宝龙地产商业模式初探

宝龙地产商业模式初探

公司立足于三四线城市的综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，这种模式拉动了当地的经济发展、增加税收、提升了城市形象，因而受地方政府欢迎，容易获得较好的项目资源；通过出售N 中的物业来平衡现金流，以获取商业地产价值的最大化；就盐城项目来看，回报率超100%，十分可观。

宝龙地产的开发运作模式

宝龙地产主要是立足于三四线城市，从事城市综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，不但拉动了当地的经济发展，而且完善了城市的生活配套，因而容易获得较好的项目资源，提升项目盈利能力。

为什么三四线城市地方政府愿意合作？

三、四线城市的地方政府对于城市综合体建设模式是比较欢迎的，主要原因是，

第一，大型城市综合体的建设，不但能提升城市的形象和面貌，而且其中的商业地产经营等能带来很多就业岗位，就盐城项目而言，至少能带来5000至1万个工作岗位，有利于拉动地方经济发展；

第二，这些商业地产的经营能为地方政府带来持续的税收，如商业地产出租的房产税、商家的营业税和企业所得税，以及个人的所得税等，这与住宅用地出让获得一次性土地出让金收入是不同的；

第三，知名的商业地产营运商能带来更多商家的进驻。由于这些潜在有利

因素的存在，因此，有实力的商业地产公司不受到欢迎，而且能以适当优惠的土地价格获得较好地理位置的项目资源。

宝龙地产的优势何在？

宝龙地产在商业地产开发方面相对其他公司具有较强的竞争优势，主要体在对商业地产开发的专业性和对经销商的控制能力及吸引力。

首先，商业地产开发不同于普通住宅物业开发，商业地产物业对项目选址、运作模式、以及产品设计（业态组合、产品的摆放）等要求较高，如主力店需要怎样的工程条件等，各种产品应该摆放在什么位置等细节问题，这些都需要经验的积累，在这方面，

宝龙地产具有先入优势，商业地产经营经验丰富。

其次，宝龙地产与经销商的衔接较为畅通。宝龙地产拥有一批与自身定位相符合的经销商，在拿地到项目建设，都会始终参与并提供建议，如宝龙地产与永辉超市的强强联合、与横店影视的合作，这部分主力店与宝龙地产都建立了长期的战略合作。这些都是其他公司或者想进入商业地产开发的公司所不具备的竞争优势，选择宝龙地产就等于引进了相应的品牌商家。

宝龙地产如何平衡现金流？

对商业地产开发而言，需要大量的资产沉淀，因此，对公司的现金流要求比较高，而宝龙地产在这方面有自己的一套方法，以宝龙地产的第三代产品为例来说明，宝龙地产的第三代产品主要是通过“1+N”的模式来操作（所谓

的1是指1个购物中心，N是指1之外的其他业态，如酒店、SOHO、办公楼、酒店式公寓、住宅和特色商业街等），其中，购物中心和酒店自己持有，其他业态用来出售以平衡整个项目的现金流，即以住宅、酒店式公寓、特色商业街等产品出售以收回这个项目的投资，而购物中心和酒店等资产则沉淀下来，用于商业经营，以获取稳定增长的利润。

我们以盐城宝龙城市广场为例来说明：盐城宝龙城市广场的总建筑面积约50万平，其业态有：住宅可售面积约15万平，地下车库1219个，酒店式公寓可售面积约6.5万平，特色商业街可售面积约2.5万平，住宅底商可售面积约为1.4万平，酒店约2万平，剩余13万平为自持的商业项目。该项目，公司大约投资了不到20亿元，折合每平方米的投资成本约4000元；对于项目收入而言，计划出售的项目至少能回笼资金22.2亿元，不但收回了总投资并获得一定的盈利，而且把商业地产和酒店等资产沉淀了下来。

项目具有可观的投资回报

根据宝龙地产相关人员的介绍，盐城宝龙城市广场在所有项目中的投资回报居中等

水平，不过，从我们的测算来看，这个项目的投资回报率依然是十分丰厚的。下面我们

还是以盐城宝龙城市广场为例来介绍。

商业地产年租金回报率在15%以上。盐城宝龙城市广场13万平的商业地产进一步分

为6万平方米的主力店和7万平方米的其他店。静态来看，我们预计每平米的年平均租金应该在600块至700元，从而得出，商业地产的年租金回报率约在15%至17.5%之间。

整个项目的投资回报率超100%。根据我们测算，整个项目的可销售物业至少回笼

资金在22.2亿元以上，而商业地产物业价值至少为16亿元（无论是从销售价值来看还是从租金收入贴现来看），再加上2万平方米的酒店物业，整个盐城项目的物业价值在40 亿元以上是没有任何问题的（公司预计的总价值是50亿元左右，相对来说要乐观一些），也就是说盐城宝龙城市广场的投资回报率至少超过了100%，回报率非常可观。

风险所在

商业地产风险主要有，一是，商业地产选址风险，二是商业地产经营风险。