宣化项目分析报告

河北宣化项目调研报告一．宣化社会环境综述：1.社会文化：河北省张家口市宣化地处河北省西北部，在张家口市东南30公里处，为张家口市辖区，东偏南距首都北京170公里，南偏西距省会石家庄280公里，西距“煤海”大同200公里，总面积约264.3平方公里。

宣化地域广阔，属中温带亚干旱气候区，昼夜温差大（年均气温7.7℃、无霜期110-140天），光照充足，地形多样，水源充足（年降雨量300-400mm），适宜多种农作物生长，盛产优质玉米、马铃薯，农副产品鹦哥绿豆、芸豆、白牛奶葡萄在国际、国内享有盛名。

境内山场广大，野生花卉、中草药材种类齐全。

宣化以洋河桥为界分为宣化区和宣化县。

其中，宣化区隶属张家口市，位于张家口东南28公里处，是连接东部经济带与中西部资源区的重要纽带。

本区辖1镇3乡7个街道办事处。

宣化区与宣化县仅一河（洋河）之隔，宣化县具有良好的区位优势，环张宣，近京津，连晋蒙，西北距张家口市区30公里，东南距北京170公里，西邻“煤海”大同180公里。

宣化县经济主要依托工业、农业，工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。

2.经济生活：2003年实现财政收入1.15亿元，首次突破亿元大关；2004年达到1.53亿元，增幅41.7%；2005年，财政收入再上新台阶，达到2.2亿元。

近年来，该县抢抓省委、省政府“一线两厢”战略带来的机遇，认真审视县情，确立“争先进位，跨越发展，努力走在全市前列”的奋斗目标，实施开放强县、工业立县、科教兴县三大战略，精心建设京西重要农产品供应基地、新型工业基地和商贸物流中心。

围绕这一思路，该县加快与京津冀经济圈、晋冀蒙经济圈对接，加快工业化、城市化、农业产业化建设，打造资源开发、煤炭加工、新型化工、机械制造“四大板块”，培强无公害蔬菜、生猪、蛋鸡、奶牛、杏扁五大农业产业基地，力促县域经济跨越式发展，构筑“北厢”经济发展隆起带。

宣化县把民营经济作为推进县域经济增长最具活力的因素，搭建全民创业平台，壮大主导产业，培强龙头骨干企业，使民营经济运行质量效益明显提高。

2008年，该县民营经济实现营业收入74.33亿元，同比增长18%；实现增加值22.29亿元，同比增长18%；上缴税金3.4亿元，同比增长38%，财政贡献率达70.8%。

3.城市建设发展趋势：洋河南新区总体规划和控制性详细规划已编制完成，并通过专家评审。

新区拟开发区域20平方公里，预计城市基础设施投入达40个亿，城市建设投资达406个亿（主要由华兴公司负责投资、引资），新区人口规模达15万人。

目前，总投资2344万元的洋河南镇集中供水项目，省发改委已核发了投资备案核准证书。

总投资2760多万元，全长11.7公里的洋河南污水管网工程已经完成施工；投资3100万元的平安大街也交付使用；投资5.6亿元，建筑面积20万平方米的房地产开发项目“湖岸小镇”也已开工建设……城市的基本功能正逐步完善。

2010年，华兴公司、张家口城投集团公司、中国中信集团公司先后与县政府达成合作意向，洋河南新区开发正蓄势待发。

新区规划面积19.6平方公里，区域内建成后将成为集商务、物流、文化娱乐、高新技术产业为一体的现代化新城。

二．宣化项目周边调研分析：1.宣化县：本项目紧临在建的宣化县廉租房和依水·绿城--邓家台新民居的两个市政项目，以及在售的湖岸小镇、洋鑫公寓、家兴小区三个商品房项目。

项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前规划的2栋楼均已封顶，月租约为20元左右，需具备相应条件（a宣化县城非农户b吃低保c无任何住宅）方能租到；项目南面为依水·绿城--邓家台新民居建设工程，规划中的住宅基本已封顶，会所及临街商铺还未建设，预计今年10月份可交工入住。

