房地产项目不良资产处置专项基金
不良资产处置专项债券
不良资产处置专项债券
不良资产处置专项债券通常是由金融机构发行的一种金融工具，旨在支持这些机构处理其不良资产。
以下是一些关于不良资产处置专项债券的基本信息：
1.定义：不良资产处置专项债券是金融机构为处理其不良资产而
发行的一种债券。
不良资产可以是坏账、不良贷款、违约债券
等。
2.发行主体：通常由金融机构（如银行）发行。
政府有时也可能
介入或提供支持。
3.目的：通过发行不良资产处置专项债券，金融机构可以筹集资
金，用于处置、转让或清理其不良资产，以改善其资产负债表，
提高贷款组合的质量。
4.期限：期限可以因发行机构和具体安排而异，通常较短，以便
更迅速地处置不良资产。
5.收益：投资者购买不良资产处置专项债券可以获得利息或其他
形式的回报。
发行机构可以将处置不良资产所得的收益用于偿
还债券。
6.风险：投资不良资产处置专项债券涉及与债券市场一般相似的
风险，包括市场风险、信用风险和利率风险。
此外，成功处置
不良资产的能力也会影响债券的回报。
7.监管：不良资产处置专项债券可能会受到金融监管机构的监管，
以确保合规性和投资者的保护。
请注意，具体的不良资产处置专项债券可能存在差异，投资者在购买之前应仔细阅读相关的发行文件和风险披露，以了解其具体特点和条件。
中资债务化解方法(3篇)
第1篇随着全球经济一体化进程的加快，中国企业在国际市场上的地位日益上升，融资需求不断扩大。
然而，在快速发展的同时，一些企业也面临着债务风险。
如何有效化解中资债务，成为企业稳健发展的重要课题。
本文将从多个角度探讨中资债务化解方法。
一、债务重组1. 延期偿还企业可以通过与债权人协商，将债务偿还期限延长，减轻短期偿债压力。
在延期偿还过程中，企业需确保自身经营状况良好，以免影响信用。
2. 债务减免企业可以与债权人协商，部分减免债务本金，降低债务负担。
在债务减免过程中，企业需充分展示自身经营状况和未来发展潜力，争取债权人的支持。
3. 债务转换企业可以将债务转换为股权，降低债务成本，同时引入战略投资者，提升企业竞争力。
在债务转换过程中，企业需确保股权结构合理，避免股权过度分散。
二、资产处置1. 闲置资产出售企业可以将闲置资产出售，回笼资金偿还债务。
在出售过程中，企业需充分评估资产价值，确保出售价格合理。
2. 租赁资产企业可以将资产出租，获取租金收入偿还债务。
在租赁过程中，企业需选择合适的租赁对象，确保租金收入稳定。
3. 资产证券化企业可以将优质资产进行证券化，通过发行资产支持证券（ABS）等方式融资，偿还债务。
在资产证券化过程中，企业需确保资产质量，提高投资者信心。
三、债务融资1. 新增债务融资企业可以通过发行债券、贷款等方式，筹集资金偿还债务。
在新增债务融资过程中，企业需充分考虑自身偿债能力，避免过度负债。
2. 融资租赁企业可以通过融资租赁方式，引入先进设备，提高生产效率，同时以租金偿还债务。
在融资租赁过程中，企业需选择合适的租赁公司，确保租金合理。
3. 供应链金融企业可以借助供应链金融，通过优化供应链管理，降低融资成本，偿还债务。
在供应链金融过程中，企业需加强与上下游企业的合作，提高供应链整体效益。
四、债务转移1. 子公司剥离企业可以将债务较高的子公司剥离，减轻母公司债务负担。
在子公司剥离过程中，企业需确保剥离后母公司仍具备较强的盈利能力。
房地产金融十六条
房地产金融十六条1、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
2、稳定房地产开发贷款投放。
坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。
鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。
支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
3、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
4、保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。
推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。
按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。
5、保持信托等资管产品融资稳定。
6、支持个人住房贷款合理需求。
各城市合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
7、稳定建筑企业信贷投放。
8、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。
支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求。
依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项保款，封闭进行，专款专用。
