二手房砍价技巧房产中介销售人员最影响业绩的的24种坏习惯

二手房砍价实用型技巧
新人几乎是每天都要打跟进的，只是很多公司对于跟进不怎么太过于较真，很多时候对于这一项工作行程只保持在了解房源信息的基础上。

但个人认为，新人锻炼自己操作房东的第一战场莫过于跟进。

下面本人谈几条跟进砍价的心得，希望能给朋友们或多或少能有些帮助。

一、假客户还价法：在和房东通电话的过程中阐明自己有客户看中了他/她的房子，关键词为“靠拢”，一定不要吝啬这个词，在房东那多强调几次客户有这样的意愿，希望房东能也很有人情的下调。

一般这个房东的电话要持续几天跟进，初始说客户出价不要和房东之间的差距大于10万，并让自己的假客户活灵活现，一直在自己的合理预算中加价。

最后须保留个几千到一万的差距顺利地让客户死掉。

如此还价法，一般能和你继续下去的房东会有三个特性或表现：1。

诚心卖房；2。

对你印象加深；3。

房东其实很肯定你的努力，对你的人也提高认可度。

二、一刀切式：跟进中和房东在电话里问过好之后，直接进入主题。

跟他询问房子以某种价格卖不卖，一般砍价区间在15万以上。

一般为三句式，例如：“王先生啊，您这房子120万卖不卖啊？（原价140万）”“您140万的价格肯定卖不掉的？”“那您最低多少价钱肯卖呀？”看起来很简单的三句话，成功的关键除了靠运气以外，你还价的区间也很重要，尤其是说的太少，根本闷不住房东的心态。

这种方式大部分情况不强调你将给房东留下什么好的印象，你问话的口气也要很随意，他/她大多时间是在不耐烦的情况下让给了你几万块。

业务员唯一要注重的就是心态要麻木，别自我设陷认为我一下子出比他低30万的价格不是找抽么。

就是这招最简便的方式只要运用熟练，砍价速度是众砍价法中速度最快，耗时最短的。

三、行情分析法。

电话里给房东灌输最近大气候的微妙变化，或者是哪个板块多了个什么功能建筑对他所在小区的影响，或者讲例如股市等其他市场对房产市场的影响。

反正你可以天空海阔地吹，你可以跟他讲GDP的变化，汇率的变化，也可以讲股市牛了对房产有什么坏的影响，股市熊了对房产有什么坏的影响，小区对面旁边那家牛肉面馆倒闭变成了洗发店对小区房价有什么影响，隔壁那三条街又造了公用厕所对这个片区有什么影响，台湾阿扁又说了什么欠扁的言论对中国大陆房市的整体后两年的影响，你实在觉得自己举的离子没什么攻击性的时候，你就把风水扯上搭关系。

行情嘛，就在于你怎么把许多平面的事物串联成立体的一体。

一般能接受你海吹三次的房东基本上以后有客户看中他/她房子后，你可以直接以市场砍价法去谈判，因为他/她基本上已经上了被你引导的船，你说什么他/她就会有相应的响应，只是程度上有些区别。

这样的房东基本上已经上升到信任你的层次了，所以对这样的房东以后只讲究除了关键的最后的时刻不要欺骗人家了。

四、政策分析法：这里的政策特指跟房产相关的政策，一般此潮来之前夕都会掀起房产的一番腥风血雨。

你所要做到的是三点：及时、能算准、心态要硬。

比如个税以差额方式强制出台，你得事先计算好如果要以那样交的话得是多少钱，别一开始还的价钱比人家将要交的税还要多，那在你单兵作战时，会适得其反。

当然，当你以计算的方式还下第一步后，还要讲究第二通电话接着上，很多人奇怪，第一步不是说讲究还的价钱低于税吗，那后面怎么砍。

后面再进攻的武器就是这个政策对房产的冲击影响太大，很多人看准政策一出台后，房市没法把税加上去而抬总价，而是整体价格下跌，这样房东到时不光税是一大笔，整个到手价随着房市的下跌而减少的更厉害。

怎么去跟房东谈需要个人按照个人的思维整理好了再去实施，套路无非就是这样的模式。

一般这样砍房东价格，房东在房子卖掉后一两月内是不会记得怨恨你的，至于时间长的，靠运气吧。

五、细算法：就是说你给房东细算每一项税费或佣金等，利用你对数字的专业来告诉他/她，你的价格全包变到手，到手变全包会对客户有什么影响。

一般这里是夹着逻辑陷阱来还他/她的价，除了计算要精确以外，更要看口才如何使房东在数字上晕菜，大家可以通过跟进方式慢慢揣摩其中的细节要点，时间长了，不同个性的人，不同语言表达方式的人。

