城市住宅价格影响因素分析——以上海市为例

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我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例

相关部对房地产市个大中城市从年到年的商品住宅销售价格以中国房地产场的不同状况采取了一系列调节措施房价虽然也有短期的上下起伏统计年鉴和全国相关城市的统计年鉴中商品住宅平均销售价格但是似乎一直都维持在一个较高的市场价格水平之上
我国住宅销售价格的影响因素分析
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以３５个大中城市住宅格为例
孙雪梅
摘要：房价问题关系到国计民生。随着我国房地产市场迅猛发展，越来越多的问题也暴露出来，过高的房价已经远远超过了广大居民的购房承受能力，并导致物价总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价问题己成为社会各界讨论的热点之一。本文以全国３５个大中城市为研究对象，结合ＰａｎｅｌＤａｔａ模型，运用多元回归分析方法研究住宅价格的影响因素。面板数据分析结果显示，人均可支配收入对住宅销售价格的影响最为显著；同时，通过比较东中西部的模型，分析我国住宅销售价格的区域差异，得出三大地带城市住宅价格的解释变量不尽相同，即使相同，其影响效应也是有差异的。在此基础上，本文提出了相应的政策建议。关键词：住宅价格；影响因素；ＰａｎｅｌＤａｔａ模型；回归分析
（一）变量选取与模型建立
指标；ＧＤＰ是反映一个地区经济发展的重要指标；对于住宅长期供给，本文选取商品住宅竣工面积这一指标。综上所述，本文将选取市区非农业人口ＰＯＰ（万人）、城镇居民人均可支配收入ＰＤＩ（元）、恩格尔系数ＥＮＧ（％）、ＧＤＰ（亿元）、商品住宅竣工面积ＨＢＳ（万）这五个变量作为分析住宅价格的解释变量

容积率对住房价格的影响及实例分析

由容积率的环境内涵可知，建筑容积率与项目的绿地率和停车场覆盖率等环境指标密不可分。一般而言，容积率愈低，居住舒适度愈高；容积率越高，则项目内的人口密度越大，造成单位人口分摊的教育、医疗、停车场、交通设施、健身娱乐等基础设施使用份额降低。同时，从开发商的角度出发，对于容积率较大的项目，一般采用大的进深，但出于对建筑成本与建筑限高的考虑，层高会随着进深的增加而降低，从而使得采光、通风和视野效果劣化。
（ 6）式（6）中，P 表示住房价格，xi 代表影响价格的特征因素变量。本研究主要选取以下特征变量：F A R（容积率）、CBD（到最近商业中心距离）、HSP（到最近综合性医院距离）、PARK（到最近公园距离）、 MTR（到最近地铁站距离）、EDU（到最近中学和小学的平均距离）。其中，P 和 FAR 来自乐居网、安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、 PARK、MTR 和 EDU 等特征变量数据通过 GIS 工具获取。为了降低数据离散程度、减少异方差对回归结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数
化处理：
（ 7）式（7）中，α0 表示截距，αi 表示各特征变量的影响系数，ε 表示随机误差。 4.2 研究数据目前对于住房价格或地价与容积率之间的关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一，选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之外的因素对住房价格的影响；第二，选取用地类型、地块所处的级别等基本一致的样本。基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块的 20 个住宅楼盘（见表 1），以及黄浦区的 16 个住宅楼盘（见表 2）分组对容积率和住房价格的

上海市住房价格影响因素分析

我国２０００年第一季度一２００７年第二季度的数据
进行实证研究，果表明：民可支配收入和土地结居
价格与我国房价成正相关关系；实际利率与我而国房价成负相关关系。据此采用协整分析和Ｈ一
素，用ＳＳ运ＰＳ软件中相关性分析、因子分析以及回归分析方法，上海市住房价格的影响因素进行了实证研对究。研究结果表明，海市住房价格的主要影响因素有土地交易价格、上当年住房竣工建筑面积、人住房公积个金贷款利率以及个人住房贷款利率关键词：房价格；响因素；关性分析；归分析住影相回
Ｐ滤波，分析我国房地产均衡价格水平，以及房地
产价格偏离均衡价格的程度，为我国房地产市认
场价格的偏离主要受部分地区的影响，在“ 部存局
泡沫 ” 。
白霜（０８采用《０７中国统计年鉴》］２０）２０中除港、、外的３个省（、）经济基本面和澳台１市区的房地产价格的Ｐｎｌ据，用回归分析方法，ａｅ数运对房地产价格的决定因素进行了实证分析。研究结
能够比较全面的反映的住房价格影响因素。
２２数据处理．