专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
房地产项目不良资产处置专项基金
引导行业健康发展
基金可以发挥行业引领作用，引 导房地产企业规范经营，推动行 业健康发展。
基金在防范化解金融风险中的作用
降低金融风险Βιβλιοθήκη 通过基金处置不良资产，可以降低金 融机构的坏账率，降低金融风险。
维护金融稳定
提高风险抵御能力
降低处置成本
基金可以提供专业化的管理和运营，降低不良资 产的处置成本，提高处置效率。
优化资源配置
基金能够将分散的不良资产进行整合，优化资源 配置，推动行业结构调整和转型升级。
基金在房地产市场调控中的作用
稳定市场预期
通过基金的运作，可以向市场传 递积极信号，增强市场信心，稳 定市场预期。
调节市场供求
开发商资金链断裂
开发商资金不足或融资渠道受阻，无法继续投入项目 开发。
法律纠纷和产权问题
涉及土地、建筑物的权属争议或法律诉讼，导致资产 无法正常处置。
不良资产对房地产市场的影响
市场供应失衡
01
大量不良资产的存在，影响市场正常供应，可能导致部分区域
或类型的房地产市场供过于求。
金融风险
02
不良资产可能导致金融机构面临坏账风险，影响金融市场的稳
逾期应收款项
指房地产项目销售后，未能按照合同约定时间收回的款项。
闲置土地和在建工程
由于市场变化、资金链断裂等原因，部分土地和在建工程无法继续 开发，形成闲置。
烂尾楼
因各种原因无法继续建设的房地产项目，形成烂尾状态。
不良资产的形成原因
市场环境变化
如政策调整、经济周期变化等，导致部分房地产项目 无法按预期销售或融资。
强化监管力度
开发商不良资产处置方案
开发商不良资产处置方案背景随着我国经济的快速发展，房地产业也蓬勃发展。
在一些热门城市，房地产开发商在建造楼房和出售房产中获得了可观的收益。
然而，在经济低迷和政策调整的情况下，一些开发商产生了不良资产。
这些不良资产的产生给开发商和市场带来了巨大的负担。
因此，我们需要一个有效的开发商不良资产处置方案。
方案第一步：调查和评估资产要想有效处置开发商不良资产，我们首先需要对资产进行了解和评估。
不良资产可以是未售出的房产、土地、债务等等。
我们需要建立一个专门的团队，进行资产的梳理、清查和评估。
针对每个不良资产，我们需要考虑以下问题：1.它目前的状态是什么？2.它的市场价值是多少？3.它的长期潜在价值是多少？4.它的潜在风险是什么？在评估完不良资产后，我们需要根据具体情况制定处置方案。
第二步：制定资产处置方案无论是债权人或是开发商本身，都需要根据具体情况采取不同的处置方案。
我们需要对每个不良资产进行分类和处理。
根据不同的分类，请看以下几个处置方案：1.处理不良债权：部分资产对于开发商来说是无法变现的。
如无法销售的房产或土地。
这时，我们可以将这些不良债权进行转让，找到具有收购实力的投资人，进行转让。
2.转让固定资产：对于一些不良资产，我们可以考虑将它们出售给有意向购买的固定资产买家。
这样可以降低开发商的债务负担。
3.开发商合作处理：如果开发商有类似的项目或他们的合作伙伴正在寻找类似的机会来扩大业务，可以与其合作处理不良资产。
这样可以节省资产处置的时间和费用，同时也可以增加开发商的收益。
第三步：选择合适的处置渠道根据不同的不良资产，我们需要选择合适的处置渠道。
一些常见的处置渠道是拍卖、竞标、公开出售等等。
在制定处置方案时，我们也要考虑这些不良资产的实际价值和市场需求。
只有根据实际情况制定出合适的处置方案，并且选择合适的处置渠道，才能使将不良资产转变为利润变得更容易。
第四步：执行处置方案最后，我们需要实施处置方案。
房地产不良资产处置方案
房地产不良资产处置方案近年来，随着经济不断发展，房地产行业也呈现出蓬勃发展的趋势。
但是，与此同时，不良资产问题也日益凸显，一些企业出现了资产短缺的情况，其中不良资产是致命的杀手。
为了解决这一问题，各大企业需要采取一系列有效的措施，来规避不良资产带来的影响，下面是一些房地产不良资产处置方案。
1. 不良资产的分类在制定不良资产处置方案之前，首先需要将不良资产进行归类。
通过分类，企业可以了解不良资产的性质和类型，有利于采取相应的处置措施。
不良资产主要分为以下几类：•坏账：指未按时履行还款义务的债务人；•死账：指追讨无效或已超时的欠款；•抵押物：指以不足抵押价值的物品作为借贷保证，债务人无力偿还时，银行通过拍卖抵押物来进行债务清理；•贷款担保：指银行与债务人约定的担保方式，一般包括抵押、质押、保证等担保方式；•非合格担保：指担保义务人能力不足、担保物不存在或足值不足等情况。
2. 不良资产处置方案不良资产的处置需要选择合理的方式，才能有效解决不良资产问题。
以下是常见的不良资产处置方案：2.1. 协商解决协商解决是指与债务人商量达成协议，对债务进行还款或处置的方式。
一般采用以下几种方式：•债务重组：指与债务人商议，重新制定还款计划，延长还款期限等方式来实现还款；•全部清偿：债务人通过自身能力或借新债来还清原债务；•单纯免除：银行为了减少坏账损失而采取的方式，对债务人进行免除。
