地库成本控制-保利地产
保利地产成本管理特点研究
保利地产成本管理特点研究随着市场经济的不断发展，企业成本管理越来越成为企业管理的重要组成部分，也是企业实现盈利和可持续发展的关键因素之一、成本管理是企业在经营活动中，通过科学的方法对各项成本进行分析、计划、控制和决策的一系列管理活动。
保利地产作为中国领先的房地产开发企业，其成本管理具有以下特点。
首先，保利地产注重成本控制。
成本控制是成本管理的核心内容，也是保利地产成本管理的重要特点之一、保利地产通过建立成本控制管理体系，对各个环节的成本进行及时跟踪和控制。
一方面，保利地产通过严格的合同管理和供应商管理，确保采购成本的合理性和透明度。
另一方面，保利地产通过优化生产过程和规范作业流程，提高生产效率和降低生产成本。
通过有效的成本控制，保利地产能够保持较高的竞争力和盈利能力。
其次，保利地产注重成本分析。
成本分析是成本管理的重要环节，也是保利地产成本管理的重要特点之一、保利地产通过建立成本分析体系，对各项成本进行详细的分析和评估。
通过成本分析，保利地产能够了解各项成本的组成和变动，找出成本增长的原因，并采取相应的措施进行调整和优化。
此外，保利地产还注重对成本结构的分析，不断优化产品结构和销售策略，提高产品附加值和竞争力。
再次，保利地产注重成本核算。
成本核算是成本管理的重要环节，也是保利地产成本管理的重要特点之一、保利地产通过建立成本核算体系，对各项成本进行准确的核算和估算。
通过成本核算，保利地产能够及时了解各项成本的数值和变动趋势，为经营决策提供科学依据。
同时，保利地产还注重与财务核算的衔接，确保成本核算的准确性和可比性，为企业的财务管理提供可靠的数据支持。
最后，保利地产注重成本管理的持续改进。
持续改进是成本管理的基本要求，也是保利地产成本管理的重要特点之一、保利地产通过建立成本改进机制，鼓励员工提出成本降低的建议和创新措施。
同时，保利地产还注重成本管理的标准化和流程化，推动成本管理的规范化和科学化。
通过持续改进，保利地产能够不断提升成本管理水平，实现成本降低和效益提升的双重目标。
房地产企业的盈利能力分析-以保利地产为例
目录摘要 (1)Abstract (3)目录 (1)前言 (4)1 盈利能力概述 (4)1.1 盈利能力的内涵 (4)1.2 盈利能力的指标分析 (5)1.2.1 营业利润率 (5)1.2.2 净资产收益率 (5)1.2.3 成本费用利润率 (5)1.2.4 资产负债率 (5)1.2.5 每股净资产 (6)1.2.6 每股收益 (6)1.3 房地产企业盈利能力的影响因素 (6)1.3.1 企业规模 (6)1.3.2 现金流通的程度 (7)1.3.3 企业盈利模式 (7)1.3.4 国家相关政策 (7)2 保利地产的盈利能力分析 (8)2.1 保利地产概述 (8)2.2 保利地产盈利能力纵向分析 (8)2.2.1 营业利润率分析 (8)2.2.2 净资产收益率分析 (9)2.2.3 成本费用利润率分析 (9)2.2.4 资产负债率分析 (10)2.2.5 每股净资产分析 (10)2.2.6 每股收益分析 (10)- 1-2.3 保利地产盈利能力横向分析 (11)2.3.1 营业利润率分析 (11)2.3.2 净资产收益率分析 (12)2.3.3 成本费用利润率分析 (13)2.3.4 资产负债率分析 (14)2.3.5 每股收益分析 (14)3 保利地产盈利能力分析存在的问题 (15)3.1 偿债能力较差，风险较高 (15)3.2 成本较高 (16)3.3 资金流动性不强 (17)3.4 获利能力减弱 (18)4 提高保利地产盈利能力的对策 (19)4.1 优化公司资本结构 (20)4.2 多元化的融资方式及控制成本 (20)4.3 加强对流动资金的控制 (21)4.4 增强企业核心竞争力 (21)总结 (22)参考文献 (23)致谢................................................................................ 错误!未定义书签。
保利地产成本字典
保利地产成本字典保利地产是中国知名的房地产开发商，致力于为人们提供高品质的住宅和商业物业。
在房地产开发过程中，成本管理是保利地产长期以来一直关注的重要领域之一。
为了更好地管理成本，保利地产建立了一份成本字典，以便准确记录和控制各个项目的成本。
本文将为您介绍保利地产成本字典中的一些关键词汇和定义，以帮助您更好地理解保利地产成本管理的流程和原则。
一、土地成本土地成本是指保利地产在购置土地用于项目开发时所支付的费用。
这包括土地的购买价格、土地整理、规划设计等各项费用。
在成本字典中，土地成本通常以“土地收购成本”一词进行记录。
二、建筑成本建筑成本是指保利地产在建设楼房和房屋内部结构时所发生的费用。
这包括建筑材料、人工费用、机械设备、设计费用等各项费用。
在成本字典中，建筑成本通常以“结构工程成本”和“装修工程成本”进行分别记录。
三、管理成本管理成本是指保利地产在房地产项目运营和管理过程中所发生的费用。
这包括项目管理人员薪资、项目管理软件、办公费用等各项费用。
在成本字典中，管理成本通常以“项目管理费用”和“运营费用”一词进行记录。
四、销售成本销售成本是指保利地产在销售房地产项目时所发生的费用。
这包括营销费用、广告宣传费用、销售人员薪资等各项费用。
在成本字典中，销售成本通常以“市场推广费用”和“销售人员费用”进行记录。
五、税费成本税费成本是指保利地产在房地产项目开发和销售过程中需支付的各类税费。
这包括土地增值税、契税、营业税等各类税费。
在成本字典中，税费成本通常以“税金及附加”一词进行记录。
六、融资成本融资成本是指保利地产在房地产开发过程中所采取的融资手段所产生的利息和费用。