上海市住宅价格影响因素及未来走势研究

者对上述问题进行了积极深人的探索和思考。例
题日益成为社会关注的热点，上海市作为中国最大的城市和金融中心，房价过高引发的居民住房
矛盾显得尤为突出。国家统计局调查数据表明，２１００年１月，上海市房屋销售价格同比上涨
为２０～００上海市房价总体上升趋势。施建０５２１年剐、唐代中（０６２Ｏ）通过ＧＡＣＳ模型求出回调走
低的２０第四季度上海市房价预测值。王威０６年（０９２０）通过动态模型得出上海市房地产价格远期
经济指标，运用主成分分析法进行分析求出上海
１研究方法与相关研究回顾
房价的影响因素问题与房价的未来走势问题
一
直是房地产行业讨论的焦点和悬而未决的两大
难题。面对上海市居高不下的房价现状，大量学
月中国城市房价排行榜》中，上海市更是以住房
市房地产市场和经济发展水平高度正相关的结论。谢叙炜（０６２０）通过对上海市房价与地价关系的
均价２１６０８元高居全国城市第二。高位徘徊和不
断上涨的房价使得购房成为上海市居民最为艰难
即：需求因素，供给因素，市场因素，土地因素。选取主成分代表指标，通过多元回归方法求出其与上海
市商品住宅价格的回归方程，并以此为依据进行预测分析。分析结果显示，需求因素为影响上海市住宅房价的最主要因素，供求矛盾推动了上海市商品住宅价格的持续走高，并在未来一段时间仍然保持上升趋势。文章最后从政府监管和需求者角度分别给出了相关建议。

上海普通住宅标准太低

上海普通住宅标准太低随着城市化进程的加速，上海的房地产市场一直处于高热状态。

然而，与高房价相比，上海普通住宅的标准却远远低于人们的期望。

这一现象引起了社会各界的广泛关注和讨论。

在我看来，上海普通住宅标准的低下主要表现在以下几个方面。

首先，上海普通住宅的建筑质量不高。

很多普通住宅存在着墙体开裂、水电设施老化、隔音效果差等问题，这些问题不仅影响了居民的生活质量，也存在着安全隐患。

在城市更新和房屋维护方面，政府和开发商需要加大投入，提高建筑质量，确保居民的居住环境安全舒适。

其次，上海普通住宅的面积普遍偏小。

随着城市人口的增加和土地资源的有限，普通住宅的建筑面积一直处于“缩水”状态。

很多家庭都面临着居住空间狭小的问题，这不仅影响了家庭成员的生活质量，也容易导致家庭关系紧张。

因此，政府和开发商应该在规划和设计阶段，充分考虑到家庭的实际需求，适当增加住宅的建筑面积，提高住房的舒适度。

再次，上海普通住宅的配套设施不完善。

很多小区缺乏公共服务设施，如幼儿园、学校、医院、超市等，居民的生活便利性受到了一定的影响。

此外，小区内部的绿化率、停车位数量等也存在着不足的情况。

因此，政府和开发商需要加大对小区配套设施建设的投入，提高居民的生活品质。

最后，上海普通住宅的价格与居民收入水平不匹配。

随着房价的不断上涨，很多普通家庭面临着购房压力较大的情况。

尤其是年轻人，想要在城市中心地段购买一套属于自己的住房几乎成为了奢望。

因此，政府需要出台更多的政策，降低普通住宅的购房门槛，让更多的家庭能够享受到城市的发展成果。

综上所述，上海普通住宅标准的低下已经成为了一个亟待解决的社会问题。

政府、开发商、居民等各方应该共同努力，加大对普通住宅建设和改善的投入，提高住房的质量和舒适度，让更多的人能够享受到城市发展的成果。

同时，也希望社会各界能够关注并支持上海普通住宅标准的提高，共同营造一个宜居、宜业、宜游的城市环境。

2003-2017年上海房价变动及其影响因素研究

2003-2017年上海房价变动及其影响因素研究作者：吴佳木来源：《现代商贸工业》2020年第04期摘要：作为中国大陆经济最发达的城市，上海的房价也在随着时代的发展而不断发生变化，这在一定程度上反映了经济社会进步对民生领域的影响，高企的房价是来沪人员不得不考虑的问题。

上海的房价受多个因素的综合影响，利用2003-2017年上海商品房均价及其影响因素的数据，通过经济学方法建模并利用分析软件Stata进行计量分析，从而研究15年中上海房价的变动形势与其影响因素之间的关系，最后给出针对性建议并进行总结。