2.2. 处置方式如果与债务人协商无果，企业需要通过其他方式处置不良资产，以下是常见的不良资产处置方式：•拍卖：企业可以通过拍卖的方式出售不良资产；•质押：将不良资产作为质押品，通过质押套现；•抵押：将不良资产作为抵押物，向银行借款；•出售：将不良资产出售给其他企业或个人。
3. 不良资产处置方案的注意事项在制定不良资产处置方案时，企业需要注意以下几点：•处理时需保证合法：处理不良资产必须遵循国家法律法规，未经合法授权不得私自处置；•追求稳定回报：在处理不良资产时，企业应在稳定回报的前提下，平抑资金风险；•掌握市场变化：市场环境十分复杂，企业应关注资产市场变化，及时调整处置方案，确保资产处置的合理性和有效性。
房地产资产不良处置方案
房地产资产不良处置方案1. 背景房地产市场是国家经济的重要组成部分，稳定房地产市场对社会和经济发展具有非常重要的意义。
但受各种因素的影响，不良资产已成为许多房地产企业面临的难题，不良资产的高风险与高压力让企业不敢轻易下手处置。
2. 不良资产的类型不良资产分为有形和无形资产，主要包括以下两种类型：2.1 有形资产指通过投资形成的，因市场和政策的变化使其无法满足预期收益或无法回收本金的不良资产。
其中有形资产种类繁多，如土地、房产、房地产开发项目、企业债权等。
2.2 无形资产指通过资产负债表反映的，各类债务、应收账款、存货、长期股权投资等未能得到回收的资产。
无形资产风险大，流动性不好，往往波动较为剧烈。
3. 不良资产的处置方案针对不良资产的处置方案，可以通过以下方法进行：3.1 能够长期经营且有价值的不良资产处置对于一些长期经营的企业和有了实际使用价值的不良资产，可以采用租赁、出售等方式来变现。
由于这些不良资产本身价值稳定，因此变现效果相对比较好。
3.2 待建项目的不良资产处置待建项目是一种比较特殊的不良资产，往往需要大量投入才能建成。
因此，对于一些未开始的项目或重心不敷的项目，可以选择与有实力的开发企业进行合作，或与政府合作进行规划和建设。
3.3 开发性质不良资产处置开发性质的不良资产通常是我们所说的房产不良资产。
这类资产的处置较为困难，同时也需要成本较高的维护投入。
因此，对于这类不良资产，可以通过拍卖、转卖、赠予等方式进行处置。
3.4 利润较高的不良资产的处置对于一些利润率较高的不良资产，可以考虑放量方式进行处置。
这类不良资产的利润较高，具有较好的价值变现能力，因此通过多种方式如拍卖、转卖、划拨等方式进行变现。
4. 不良资产处置的风险和建议不良资产处置存在着一定的风险，如变现周期较长、价格波动大、处置程序复杂等。
为降低风险，应注意以下几点：•应严格落实涉及到项目的各种法规标准，以保证处置的合法性；•应根据不同类型不良资产的特点采取不同的处置方式，并且要经过专业的评估机构推荐和评估；•应成立专业的不良资产处置团队或委托专业处置公司进行处置。
专项资产管理计划
专项资产管理计划一、定义专项资产管理计划是指各种基金、信托、计划等资产管理产品中，对于确定的投资对象（如房地产、股权等）而设计的特定投资产品。
它是一种定向投资类产品，一般来讲，专项资产管理计划的风险较高、投资门槛较高，但是收益率也相对较高。
二、特点专项资产管理计划的投资对象范围非常广泛，可以包括房地产（包括商铺、办公楼、住宅等）、股权、债权、不良资产、能源、医疗、教育等。
因此，它具有以下几个特点：1. 风险较高。
专项资产管理计划通常是通过负责人、投资顾问和投资管理人来实现管理。
由于投资项目的特定性和资产定位特定性，风险较高，需要进行专业的风险控制和管理。
2. 投资门槛较高。
由于其特殊性，很多专项资产管理计划的最低投资额度极高，常常达到数百万元乃至上千万元。
3. 收益率相对较高。
对于优质资产，其稳定收益可以高达10%到15%以上。
尤其是对于很多中小型企业而言，专项资产管理计划可以为其提供必需的资金支持。
三、具体应用1. 投资房地产。
专项资产管理计划可以用于投资房地产开发，这样的一些计划通常涉及到购买并开发地产物业项目。
这些项目有时会面临技术、管制、现金流等方面的挑战，而专项资产管理计划可以为这些项目提供支持。
2. 投资股权。
一些公司可能需要筹集资本来扩张或向特定集团提供股权。
专项资产管理计划可以帮助投资者支持这些项目并成为股东之一，同时享受风险和价值分配。
3. 投资债权。
专项资产管理计划可以用于投资信用债券。
这种计划通常在顶尖的债券基金中较为常见，有时还可以投资于排序不同的嵌入式期权，以便资金将来能获得额外的价值。
4. 投资能源。
专项资产管理计划可以用于投资能源项目，例如发电站、石油和天然气。
这些投资通常非常昂贵，需要大量的资本支持。
对于那些人来说，专项资产管理计划可以提供所需的资金。
四、应当注意的问题1. 投资者在购买专项资产管理计划之前，必须对募集材料进行仔细分析。
这些材料必须包括投资人的风险和回报分析、规定的披露信息、管理公司的合法性、管理人员的资质等内容，这些内容可以通过查阅资产管理计划的基金协议或资料包获得。
房地产企业非金融机构不良资产融资方案
