公寓式酒店的选址

是 有 极 为 严 格 的 服 务 规 范 ， 包 括 打 扫 、换 床 单 都 有 固 定 的 时 间 表 。而 酒 店 式 公 寓 则 显 得 较 为 宽 松 ， 服 务 也 更 为 人 性 化 。从 服 务 上 看 ， 两 者 几乎没有什么差别， 它们之间的本质区别在于： 酒店式公寓楼盘可 将 每 个 单 元 出 售 给 个 体 买 房 者 ， 买 房 者 可 拥 有 产 权 ， 可 自 住 、可 出 租 、可 转 信 ， 所 以 人 它 是 拥 有 私 家 产 权 的 酒 店 。而 公 寓 式 酒 店 却 没 有 产权。
（ １ ） 使 用 面 积 在 ２０００ － ３０００ 平 方 米 左 右 ， 框 架 结 构 。 （ ２ ） 具 备 上 水 、下 水 。 （ ３ ） 具 备 照 明 电 、具 备 动 力 电 。 （ ４） 为避免扰民， 周围离居民楼有一定的距离， 有适当的排烟 位置。 （ ５） 酒店门前面有一定的场地能够停车。 （ ６ ） 为 规 避 投 资 风 险 ， 没 有 房 屋 产 权 证 书 、临 建 房 屋 、在 拆 迁 范 围之内均不适合。 （ 五） 公寓式酒店的选址 根据上述原则， 公寓式酒店的选址应注意以下几个方面： （ １ ） 公 寓 式 酒 店 主 要 以 居 家 格 局 为 主 ，“ 家 ”最 突 出 的 特 点 是 温 馨与安宁， 所以在大环境的选择上， 应该避免喧闹地段。 （ ２ ） 公 寓 式 酒 店 有 多 种 类 型 ， 如 商 务 型 、休 闲 度 假 型 等 ， 应 根 据 不同的客源市场选择相应的地理位置。商务客人为主的公寓式酒 店 ， 选 择 交 通 便 利 、商 贸 繁 荣 地 段 相 对 合 适 些 ； 休 闲 度 假 型 则 应 远 离
（ 一） 公寓式酒店的定义 公 寓 式 酒 店 的 英 文 名 称 为“ Ｅｘｔｅｎｄｅｄ Ｓｔａｙ Ｈｏｔｅｌ ”， 按 照 字 面 上 翻 译 的 意 思 是 指 相 对 较 长 时 间 的 逗 留 。 它 是 美 国 酒 店 业 在 ２０ 世 纪 ８０ 年代的创新品种， 一般理解为设于酒店内部的公寓形式的酒店套 房， 购房者购买的目的并非用于自住， 而是将客房委托酒店统一经 营和出租， 以获得客房利润分红和酒店管理公司赠送的一定期限的 免 费 入 住 权 为 目 的 。 简 单 地 说 ，“ 公 寓 式 酒 店 ”的 投 资 者 以 获 取 不 动 产产权为资本， 以出让酒店使用权为手段， 获取利润， 其本质是投资 获 利 ， 购 房 者 虽 然 有 产 权 但 几 乎 没 有 使 用 权 。而 现 今 流 行 的“ 公 寓 式 酒 店 ”概 念 则 扩 大 了 原 有 的 范 畴 ， 在 保 持 酒 店 式 管 理 的 基 础 上 ， 为 购 房 者 的 使 用 权 提 供 更 大 的 空 间 。 与 传 统 酒 店 比 较 ， Ｅｘｔｅｎｄｅｄ Ｓｔａｙ Ｈｏ－ ｔｅｌ 的 产 品 特 征 有 ： 一 ， 它 类 似 于 公 寓 ， 有 居 家 的 格 局 和 良 好 的 居 住 功 能 ， 有 厅 、卧 室 、厨 房 和 卫 生 间 ； 二 ， 它 配 有 全 套 家 具 与 家 电 ， 能 够 为 客 人 提 供 酒 店 的 专 业 服 务 ， 如 室 内 打 扫 、床 单 更 换 及 一 些 商 务 服 务等等， 它既有公寓的私密性和居住氛围， 又有高档酒店的良好环 境和专业服务。 （ 二） 酒店式公寓的定义 这是一个与公寓式酒店容易相混淆的概念， 它最早起源于欧 洲， 按天计费的一种房屋出租方式， 是当时旅游区内租给游客， 供其 临时休息的物业， 由专门管理公司进行统一上门管理， 既有酒店的 性 质 又 相 当 于 个 人 的“ 临 时 住 宅 ”。 在 国 外 ， 酒 店 式 公 寓 的 前 身 是 家 庭 旅 馆 ， 分 为 两 种 形 式 ： 一 种 叫 Ｂ＆Ｂ， Ｂｅｄ＆Ｂｒｅａｋｆａｓｔ 的 缩 写 ， 由 一 个 家 庭 空 出 几 间 房 屋 作 为 客 房 出 租 经 营 ； 另 一 种 叫 Ｇｕｅｓｔｈｏｕｓｅ ， 其 房 间 全 部 用 来 出 租 。１９９４ 年 这 一 概 念 被 引 入 中 国 ， 在 国 内 有“ 酒 店 式 短 租 公 寓 ”、“ 自 助 公 寓 ”、“ 移 动 公 寓 ”、“ 家 庭 旅 馆 ”等 称 谓 。