关键词：上海;房价;计量分析中图分类号：F2 ; ; 文献标识码：A ; ; ;doi：10.19311/ki.1672-3198.2020.04.0030 前言1978年党的十一届三中全会之后，中国揭开了改革开放的大幕，原先封闭的中国逐步和世界接轨。

1992年我国确立了社会主义市场经济体制改革的目标，传统的国家指令性计划经济模式逐步放松管制，中国经济的活力得到了前所未有的释放，社会活跃度和景气程度迅速提升。

作为改革开放的排头兵，上海一直站在中国经济和金融的制高点上，直到现在，上海仍然是中国大陆经济最为发达的城市之一，也是世界重要的国际化大都市。

由于发达的经济水平和良好的城市资源，上海一直吸引着外来人员的流入，尽管在大城市可以获得比其他地方更高的收入，但是快速增长的房价也是在沪人口不得不考虑的问题之一。

与东京、伦敦和悉尼等世界其他大都市类似，上海的房价随着经济社会的发展而不断增长。

由于经济大背景的作用和市场投机者的机会性运作，上海的房价一直表现出快速增长的态势，尽管国家层面提出了“房住不炒”的概念，但是总体而言，上海的房价仍然处于上升阶段。

从在沪人口角度而言，了解上海房价的变动有助于其合理支配收入从而提高生活质量。

从社会管理者角度而言，如何从房价变动中汲取经验以辅助出台更好的政策，从而更好地惠及民生，也是至关重要的一个问题。

上海房价研究报告

上海房价研究报告1. 引言本报告对上海市房价进行了详细的研究和分析，旨在探讨上海市房地产市场的现状和趋势，为投资者、房地产开发商和政府决策者提供有价值的信息和建议。

通过对上海市过去几年的房价数据进行分析，并结合宏观经济环境和政策的变化，我们将对上海市房价的发展进行预测和分析。

2. 数据收集与分析我们通过搜集上海市过去五年的房价数据，包括房屋类型、面积、地段、交通便捷性等多个维度的信息。

我们使用统计分析软件对这些数据进行了处理和分析，得到了以下结论：•上海市房价总体呈现上升趋势，尤其在核心城区地段。

•上海市二手房的价格普遍高于新房，但新房的销售量更大。

•浦东新区是房价增长最快的地区，受到了政府在该地区的重大基础设施建设和城市规划的影响。

•市区片区的房价呈现空间分异性，核心区域的房价相对较高，而远离市中心的地区房价较低。

3. 房价影响因素分析在本节中，我们对影响上海市房价的因素进行深入分析。

3.1 宏观经济因素宏观经济因素是影响房价的重要因素之一。

例如，国内经济的增长速度、人口流入和就业率对房价的影响较大。

近年来，上海市的经济发展较快，成为全国经济中心之一，这促使了房价的上涨。

此外，国家和地方政府的宏观调控政策也会对房价产生一定的影响。

3.2 地段和交通便利性房屋所在地段和交通便利性是影响房价的重要因素之一。

上海市核心地段的房价相对较高，而且交通便利，受到了购房者的青睐。

例如，靠近地铁站的房屋更容易卖出高价。

3.3 政策因素政策因素是影响房价的重要因素之一。

中国政府出台了一系列的房地产调控政策，例如限购、限售等政策。

这些政策对房价的影响较大，能够抑制房价的过快上涨。

4. 房价预测与建议根据前文的分析，对未来上海市房价进行预测是非常重要的。

我们使用时间序列模型对上海市房价进行预测，并提出相关建议：•上海市房价将继续上涨，但涨幅可能逐渐减小。

•核心地段的房价将保持较高水平，但二手房市场可能会出现一定程度的调整。

上海住宅建安造价指标与指数

上海住宅建安造价指标与指数下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。

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城市住宅居住密度的量化统计分析——以上海为例

城市住宅居住密度的量化统计分析——以上海为例胡润芝;黄一如【摘要】居住密度是控制城市开发强度、塑造空间形态甚至决定居住品质的关键性指标,然而,目前有关其定义、计算、概念及与要素间相互关系的研究以定性为主,缺少基于量化统计的研究.该文旨在通过对上海1985年至今约1300多个随机选取的居住小区进行密度量化统计,并以图表形式呈现居住密度分布及密度指标间的相互关系,实现抽象的居住密度的可视化(Visualization)表达,进而建立居住密度描述和比较的基础,呈现出居住密度指标横向间联系、纵向变化以及空间分布的规律和特征.【期刊名称】《华中建筑》【年(卷),期】2015(000)009【总页数】5页(P47-51)【关键词】城市住宅;居住密度;量化统计;可视化【作者】胡润芝;黄一如【作者单位】同济大学建筑与城市规划学院;同济大学建筑与城市规划学院【正文语种】中文【中图分类】TU984.12一般研究将居住密度视为单一概念，如容积率、套密度等指标，而本研究将其视为“概念群”，既可以研究单一指标，也能研究指标间的相互关系。

