提供充分的商业展示面 – 单栋面积约在200-1200平
创意智囊补给站
• 产品内涵阐述
– 服务对象：西安高新区 – 服务内容： • 专业教育及培训 • 人才测评与推荐 • 培训交流 • 行业交流 – 规模：2000平方米左右 • 1个可容纳200人的多功能厅，600800平方米 • 2个容纳40-60人的中型厅，300平 米左右 • 4个可容纳15-30人的小型厅，150 平方米左右 – 经营方式： • 会议室、场地出租 • 与高新区管委会/教育机构/大专院校 /科研机构合作经营
– opportunity(发展前景)：周边产业的聚集发展前景、城市区域的发展前景、产
品增值的发展前景
创意办公区
创意办公区的产品特征
创意办公的5O原 则 创意产业需求特 征 市场差异化策略
物业形式的多样 化
规划空间的丰富 化
设计手法的弹性 化
创意办公区
物业形式多样化——物业组合
生态群落办公 • 生态性
798创意产业园 海上海
政府/开发商合作
香港数码港
合作模式
政府主导
案例：上海多媒体产业园
• 园区功能
– 多媒体技术与产品的展示、 交易、培训与制作
• 物业发展特点
– 总建筑面积约35万平方米
• 5A级高档写字楼 • 四星级多媒体商厦 • 酒店式单身公寓
• 高档住宅小区
政府主导
影视制作 动画漫画
研发中心
– 经营方式：
• 可考虑与酒店集团合作经营
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
创意居住区
• 承载功能：
– 为创意产业园的就业人口提供居住配套 – 满足社会人口的购房需求
创意办公区
• • • 小高层与多层的结合，丰富建筑天际线 设臵多层办公的楼顶花园，以打造立体绿化，丰富小高层的景观视线 通过阳光空中连廊将多高层以及多层和多层之间连接，增强办公楼之间的连通 性
小高层
低层
创意办公区
• •
空中四合院的空 间组合 创造内外交错、 层次丰富的生态 空间
可作为艺术创作室 或咖啡室等，营造 办公区的艺术和活 跃氛围
创意办公 区
科技六路
增 值 服 务
团 结 南 路
创意居住 区
体 验 商 业 区
和住宅，同时对外经营
入口广场+标志性构筑物+交通中 心
创意办 公区
科技六路
创意居 住区
增 值 服 务
团 结 南 路
体 验 商 业 区
（二）国内外创意产业园发展案例研究
案例选取考虑
发展类型 政府主导 企业自发聚集 开发商主导 选择案例 上海多媒体产业园 对本项目的参考点 产业园功能平台 创意企业的需求特征 物业功能载体
60%
创意办公
• 多样性 • 个性化
新型阳光办公
30%
院墅花园办公
10%
创意办公区
生态群落办公
• 产品内涵阐述
– 目标客户：成长型企业 – 产品特征： • 采用4-5层低层建筑 • 多创造与自然接触的空间环境 • 围合花园式办公环境 • 采用类村落的建筑布局形态 – 单层面积控制在400-800平方米
• 吸引行业
– 新兴数字内容行业 • 时尚数码 • 创意移动通信 • 网络游戏 • 动漫创作 • 网络及软件娱乐开发 • 其他数字娱乐相关研发和设计 行业和机构 – 新兴视像行业 • 数字电影、电视系统 • 3D视像等 – 多媒体、电子产业 – apple、sony等龙头企业
创意办公区
时尚设计灵创谷
产品概念体系（产品定位）
功能及产品概念体系构建
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
– 出版发行行业
创意办公区的产品特征
• 创意办公产品营造的原则
– 打造能激发员工灵感、让他们能更好地进行脑力创造的办公环境
创意办公区
创意办公区
• 创意办公的5O标准
– oxygen(氧气)：
• 生态办公、有氧办公，具有低容积率、低密度和高绿化率的特征，是区别 于都心高层写字楼的灰色办公、缺氧办公的环境优势；
方米不等
开敞性空间 展示性强的玻璃盒子 休息厅、茶座、咖啡座
创意新天地
• 产品内涵阐述
– 商业形态 • 2层特色底商商业街 – 规模：1万平方米左右
体验商业区
– 经营组合
• 风情餐饮：酒吧、品茗吧、咖啡 • 时尚休闲：SPA、美容、时尚服饰 • 艺术消费：艺术画廊
体验商业区
创意新天地的产品特征
• 将底商街铺化规划
– 增加休闲空间，让人驻留，产生消费 – 增加底商商铺的临街面和展示面，吸引人流 – 根据市场经验，每间铺面大概在20-80平方米，可灵活组合和灵活间隔
休 闲 空 间
休 闲 空 间
人流走线
整体功能布局
• 说明：
– 商业布局设想 • 总体靠东布臵，交通 通达性及展示性更好， 可方便辐射高新区 • 旗舰体验商业布臵在 产业用地内，利于与 产业间的互动 • 时尚商业街区布臵在 住宅用地内，面对住 户和办公区客户，同 时可辐射附近产业园 区 – 商务会所兼顾创意办公区
产品组合
• 创意产业创业人士 • 西安及高新区的创意阶层
SOHO公寓
高尚居住区
•社会中高档消费群
创意居住区
SOHO公寓
• 目标客户
– 创意产业园打工创业一族 – 高新区年轻一代、创意阶层
• 来自百度文库品定位
– 18层以上高层
– 以40-100平方米的小户型为
主 – 可设计成loft、错层空间
• 价格定位
– 总价控制在35万以内 – 均价4200元/平米（带装修） – 指当前价格