这包括银行贷款利息、发行债券利息等各类费用。
在成本字典中，融资成本通常以“融资费用”进行记录。
七、环保成本环保成本是指为确保房地产项目在建设和运营过程中符合环境保护要求而发生的费用。
这包括环境评估费用、环保设备费用、环保改善费用等各项费用。
【成本管理】保利地产的成本控制管理
房地产智库
（2）保利地产企业成本管理的四步法：
制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
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第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）
1、目标成本的定义
目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现 的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。
施工图预算 工程量清单
目标成本测算2 （定位成本）
《定位成本 审批表》
目标成本测算3
目标成本测算4
确定目标成本
《价格材料成本 《部品标准选 《目标成本
合理性评估》
择审批表》
指导书》
横向制约
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2、目标成本的管理
PDCA
偏差
成本信息 月报分析
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
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3、目标成本建立的难点
目标成本编不准怎么办？
相关部门参加了吗？——全成本！ 目标成本规划深度够吗？ 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 数据库建立起来了吗？
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目标成本够深度吗？
专业端口成本清单 （政府收费/营销费用/财务费用。。。）
一、保利地产成本管理的重要性
1、形势回顾——我们怎么样一路走来
关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
房地产智库
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2、保利地产成本管理系统应包含三个层面的内容：
成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理 工作；
每一个阶段的控制要点和知识积累； 从战略角度优化成本结构。
保利地产财务管理制度
保利地产财务管理制度保利地产财务管理制度一、总则为规范保利地产公司财务管理，提高财务运作效率，保障公司资金安全及财务信息的真实性、准确性，特制定本制度。
二、财务管理目标1. 确保公司资金的安全性和合理利用；2. 保障财务信息的准确性和完整性；3. 促进财务决策的科学性和合理性；4. 提高财务运作效率和质量。
三、财务管理职责1. 董事会：负责公司财务政策的决策和审批；2. 总经理：负责财务管理制度的执行和监督；3. 财务部门：负责公司日常财务管理工作，包括会计核算、资金管理、内部控制等；4. 各部门、项目经理：负责按照公司财务管理制度进行预算编制和执行。
四、财务管理流程1. 预算编制：各部门、项目经理根据经营计划和目标，编制年度预算计划，并报经总经理审批。
2. 资金调配：财务部门根据日常资金需求，合理调配资金，并定期进行资金计划和预测。
3. 会计核算：财务部门按照会计准则进行日常会计核算，并编制财务报表。
4. 成本控制：各部门、项目经理应严格控制成本，确保在预算范围内进行经营活动。
5. 内部控制：财务部门应建立健全的内部控制制度，包括财务审批制度、资金管理制度等。
6. 财务报告：财务部门应定期编制财务报告，向董事会和总经理报告公司财务状况。
五、财务管理监督和方法1. 监督责任：董事会对财务管理工作进行监督，定期审查财务报表及相关财务信息。
2. 内部审计：公司应定期进行内部审计，评估财务管理的有效性和合规性。
3. 外部审计：公司应聘请独立审计机构进行年度财务审计，确保财务信息的真实性和准确性。
4. 监测系统：公司应建立财务监测系统，实时监测资金流动和财务状况。
六、财务违规处理1. 对于财务管理违规行为，董事会将依法追究相关人员的责任；2. 对于故意提供虚假财务信息的行为，将依法追究刑事责任。
七、附则1. 本制度自颁布之日起施行；2. 本制度的解释权归保利地产公司所有；3. 本制度的修改和补充由董事会决定，并在内部公告。
保利地产成本控制指导书
保利地产成本控制指导书一、成本控制管理职责划分准则1、组织管理责任分为三个层面（1）成本总负责中心公司总经理层面（2）成本费用发生中心地价费用中心：开发部设计费用中心：技术部主体建安费用中心：项目部营销费用中心：销售部、企划部期间费用中心：财务部（3）成本费用审核与监控中心成本管理委员会：成本管理部、财务部2、基本职责划分（1）成本费用发生中心的基本职责——按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动；——对施工场地、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；——配合并接受成本管理中心按章行使的指导监控职责。