房地产企业非金融机构不良资产融资方案房地产企业在面临不良资产问题时，需要采取有效的融资方案来解决资金链紧张的问题。
以下是一些非金融机构的不良资产融资方案：1. 资产重组：对现有的不良资产进行评估和分类，将其中还有潜在价值的项目进行重组，通过引入新的投资者或与其他企业合作，注入新的资金和管理经验，提升资产的价值。
2. 资产管理公司（AMC）合作：与专业的资产管理公司合作，将这些公司作为桥梁，帮助房地产企业处理不良资产。
AMC通常有丰富的经验和专业的团队来处理这类问题。
3. 债权转让：将不良资产中的债权以一定的折扣价转让给愿意承担风险的投资者，以此来快速回笼资金。
4. 资产证券化：通过设立特殊目的载体（SPV），将不良资产打包成证券产品出售给投资者，从而获得现金流。
5. 债务重组：与债权人协商，对现有债务进行重组，延长还款期限或降低利率，减轻短期内的资金压力。
6. 租赁运营：对于尚未完工的房地产项目，可以考虑将其转为租赁运营模式，通过长期租赁合同来获得稳定的现金流。
7. 政府援助：寻求政府的援助或政策支持，如税收减免、财政补贴等，以缓解资金压力。
8. 私募股权基金：引入私募股权基金，通过出售部分股权来获得资金支持。
9. 预售房产：对于即将开发的项目，可以通过预售的方式提前获得部分资金。
10. 资产出售：直接出售部分非核心资产，快速筹集资金。
11. 增资扩股：通过增资扩股的方式引入新的股东，增加企业的资本金。
12. 合作伙伴注资：寻找合作伙伴共同开发项目，通过合作伙伴的注资来缓解资金压力。
在实施上述融资方案时，房地产企业需要根据自身的实际情况和市场环境，选择最合适的策略。
同时，企业还应该加强内部管理，提高资产的运营效率，减少未来不良资产的产生。
此外，企业还需要关注国家的政策导向，利用政策红利来优化融资结构。
房地产项目不良资产处置专项基金-2022年学习资料
始于信蓬于行房地产项目不良资产处置专项基金
广州建和中心大厦物业处置方案-一、资产情况-本次拟处置办公楼物业11918.64㎡，资产原值1 656.66万元，净值13089.28-万元，现有租金收入1014.17万元/年；-根据201 年4月评估机构出具评估报告，该资产评估价格19142.53万元，折合-单价16061元/㎡。年租金收入：-资产原值：-资产净值：-13089.28万元-11918.64m2-评估价格：估单价：-16061元/m
广州建和中心大厦物业处置方案-四、处置方案二-2处置收益估算-3预计处置时间-按评估单价160 1元/㎡估算处置收益，预计可-处置时间短，短期-实现处置净收益5644.10万元-内可完成全部 产-处置。-处置毛收入：19142.53万元-减去：营业税及附加209.15万元-减去：土地增 税0万元-处置净收入：18833.38万元-短期可完成全部资产处置-处置净收益：5744.10 元
广州建和中心大厦物业处置方案-二、处置方案概览-方案一：零散出售处置-按常规的零散出售方式，向 场寻求多个买家，以当地市场价格逐一出售办-公楼资产。-方案二：整体出售处置-以不低于资产评估价 向有限合伙基金整体转让该部分办公楼资产。
广州建和中心大厦物业处置方案-三、处置方案一-方案一：零散出售处置-1.当地办公楼市场情况-根 初步了解，当地办公楼市场类似物业成交均价约17000元/m㎡至18000元-/㎡，但成交量很小 交易不活跃。-当地办公楼成交市场情况-类似物业成交均价约17000元/m至180有限合伙基金-收购宁波月湖项目-月湖项目招商运营-优先级有限合 人退伙-基金持续运营，转让项目
广州建和中心大厦物业处置方案-一、资产情况-广州建和中心大厦位于广州市天河区体育西路，信达立人 有该大厦地下2层，-地上13层至29层，共18层、总面积26826.78m的办公楼物业。-本次 处置物业包括该办公楼的14层至18层、22至24层，共8层，合计面积-11918.64m。-持 办公-置办公楼-楼层情况：-地下2层，地-14层至18层，-22层至24层-总面积：-出售面积 -26826.78m2
不良资产经营策略及资本化运营模式
不良资产经营策略及资本化运营模式杨娟;史剑【摘要】中国不良资产市场可划分为政策性、准商业化、全面商业化三个发展阶段,在此期间,不良资产的内涵和运营模式都经历了不断丰富和优化的过程.历经20年的变迁与发展,不良资产市场在供给侧和需求侧孕育出新的趋势与变化.独特的运营对象塑造了不良资产市场五大独特的经营理念与策略,在实际业务操盘层面,需要练好核心能力,实现不良资产价值提升.随着不良资产运营手段的丰富和完善,近年逐渐发展出\"RAIR\"并购重组、合作设立不良资产基金、纾困基金等不良资产资本化运营模式.【期刊名称】《河南社会科学》【年(卷),期】2019(000)007【总页数】5页(P83-87)【关键词】不良资产;经营策略;资本化运营模式;经典案例【作者】杨娟;史剑【作者单位】中国社会科学院马克思主义学院,北京 100000;天津财经大学,天津300222【正文语种】中文【中图分类】F83一、不良资产市场的策略与运营化模式（一）不良资产的市场策略独特的运营对象塑造了不良资产市场独特的经营理念与策略，概括起来主要有以下五大策略：1.周期平衡策略不良资产具有一定的周期性，一家企业在本身生命周期和宏观经济周期的变动中，部分企业资源会形成结构性错配，在企业发展过程中，通过诸如投资、融资、借贷等各类渠道，在金融机构和实体企业之间进行传导，但最终的结果会沉淀成为金融机构的不良资产[1]。
