(房地产投资招商)经营管理三房地产投资分析(答案)

一、单项选择题（共40题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、房地产开发活动可以从（ C ）两个方面进行考察。

A、资金投入和预期收益

B、出让形态或自我经营形态

C、物质形态与货币形态

D、物理形态与投资形态

2、下列表述错误的是（A ）

A、现金流量指的是一定时期内各时间段上实际发生的资金流出或流入

B、净现金流量指的是现金流出与现金流入之差

C、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示

D、现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、税金等

3、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ D ）

A、名义利率大于实际利率

B、实际利率小于名义利率

C、名义利率等于实际利率

D、实际利率大于名义利率

4、下列关于现金流量图的说法正确的是（ C ）

A、坐标轴上的时点“1”通常表示当前时点

B、为了简化计算，发生在计息周期期间的现金流量按期中发生对待

C、通常把初始投资作为上一周期期末发生

D、相对于时间坐标的垂直线代表不同周期段的现金流量

5、在市场经济条件下，贷款利率水平的高低主要取决于（ A ）

A、收益

B、资金成本

C、税收

D、风险成本

6、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（ A ）元。[1000*（1+12%/4*4）=1120]

A、1120

B、1125.51

C、1126.83

D、1126.18

7、下列有关资金等效值与复利的概念表述错误的是（ B ）

A、一次支付现值系数等于等额序列支付终值细数乘以等额序列支付资金回收系数。

B、不同时点发生的绝对值不等的资金一定具有不同的价值。

C、等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。

D、如果两笔资金等值，则用复利公式把他们变化到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。

8、等差序列年费用系数为（A ）

A、1/i – n/[(1 + i)n – 1]

B、n/(1 + i)

C、i(1 + i)n/[(1 + i)n – 1]

D、[(1 + i)n – 1]/i

9、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年实际利率是（ A ）[i=（1+2%）4-1=8.24%]

A、8.24%

B、8%

C、6.12%

D、12.62%

10、单利计息与复利计息的区别在于（ C ）

A 、 是否考虑资金的时间价值

B 、 是否考虑本金的时间价值

C 、 是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D 、 采用名义利率还是实际利率

11、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的（ C ）与投资者初始投入的权益资本的比率。

A 、现金回报

B 、利润总额

C 、净收益

D 、税后利润

（太难）12、某商务楼投资项目在20年的持有期内各年净运营收益均为80万元，第20年末,经转售收入为900万元，如果折现率为10%，那么该商务楼投资项目的收益现值为（ B ） [80*[1-（1+10%）-20/10%]+900/（1+10%）20=681.076+133.779=814.86

80*8.5136+900*0.1486=814.83(查表)

A 、838.55万元

B 、814.86万元

C 、858.35万元

D 、858.23万元

13、开发项目净现值NPV 的正确计算式为（ D ）

A 、 NPV=t t

n t i CO CI -=+-∑)

1()(0

B 、 NPV= t c

t

Pt t i CO CI -=+-∑)1()(0

C 、 NPV=t t n t IRR CO CI -=+-∑)

1()(0

D 、 NPV=

t c t n t i CO CI -=+-∑)1()(0

14、A=1)1(1)1()1(-++=⎥⎥⎦

⎤⎢⎢⎣⎡-++n i i n n

i P P i i i P ，式中1)1(-+n i i P 是投资者投入资本P 后的（ A ）

A 、投资回收

B 、投资收益

C 、投资利润

D 、投资回报

15、某投资者以100万元的价格购入一永久产权的写字楼单位用于出租，已知年毛租金收入为35万元，含各种税费在内的年经营成本为毛租金收入的40%，如果贷款利率为12%，贴现率为15%，则该投资者的年投资利润率为（ B ）。[35*（1-40%）/100=21%]

A、35.00%

B、21.00%

C、29.75%

D、25.55%

16、已知某笔贷款名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款为按（ C ）计息。[12.62%+1=112.62%=（1+12%/x）x，测出x=6]

A、半年

B、季

C、两个月

D、月

17、房地产开发投资的经济效果主要表现为（ A ）

A、销售收入

B、开发利润

C、成本利润率

D、投资收益率

18、基准收益率是导致投资行为发生所要求的（ A ）

A、最低投资回报率

B、平均投资回报率

C、最低投资利润率C、平均投资利润率

19、对于一般的房地产投资项目，偿债备付率指标应该大于（ C ）

A、1

B、1.5

C、1.2

D、2

20、下列不属于清偿能力指标的是（ C ）

A、借款偿还期

B、资产负债率

C、现金回报率

D、偿债备付率

21、某房地产开发项目的财务净现值大于零，则说明该项目的收益率高于（ D ）

A、社会平均收益率

B、通货膨胀率

C、国民经济增长率

D、项目基准收益率

22、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ C ）所需的时间。

A、全部现金流入抵偿全部现金流出

B、经营收入抵偿全部投资

C、净收益抵偿全部投资

D、净收益现值抵偿全部投资

23、某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的偿债备付率为（ C ）[10（1-50%）/10*50%/3=3]

A、2

B、1.5

C、3

D、1

24、假定某项房地产投资项目的财务净现值（NPV）大于零,那么它的财务内部收益率（IRR）和投资报酬率的关系是（ A ）

A、IRR>投资报酬率

B、IRR=投资报酬率

C、IRR< 投资报酬率

D、两者无关

第25—26题在此例基础上完成。