（2）成本费用指导与成本管理中心的基本职责——组织编制开发项目的测算成本、目标成本费用总指标；——组织分解开发项目的具体明细目标成本费用指标；——组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业负责人；——跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见；——建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范、制度。
3、《成本信息月报》的管理准则每月7日前完成该项目《成本信息月报》的编制，必须包括本月成本与上月成本的差异。
二、成本控制管理准则1、开发前期费用的控制管理准则（1）内容开发前期费用明细（范例）（2）控制管理准则——注意勘察工作的实效性，避免重复测量定位；——技术部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单；——项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工。
2、主体建安费用控制管理准则（1）内容主体建安费用控制（范例）（2）控制管理准则①充分进行施工准备第一，招投标选择优秀而可信的施工队伍。
第二，制定严格的施工合同，特别要注意以下几方面：——明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预结算办法；——封死预算外施工组织措施费；——明确无定额项目的费用计算方法；——在总包合同中明确配合费、采购及保管费；——明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；——明确设计变更及现场签证的操作方法。
【房地产开发】保利地产成本字典
【房地产开发】保利地产成本字典目录1. [开发成本](开发成本)2. [建筑成本](建筑成本)3. [土地成本](土地成本)4. [销售成本](销售成本)5. [运营成本](运营成本)开发成本开发成本指在房地产项目开发中所发生的一切费用，包括土地购置，建筑物建设，市政基础设施配套，以及各种管理费用等。
下面是保利地产开发项目的成本字典：1.1 项目土地购置成本项目土地购置成本是指购买用于开发的土地的成本，包括土地价格、环评费用、拆迁费用等。
1.2 建设成本建设成本包括建筑物主体工程、建筑内部装修、外部景观设计、设备采购等方面的费用。
1.3 市政基础设施配套成本市政基础设施配套成本包括道路、给排水、供电等基础设施的建设费用。
1.4 管理费用管理费用包括项目管理、工程监理、质量控制等方面的费用。
建筑成本建筑成本是指建筑物的建设和装修所需的费用。
2.1 建筑物主体工程成本建筑物主体工程成本包括土建工程、结构工程、装修工程等方面的费用。
2.2 建筑内部装修成本建筑内部装修成本包括室内装修、电气设备、空调设备等方面的费用。
2.3 外部景观设计成本外部景观设计成本包括园林绿化、景观雕塑、水景设计等方面的费用。
2.4 设备采购成本设备采购成本包括电梯、消防设备、安防设备等方面的费用。
土地成本土地成本是指开发项目所使用的土地的购置和使用费用。
3.1 土地价格土地价格是指购买土地所需支付的费用，根据土地的面积、地段、规划用途等因素而不同。
3.2 土地环评费用土地环评费用是指进行土地环境评估所需支付的费用。
3.3 拆迁费用拆迁费用是指进行拆迁工作所需支付的费用，包括拆迁补偿费用、拆迁费用等。
销售成本销售成本是指房地产项目销售过程中所发生的费用。
4.1 广告宣传费用广告宣传费用包括楼盘广告、推广活动等费用。
4.2 销售人员提成费用销售人员提成费用是指根据销售业绩给予销售人员的提成费用。
4.3 买卖合同费用买卖合同费用是指办理房屋买卖手续所需支付的费用，包括公证费、契税等。
保利地产成本分析报告
保利地产成本分析报告保利地产成本分析报告一、引言保利地产作为中国领先的房地产开发企业之一，其成本控制与管理一直以来备受关注。
本报告旨在通过对保利地产成本的分析，了解其成本结构和成本控制策略，并提出相关的建议。
二、成本结构分析1. 直接原材料成本直接原材料成本在保利地产的成本中占据较大的比例。
原材料采购是保利地产项目开发的重要环节，对于原材料成本应进行合理的供应链管理，包括提前预定数量、谈判价格、定期评估供应商等。
2. 人工成本人工成本是保利地产成本的重要组成部分。
保利地产应注重人力资源的合理配置，减少人力资源浪费。
此外，提供相关培训机会，改善员工的技能和知识水平，以提高生产效率。
3. 研发与设计成本研发和设计是保利地产产品创新和优化的基石。
保利地产应加大对研发和设计的投入，提高项目的核心竞争力。
同时，应加强与设计院、研究机构等的合作，提高研发和设计效率。
4. 营销与推广成本营销和推广对于房地产企业的发展至关重要。
保利地产应合理规划营销预算，选择合适的渠道和方式进行推广。
此外，应加强市场调研，了解客户需求，提供个性化服务，提高销售效果。
5. 管理成本保利地产的管理成本包括行政费用、运营费用等。
保利地产应加强内部管理，提高管理效率，降低管理成本。
有效运用信息系统，优化流程，提高管理效能。
三、成本控制策略分析1. 创建成本控制文化保利地产应树立成本意识，营造成本节约的文化氛围。
通过制定明确的成本控制目标和绩效指标，激励员工参与成本控制工作。
建立成本控制相关的培训机制，提高员工的成本控制意识和技能。
2. 优化供应链管理保利地产应与供应商建立长期稳定的合作关系，共同协商合理的价格和供货周期。
定期评估供应商绩效，提高供应商的整体质量水平，并鼓励供应商进行技术创新和成本降低。
3. 提高资源利用效率保利地产应优化工程技术，提高项目工期进度和质量。
采用先进的施工技术和设备，提高资源利用效率，降低工程成本。
4. 引进信息化系统保利地产应加强信息化建设，引进先进的信息化系统。