低层办公变独栋办 公
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
增值服务区
• 承载功能
– 孵化器功能
– 教育及专业培训 – 会展商贸
产品组合
旗舰体验商业区
• 与创意产业紧密结合 –创意产业下游商品、技术贸易 –时尚科技数码产品、技术贸易 –科技体验娱乐 •与休闲商业、时尚消费结 合 •为办公人群和购物消费人 群提供休憩场所 • 为居住人群提供日常消费
创意新天地
体验商业区
旗舰体验商业街区
• 产品内涵阐述
– 商业形态 • 主题型商业园区 • 以展示、体验为核心，以及与之相 关销售功能 – 规模：1.5万平方米 – 经营组合 • 时尚数码SHOWROOM店、概念店 • 品牌产品旗舰店 • 视像、音响产品体验店、技术展示 店 • 时尚设计概念店 • 复合图书博览馆 • 网络游戏、动漫娱乐体验
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
创意办公区
三大主题创意功能园
传媒视觉优创 谷
时尚设计灵创 谷
数字娱乐蓝创 谷
创意办公区
数字娱乐蓝创谷
• 核心功能区
– 吸聚以数字类创意研发和创意设计 为主的产业集群
– office park (花园办公)：
• 拒绝单调、局促的办公空间，优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而 开阔，主要体现在园区景色立体多变，配合建筑组团的有机交错
– open(开放而自由)：
• 与城市干道的便捷连接、空间开阔、业态丰富、办公时间的自由控制
– own(独立私家电梯/空调)：
• 企业独栋不仅可自由冠名，而且还拥有独立电梯及楼梯，独立出入口，独 立的VRV空调，充分保证私有尊享
• 次核心功能区
– 吸聚以设计为主的产业集群
• 吸引行业
– 工业设计
– 建筑设计 – 科技设计 – 包装设计 – 专利、版权设计 – 新兴形塑产业 • 品牌设计 • 教育结构组织 • 策展行业、活动规划行业
创意办公区
传媒视觉优创谷
• 辅助功能区
– 吸聚以创意服务性为主的产业集
群
• 吸引行业
– 新兴传媒服务行业 • 电子商务 • 分众传媒 • 网络流通、网络媒体 • 咨询科技 – 新兴广告行业 • 广告设计、广告咨询
增值服务区
增值服务区
意（艺）展中心
• 产品内涵阐述：
– 级别：市域级专业会展 – 服务对象： • 核心对象：高新区企业 • 辐射对象：西安市及陕西地区 – 服务内容： • 创意产品（科技、文化、时尚产品） 展示、交易会 • 创意产业/高新技术体验博览会 • 搭建创意产业交流平台
• 系列论坛活动
– 规模：1000平方米左右 – 经营方式： • 场地出租
产品组合
创意孵化服务中心
• 产品功能：
– 核心功能：创意产业园提供专业孵化、 培训、商展等专业服务 – 次核心功能：为高新区产业提供专业 服务的集约平台
创意智囊补给站
意（艺）展中心
商务会所
增值服务区
创意孵化服务中心
• 产品内涵阐述
– 服务对象：创意产业园 – 服务内容： • 共享基础技术设施（如办公场 地、通讯、网络） • 创意项目推介、技术推广服务 • 创业辅导（包括产业咨询、组 织架构、战略规划、市场支持、 融资指导、相关信息的出版与 传播等） – 规模：2500平方米左右 – 经营方式 • 整体出租给专业孵化器经营公 司 • 与高新区管委会合作经营
创意居住区
高尚居住区
• 目标客户
– 西安及高新区中高收入社会人群 – 延续枫林绿洲的主流客户群
• 产品定位
– 物业类型：12-18层中高层为主， 注重产品均好性 – 户型设计延续枫林绿洲的主力户 型，面积集中于110-160平方米， 局部优化产品设计
• 价格定位
– 总价：40-60万/套为主 – 均价：3800-4000元/平方米 （指当前市场价格位臵）
创意魅谷 体验都汇
创意办公
数字娱乐蓝创 谷 时尚设计灵创 谷 传媒视觉优创 谷
增值服务
孵化服务中心 创意智囊补给 站 意（艺）展中 心 商务会所
创意居住
SOHO公寓 高尚居住区
体验商业
旗舰体验商业 街 时尚新天地
体验商业区
• 承载功能
– 创意产业产品贸易、技术贸易功能 – 创意产业园的窗口及重要的体验型展示平台 – 为创意产业园注入休闲、时尚等多种体验元素，营造创意氛围 – 生活、办公配套型商业
创意办公区
新型阳光办公
• 产品内涵阐述
– 目标客户：孵化型企业 – 产品特征： • 8-10层小高层建筑 • 注重通风自然通风 采光 • 创造建筑的内庭空 间以及建筑体块镂 空的空中庭院 • 实用率较高 – 单层面积控制在8001000平方米
创意办公区
院墅花园办公
• 产品内涵阐述
– 目标客户：品牌型企业 – 产品特征 • 有天有地独门独院的办公环 境 • 采用联排别墅的建筑形态 • 提供建筑冠名权
创意办公区
设计手法的弹性化
独立的一栋 办公楼 变成可单层分 隔的多层办公 楼
独栋办公变多层办 公
• 实现手法
– 在设计低层办公时将融合低 层办公的连通性和独立性
– 控制单栋单层面积，保证低
层办公的组合空间一定分割 性 – 在设计联排花园别墅时，应 采用框架结合，内部留楼梯 口空位，但不建楼梯
可整栋出租/ 出售