资产评估的途径与方法

◦ 1）资产评估途径及方法之间的联系 ◦ 对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同
状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的，不会 因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同 的结果。 ◦ 这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估 同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。
资产评估的途径与方法
2020/12/18
资产评估的途径与方法
目录
7.1 资产评估的途径 7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法 7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法 7.4 评估途径及方法的选择
资产评估的途径与方法
【学习目标】
通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估途 径和技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、 构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳 式，以及各种评估技术途径与方法之间的关系。
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7.1 资产评估的途径
资产评估中的许多技术方法不是简单利用或借 用了其他学科或领域中的技术方法，而是按照资产 评估运作的内在要求，用资产评估的技术理念、思 路将可利用的各种技术方法加以整合、重组和改造， 从而构成了以资产评估途径为主线的一整套资产评 估方法体系
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7.2.3 推理
推理的定义、要素及种类 三个要素：前提、过程、结论
前提必须准确无误，过程必须合乎逻辑思维规律 常用推理方法：
◦ 1）演绎推理 ◦ 由一般到个别的推理方法 ◦ 2）归纳推理 ◦ 由个别到一般的推理方法
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7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法
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7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法
7.2.1 比较 比较的定义及其类型
◦ 在比较时，要注意以下几点： ◦ 1）要注意可比性 ◦ 2）要注意比较方式的选择 ◦ 3）要注意比较内容的深度
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7.2.2 分析与综合
1）分析定义、步骤
分析的基本步骤如下： 第一步，明确分析的目的。 第二步，将事物整体分解为若干个相对独立的要素。 第三步，分别考察和研究各个事物以及构成事物整 体的各个要素的特点。 第四步，探明各个事物以及构成事物整体的各个要 素之间的相互关系，并进而研究这些关系的性质、 表现形式、在事物发展变化中的地位和作用等。
1：弱式有效市场假说(Weak Form Efficiency) 该假说认为在弱式有效的情况下，市场价格已充 分反应出所有过去历史的证券价格信息，包括股 票的成交价、成交量、卖空金额，融资金融等 ；
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市场有效程度分三种
:2：半强式有效市场假说(Semi-strong Form Efficiency)
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•2）实物期权法 •（1）二叉树期权定价模型（离散时间）
•主要用于计算美式期权的价值。其优点在于比 较直观简单，不需要太多数学知识就可以加以 应用。
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（2）B-S期权定价模型（连续时间）
二叉树期权定价模型的一种特例，它是在n期定价模型
中，当
时的一种极限情形
3）EVA法
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注意：
◦ 运用不同的评估途径和方法评估同一资产，必须保 证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及 运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。
◦ 如果采用多种评估途径和方法得出的结果出现较大 差异，可能原因有：
◦ 一是某些评估途径或方法的应用前提不具备； ◦ 二是分析过程有缺陷； ◦ 三是结构分析有问题； ◦ 四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真； ◦ 五是评估师的执业判断有误。
对资产评估途径及其技术方法的认识、理解和运用 都应当从市场的角度把握，资产评估途径及其技术 方法的具体内容和要求也需要根据市场的变化及时 做出相应的调整。 资产评估途径及其技术方法源于市场及市场规则， 又有自身特点和运作规则。 资产评估途径及其技术方法需要大量应用数学模型、 价值分析模型和计算公式，但又不是这些模型、公 式的简单堆积
（2）计算步骤 （3）特点
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•计算题：
•某单位工程的工程量为1200M3，其中材料预算 定额用量为2.51，其预算价格为30元/M3；人工 预算定额用量为3.2，其预算价格为65元/M3；机 械台班预算定额用量为1.98，其预算价格为95元 /M3；其他直接费的费率为7.5%，请计算此项单位 工程的预算直接工程费是多少？
1）现行市价法
泛指按照标的物现行市场价格或参照与标的物基本相 同的参照物的市场价格评估标的物的各种方法。 现行市价可以是标的物的实际成交价格
可以是标的物在活跃市场上的交易价格 可以是标的物有法律约束力的交易价格 可以是可比参照物的市场价格
2）期权法
指持有者能在规定的期限内按交易双方商定的价格购 买或出售一定数量的某种特定商品的权利。