保利地产成本控制指导书
保利地产成本控制指导书1. 引言在房地产行业中，成本控制是一项至关重要的管理任务。
作为一家领先的房地产开发商和运营商，保利地产深知成本控制的重要性。
本指导书旨在为保利地产的管理人员提供有关成本控制的详细指导，帮助他们有效管理成本，提高企业的盈利能力。
2. 成本控制的重要性成本控制是保证企业盈利和持续发展的关键因素之一。
通过合理控制成本，企业可以降低业务运营的风险，增加利润空间，提高竞争力，并在市场中获得更多的优势。
因此，成本控制不仅是企业的管理责任，也是一个核心竞争力指标。
3. 成本控制的原则为了有效控制成本，保利地产应遵循以下原则：3.1. 持续监控和评估成本保利地产应建立健全的成本监控体系，对各项成本进行定期评估和分析。
通过对成本的监控和评估，可以及时发现成本异常情况，并采取相应措施进行调整。
3.2. 制定合理的预算预算是成本控制的基础。
保利地产应制定合理的预算，包括项目开发预算、运营预算等。
预算的制定应考虑市场情况、企业战略目标以及项目特点等因素，确保成本控制的合理性和有效性。
3.3. 建立供应链合作伙伴关系保利地产应与供应链中的伙伴建立紧密的合作关系。
通过建立长期稳定的合作伙伴关系，可以降低采购成本，提高供应链的效率和灵活性，进而实现成本的优化和控制。
3.4. 提升运营效率保利地产应通过提升运营效率来降低成本。
可以通过引入先进的IT系统和工艺流程优化来改进运营效率。
此外，还可以加强员工培训，提高员工素质和工作效率。
3.5. 制定合理的成本控制目标和指标保利地产应制定合理的成本控制目标和指标，并将其纳入绩效考评体系。
通过设定目标和指标，可以激励员工积极参与成本控制工作，确保目标的实现。
4. 成本控制的方法和技巧为了实现成本控制的目标，保利地产可以采取以下方法和技巧：4.1. 风险管理加强风险管理，针对可能的成本风险进行有效防范和控制。
通过制定风险管理计划，合理配置资源，降低风险对成本的影响。
【房地产开发】保利地产成本字典
【房地产开发】保利地产成本字典【房地产开发】保利地产成本字典在房地产开发行业中，成本管理是一个关键的环节，直接影响到企业的盈利能力和竞争力。
保利地产作为中国领先的房地产开发企业，对成本管理非常重视，并建立了一套完善的成本控制体系。
以下是保利地产的成本字典，用以统一规范成本管理和计算。
1. 造价1.1 建筑造价：指建筑物的总投资金额，包括土地成本、施工费用、设计费用、设备设施费用等。
1.2 土地成本：指开发项目所用土地的购买费用或租赁费用。
1.3 施工费用：指建筑物的施工和装修费用，包括人工费用、材料费用、机械费用等。
1.4 设计费用：指委托设计单位（包括建筑设计、结构设计、给排水设计等）进行项目设计的费用。
1.5 设备设施费用：指项目所需要的各种设备和设施的购置费用。
2. 运营成本2.1 物业管理费：包括物业管理服务费、物业维护费、物业设备维修费等。
2.2 市政公用费：指项目所依赖的公用设施和市政设施的使用费用，如电费、水费、燃气费等。
2.3 软件系统费用：指项目所需要的软件系统的购置费用和维护费用。
2.4 人工成本：指项目所需员工的薪资、福利、培训成本等。
2.5 销售费用：包括营销活动费用、广告费用、销售人员的提成和奖励费用等。
3. 财务费用3.1 贷款利息：指企业为了筹措资金而向银行或其他金融机构借款所支付的利息费用。
3.2 银行手续费：指贷款和还款过程中涉及到的银行手续费用。
3.3 债券利息：指企业发行债券所支付的利息费用。
3.4 股票股利：指企业向股东分配的股票红利。
3.5 融资费用：指企业为了筹措资金而支付的各种费用，包括承销费、发行费、担保费等。
4. 税费4.1 城市维护建设税：按照法定比例计算，在购房时需要支付的税费。
4.2 印花税：根据签订的合同金额计算，用于购房时的税费。
4.3 增值税：指企业在销售商品或提供服务时，按照一定比例向国家缴纳的税费。
4.4 土地使用税：根据项目所用土地的面积和土地性质计算的税费。
房地产成本控制管理保利地产培训材料
合同执行 与后评估
数据积累 成果应用
第四步：成本业绩评估（绩效考核）
制定了目标成本，明确了责任体系，同时对作业过程进行了实际的跟踪控制，在完成了前面三个步骤后，最后我们就可以根据执行结果对相关业绩进行评估和考核。
成本管理体系的梳理图1
作业过程成本控制（日常工作的成本管理） 目标实现 成本管理之基础 成本管理之实现
作业过程管理——我们需要什么样的制度流程？
制度流程体系-----专业集成
策划阶段：工具/方法 1、成本调研 2、成本—盈利测算 3、策划团队
建造阶段：作业控制 1、采购有效性 2、项目管理 3、成本信息披露
评估与考核：事前/事中控制 1、动态评估工具 2、绩效指标体系化 3、奖惩重点与力度
设计阶段：流程节点控制 1、设计任务书---成本控制要求 2、设计评审—成本校核 3、设计深度与标准---成本依据
施工图预算 工程量清单
《立项成本审批表》
《定位成本审批表》
《价格材料成本合理性评估》
《目标成本指导书》
《部品标准选择审批表》
目标成本的形成
2、目标成本的管理
PDCA
目标成本建立的难点 目标成本编不准怎么办？ 相关部门参加了吗？——全成本！ 目标成本规划深度够吗？ 各项成本有依据吗？——标准、市场、测算能力 数据库建立起来了吗？
责任成本的分解思路
各部门各司其职 本部门费用 本专业端口成本 ---土地成本----投资管理中心 ---政府收费----开发部 ---设计费----技术部 ---营销费----营销中心 ---财务费用----财务部 ---建造成本----技术部+采购部+工程部 成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量