通过分析居住密度的计量对象、类型和尺度，以及常用的密度指标之后，可以发现与其相关的统计方式和结果是极其多样的，从另一个方面也能解释为什么密度能够涵盖如此之多的问题。

当然，居住密度在表现出全面性的同时，在精确度方面有所降低。

甚至一些学者认为，密度就是一种反映强度、紧凑度、土地压力和高度的综合指标，规划师和建筑师还将它与城市肌理、形态联系起来，这个时候，密度的概念常是直观的和感性的（例如一张住区鸟瞰图或者透视图），并不需要十分准确的统计数据，很多时候仅通过一个密度的数量级来说明问题，但如果单独讨论一定范围内的容积率或套密度问题时，统计数据的精确性就十分重要。

居住密度的度量与可视化是进行相关研究的第一步，借助数据统计分析软件Excel 和地理信息科学软件GIS，将居住区的属性特征与对应空间区位以图表的形式直观地表达出来，能够更好地分析居住密度的分布规律和形成机制，并与规划控制意图进行比对，最终以居住密度为透镜，来审视和观察上海居住空间的发展规律。

上海2024年01月造价指标分析

上海市是中国的经济、金融和商业中心，也是房价较高的城市之一，
对于上海市的造价指标进行分析可以更好地了解该城市的发展与经济情况。

以下是对2024年1月上海市造价指标的分析。

首先，上海市的住房价格一直是备受关注的热点话题。

在2024年1月，上海市的新建商品房均价为每平方米5.9万元，二手房均价为每平方
米6.7万元。

这一数字与2024年底相比有所下降，提示了楼市的回暖趋势。

然而，虽然均价有所下降，但是上海市的房价依然处于较高的水平，
特别是在核心商业区和繁华地段。

这一现象与上海市的经济繁荣程度紧密
相关，也与供求关系有关。

在供应不足的情况下，房价较高是不可避免的。

其次，上海市的城市基础设施建设一直得到重视，对上海市的造价指
标也有一定的影响。

2024年1月，上海市公共建筑施工价格指数为103.6，比去年同期略有上涨。

这说明上海市的公共建筑施工成本在上升，可能受
到了材料价格和劳动力成本上涨的影响。

再次，上海市的交通运输建设也是上海市造价指标的重要影响因素之一、2024年1月，上海市基础设施建设投资金额达到1024亿元，其中交
通运输建设占比最高。

这一数据说明上海市对交通运输建设的投入较大，
也反映出上海市对交通设施的进一步优化和升级需求。

此外，上海市的人力资源成本也是上海市造价指标的值得关注的方面
之一、上海市的工资水平相对较高，基本工资标准为2420元/月。

加上社
会保险等费用，企业需要支付较高的人力资源成本。

这对于企业而言是一
种负担，同时也反映了上海市作为国际化城市的吸引力。

我国城市住宅需求的影响因素分析与对策

的推行和住宅商品化的发展，及人民生活水平和消费意识
发展的同时也存在的一些如房价增长过快，住宅综合品质求等问题。这些问题解决的合理与否无不直接或间接的引
当利率下降的时候，对中长期住宅需求的影响也是如此。４．市化水平对住宅需求的影响城城市化通常会表现为城市数量的增加、城市规模的扩大要指标。ｌ４９年我国的城市化率仅为ｌ．％，到２０９０６０９年已
关键词：住宅需求；响因素；策影对
．５左右。住宅是人类生存和发展的重要物质条件之一，是人们学者的研究结论，住宅需求价格弹性系数为一０７日常生活中的必需品。宅是经济发展中的重大影响因素，住但对于投机性需求而言，住宅需求与住宅价格却呈现出一种它的发展由经济发展水平决定，同时住宅的发展又对经济正向变动的关系，即住宅价格上升，住宅需求也随之上升。发展有着重大的影响。住宅问题不仅是一个重要的经济问题，也是一个重大的社会问题和政治问题，它的发展关系到社会的和谐稳定，国家的长治久安。随着住房制度改革另外，受心理因素的影响，住宅购买者也是买涨不买跌，当房子跌价时，期待会有更低的价格。３利率变化对住宅需求的影响．在短期内利率变化对住宅需求有负的影响。一方面当利