就这点环节也能找出砍价的思路。

因为我们比买卖房子的人专业，我们的话逻辑性强的话，数字的陷阱不在于在数字上做手脚，而是利用数字来调整房东的满足欲，这就是我用这招砍价的模式。

六、单价砍价法：一般这种方式需要和其他砍价法结合起来实施，用这招的方式还在于，单价跟房东出价后，要告诉他两者的总价，让他主动只愿意在总价上让出点零头，然后再算出零头扣去的单价，你再加以定义再去砍，这种方法也可以形容成两段式，初始提出的单价只是引子，房东不大可能以单价让价，因为那将是庞大的数字，他/她在你提出单价的总价上做出让动，而你需要在新的单价下再提出一次单价还价，往往效果极佳。

七、轰炸法：这种方式讲究的是团体批次作战，可与政策分析法串联，一般是一家公司的店长要求所有业务员，给某个小区所有房东打电话压价，而且一人压一次，不管你提出的政策是真是假倒不是最重要的，关键是一、许多房东或许还是互相认识或联系的；二、听的多了，有就蒙了，没方向了，那个价格哦。

就不知道会被哪几个优秀的业务员砍了一次又一次。

此砍价法威力十分巨大，建议在除了真的快出政策以外，就在公司快要面临倒闭时运用，出几个超级笋盘应该是问题不大，只要心别太黑就可以了。

房产中介销售人员最影响业绩的的24种坏习惯
“有则改之，无则加勉”
1．拖延的习惯——不能立即且坚定的行动。

2．六项基本的恐惧——心里充满恐惧的人不会成功。

六种基本的恐惧是：A贫穷；B批评；C病痛；D失去所爱的人；E年老；F死亡这些基本的恐惧应该再加上一项：担心目标客户不买的恐惧。

3．花太多时间“聊天”而不是销售。

4．把责任推给业务经理。

业务经理没有义务陪推销员拜访客户。

他的工作是教推销员怎么做，而不是替他做
5．找藉口。

不要找藉口，找订单才有用。

6．花太多时间耗在旅馆大厅或咖啡馆。

旅馆大厅或咖啡馆是休息的好去处，但是“休息”太多的推销员，
迟早会被炒鱿鱼。

7．景气。

景气是常见的商谈话题，但是不要让目标客户以此转移你的销售重点。

8．昨天的宴会很好玩，但对隔天的生意却没有帮助。

9．依赖业务经理替你寻找客户。

10．等待景气复苏。

守株待兔是没有用的，订单不会自动从推销员的门里溜进来。

11．听到别人说“不”。

这个字对一个真正的推销员而言，只是努力的开始。

如果每个客户都说“好”，推
销员就失业了，因为根本就不需要推销员。

12．害怕竞争。

亨利"福特有很多竞争对手，但他一点也不担心，因为他有勇气和能力推出超低价位的八汽" 缸汽车，其他厂牌在短期内望尘莫及。

13．未能事先安排一天的工作计划。

事先规划的人能够合理、有效地完成当天的工作，如果没有组织，推销员自然“不知该如何着手”。

14．疏于拜访客户。

目标客户对于没有在一定时间内拜访的推销员，很快就会疏远。

客户需要产品，马上就要！
15．怠惰。

业务会议、约客户见面迟到，早早回到办公室的推销员将一事无成，很快就要再找新的工作。

16．使用破旧或不合时宜的推销材料。

污损、破旧、散乱的推销材料，显示推销员的散漫不用心。

17．未随身带笔。

书写工具是推销员有效的利器，销售大师随身带着合用的笔。

目标客户会很快厌恶老是借笔写字的推销员，尤其是借了不还的人。

18．因为眼镜或饰物而分心。

不安地看手表、转动戒指、推镜框或咬眼镜架，故作思考状，会使目标客户紧张，失去成交的机会。

19．无精打采的解说。

仔细听你自己的解说，如果连你自己都不想听——自言自语、枯燥无味——客户一定也是同样的感觉。

20．提及私人的问题。

你的问题是你自己的问题，每个人都有自己的困扰，并不想听你的问题。

21．没有看或听完在职训练的材料。

公司的文宣材料不是用来折纸飞机或空投垃圾桶，而是有话要告诉你，所以应该仔细研读，随时应用。

22．任意停车。

把车停在客户的私人车位，占住别人的车道，造成塞车，激怒客户，势必断绝将来成交的可能。

把车停在稍远的地方，走路并不麻烦。

23．承诺公司做不到的事。

推销员承诺的东西，客户就会有所期待，若无法实现，徒然造成客户和公司的尴24．雨天毫无防备。

下雨淋成落汤鸡，明知道会下雨又不带伞，在客户面前狼狈不堪。

随时准备轻便的雨衣及雨伞，以备不时之需。