保利地产财务管理体系制度
保利地产财务管理体系制度保利地产财务管理体系制度一、引言本文档旨在详细介绍保利地产的财务管理体系制度。
该制度是为了规范保利地产财务管理工作，确保财务运作的合规性、高效性和透明度，保障公司业务的持续发展而制定的。
二、财务管理目标保利地产财务管理的目标是为公司提供准确、及时的财务信息，支持决策的制定和执行，提高财务绩效，确保公司财务稳定和可持续发展。
三、组织架构保利地产财务管理体系包括以下职能部门和岗位：1. 财务部门：负责全面管理公司财务工作，包括财务规划、收支管理、资金管理、成本控制等。
2. 税务部门：负责公司的税务筹划和报税工作，确保公司遵守税法规定并最大限度地减少税务风险。
3. 风险管理部门：负责控制和管理公司的财务风险，包括市场风险、汇率风险、信用风险等。
4. 内部审计部门：负责对公司的财务管理工作进行内部审计，发现并纠正潜在风险和问题。
5. 财务分析师：负责对公司财务数据进行分析和评估，提供决策支持和风险预警。
四、财务管理流程保利地产财务管理流程主要包括以下几个环节：1. 财务规划：根据公司战略目标和业务发展需求，制定年度财务预算和计划。
财务预算需要考虑公司的收入、支出、资金需求等各方面因素，以保证公司财务状况的稳健和健康发展。
2. 收支管理：负责公司的收入管理和支出管理。
收入管理方面，需要确保收入的准确计量和及时入账；支出管理方面，需要建立合理的审批制度和审批流程，确保支出的合理性和合规性。
3. 资金管理：负责公司资金的筹集、使用和监控，确保公司资金的安全和有效运作。
资金管理需要考虑到公司的日常经营资金需求、投资资金需求和财务风险管理。
4. 成本控制：负责对公司的成本进行控制和管理，确保公司成本的合理性和降低运营成本。
成本控制需要考虑到公司的运营效率、成本结构和市场竞争力等因素。
5. 财务报告：负责编制和发布公司的财务报告。
财务报告包括资产负债表、利润表、现金流量表和财务分析报告等，以提供给内部管理层、股东和其他利益相关方参考，评估公司的财务健康状况和经营绩效。
保利地产成本管理分析报告
保利地产成本管理报告目录1. 公司简介及运营现状分析 (2)1.1 保利地产公司简介 (2)1.2 保利地产的运营现状 (3)1.2.1公司的组织架构 (3)1.2.2公司的产品 (4)1.2.3行业内部对比分析 (4)1.2.4财务分析 (5)1.3运营现状总结 (10)2. 内外部环境及SWOT分析 (11)2.1 外部环境分析 (11)2.1.1 政治法律环境（Political Factors） (11)2.1.2经济环境（Economic Factors） (12)2.1.3 社会与文化要素（Sociocultural Factors） (14)2.1.4技术要素（Technological Factors） (14)2.2内部环境分析 (15)2.2.1现有竞争者 (15)2.2.2 潜在进入者 (16)2.2.3替代品 (16)2.2.4供应商议价能力 (16)2.2.5购买者议价能力 (16)2.3 SWOT分析 (17)2.3.1优势（S） (17)2.3.2劣势（W） (17)2.3.3机会（O） (18)2.3.4威胁(T) (18)3. 战略定位 (19)4. 价值链及成本动因分析 (20)4.1 房地产企业的价值活动 (20)4.1.1基本活动 (20)4.1.2辅助活动 (21)4.2 保利内部价值链分析 (22)4.3 保利外部价值链分析 (24)4.4 成本动因分析 (26)4.4.1保利结构性成本动因分析 (26)4.4.2保利执行性成本动因分析 (28)5. 战略成本管理策略 (30)1. 公司简介及运营现状分析1.1 保利地产公司简介保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，总部位于广州，是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，是国家一级房地产开发资质企业，连续五年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续两年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。
设计阶段如何做好成本控制
混凝土用量
(m/m2)
钢筋用量
(kg/m2)
备注
原设计
0.32
42.90
优化后
0.28
37.52
材料用量统计
单方成本统计
2——工程隐性成本：地库综合成本
PART I
项目开发中的成本构成
地库开挖面积
单方土建成本
土方、支护成本
抗浮成本
25%
30%
看不到价值
各地配建车位要求越来越高新建住宅基本要求户均1辆车以上
3——工程隐性成本之变更成本
PART III
通过BIM工程和第三方精细化审图是减少设计错漏碰缺的有效方式
地产开发设计中的成本控制原则
PART I
工程隐性成本
坚决剔除
控制逻辑
寻找项目隐性成本最低点
2
PART II
各地产公司隐性成本控制现状
各地产公司隐性成本控制现状
PART II
隐性成本控制手段
1顺其自然型
3、塔楼单方造价差异统计：
类别
混凝土用量
(元/m2)
钢筋用量
(元/m2)
单方造价合计（元）
差值
原设计
160
194
354
46
优化后
140
168
308
/
注：1、混凝土综合单价： 500元/m3 ；钢筋综合单价：4500元/吨； 2、造价成本按底部5层约束边缘构件层、上部15层典型标准层加权平均计算。
目录
1
地产开发设计中的成本控制原则
PART I地产开发设计中 Nhomakorabea成本控制原则
PART I
项目开发中的成本构成