最 早 出 现 在 深 圳 ， 后 来 又 出 现 在 上 海 、北 京 等 地 ， 主 要 集 中 在 市 中 心 的 高 档 住 宅 区 内 。 与 酒 店 相 比 ， 它 有 酒 店 所 没 有 的 居 家 设 备 如 阳 台 、洗 衣 机 、餐 厅 、厨 房 、厨 具 等 ， 这 些 设 备 共 同 营 造 了 一 个 温 馨 舒 适 的 居 家 环 境 ， 而且价格不到同档次酒店的二分之一。酒店式公寓是一种只做服 务 、没 有 任 何 酒 店 经 营 的 纯 服 务 公 寓 。它 一 般 是 拥 用 独 立 产 权 ， 投 资 者即可以像购买普通住宅一样用于自住， 又可以交由大厦以酒店形 式出租， 获得投资回报。 （ 三） 公寓式酒店与酒店式公寓的区别 虽 然 名 称 只 是 语 序 之 差 但 是 他 们 的 根 本 属 性 却 截 然 不 同 。华 东 师范大学东方房地产学院院长张永岳教授介绍， 酒店式公寓根本属 性应该是住宅， 只是在住宅中引进酒店管理方法和酒店配套设施， 使住宅在使用中得到酒店式的服务； 而公寓式酒店根本属性应该是 酒店， 只是经营过程中引入住宅元素， 比如房间的面积可能较一般 的酒店要大， 并且会有一个厨房， 但在管理上还是按酒店的严格标 准。目前， 公寓式酒店和酒店式公寓都会由一些知名的酒店管理集 团进行管理， 比如上海外滩中心的酒店式公寓是交给著名的威斯汀 集团管理， 因此在服务上都接近酒店的标准。不同的是公寓式酒店
（作者单位系绍兴文理学院）
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（上 接 ２１２ 页 ） 因 素 ： 现 有 酒 店 的 数 量 、现 有 酒 店 的 规 模 分 布 、新 酒 店 开 张 率 ， 所 有 酒店的优势和劣势， 短期和长期变动以及饱和情况等。酒店过少的 商圈， 只有很少酒店提供满足商圈内消费者需求的服务； 酒店过多 的商圈， 又有太多酒店提供服务， 以致每家酒店都得不到相应的投 资回报。
也最好， 决不可草率行事， 这种评价要有理有据， 令人心服。 ５ 结语 田径教学的主要目标是提高学生对田径运动的兴趣和认识， 鼓
励他们终身积极参与健身活动。促进人的全面发展， 在提高学生活 动能力的前提下， 还应满足所有学生的心理需要。在田径教学过程 中， 培养学生对田径技术教学的兴趣， 是多方面的， 采用的方法 手 段也是各种各样的， 只要我们能根据学生的各自特点， 研究和掌握 学 生 存 在 的 各 种 心 理 障 碍 ， 采 取 相 应 的 教 学 方 法 和 手 段 。在 教 学 中 ， 坚持由易到难， 循序渐进的原则， 坚持因人而异， 区别对待的原则， 有的放矢地采取各种有效的教学方法， 为学生提供良好的学习条件 和 练 习 环 境 ， 就 可 以 解 决 当 前 田 径 课 教 学“ 疲 软 ” 现 象 ， 使 学 生 对 田 径技术教学产生浓厚的兴趣， 为我国体育事业的发展做出应有的贡 献。
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了适应于自己的技术， 他就会乐此不疲了．从原则上来说， 学生尤其 是大学生学习应当是创造性的， 而如果没有教师的创造性劳动， 学 生的创造性是很难被开发的．教师对学生学习的评价， 是启动兴趣的 重 要 环 节 ． 在 教 学 过 程 中 ， 教 师 一 句“ 做 得 好 ”往 往 就 能 使 学 生 兴 奋 不 已 ， 若 滥 用 以 表 扬 为 主 的 语 言 激 励 ， 一 堂 课 只 听 说 他 的“ 好 ”， 这 个 好 、那 个 好 ， 那 么 这 个“ 好 ”就 失 去 了 实 际 意 义 ， 所 以 教 师 对 学 生 的 评 价应当是准确而又适时的．这就要求教师要照应全局， 细心观察， 准 确判断．如果学生某练习完成得很好， 而教师没有注意到未及时给予 评 价 ， 而 去 评 价 另 一 次 练 习“ 不 太 好 ”时 ， 学 生 就 会 感 到 委 屈 ，“ 好 时 没 看 见 不 好 时 你 可 抓 住 不 放 ”， 即 使 教 师 耐 心 地 去 教 他 ， 也 会 收 到 相 反的效果．除及时评价之外， 还有阶段性评价．课进行到某一阶段教 师常常要进行一次综合性的评价并树立典型， 让做得好的学生示范 一下供大家参考．这种综合性的评价是下一个阶段练习的起点， 直接 影响到下一步练习的情绪．最后是结束部分的评价， 是本课总结性的 讲评， 也是后期学习的逻辑起点， 所以应当是郑重其事的， 激励作用