一般而言，处于导入期和衰退期的企业，由于产品用户很少，经营风险非常高，企业的融资能力和流动性变差，容易形成不良资产；成长期和成熟期，企业销售群体已经扩大，整个产业达到一定规模并日趋稳定，经营风险有所降低，并且企业内部治理结构逐渐完善，资产质量、净利润、市场份额都处于最优阶段，在这两个阶段不良资产压力最低。
从经济周期维度，当整体经济处于下行期或衰退期，不良资产形成和累积速度加大，从行业、地域、规模等各个方面都会呈现出暴露和扩大的态势；而当经济处于复苏期或扩张期，不良资产在行业、地域和规模等全方面收缩，而且亦会进行自身修复。
不良资产处置方案全集
不良资产处置方案全集通过对上述表格数据进一步梳理，总结出我国地方AMC处置不良资产一般和创新方式。
一、不良资产常见处置方式一、债务重组地方AMC对于具有发展潜力的资产，通过再投资以及债务重组的方式进行处置。
例如，中原资产管理有限公司收购非金融机构基于日常生产经营活动或因借贷关系产生的不良资产，并与债务人进行债务重组，延长债务人的偿债期限或减免其偿债金额，减少债务人偿债压力，使债务人充分利用现有资金的目的，达到为债权人、债务人双方实质融资的效果。
二、直接催收、司法诉讼、强制执行、破产清算等方式进行处置。
对于低效无效资产，地方AMC采用快速处置渠道和方式，尽快变现。
三、向社会投资者转让资产管理公司对不良贷款进行重新组合而形成不同的贷款组合，并在此基础上，确定每一贷款组合的最低接受价格，向社会投资者再度出售或转让包括公开拍卖、协议转让、招标转让、竞价转让、打包处理、分包处理等，但向社会投资者转让可能存在一些问题：《关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》（银监办发[2009]24号）明确对商业银行向社会投资者转让贷款债权没有禁止性规定，转让合同具有合同法上的效力。
社会投资者是指金融机构以外的自然人、法人或者其他组织。
但缺陷在于，向社会投资者转让只能公开拍卖，而且不得是批量转让。
如果是批量转让，则必须转让给资产管理公司，批量的定义是10户/项以上进行组包。
但是从司法实践看，却面临更多的障碍，因为金融债权业务经营需要特殊牌照制度，由银监会进行严格准入和监管，这在我国相关法律法规中有明确规定。
中国人民银行、国资委在具体案件答复最高人民法院征求意见函时认为，银行只有根据法律、法规和政策向金融资产管理公司剥离不良债权，而无权自主向社会上的普通民事主体转让金融债权。
中国银监会在2009年上述批复中（银监办发[2009]24号）则认为金融债权也是债权，允许银行向普通民事主体转让逾期债权（但不可以批量转让）。
不良资产处置收益分析
不良资产处置收益分析结论：资管公司的核心竞争力主要体现在三个方面，一是价值发现能力，即资产包估价能力，提出合理竞标价与银管合作方案。
二是资产处置能力，主要体现在与法院、债务人及拍卖行的沟通能力。
三是融资能力，主要体现在合理的融资方案。
可能很多人不知道资管公司不良资产处置的盈利模式与收益情况，为了让大家有个初步概念，我这个外行人杜撰一个案例，分析一下资产处置收益情况，让大家心里有个谱。
假设银行有个不良资产包准备转让，资产总额20亿元，有抵押物（由银行负责真实性）现值估价20亿元，其中有信用、担保贷款6亿元。
银行与资管公司或讨价还价，或多家资管公司报单竞价，最终打五折转让，采用买断分成方案，资管公司收益超过10%以上部分五五分成（或其他不同的分成比例），银行拿一半资管拿一半。
（在这里，资管公司资产评估师的估价能力至关重要，既要形成资管公司之间竞价的价格优势，又要让公司处置效益最大化。
）资管公司成立一只10亿额度的不良资产处置专项分级（1,2,7）基金，资管公司出资1个亿作为劣后级，银行高风险理财资金或信托公司出资2个亿（年利率12%）作为中间夹层级，银行普通理财资金或应收款项类投资出资7个亿（年利率6%）作为优先级，受让上述银行（20亿）资产包。
银行出表，回收不良资产处置现金若干（取决于银行这一资产包坏账损失准备计提比例）。
在这个资产包中，资管公司本金出资1亿元，负债9亿元，利息成本0.66亿元。
经过资管公司一番卓有成效的努力，收回信用、担保贷款2亿元（33%）现金；抵押资产通过诉讼确权、拍卖公司一拍、两拍、三拍收回现金10亿元，合计回收现金12亿元，资产包剩下2个亿“疑难杂症”资产难以处理，打1.5折转让给其他资管公司，收回现金三千万（由于信息不对称现象的客观存在，在甲看来很难处置的资产，在乙看来也许轻而易举，所以，乙可能赚大钱）。
这个资产包处置完毕，时间一年，总计回收现金12.30亿元。
按协议两者分成，资管公司应得现金11亿元（本金加10%）；剩下1.30亿元超额收益（12.30-11.00），银行得其中50%的0.65亿元（1.30*0.5），资管公司得其中50%的0.65亿元，资管公司合计收入现金11.65亿元。