标杆地产集团 研发设计 对标学习地库优化设计-保利地产
我们的目标是打造便捷、舒适、美观的高品质地库。
◆地库探析在江苏保利近期的项目中，本文挑选分别代表改善盘和豪宅的南京保利堂悦和保利天悦为案例，从11个角度解开品质地库神秘的面纱。
1、坡道出入口形式现阶段，高品质小区的入口多采用人车位分流的方式，车辆从小区大门处直接入库。
车库的入口布置方式有很多种，或是与门楼结合，或是结合下沉庭院设置景观坡道，或是结合侧墙设置阶梯形绿化。
堂悦天悦2为了保证业主的安全，地库中通常采用150mm 的白色线条将地库中的停车区、车行区和人行区进行区分，并增加必要的交通符号、车位编号、人行道等标识。
如车位间有排水沟，则将其盖板刷成白色，使其与其他划线相统一。
车位内设置车档，距离车位后线约1100mm。
常见的地坪材料主要有环氧地坪和金刚砂&固化剂两种。
与混凝土地坪相比，环氧地坪具有无接缝、美观、质地坚实、耐磨损、防腐、保养方便、维护费用低廉等优点。
固化剂最初应用于大型厂房、公共建筑及军用设施，其优点是使用年限长、表面稳定耐磨防滑、视觉效果较好。
▲普通地库实景——混凝土地坪▲堂悦实景——金刚砂&固化剂▲天悦（示意）——环氧地坪为了区分地库中的停车区、车行区和人行区，我们通常采用不同的颜色进行区分。
由于地下车库地坪的车行区域损耗最大，且无法做到经常性的清扫和维护保养，出于对地坪磨损及灰尘的视觉抑制作用等方面的考虑，我们通常将浅灰色作为车道的颜色；而在停车区，选择更加自然、亲切的绿色作为主色调。
人行区划线为白色虚线，车辆可借道行驶，颜色可与车行道相同，也可以是比停车区更深的绿色。
地面的引导标识也非常贴心，为业主营造宾至如归的感觉。
3、墙柱设计在墙面和柱面的设计中，其色彩应与地上建筑的主色调保持一致，使地面和地下空间实现自然过渡。
因为大部分的地下车库为水平方向扩展的空间，因此墙面宜采用横向分层次划分，并营造素雅的视觉感受。
地库整体色调和分色不宜采用过于跳跃和繁复的方式，而应采用经典的设计手法，使整体观感在长期使用过程中均能保持较高的审美格调。
保利地产成本核算制度
保利地产成本核算制度简介保利地产是一家在国内外知名的房地产开发企业，成立于1993年，总部位于广州市。
在保利地产的发展过程中，成本核算一直是一个重要的话题。
本文将介绍保利地产成本核算制度的基本框架和主要内容。
成本核算制度基本框架保利地产的成本核算制度主要包含以下三个方面:成本计算保利地产的成本计算基于“实际成本”原则，即以实际发生的成本为基础进行计算。
成本计算主要包括以下内容：•直接成本：指与产品生产或者服务提供直接相关的成本，主要包括材料费、人工费、能源费、设备折旧费等。
•间接成本：指与产品生产或者服务提供有间接关系的成本，主要包括管理费用、销售费用、财务费用等。
•生产成本：指为生产产品或者提供服务而发生的全部费用，包括直接成本和间接成本。
成本控制保利地产的成本控制着重于预算编制和实际执行的对比，以及成本变动的分析和控制。
成本控制主要包括以下内容：•预算编制：每年制定生产经营规划和预算，对各项经营活动进行明细核算，做到预算科学有序。
•开支审批：对各项开支进行严格审批、审核、备案，确保各项开支符合公司政策和预算要求，杜绝超预算支出。
•成本核算：按照规定程序核算各项成本，确保成本数据的真实准确性。
•成本分析：对成本的变动情况进行详细分析，及时对成本不合理的地方进行调整，为公司的发展提供分析决策依据。
成本管理保利地产的成本管理主要贯穿于贯穿于企业整个生产经营活动的各个环节，包括以下内容：•成本收集：全面、准确地记录、汇总、核算企业经济活动中的成本，做到“一个分钱，一清二白”。
•成本管理：建立完善的成本管理制度，协调各部门间关系，努力控制和降低各项成本。
•成本分配：将总成本按照不同的产品、部门、工序和成本元素进行分配，为全面掌握成本动态提供数据基础。
•成本调整：当发生成本异常等影响成本变动的事件时，及时调整成本计划，优化成本结构。
主要内容具体来说，保利地产的成本核算制度主要涉及以下几个方面：成本计算基本方法•采用“实际成本”原则进行成本核算，确保计算数据的准确性；•对于固定资产等一次性投入，采用折旧法计算；•对于土地使用权等无法确认实际成本的项目，采用公允价值进行核算。
保利房地产财务管理制度
一、总则第一条为规范保利房地产财务管理工作，提高财务管理水平，保障公司财务安全和稳定，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国会计法》等相关法律法规，结合公司实际情况，特制定本制度。
第二条本制度适用于保利房地产及其所有子公司、分公司、项目公司等各级单位。
第三条公司财务管理遵循以下原则：1. 合法合规原则：严格遵守国家法律法规，确保财务管理合法合规。
2. 实事求是原则：真实、准确、完整地反映公司财务状况和经营成果。
3. 风险控制原则：加强风险防范，确保公司财务安全。
4. 效率优先原则：提高财务管理效率，降低财务成本。
二、财务组织架构第四条公司设立财务部，负责公司财务管理工作的组织实施。
第五条财务部下设以下部门：1. 财务管理部：负责公司财务规划、预算编制、财务分析等工作。
2. 会计核算部：负责公司会计核算、财务报表编制、税务申报等工作。
3. 成本管理部：负责公司成本核算、成本控制、成本分析等工作。
4. 风险管理部：负责公司风险识别、风险评估、风险控制等工作。
三、财务管理内容第六条财务规划与预算管理1. 财务部负责编制公司年度财务预算，经公司董事会批准后执行。
2. 各部门根据年度财务预算，制定本部门的月度、季度财务预算，并报财务部审核。
3. 财务部对各部门预算执行情况进行监督，确保预算目标的实现。
第七条会计核算与报表编制1. 会计核算部按照国家会计准则和公司会计制度，进行公司会计核算。