6层砖混住宅起价约1800元/㎡，均价约1960元/㎡，最高价2160元/㎡，主力户型为76-96㎡。

该项目需有宣化县户口的方可购买；距项目西面洋河镇1公里左右为在售商品房项目湖岸小镇，一期规划18栋6层砖混基本封顶，预计今年底交房，小高层均价约3210元/㎡，主力户型为69-93㎡。

镇中心西南角洋河南县委党校北侧还有一个商品房项目——洋鑫公寓，现已基本售完，预计2012年6月底交房。

洋河南镇入口500米左右是规模较小的家兴小区，一期2栋楼为小产权，去年底交房，均价1600元/㎡；二期2栋楼施工已到尾期，预计2012年8月底交房，均价2500元/㎡，现已售完。

我项目周边现在尚为耕地，西面仅临一条宽约20米的宣大公路，重型车辆穿梭往来，空气质量差，交通压力大，经常堵车，县政府领导称短时间内这条路没有纳入规划修建范围内。

距离最近的生活机能配套区（安平西街）大约1000米，生活配套设施欠佳。

2.宣化区：宣化区的宣府街东西向将整个宣化区分为南北两片区，以洋河桥为界线将宣化分为宣化区和宣化县，总体房价以宣化区西区最高（多为6-7层，均价在4600元/㎡左右，以京西江南、万柳公寓为代表，小区内配套完善，有大面积的绿化及水系），东区次之（高层居多，紧挨宣钢和区政府，多为高品质小区，高层均价4700，小高层均价3700，以世纪花园、尚东国际、汇鑫长平小区为代表），北区（多为高层，均价在4200左右，以凤凰城为代表，小区规模大，配套完善）。

三．项目基本分析：1.项目概况及开发条件：我公司项目位于河北省张家口市宣化县洋河南镇，西侧邻宣大公路，南侧邻安平东街，东侧邻规划市政道路，北临规划中的农贸市场。

总用地面积约17.9万平方米，地块东西长约530米，南北宽约350米，场地西侧（宣大公路）和南侧（安平东街）道路标高较高，小区内场基本平整。

修建性详细规划初步拟定项目总建筑面积约为366135.2平方米，地上总建筑面积约为331135.2平方米，其中住宅总建筑面积约为306415.5平方米，公建建筑面积约为24719.7平方米（其中商业建筑面积约为19239.7平方米，幼儿园为1700平方米，服务管理用房为3780平方米）。

2.SWOT分析：（1）.优势：1）项目距洋河南镇中心繁华地段约1000米，距洋河大桥约1公里左右，从洋河边新修的滨河大道通往张家口市仅需15分钟（时速120公里），东南向距首都北京170公里。

宣化县境内112国道纵贯南北，宣大高速公路、洋新公路横亘东西，交通便利，区位优越；2）项目北面为宣化县廉租房建设工程，目前2栋6层砖混均已封顶，月租约为20元左右（针对人群受限）；项目南面为依水·绿城--邓家台新民居建设工程，目前住宅基本封顶（针对人群受限）；距项目西面洋河镇1000米左右为在售项目湖岸小镇，一期正在建，约为432套房，预计今年底交房（短时间内难以缓解购房压力）；镇中心西南角洋河南县委党校北侧还有一个商品房项目——洋鑫公寓现已基本售完，预计2012年6月底交房（对我项目基本已不构成威胁）。

3）项目紧邻的郜家洼村，拥有三层高大酒店，内部配有KTV、桑拿、洗浴、餐饮等；有县种子公司等企业。

项目对面200米即为洋河南镇，配套较完善，可形成步行10--20分钟商业圈。

4）项目紧邻宣大公路，是目前唯一通往宣化区的公路，沿街大约1公里均为汽修商铺及小饭店、商店，车辆往来频繁，属较繁华段。

（2）.劣势：1）项目与我公司总部距离远、地域跨度大，异地开发不熟悉当地环境，前期工作较复杂；2）河北省因与首都北京临近，受政策影响严重，房地产销售管理比较严格，只有五证齐全的楼盘才能公开销售，销售周期长。