房地产不良资产处理解析
房地产不良资产处理解析标题：房地产不良资产处理解析随着经济全球化的深入推进，房地产市场不断壮大，但在繁荣的背后，也隐藏着一些不良资产。
这些不良资产不仅影响了房地产市场的健康发展，还对金融体系的稳定构成了威胁。
因此，对房地产不良资产进行处理，成为了当前亟待解决的问题。
本文将对房地产不良资产处理的流程、技巧以及未来展望进行深入解析。
一、明确文章主题本文的主题是房地产不良资产处理，旨在探讨如何通过科学的方法对不良资产进行处置，以保障房地产市场的稳定和健康，同时提高金融体系的抗风险能力。
二、解析房地产不良资产处理流程1、识别不良资产：通过对房地产市场的调查和分析，识别出存在的不良资产。
这些资产可能包括空置房产、无法偿还的贷款等。
2、评估不良资产：对识别出来的不良资产进行评估，评估内容包括资产价值、抵押物情况、债务情况等。
3、处理不良资产：根据评估结果，采取不同的处理方式，如债务重组、资产出售、资产拍卖等。
4、监控处理效果：对处理后的不良资产进行持续监控，以确保处理效果达到预期。
三、探究房地产不良资产处理技巧1、市场调研：了解市场需求和竞争状况，为不良资产的处理提供参考。
2、法律手段：通过法律途径，保障债权人的权益，如申请法院强制执行。
3、财务策划：通过合理的财务策划，降低处理成本，提高处理效率。
四、展望房地产不良资产处理未来1、政策支持：随着房地产市场的发展，政府可能会出台更多的政策支持，为不良资产的处理提供更多的政策保障。
2、技术进步：利用先进的技术手段，如大数据、人工智能等，提高不良资产的评估和处理效率。
3、市场优化：通过市场机制的优化，推动房地产市场的健康发展，降低不良资产的产生。
五、总结本文对房地产不良资产处理的流程、技巧以及未来展望进行了深入解析。
通过明确主题、解析流程、探究技巧以及展望未来，我们能够全面了解房地产不良资产处理的重要性和必要性。
为了解决这一问题，不仅需要政府、企业和社会各界的共同努力，还需要不断引入新的技术和方法，提高处理效率和质量。
不良资产资产管理公司如何参与破产重整
破产重整作为一种特殊投资机会，在挽救破产企业、促进社会资源高效配置方面具有重要作用。
对于资产管理公司和以市场化特殊机遇投资基金为代表的投资机构来说，破产重整中同样蕴含大量投资机会。
破产重整业务介入模式根据投资对象的不同，参与破产重整业务可以分为直接与间接两种模式。
直接参与即直接对接破产企业的债权、股权及资产实施重整。
间接参与则是为破产企业的重整方提供资金或信用支持，帮助重整方顺利实施重整。
其中，直接参与模式主要包括不良债权收购、共益债模式和破产投资模式三种。
近年来，在上述模式基础上还产生了受托清偿和预重整阶段介入等创新模式。
1.不良债权收购在问题企业已经具有明确的破产重整预期基础上，资产管理公司可以打折收购金融机构对破产企业的不良债权，待法院裁定破产重整后，根据破产重整方案，将所收购的不良债权进行留债或转股，留债部分按年收取本金及利息，转股部分收取股利或转让，从而实现投资退出。
2.共益债模式共益债投资主要适用于资产盘活后或工程续建后销售能力能够迅速恢复的企业，常见于房地产企业破产重整过程中的项目续建融资，如对烂尾楼提供资金支持。
通常资产管理公司通过设立SPV并通过银行委贷等通道向破产企业提供资金，该资金通过破产管理人专项用于偿还债权人存量债权本金和相应费用，或用于破产企业“继续营业”。
3.股权投资模式资产管理公司主要作为重整投资人介入重整项目。
既可以直接作为投资人，也可以成立联合投资体，投资资金专项用于缴纳破产重整资金、处理重整企业历史遗留问题以及对破产重整企业实施追加投资。
对于依托不动产运营管理实现盈利的投资人，股权受让可以避免资产交易产生的高额税费。
4.受托清偿模式受托清偿是资产管理公司以代偿身份和职责获取破产重整程序中的主导权，进而实现对相关资产权益的控制权。
一般包括受托清偿、股权转让和债务重组三个步骤。
受托清偿方式可以帮助资产管理公司较好地掌握主导权，更加主动地推动重整进程。
5.预重整阶段介入模式预重整是将重整程序中的核心步骤，包括债权审核、资产审计评估、重整计划制定、表决和通过等，迁移至司法程序之前进行。
房地产项目不良资产处置专项基金
房地产项目不良资产处置专项基金房地产市场是一个重要的经济支柱，但是在发展过程中也不可避免地产生了一些不良资产。
为了规范和促进房地产市场的健康发展，许多国家都设立了不良资产处置专项基金。
本文将介绍房地产项目不良资产处置专项基金的概念和作用，并探讨其在解决不良资产问题方面的重要性。
一、房地产项目不良资产处置专项基金的概念房地产项目不良资产处置专项基金是由政府或金融机构设立的，用于处理房地产开发过程中产生的不良资产的专项基金。
不良资产通常是指在房地产项目开发、建设、销售或运营中出现的无法正常回收的资产，如坏账、拖欠债务、未售楼盘等。
二、房地产项目不良资产处置专项基金的作用1. 促进市场稳定与健康发展：不良资产处置专项基金的设立可以有效清理和处置不良资产，减少市场的不确定性和风险，维护房地产市场的良性循环。