2. 会计核算部编制公司财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等。
3. 财务部对会计核算部编制的财务报表进行审核，确保报表真实、准确、完整。
第八条成本管理与控制1. 成本管理部负责公司成本核算、成本控制、成本分析等工作。
2. 各部门按照成本管理要求，制定本部门成本控制措施，并报成本管理部审核。
3. 成本管理部对各部门成本控制措施执行情况进行监督，确保成本控制目标的实现。
第九条风险管理与控制1. 风险管理部负责公司风险识别、风险评估、风险控制等工作。
地库成本控制,这几个手段很好用
详细描述
在施工过程中，应加强质量管理，避免因施工质量问题导致的返工和维修。同时，合理 安排工期，避免因施工进度延误导致的成本增加。此外，加强施工现场的安全管理，避 免因安全事故导致的额外成本支出。通过精细化的施工管理，可以有效控制地库的建设
成本。
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人防抗力等级的影响
总结词
影响地库成本和人防要求
详细描述
人防抗力等级是指人防工程所承受的武器威力等级，不同等级对应不同的防护要求和建筑材料。人防抗力等级越 高，地库的成本相应增加。因此，在满足人防要求的前提下，应合理选择人防抗力等级，以控制地库成本。
04
含钢量/含混凝土量的影响因素
总结词
抗震等级越高，地库的含钢量和含混凝土量就越大，成本相 应增加。
高档住宅
地上车位配比可能提高到1:1.5或更高 ，以满足业主更高的停车需求。
03
塔楼及人防车库占比
塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例a
总结词
直接影响地库成本
详细描述
塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例a是影响地库成本的关键因素之一。如果 比例a较小，则意味着地库面积较大，地库成本相应增加。因此，在建筑设计阶 段，应合理规划塔楼区与地库区的比例，以达到成本控制的目的。
02
车库指标与开发商产品标准
不同的产品线，车库层高要求不一致
普通住宅
车库层高通常在3.6-4.2米之间， 以满足家用车的停放需求。
高档住宅
车库层高要求更高，通常在4.24.8米之间，以适应更大型车辆的 需求。
不同的产品线，地上车位配比不一致
普通住宅
地上车位配比一般为1:1，即每户一 个停车位。
优化车库设计
总结词
财务报表分析案例—保利地产
讨论的问题
• 在房地产开发企业主要依赖银行债务融 资的情况下，管理层应该采用什么样的 营运资金政策保持良好的整体财务流动 性？
谢谢大家！
营运能力分析
应收账款周转率
看出保利地产应收账款周转率整体较高，但是2012——2014成一个下 降趋势，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，和2012年度报告 所报出的综合指标一致，且发现，这里所算的应收账款不包括应收票据。 同时，也有一些因素会影响应收账款周转率和周转天数的计算。保利地 产作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式。而且， 最近房地产市场相对前几年下降幅度较大，因此，年末销售量大增或年 末销售量大幅度下降。这些因素都会对应收账款周转率或周转天数造成 很大的影响。所以，应将企业的应收账款周转率、周转天数与企业前期 指标、与行业平均水平和其他类似企业相比较，才能分析、判断企业该 指标的水平。反映出保利强有力的实施能力和抗风险能力。
固定资产周转率
总资产周转率
可以看出，保利地产整体三年水平保持在0.3左右，较低但是 稳定，也许是近年受到市场与国家宏观调控的影响，虽不再是 飞速上涨的房地产市场，但是整体还在盈利期间，说明其运行 还算良好，销售业绩良好。
案例总结
• 保利地产存在着资金周转效率低。主要依赖债务融资，融资成 本较高，换代现金流压力大的问题。但这些问题在房地产行业 快速发展、盈利状况好的情形下得到有效缓解，而在政府监管 政策紧缩与信贷政策紧缩时，依靠大规模债务融资与预收账款 商业信用融资难以支撑大规模储备土地的资金占用成本和现金 流平衡的压力。 • 保利地产高速增长性的背后营运资金问题表现在以下几方面： • (1)营运资金的运营效率逐年下降； • (2)有息债务偿还的现金流压力大； • (3) 基于竞争优势导向的权衡决策；
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• 一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本20~30%，如果能减少其无效成 本，提高利润率的效果明显。
公司近年项目抽样清单
序号
项目名称
1
项目1
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项目23Βιβλιοθήκη 项目34项目4
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项目25
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项目26
27
项目27
注：在保利系统抽取项目样板27个作分析
地库面积（m2）
24,875.00 23,555.28 22,499.83 40,777.17 25,764.94 38,562.91 48,118.82 110,567.95 66,822.09 28,603.41 15,706.03 80,063.69 90,823.24 34,473.50 52,970.20