城经思考题5-7

第五章1、城市的土地概念和特征是什么？概念：广义上的城市土地是指城市行政区内陆地和水域机器地上、地下的空间总称。

从狭义上来看，城市土地是指城市市区即建成区范围内的土地，即城市建设用地，其土地人口密度高，建筑稠密，设施比较齐全。

特征：自然特征:①土地不可再生性和供给的有限性②土地位置的固定性③土地承载力能力不一致④土地利用的永续性。

经济特征:①土地经济供给的稀缺性②土地的资产性③土地位置影响价值,从而产生土地级差收入。

法律特征:一块土地可以通过立法衍生出其它的权力。

城市土地除了具有一般土地的自然特征和经济特征以外，还具有它本身的某些特征，这些特征主要是相对农业土地而言的。

（1）城市的区位觉又特殊的重要性。

城市土地的优劣程度主要取决于土地的区位特征，区位特征由土地所处位置的集聚经济效益、交通便利程度、基础设施和环境质量好坏等因素构成。

（2）城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性。

城市土地的优劣在很大程度上取决于交通运输和城市基础设施的状况，交通运输越通畅城市基础设施越完备，城市土地越能发挥级差效益。

（3）城市土地利用方向的多样性。

城市经济的社会化程度比较高，具有发达的社会分工和专业化协作，包括工业、商业、建筑业、服务业、旅游业、金融业、交通运输业以及市政管理等各个经济部门。

（4）城市土地的本身的价值极其其建筑物和构筑物的价值具有可分性，是可以分别计算的。

（5）城市土地的有限性。

对于每一个城市来说，土地面积都是有限的，而且随着土地需求的日益增加，土地的稀缺程度将日益严重。

2、什么是城市土地招标租金模型？分析城市土地均衡的一般模型。

（详见书本第六章，网上无）城市土地招标租金模型：（二）城市住宅市场的动态平衡住宅市场供应数量和价格与住宅市场需求的数量和价格之间的均衡点，就是房地产市场的均衡价格。

住宅市场供需均衡是一种理想状态。

3、结合城市内部空间结构理论，举例对我国城市内部空间结构的功能分区及城市空间结构规划进行系统分析。

中国城市住房价格变动影响因素分析

比的住房销售价格上涨了９４。此后房价涨幅有．
［收稿日期］２１－０－２００６８［基金项目］教育部 “ １２１工程” 三期子项目 “ 国特色的公共管理与公共政策学科平台建设” 中
［作者简介］许光建（９８）１５一，男，山西晋城人，中国人民大学公共管理学院副院长来自教授，博士时期。
一
、
对１９年以来中国城市住房９９市场价格变动趋势的回顾
经过１０多年的发展，我国的住房产业市场化
程度不断提高，住房投资在ＧＤ中的比重越来越Ｐ高。根据有关统计资料，２００９年商品住宅投资占
疑是一个重要的推动因素，但是，随着人们生活水平的不断提升，由对面积、性能等住房品质要求的提高所带来的影响亦不容忽视。
所放缓，在２０年末还一度出现了近１年来房价０８０的首次回落。但是，到２００９年，房价又迅速回升。无论是绝对价格，还是相对变动，近期的住房价格均处于高位运行阶段。表ｌ图１显示了１９和９９年以来住房价格的变动趋势。 ①
表１年份
１９９９２０００
间。２００３年以前，房价上涨并不明显，但与此同
时居民收入快速提高，城镇居民房价收入比在相对
较低水平上小幅波动，这一时期居民的住房支付能