2. 保护投资者权益：不良资产处置专项基金可以通过回购、置换、重组等方式，保障投资者的利益不受不良资产的影响，维护市场秩序和投资者信心。
3. 促进资金回流：不良资产处置专项基金的设立可以吸纳资本，增加市场流动性，释放被困住的资金，促进资金的合理配置和回流。
4. 推动市场监管：不良资产处置专项基金可以加强对房地产市场的监管力度，改善市场运作环境，提高市场的透明度和规范性。
三、不良资产处置专项基金的重要性1. 有效化解风险：房地产市场的不良资产是市场的一种风险，如果不加以妥善处理，可能会对金融体系和整个经济产生严重影响。
不良资产处置专项基金的设立可以帮助解决这一问题，有效化解市场风险，避免系统性风险的发生。
2. 优化资源配置：房地产项目不良资产处置专项基金可以将不良资产转化为可流通的资金，提高资源利用效率，推动经济的可持续发展。
3. 激活市场活力：通过不良资产处置专项基金的运作，可以激活低迷的房地产市场，为市场注入新的资金和动能，刺激市场的活力和创新。
4. 维护社会稳定：房地产市场的不良资产问题涉及到很多社会方面的利益，如购房者权益、金融机构的健康发展等。
房地产商业地产不良资产或困境资产重整、盘活策略及实操
房地产商业地产不良资产或困境资产重整、盘活策略及实操【课程背景】 在“三道红线”、债务危机、破产、收购兼并重压下，房地产⾏业迎来⼤洗牌，“活下去”从⼝号变成现实写照。
与此同时，在全球经济下⾏和疫情常态化⼤背景下，具有逆周期属性的特殊机会不动产投资正受到资本市场青睐。
头部房企、投⾏、基⾦、产业投资者瞄准困境地产投资的⾼收益机会，纷纷下场布局不良资产处置领域。
但想要从困境地产盘活业务中分⼀杯羹，对各市场主体的专业能⼒、资⾦实⼒、资源整合能⼒、风控能⼒都有着极⾼要求，市场上同时具备以上能⼒者寥寥。
本次课题将会内容聚焦不良地产重整策略+困境地产盘活路径+特殊机会不动产投资交易设计+困境房企破产重整全流程+破产重整中的共益债投资，旨在帮助各市场主体整合资源、控制风险、实现价值提升，把握困境地产投资和盘活的机遇期。
【⾦牌讲师】冯⽼师：中房商学院⾼级顾问 国际⾦融地产联盟常务理事； 中国政法⼤学⾦融不良资产研究中⼼的研究员； 曾服务于全球最⼤的不良资产投资基⾦、欧洲最⼤的私募基⾦集团； 资产盘整、不良投资、资产证券化及困境企业盘整处置等⽅⾯有10多年的经验，参与过的项⽬超过100亿美⾦。
【课程⼤纲】⼀、全球特殊机会投资的主流玩家和投资策略⼆、⼤违约市场的现状 1、不债权 2、困境房地产 3、困境企业 4、不良资产投资⽣态圈三、存量地产现状梳理与重整策略 1、经营不善的资产 2、存在变性、改变⽤途可能性的资产 3、存在资本运作空间的资产 4、不良或者困境房地产四、房地产不良资产成因、规模、现状 1、房地产不良资产类型及形成原因 2、⽬前地产类不良资产的规模及变动趋势五、房地产不良资产重整策略 1、处置重整⽅法论 （1）打通“法律+⾦融+地产”综合、跨界的能⼒ （2）成功前提：利益重组、信任重组和预期重组 2、财产保全、诉讼渠道 3、债务重组策略，银⾏、信托等⾮银⾦融机构的不良贷款的收购、重组和处置策略 4、具备对资产的再开发、深度盘整、变性、运营提升的能⼒ （1）资产变性：商业变性成住宅、⼯业变性成商业、划拨变成出让等 （2）改良：调整租客、提升运营租⾦ （3）改变经营业态，⽐如酒店改成养⽼公寓、酒店改写字楼 （4）重建或部分重建 5、开发类项⽬和持有型物业的税务筹划及破产状态中的税务处理 6、酒店、商场、办公、物流等各类资产的估值逻辑、NOI和资本化率Cap rate 计算六、尽职调查和投前关注点 1、债权债务关系 2、交易结构的设计 3、处置的潜在障碍 4、不良处置及运营提升的糅合 5、税务筹划及处理不良和破产状态的税务处理 6、相关利益⽅的利益平衡 7、司法环境以及地⽅保护七、操盘⽅案和案例分析，如何盘活各类资产？实操案例分析⼋、退出 1、开发销售 2、⼤宗资产交易 3、资产证券化途径实现对资产的退出，⽐如ABS、REITs等 4、资产整合完毕后，打包卖给上市公司或者专项基⾦【课程说明】【课程时间】2021年12⽉18⽇深圳【课程费⽤】4800元/⼈（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统⼀安排，费⽤⾃理。
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成
始于信达于行 减去：土地增值税0万元
全
部
处置净收入：18833.38万元
资 产
处
处置净收益：5744.10万元
置
广州建和中心大厦物业处置方案
四、处置方案二
信达基金
2.处置收益估算 按评估单价16061元/㎡估算处置收益，预计可 实现处置净收益5644.10万元
3.预计处置时间 处置时间短，短期 内可完成全部资产
资产原值：15656.66
资产净值：13089.28
始于信达于行 万元
本次拟处置
万元
11918.64㎡办公楼
物业
评估价格：19142.53 评估单价：16061元/
万元
㎡
广州建和中心大厦物业处置方案
二、处置方案概览
信达基金