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——配建车位
如在一二线城市核心地区，车位销售价格高，未来销售量有所预期时，可适当提高 车位配比。
如可预计实际车位需要1车位/100平米，规划要求0.8车位/100M2，车位销售价格 20万元，车位成本10万元/个，两年的财务利息10万×6%×2=1.2万元。 多余车位的利润率8.8万元/10万元=88%
材料、施工工艺选择不当 • 影响质量
多工序设计图矛盾
• 多次返工，增加时间成本
装饰设计未结合建筑现状 • 效果没达预期
没对保守设计进行设计优化 • 经济性不合理
展示资料有误 不合理的交楼标准 不准确的销售承诺 样板房过早销售
销售
• 业主投诉引发赔偿 • 交楼内容导致成本增加 • 为承诺付出大量成本 • 重复建设
91,876.45
20,097.00 26,150.14 61,653.18 85,264.56 121,194.81 80410.99 32,818.00 46,639.92 37,178.07 23,264.47 25,500.56
车位数（辆）
500 536 512 653 690 1280 1603 3315 1600 635 464 1862 2840 754 1335
合同条款有误 经济标编制出现失误
招标
• 影响工期、质量、造价 • 造价偏高
施工
使用周期短的高标准临设 施工方案计划安排失误 工程质量管理不善
• 临设拆除与重建 • 赔偿与维修费用 • 拆除重建、返工费大增
设计 无效成本组成
总图部分
地上部分
地库部分
*本图表引用业界地下室无效成本研究专家 王骥《产品设计无效成本控制与优化》课件
1728
499 614 1366 2021 3151 2175 818 1089 1143 742 770
单车位面积（单位：平方米）
70.00 60.00 50.00 40.00 30.00
62.4
49.8 43.943.9
53.2
45.0 41.8
43.0
45.7 39.7
37.3
33.4 30.130.0
地下车库规模——设计依据
• 依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数。列举如下图： • 落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少 • 落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数 • 落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样
• 无效成本定义――所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升 价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。
• 由于利润=销售总价‐总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在 销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的发生。
• 通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与控制的细则，以实现 减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。
房地产开发各项成本构成
土地成本
无效成本
建筑安装成本
其他
财务成本 税费成本
开发前期成本 销售成本
管理成本 公共设施成本
建筑安装成本 土地成本 公共设施成本 销售成本 管理成本 税费成本 财务成本 开发前期成本
无效成本分布与表现
设计
对设计效果把握不准 设计变更下达不及时
• 拆除和重建 • 后期加固与补强
上海
佛山
珠海
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地下车库规模——配建车位
实际建设车位较规划需配建车位多出较多，造成地库面积增加
结论：一般情况下，配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。
*注：当地车位售价高，或项目品质定位高，在各方论证后，可适当提高停车位配比
地库 无效成本组成
地库 无效成本分析重要性
• 地库可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本
一般情况下地库满足能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。 *参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900～3100元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约3200～3600元/平米 单个车位成本8~10万元
公司车位控制指标
注：原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估，没有具体 指导性操作措施。
为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文：
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化
地库规模
地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化