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•1）现金流量折现法
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•1）现金流量折现法 •T越大，收益年限越长，价值就越大。
•价值是由各年的收益折现再求和得到的。 • 假如， •只有一年收益，V＝CF1/(1+r) 两年收益，V＝CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2 三年收益，V＝CF1/(1+r)+CF2/(1+r)^2+CF3/(1+r)^3
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7.1.2 资产评估途径与市场的关系
◦ 前面已经提及，资产评估中的市场途径、收益途径 和成本途径是建立在市场供求原理、替代原理、竞争原 理、效用原理，以及投入产出原理等基础上的资产评估 技术思路与实现这些评估技术思路的具体评估方法的结 合体。
◦ 从另外一个角度来看，资产评估途径实际上是人们 模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评 估基本模型。
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市场有效假说3个要点
第一， 在市场上的每个人都是理性的经济人，并 谨慎地在风险与收益之间进行权衡取舍。 第二， 股票的价格反映了这些理性人的供求的平 衡。 第三， 股票的价格也能充分反映该资产的所有可 获得的信息，即“信息有效”。
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市场与资产评估途径是本质与形式的关系
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分析的种类
（1）因果分析 （2）表象和本质分析 （3）相关分析 （4）典型分析
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2）综合
◦ 综合的定义 综合的基本步骤如下： 第一步，明确综合的目的。 第二步，把握被分析出来的研究对象的各个要素。 第三步，确定各个要素的有机联系形式。 第四步，从事物整体的角度把握事物的本质和规律， 从而获得新的认识结论。
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计算题：
某单位工程由A和B两部分组成，A的工程量为120M3， B的工程量为205M2，A的工程单价为165元/M3, A的 工程单价为60元/M2,其他直接费的费率为6.7%，请 计算此项单位工程的预算直接工程费是多少？
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2）实物法编制施工图预算 （1）计算公式
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"有效市场假说"实际上意味着"天下没有免费的午 餐"，世上没有唾手可得之物。在一个正常的有效 率的市场有效市场假说上，每个人都别指望发意 外之财，所以我们花时间去看路上是否有钱好拣 是不明智的，我们费心去分析股票的价值也是无 益的，它白费我们的心思。
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市场有效程度分三种
◦ ③评估途径和方法的选择受各种评估途径和方法运用所 需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约。
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总之，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择
不论选择哪种评估途径和方法进行评估，都应 保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与 评估所使用的各种参数数据，及评估结果在性质和 逻辑上的一致。
◦ 资产评估技术思路就是市场定价原理和市场规律（五大 原理）在资产评估手段中的集中体现。
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资产评估的途径与方法
•资产评估技术思路就是市场定价原理和市 场规律（五大原理）在资产评估手段中的 集中体现。
•1.市场供求原理 •2.替代原理 •3.竞争原理 •4.效用原理 •5.投入产出原理
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7.4.2 资产评估途径和方法的选择
在评估途径和方法的选择过程中应注意以下因素：
◦ ①评估途径和方法的选择要与评估目的，评估时的市场 条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此 所决定的资产评估价值类型相适应。
◦ ②评估途径和方法的选择受评估对象的类型、理想化状 态等因素制约。
7.1.1 资产评估途径的内涵
◦ 概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路， 以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。
◦ 目前，最具代表性的资产评估途径主要有三条，它们是 市场途径、收益途径和成本途径。
◦ 三大途径不仅有各自的评估技术思路，以及与之相配套 的具体评估方法，而且构成了资产评估方法体系的基本 架构。
7.3.1 会计定价法
◦ 1）固定资产的核算方法 （1）按历史成本计价 （2）按重置成本计价
◦ 2）无形资产的核算方法
7.3.2 统计定价法
◦ 1）数理统计评价法 ◦ 2）点面推算法 ◦ 3）价格指数法
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7.3.3 工程项目定价法
1）单价法编制施工图预算 （1）计算公式
（2）计算步骤 （3）特点 套用统一编制的综合单价，偏离实际可用系数或价差 弥补
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2）资产评估途径和方法之间的区别
各种评估途径和方法独立存在本身就说明各种 评估途径和方法之间存在差异。
每一种评估方法都有其自成一体的运用过程， 都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某 一角度反映资产的价值。因此，各种评估途径和方 法又是有区别的。