3）项目批地共253亩，其中属我公司可开发区域103亩，很多是攻击销售细节需要两家开发商合作完成，项目可实施性复杂（例如：锅炉房、变电站等的建设，房价的销控等）；4）目前项目周边生活机能配套欠佳，通往宣化区仅有一条约20米宽的公路，交通压力较大。

周边村民居住分散，有大范围的耕地，生活主要来源还是种地，消费能力有限；5）项目虽紧邻宣大公路，从洋河桥南通往项目沿路两侧多为经营汽修及汽车配件的商铺，难与小区临街商铺形成生活机能相配套的商业街。

（3）.机会：1)宣化县政府规划新城区，政策优越。

市委、市政府提出了“提升旧城区、完善高新区、建设新城区、开发洋河南区”的城市建设总体格局。

2011年政府已将洋河南新区确立为未来宣化县的政治、经济、文化中心。

因此在新区内投资基础设施建设项目可实现较高的投资收益；投资商品住房可实现销售收入；投资酒店、写字楼等商用公建可实现销售收入或收取租金。

2)宣化县暂时均为小高层住宅，尚无配套完善及代表性的高档小区。

3) 与洋河南新区一河之隔的宣化主城区，在35平方公里的地域内容纳了40万常住人口和20万非常住人口，城市空间相当拥挤。

城区的东、西、北三面受社会及自然条件制约，无法向外扩展，唯一的希望是跨过洋河向南岸发展。

而宣化区和宣化县仅隔一条洋河，房价相差1000--2000元（陡坡效应）。

4)宣化县工业主要有矿产开发、煤炭开采加工、新型化工、机械制造等四大产业。

内部建材资源丰富，可大大降低建材成本。

5)正在修建的洋河景观将大大改善宣化整体环境，提升整体形象，以洋河为中心，再加上县政府的南移，洋河周围将逐步完善。

而我项目距洋河大桥不到1公里，发展速度将随之加快。

6）未来政府规划在项目对面建立客运站，新县政府将迁至洋河南新城区内，5年左右配套有望逐步完善。

延洋河边的滨河大街通往张家口市开车仅需15分钟（时速120公里），洋河正在修建中，洋河上游水源丰富。

7）洋河南新区（宣化县）的发展定位为晋冀蒙经济圈与环渤海经济圈的物流、商流、人流新枢纽，经济发展的新核心，未来张家口地区政治、经济、文化的次中心，具有优美人居环境的宜居城市和新生活示范区；3、政府优惠条件：①减免县级权限内行政事业性收费；②依据投资强度确定土地优惠程度。

8）因宣化地理位置偏北，冬天寒冷，而项目周边小区供暖设备多为暖气片，取暖室内温度难以保证。

项目紧邻依水·绿城--邓家台新民居建设工程为仅有的地暖配置小区。

（4）.威胁：1）宣化县洋河南新城区处于发展起步阶段，配套设施有待进一步完善，需政府大量政策的支持，配合新城区发展。

2）宣化区内居民普遍不接受来县城居住及发展，而大部分居民更因高层价位高，相关费用贵，对高层住宅有抗性。

3）宣化整体呈宣化县包围宣化区的形状，而我项目仅为宣化区南面，未来整个宣化区扩散发展方向难以把握。

4）项目周边紧邻廉租房、新民居回迁楼，湖岸小镇等中低档房，小区规模和配套均受限，项目若想有绝对竞争力，只能降低房价，做中低档小区。

5）目前宣化县政府初步打算将县政府办公地点南移到洋河南岸滨河大道南侧，但具体规划文件尚未落实，不定因素较多。

据不可靠消息得知，宣化县新政府将落在宣化区西门外。

6）宣化县周边主要经济来源为种地、打工、开大车，购买商品房能力极其有限，而宣化县内居民基本一家一个孩子，在有能力的范围内均已购得第二套住宅，且第二套住宅基本做出租使用，城区内空置率高。