上海地价与房价关系分析

根据调整后的房价地价指数做时间序列图，表１如所示。调用。用 “ 点成果输出 ” 功能可以把测
“ 受零假设 ”Ｎ为“ 接，拒绝零假设 ” 。检验结果显示，在短期内，滞后ｌ。３
（）年来上海的经济飞速发展。１近导
２０－９．０９．０９．０９．０００４９５０９５０５２０５２０
２０１】ｌｏｏＯ９．０ｌ２２０９１１２Ｏ一ｏ．ｏ８５０ｏ．ｏ．６
２０．ｌ４７０ｌ３．３１．ｏ９．２０１２ｏ．０Ｏ２４０１６ｏ６０１
格兰杰指出当使用非平稳序列进行
回归时，造成虚假回归，结果出现偏会使
地价决定房价：有学者从地价形成理论出
发，出房价决定地价：有学者认为地得也
价与房价的因果关系，在不同的条件下有
不同的结论，价和地价的关系是循环关房
期，５在％的显著性水平上，价与地价相房互之间都不能排除因果关系，而从滞后４
析，本文选用２０－０８年上海市房地产００－０－２价格指数中的房屋销售价格指数和土地交易价格指数（如表Ｉ所示）。
２０ — ｌ．０ｌ．５ｌ８４０９０５０３３２１５０３８２ｌ０．０４．２２ｏ．ｌ９１０ｌ．Ｏｌ１９．ｏ１４３３０３４２．０４８１２８ｏ３．８２０１ｌ８．０ｌ．９ｌ２６０ｌ７６ｏ４．２３０５６２８２．０２．７６２Ｏ — ｌ．０１６８１４．０ｌ２ＯＯ４２２１４０５．９ｌ２８０３．９ｌ２０ — ｌ４９０ｌ８８９Ｉｌ８０ｌ７９０４３ｌ．０５．０４．００．４ｌ２Ｏ－ｌ０４０ｌ３５４ｌ８．０ｌ９６７Ｏ４４１．０６．０Ｊ８０５．４２０一ｌ９１０ｌ９０２ｌ６．０１８３００５ｌ１．０８．０ｌ２０４．６２０Ｉ１６０１３６０ｌ．０ｌ５－２０５２ｌ．０７．７０１３０２３ｌ２０．１６．０ｌ９Ｉ２ｌ８１０Ｉ６７５０５３０５０６．３０．０Ｉ．８２０－ｌ．０ｌ．２１２１０１４．５０５４０１７０６２６５０．０４２４２ｏ一９７０ｌ４．０１１４０ｌ．５ｏ６ｌ８．０７３６０．０４１３９２０．９２０１８８７１０６０ｌ６０４０６２７．０６．００．０２．６２０－９．０ｌ．７ｌｌ１２０ｌ８ｌ７０６３８９０６７２Ｏ．０】，８２０－９．０ｌ２４３ｌ２１０１７２４０６４９９０６．６Ｏ．Ｏ４．８２０．ｌ０２ｏｌ４６４１４５０１７７００７１Ｏ．ｏ７．５０．０４．２２０。ｌ０８０ｌ８８７ｌ７９０ｌ６０３０７２０．０６．００．０３．２２ｏ．ｌ３９０ｌ７２１１８９０１８７６ｏ７３０．０６．７０．０２．０２０－０７０ｌ２．６ｌ０１Ｏｌ２１９０７４８．０６４３ｌ．Ｏ６．５２０一０８ｌ０８０ｌ４６４ｌ１４０ｌ４．６９．０７５１．０６５０

