西安市房地产市场调查报告

西安市房地产市场调查报告

西安市房地产业调查报告

编制人：林蔚

林邦顾问机构香港有限公司

2012年4月

目录

第一章西安房目前地产业的宏观环境分析

一、西安房地产宏观经济分析

二、西安市居民收入状况

三、西安城市居民消费倾向

第二章西安市目前房地产市场运行形势分析

一、西安目前房地产市场分析

二、西安房目前地产市场运行特点

三、西安楼市整体发展状况

第三章西安市房地产市场区域调查分析

第一节城南

一、城南的环境现状

二、城南与其他区域的比较

三、城南的房地产现状

四、城南目前房地产价格分析

第二节城北

一、城北环境现状

二、城北与其他区域的比较

三、城北房地产现状

四、城北目前房地产价格分析

五、城北房地产未来前景

第三节城东

一、城东地产发展概述

二、城东地产正在升温

三、城东目前房地产价格分析

四、城东成为西安地产的又一亮点第四节城西

一、城西区发展主要特点

二、城西目前房地产价格分析

三、交通成为城西地产的瓶颈

第五节高新

一、西高新的环境现状

二、西高新与其他区域的比较

三、西高新的房地产现状

四、高新区目前房地产价格分析

五、西高新房地产的前景

第一章西安房目前地产业的宏观环境分析

一、西安房地产宏观经济分析

2009年上半年，西安商品房销售量为493.02万平方米，较上年同比增长55.24%；其中，住宅市场销售面积为444.32万平方米，较上年同比上涨58.86%。从2007年下半年西安房价升至历史高位开始，到2008年西安楼市持续一年多的观望调整，再到2009上半年西安楼市开始出现量升价稳、重新焕发活力，西安楼市呈现出比较稳健的市场环境。2009年西安商品房总销售1337.6万平方米，与2008年相比增长了99.97％。即使与高速增长的2007年相比，也增长了39.62％。经过2008年下半年连续5次的降息，在契税、首付、营业税等利好政策推动下，2009年3月后房地产市场开始回暖。同时，随着相关部门对于楼市优惠政策延续的相关规定出台，不少西安市民希望能赶上最后的利好政策，也加快了购房步伐。而一些开发商在年末时加推新房源，同时加大优惠及促销力度，吸引了不少购房者。2009年西安楼市火爆，除了上述原因外，还有以下因素：一是政府的强力救市政策，包括对开发商和购房者的税费优惠政策，导致大量资金直接涌入楼市；二是例如结婚购房等居民的刚性需求依然非常旺盛；三是在强力救市政策的影响下，投资投机行为不断涌现，约占20-30％；四是对通胀预期的加强，使得大量资金纷纷瞄准商品房市场。2009年从上半年的刚需释放，到下半年的各种购房需求的激发，豪宅市场开始活跃，还

有商铺、写字楼等市场，显现出经济回转上升过程中的房地产市场的回暖，还有各种投资资金的涌入，房地产已经成为这一年最为保值的投资选择。

2010年下半年房地产供求关系将逆转，预计2010年全年地产类上

市公司归属母公司净利润仍将保持30%-35%的增速。2009年是房地产

行业“高增长”年，全年行业销售情况超预期，呈现价量齐升的态势。房

地产开发投资一季度见底回升，新开工面积同比先抑后扬，土地市场交

易日趋活跃，地王再现，房价也顺势大幅攀升。从我国房地产行业的发

展周期来看，房地产行业的快速发展时期还将延续25年左右。人口生育

高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂，房地

产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。而

短期稳定发展、长期向好将是房地产行业未来较长时期的主旋律。2010

年上半年西安房地产商品房供给仍将呈现供不应求的格局，即价升量涨。从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看，上半年楼市仍有望实现价格温和上升，

销售平稳增长。而下半年行业将面临供应增加、房价失调的政策更趋严厉、信贷规模限制、加息预期、房价高企等一系列问题，预计供求关系

将在下半年逆转。

二、西安市居民收入状况

目前，西安市城市居民人均可支配收入8376.65元，同比增长13%。从可支配收入构成角度看：工薪收入、转移性收入、经营者净收入和财产性收入分别占总收入的68.7%、24.7%、3.3%和3.3%。并且构成家庭收入的四大主要渠道,都呈现增长势头。2009年，西安市全年生产总值（GDP）达到2719.10亿元，比上年增长14.5%，高于全国5.8个百分点。其中第三产业发展最快，全年增加值1459.95亿元，增长15.1%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第一产业增加值110.38亿元，同比增长6.3%；从全年走势看，一季年

增长10.5%，上半年增长13.3%，有回升状态。

三、西安城市居民消费倾向

1.消费观念理性化。在初尝到改革的甜头，经历了由“消费饥渴”

引发的80年代后期排浪式的购物潮和1993年的新一轮抢购风波，

随着我市社会保障工作的日益完善消费由“跟风”转入理性思考。人们开始以新奇的目光审视着周围的一切，坚持“量入为出”“未雨绸缪”的理念，通过信息、比较、评价和决策，权衡每一笔家庭开支。居民对主要商品的需求达到稳定期。资料显示，1990年以来，西安居民平均消费倾向大致为87.5%。

2.消费领域扩大化。较之改革开放初期，人们更注重时间经济价值，在信息交流、社会交往、崇尚科学、发展自我等方面的新的需求明显增多。主要表现在吃的方面，快餐食品、嗜好食品、保健食品、风味食品不断推出，使得在外饮食领域逐渐扩大；用的方面，小家电系列产品、VCD光碟、电脑、电话、移动电话、BP机，配套的生活设备及厨房用品、消遣娱乐性体育用品大量进入家庭；个人消费方面，随着居民生活水平的进一步提高，个人装饰及化妆品，保健、旅游观光，组团交流、学术集会、网上交流等活动渐成时尚。而家政服务(家教、保姆、钟点工)的不断推出，使人们能以更多的时间和精力投入到快节奏的工作、生活中。

3.消费方式多样化。西安“吃”文化渊远流长，尤以小吃著称于世。居民或家庭聚餐，或邀亲朋好友涉足酒楼，图的是那个氛围，要的是关中人的豪爽、洒脱。资料显示，居民在外就餐的消费方面，1992年来呈直线上升的趋势。1998年人均在外用餐额为325.4元，较1992年增加了242.1元，年递增25.5%。居民消费已从物质型向精神型延伸，对文化学习的要求日趋强烈。读书学习蔚然成风，书报杂志需求显著增加。除了学校教育外，大多注重家教及各类琴棋书画的短期培训，舍得花钱买参考书及微软资料。闲暇时，或体味田园生活，或举家游览山川美景，或以棋、文会友，或网上作客，或讲究养生之道，保健药品及保健用品的使用增多，健美操、交谊舞在西安街头形成一道道靓丽的风景线。

4.教育消费刚性化。西安地处内陆腹地，民风纯朴，文化积淀厚重。由于历史、文化的渊源，“轻商贾重仕途”。特别看重子女教育和自身知识