方案一：零散出售处置 按常规的零散出售方式，向市场寻求多个买家，以当地市场价格逐一出售办 公楼资产。 方案二：整体出售处置 以不低于资产评估价格向有限合伙基金整体转让该部分办公楼资产。
方案一：
信达方案二：
始于 于行 零散出售 处置 整体出售处 置
广州建和中心大厦物业处置方案
三、处置方案一
方案一：零散出售处置
信达基金
1.当地办公楼市场情况 根据初步了解，当地办公楼市场类似物业成交均价约17000元/㎡至18000元 /㎡，但成交量很小，交易不活跃。
当地办公楼成交市场情况
始于信达于行 类似物业成交均价约17000元/㎡至18000/㎡
信达地产--不良项目收购 有限合伙基金 方案简要
始于信达于行
7/17/2020
目录
一、基金总体框架 二、基金要点 三、交易流程 四、收益测算 五、项目情况简介
始于信达于行 六、方案总结及选择
信达地产--不良项目收购项目
一、基金总体框架
GP 信达汇融
劣后LP 信达地产
劣后LP 信达资产
信达基金
优先LP 市场资金
（分配优先级LP本金、分配劣
广州建和中心大厦物业处置方案
一、资产情况
信达基金
广州建和中心大厦位于广州市天河区体育西路，信达立人持有该大厦地下2层， 地上13层至29层，共18层、总面积26826.78㎡的办公楼物业。
始于信达于行 本11次91拟8.处64信立持办楼置㎡业物。达人有公物业包楼况地地层层总2㎡括6该层：下上至面8办2公情积2126楼层39.的7：184，层至18本拟置公物层、次处办楼业22楼况1122出积1㎡至4824124层：售：层层层层9层1，情面至 ，至8共.86层4，合计面积
广州建和中心大厦物业处置方案
一、资产情况
信达基金
本次拟处置办公楼物业11918.64㎡，资产原值15656.66万元，净值13089.28 万元，现有租金收入1014.17万元/年； 根据2014年4月评估机构出具评估报告，该资产评估价格19142.53万元，折合 单价16061元/㎡。
现年租金收入： 1014.17万元
处置。
处置毛收入：19142.53万元
短
期
减去：营业税及附加209.15万元
可 完
成
始于信达于行 减去：土地增值税0万元
全
部
处置净收入：18833.38万元
资 产
处
处置净收益：5744.10万元
置
广州建和中心大厦物业处置方案
五、处置方案比较
处置方案比较
信达基金
针对方案一、方案二两种处置方案，在处置收益、处置时间、处置难度、处置 风险方面进行比较。
始于信达于行 保障措施
投资金额≥300万，11%（税后）
1、保证担保： 3、资金监管：
4、股东承诺：
信达基金
宁波月湖项目
三、交易流程
1.设立有限合伙基金 2.基金整体收购信达地产不良资 产项目
信达基金
（取得产权，缴纳契税） 3.基金进行不良资产项目招商运营 （取得4租.基金、金缴纳向营业市税、场房产转税；让分配不优先良级LP资收益产项目 始于信达于行 物业 （取5.基得金转清让算收、入收、益缴分纳配营、业基税金、结 土增束税）
方案二可于近期一次性实现18833.38万元的处置现金流入，较方案一的处置
收入预计实现时间提前约1年；
按内部资金成本9%/年计，该笔现金可实现资金收益1695万元（节约资金成
本），即1年后方案二可实现处置收益7439.10万元。
考虑收入实现时间及资金成本因素，方案一与方案二实际处置收益并无太大
差距。
始于信达于行 方方案案一： 比较
1年后实现 775预5.计23万
处置元收益
超预过计1年 处置时间
物业零散 出售工作 处较置繁难重度
难以完成 处置；收 处益置不风确定险
方案二：
即期实现
5744.10万 元
2个月内
一次性整 体出售
风险较小
ห้องสมุดไป่ตู้
广州建和中心大厦物业处置方案
五、处置方案比较
处置方案比较
信达基金
49000万
50000 万
100000 万
1000 万
股权、债权转让
有限合伙基金 （规模约20亿元）
不良项目
不良资产项目
整体转让
始于信达于行
信达地产--不良项目收购项目
二、基金要点
基金名称
信达地产--不良项目收购基金
基金类型
有限合伙企业
基金规模
20亿
基金期限
2-3年
GP/管理人
上海信达汇融股权投资基金管理有限公司
类似物业成交量较小
广州建和中心大厦物业处置方案
四、处置方案二
信达基金
2.处置收益估算 按评估单价16061元/㎡估算处置收益，预计可 实现处置净收益5644.10万元
3.预计处置时间 处置时间短，短期 内可完成全部资产
处置。
处置毛收入：19142.53万元
短
期
减去：营业税及附加209.15万元
可 完
始于信达于行 1年后
1年后
处置收益差额
方案一处置净 收益
方案二处置净 收益
316.13万元
始于信达于行
14
出资人/额
GP上海信达汇融股权投资基金管理有限公司：1000万（劣后） LP信达资产：49000万（劣后级） LP信达地产：50000万（劣后级） LP市场投资人：100000万（优先级）
100万≤投资金额＜200万，10%（税后）；
LP预期收益（优先级）
200万≤投资金额＜300万, 10.5%（税后）；