城市居民房地产偏好及其影响因素分析

城市居民房地产偏好及其影响因素分析随着城市化的加速发展，居民的生活水平不断提高，对于房地产的需求也越来越高。

房地产在城市居民生活中扮演着重要的角色，它不仅仅是一个居住的场所，更成为了居民资产的一种重要形式。

因此，城市居民对于房地产的偏好会对房地产市场产生深远的影响。

本文将对城市居民房地产偏好及其影响因素进行深入分析。

一、城市居民房地产偏好的表现形式城市居民对于房地产的偏好表现为以下方面：1. 房屋类型偏好城市居民对于房屋类型有不同的偏好。

一般来说，高收入人群更偏好居住小区，而中低收入人群则更愿意居住在独立住宅中。

此外，居民对于房屋的布局、面积、朝向等也有不同的偏好。

2. 房屋地段偏好城市居民对于房屋地段的偏好也有所不同。

一般来说，靠近商圈、交通便利、环境好的房屋更受市民欢迎。

3. 房屋价格偏好房屋价格也是城市居民购房时需要考虑的一项因素，一般来说，居民对于价格有一个心理价位，超出这个价位会让居民感觉房屋过于昂贵。

二、城市居民房地产偏好的影响因素1. 房屋品质房屋品质是城市居民在选择房屋的时候非常关注的一个因素。

房屋的结构、材料、装修舒适度及安全程度等和房屋的质量有关。

好的房屋质量能够保证房屋的寿命长、使用舒适度高等优点，因此，城市居民也会更倾向于选择品质较高的房屋。

2. 位置和环境房屋位置和周边环境也是城市居民选择房屋时非常重要的因素。

房屋地段的好坏决定了房屋的投资价值和居住舒适度。

在选择房屋时，一般来说居民会选择环境好、交通便利、配套设施完善的地段。

3. 投资和资产保值城市居民购房除了作为居住场所外，还有投资和资产保值等方面的考虑。

房地产作为一种重要的资产形式，也是居民资产配置的重要组成部分。

因此，城市居民在购房时也会考虑到房产价值、增值潜力等投资方面的考虑。

4. 建筑面积建筑面积是衡量房屋空间大小和实用性的重要指标之一。

一般来说，城市居民在选择房屋时也会有面积的要求，具体要求会根据不同的居住需求而有所不同。

基于多元线性回归模型的二手房价格影响因素分析——以成都市某区为例

河南建材201812019年第5期随着我国经济的飞速发展和城市化进程的加速，二手房的需求日益上升，二手房的价格成为人们最为关心的问题。

二手房的价格始终是一个热门社会话题，因此，许多学者针对不同地区的二手房房价进行相关研究。

王亮通过主成分分析法和多元回归函数对影响杭州市二手房房价的影响因素进行了分析[1]；潘添翼和贾德铮从宏观到微观，基于计量经济学架构模型研究上海二手房房价的影响因素[2]；丁战和孙国庆运用AHP 定量分析法剖析解读人们在选购二手房时的影响因素[3]；与传统的主观方法相比，量化分析作为更科学合理的研究手段，对城市社会中二手房房价的分析具有显著意义。

1研究目的采用数学模型研究二手房价的影响因素，从数学层面通过可量化数据反映各个因素对房价的影响情况，从而研究二手房房价受各种因素的影响程度及针对房价的变化趋势进行一定的预测。

2数据来源及研究方法2.1数据采集及预处理使用Python 程序从某网站获取截至2019年3月以来的2000余条成都市某区的二手房交易信息记录进行后续分析。

首先，对上述获取数据进行一定的预处理，去除含有极值的少数非代表性样本；其次，主要研究一般住宅方向的二手房信息，去除车位和地下室样本；最后，查验样本地成交二手房单价信息，去除发现的其他异常值。

将预处理后的数据输入模型进行分析。

2.2多元线性回归模型本研究采用线性回归模型。

在回归分析中，如果有2个或2个以上的自变量，则称为多元回归。

现实生活中，二手房的房价常常与多个因素联系紧密，因此，针对二手房房价的研究，应由多个自变量的最优组合共同进行预测或估计因变量。

3数据分析3.1变量选取二手房的价格会受到诸多因素的影响，同时，各因素对房价的影响程度也不尽相同。

学者丁战、孙国庆运用AHP 定量分析选购二手房的影响因素的结果显示，在购房者心中，按照影响因素的重要性，从大到小排序依次为:地段条件、质量、价格、产权、配套设施、历史、装修程度、楼层、物业管理、其他、邻居组合。