（ 四） 酒店选址的原则 酒店选址就是指酒店营业场所的位置选择， 它不仅关系到企业 的市场开发能力大小， 对消费者吸引力的大小， 更重要的是对长期 效益的取得具有战略性的影响。据有关数据显示， 酒店选址在影响 酒 店 运 营 众 多 因 素 中 占 ６０ ％ 左 右 。可 以 看 出 酒 店 地 址 的 选 择 是 决 定 酒 店 成 功 运 营 的 一 项 重 要 因 素 。因 此 酒 店 在 选 址 时 ， 必 须 仔 细 考 察 、 认 真 分 析 、慎 重 做 出 结 论 ， 否 则 会 造 成 不 可 弥 补 的 损 失 。 任何酒店在选址之前首先必须对当地的市场情况进行调查和了解。 （ １） 地理位置与交通状况。自然地理位置直接影响着酒店位置 的选择， 制约着酒店的经营活动。 （ ２） 文化背景： 在酒店选址时不仅要考虑到国家的国情和所处 地区的民俗民风， 还要重视消费者的一般消费习惯。 （ ３） 区域规划： 区域规划往往涉及建筑的拆迁和重建及当地政 府各项法令对建筑物的管理。如果未做调查和分析， 酒店就盲目投 资， 在成本收回之前就要拆迁， 无疑会使酒店蒙受损失或者失去原 有的地理优势。所以在确定酒店位置之前， 一定要向有关部门进行 咨询， 所选店址是否在政府拆迁范围内。 （ ４） 竞争状况： 主要了解同行业竞争对手的情况， 包括对手的类 型 、位 置 、数 量 、规 模 、营 业 额 、营 业 方 针 、酒 店 特 色 及 服 务 对 象 的 阶 层等。 （ ５ ） 地 区 经 济 现 状 ： 首 先 是 就 要 先 了 解 当 地 的 人 均 消 费 水 平 、消 费 习 惯 、消 费 结 构 、消 费 能 力 等 重 要 因 素 ； 其 二 ， 要 注 意 选 址 区 域 的 经济发展趋势， 特别是商业发展速度， 这对酒店的前景有很大的影 响。 （ ６） 市政设施和服务： 市政设施包括酒店所必须具备的能源供 应 ， 如 水 、电 、燃 气 （ 天 然 气 、煤 气 等 ） ， 下 水 设 施 ， 周 边 道 路 和 建 筑 的 建设与绿化， 垃圾处理设施， 通讯设施， 消防设施等。市政服务包括 与 上 述 设 施 有 关 的 服 务 和 环 卫 、环 保 、治 安 等 情 况 。这 些 将 决 定 酒 店 周围是否具有良好的起居环境。良好的起居环境将迎合消费者渴望 轻 松 、安 逸 、舒 适 的 心 理 要 求 。 其次， 商圈的确定。通过商圈调查， 应掌握商圈内消费者的分布 情 况 ， 包 括 数 量 、质 量 、结 构 、消 费 能 力 及 就 餐 动 向 ； 酒 店 设 定 地 点 的 客 流 量 、客 流 状 况 、客 流 方 向 、客 流 速 度 及 本 店 的 吸 收 量 。 在 此 基 础 上研究消费者的一般需求特点和规律。 （ １） 商圈的竞争评估。在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些
（ ２） 选择商圈。即确定目前重点在哪个商圈开店， 主要目标是 哪 些 。在 商 圈 选 择 的 标 准 上 ， 一 方 面 要 考 虑 Fra Baidu bibliotek 店 自 身 的 市 场 定 位 ， 另 一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。酒店的市场定位不同， 吸引 的顾客群不一样， 商圈的选择也就不同。商圈的成熟度和稳定度也 非常重要。比如规划局说要开辟某条路， 在这条路上选择一个地方 设立地址， 将来这里有可能成为成熟商圈， 但一定要等到商圈成熟 稳定后才进入。 最后， 考察选择开设酒店店址的基本条件
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公寓式酒店的选址
文 ／ 吴亦婷 赵小媛 唐文闻
【摘要】 近年来， 公寓式酒店发展势头正猛， 是继经济型酒店后又一投资热点， 所以， 对公寓式酒店的相关 问 题 进 行 研 究 具 有 很 大 的 现 实 意 义 。本 文 首 先 对 公 寓 式 酒 店 的 概 念 进 行 界 定 ， 然 后 对 一 般 酒 店 选 址 的 原 则 进 行探讨， 并针对公寓式酒店的选址提出自己的观点。 【关键词】 公寓式酒店 酒店式公寓 选址