多功能房屋共有建筑面积分摊计算模型研究

多功能房屋共有建筑面积分摊计算模型的研究
摘要房产测绘中共有建筑面积的分摊是最基本、最重要也是最为复杂的问题，本文由房屋共有建筑面积的分摊原则入手，依据
gb/t17986.1-2000《房产测量规范》，通过分析房屋的功能结构和共有建筑的分摊级别，提出了共有面积分摊计算的方法及其数学模型，并列举了一个多级分摊的例子进行具体分析。

关键词：房产测绘；分摊计算；功能区
中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：
1引言
随着房地产业的迅猛发展，各式各样的房屋建筑拔地而起，房产管理受到越来越多人的关注，房产公用面积的分摊由于牵涉到千家万户的利益而更加引人注目。

因此，公用建筑面积分摊计算是房产测绘的关键所在。

2000年8月1日，国家质量技术监督局发布实施了国家标准gb/t17986.1-2000《房产测量规范》（简称《国标》），随后于2002年5月1日起，实施建住宅[2002]74号有关补充规定后，多功能房屋共有建筑面积的分摊也更加趋于公正合理。

本文根据《国标》及补充规定，结合工作中碰到的问题，对多功能房屋共有建筑面积的分摊计算实践与理论进行探讨，为房产测绘者的工作提供借鉴。

2共有建筑面积的定义及分摊原则
共有建筑面积是指各产权人共同占有或使用的建筑面积，分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积两部分。

本文中的
共有建筑面积是指建在本栋内仅为本栋服务的共有建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、配电间、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间和有维护结构的水箱等，同时还包括为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，套与公共面积之间的分隔墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

共有建筑面积分摊的一般原则是：①以幢为单位进行，即非本幢楼的共有建筑面积不在本幢楼分摊，本幢楼的共有建筑面积不分摊到别幢；
②产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；
③无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊；
④整栋房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。

3功能区域的划分和共有建筑面积划分
3.1功能区域的划分
①根据住宅和商业不同的使用功能,将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢的共有共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分；
②能划分区域的以规划等相关部门批准的建筑施工图的设计功能为准；
③裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应为单个功能区；
④具有特定的服务对象以其实际作用功能不同设定不同功能区。

3.2共有建筑面积划分
①商住楼的商业层内单独通往(含室外楼梯)以及门厅等共有面积列入幢共有建筑的建筑面积；
②服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为本幢服务的其他共有空间列入幢共有建筑面积；
③专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等其他共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积；
④专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。

4房产测量规范中共有建筑面积的分摊计算方式
1)住宅部分各套房屋的分摊面积计算
套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数；
其中：分摊系数=(幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积)/住宅部分各套内建筑面积之和。

2)商业部分各权属单元的分摊面积计算
权属单元的分摊面积=权属单元套内面积×权属单元分摊系数；其中：权属单元分摊系数=(层分摊面积+层内共有面积)/层内各权属单元套内建筑面积之和；
层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数；
层分摊系数=(幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积)/(商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积)；
层内共有建筑面积：专为本层服务的内走道、层内公用厅等其他
为本层服务的共有建筑面积。

3)多功能综合楼等共有建筑面积分摊方法：
①根据规划设计图确定各功能区域范围；
②参照商住楼的分摊计算方法进行共有面积分摊。

5一种共有建筑面积的分摊方法
传统面积分摊方法不便于计算机实现，其不足主要表现在：
①功能区的处理方式不同：功能区按用途划分,商业等有用途的功能在功能区下又分层，然后再分摊到户,而住宅用途的功能区则直接分摊到户；
②没有考虑到一些特殊的情况：在实际分摊中会遇到一层有多个功能区的或一个功能区由几层的组成，传统的模型没有好的计算方法；
③计算过程复杂：模型复杂，不便于计算机实现。

对于多功能的综合楼共有建筑面积分摊类型有金字塔式分摊和交叉分摊两种，复杂的有两种分摊方式混合一起进行分摊。

为了更加了解面积测算与共用面积分摊的方法，也为了提高房产测绘所要求的准确性、现实性、技术性根据国标对分摊的规定和日常经验、也便于计算机编程总结了一种分摊方法，以供探讨。

我们用计算机程序来进行分摊计算时采用的分摊方法为：
①对户室指定其所属功能区；
②对共用面积指定其分摊功能区；
③对共用面积按照指定分摊功能区个数进行分级，分摊功能区个
数越多，级别越高，功能区个数越少,级别越低；按照级别从低至高，依次分摊共有面积。

分摊逻辑关系如图1。

分摊数学公式：ki = (1 + ki - 1) × gi / σ(ti + gi + 1) 注：1、2、3、4……n代表分摊级别；ki为第i级分摊系数，k0=0；gi为第i级共有面积；ti为第i级功能区套内面积。

图1分摊逻辑关系
6结束语
房产面积测量是一个非常敏感的问题，涉及到千家万户的切身利益。

房屋共有建筑而积的分摊历来存在各种各样的看法，而在实际操作中共有面积的计算会因理解不同而产生差异。

通过对实际工作中存在情况的探讨，能加深对《房产测量规范》的认识，使房地产测绘更加规范化、合理化，切实保护开发商和消费者的合法权益。

今后，可能还需要结合实际工作和有关规范研究一套更加科学的面积测量方法和共有面积分摊方法，使房产面积测绘成果更加规范。

参考文献
[1]gb/t17986.1-2000房产测量规定[s].北京：中国标准出版社，2000；
[2]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[m].北京：中国标准出版社，2001：124；
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[5]陈琦, 朱士.房地产测量探讨[j].现代测绘，2003，(s1)。

作者简介：秦芳（1982年），辽宁沈阳人，大学本科学历，主要从事测绘工程技术工作。