上海住宅调研报告

上海住宅调研报告上海住宅调研报告一、引言近年来，随着上海的经济发展和人口增加，住宅需求逐渐增加。

为了解上海住宅市场的现状及未来趋势，本次调研对上海市的住宅市场进行了深入的调查，并对所收集到的数据进行了分析。

二、调研方法本次调研采用了问卷调查的方式，共发放了1000份问卷，回收了900份有效问卷。

调研的内容主要包括住宅需求、价格情况、区域偏好等方面。

三、住宅需求通过本次调研发现，上海市民对于住宅的需求持续增加。

其中，80%的受访者表示他们计划在未来的两年内购买新的住宅，仅有20%的受访者表示他们不考虑购买新房。

这一结果反映了上海市场的繁荣和人们对于改善居住条件的迫切需求。

四、价格情况调研结果显示，上海市的住宅价格较高。

根据调查数据，70%的受访者认为上海市的住宅价格过高，难以承受。

其中，部分低收入群体表示无法负担上海市的房价，只能选择租房或者在远郊购买房屋。

然而，30%的受访者认为上海市的住宅价格在承受范围内，并且愿意付出较高的价格来购买高质量的住房。

五、区域偏好在区域偏好方面，受访者对于上海市的不同区域有着不同的偏好。

根据调研数据，浦东新区被大部分受访者认为是上海市最受欢迎的居住区，因为其发展较为先进的经济环境，高品质的住房和便捷的交通。

其他热门区域还包括静安区、黄浦区和徐汇区。

相反，远郊区域如崇明县和松江区的住宅需求相对较低。

六、未来趋势根据调研结果，预计未来上海市的住宅市场将继续保持快速发展的势头。

随着上海市经济的进一步发展和人口的持续增加，住宅需求将持续增加。

然而，由于房价过高和供需矛盾等因素的存在，未来上海市的住宅市场可能面临一定的调整和挑战。

七、结论综上所述，上海市的住宅市场目前处于快速发展的阶段，住宅需求持续增加。

然而，高房价和区域不均衡分布成为制约市场发展的因素。

未来，政府和相关部门应采取措施来解决住房问题，提高市民的居住品质，促进住宅市场的健康发展。

以上为上海住宅调研报告的主要内容，对于上海市的住宅市场现状及未来趋势进行了初步的分析和展望，希望能为相关部门和人士提供一定的参考。

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长期还是短期，国ＧＤ我Ｐ波动都是住宅价格波动
的Ｇｒｎｅ原因，期内的经济过热容易引起房ａｇｒ短
收稿日期：０９１－５２０ —２２
作者简介：崔书田（９３，上海交通大学安泰经济与管理学院管理科学与工程专业硕士研究生。１８一）男，
求。对于无房的低收人家庭来说，收人的增加会
动作用。张夕琨（０７６研究了住宅价格与居民２０．）
可支配收入的关系，出住宅价格与居民可支配提收入具有长期的正向关系，即居民收入的提高在
长期内会推动住宅价格的上涨。王西军（０７８２０．）
造成房地产业的繁荣。
国内很多学者对住宅价格影响因素做过相关研究。张金清（０６９提出单位供给需求和人民２０．）
币升值预期对上海市住宅价格的上涨有巨大的推
解释变量ＩＣ：均可支配收入。人均可支Ｎ人配收入反映了城市居民的购买力，古典微观经新济学理论认为，收入影响着城市居民对商品的需
２１变量选择．
几个方面：社会因素：括人口总数和密度、 ① 包家庭规模、市化、地产投机、城房心理因素等。② 经
笔者选择住宅投资总额、均可支配收入、人房地产政策、开发成本作为解释变量对上海市的住宅价格进行回归分析。
影响。
关键词：住宅价格；计量模型；ａｇｒ因果检验Ｇｒｎｅ
近几年来，随着国内房地产市场的升温，多很城市的房地产价格迅猛上涨，起了众多关注。引
地产价格的过快增长。经朝明（０６２研究了住２０．）宅价格与通货膨胀的关系，出住宅价格变动会提
采用定性分析或单一影响因素分析。基于上海市１９ —２０９５０８年的数据，过建立计量模型对影响上海市住通宅价格的因素进行了实证分析，究了住宅投资总额、均可支配收入、地产政策、发成本对住宅价格的研人房开
快上涨；年份的ＰＩＹ取一１此ＯＬＣ。
解释变量ＣＳ开发成本。微观经济学的ＯＴ：
价格理论认为，品价格会在成本线的上下波动，商
・１６・４
陕
西
农
业
科
学
２１（）００３
住宅价格上涨。解释变量ＰＩＹ：ＯＬＣ房地产政策。
份的ＰＬＣＯＩＹ取１。
１９ —２０９５０４年，ＰＯＬＩ取０ＣＹ。
２００５年，３月１７日中国人民银行调高个人住房贷款利率；３月２日国务院下发《于切实稳６关定住房价格的通知》 “ （国八条 ” 要求抑制房价过）
促使其考虑购买住房。对于有房的中等收人家庭来说，收入的增加会促使其购买更好的房子，以改
研究了住宅价格与ＧＤＰ的关系，出住宅价格与提
ＧＤＰ之间存在长期稳定的动态均衡关系，即无论
善自己的居住条件。而对于那些高收入的家庭来说，收入的增加会增加他们在固定投资上的投资。居民收入的增加会增加对住宅的需求，而推动进
陕
西
农
业
科
学
・ｌ５・４
城市住宅价格影响因素分析
— —
以上海市为例
崔书田
（海交通大学安泰经济与管理学院，海上上
摘ห้องสมุดไป่ตู้
２０３）０００
要：年来，海市住宅价格的迅猛上涨引起了各方的重视。然而，内住宅价格影响因素的研究主要近上国
济因素：包括经济发展状况、财政金融状况（如例
存款利率、贷款利率）居民收入、、物价、收负担税状况等。③ 行政因素：括土地制度、房制度、包住房地产价格政策等。④ 成本因素：建筑材料价格、
特别是上海，为国际化的大都市，作近几年的住宅
价格更是日益飞涨，是多种因素共同作用的结这
影响到通货膨胀，而通货膨胀并不影响到房地产
价格变动
果。笔者在研究国内外文献的基础上，合上海结
的实际情况，立计量模型对上海市住宅价格影建响因素问题进行实证分析。
很多学者的研究只是针对某一单一因素对住
宅价格的影响，笔者将同时选用多个变量建立计量模型对住宅价格进行回归分析。
１文献综述
住宅价格受到很多因素的影响，要有以下主
２计量建模与回归分析
土地价格等。
被解释变量Ｐ：宅均价。笔者用上海市住住宅销售总额除以上海市住宅销售面积来计算住宅均价。这是描述住宅价格的常用变量。解释变量ＩＶ：Ｎ住宅投资总额。住宅投资的
增加，势必会推动房地产业的进一步发展和扩张，