年郑州cbd郑东新区商务写字楼项目分析报告
郑东新区写字楼市场调研报告
本报告是严格保密的。
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全市办公物业整体表现为供不应求，价格稳步增长，受到 企业硬件升级需求和其投资保值性逐渐被认可，市场快速 良性发展，未来量价挖掘空间较大
04年以前郑州办公物业开始大量出现，主要以商住楼的形式出现，专业写字楼发展空间受限，在05年后专业写字楼开始 大量涌现市场，主要原因为，入驻后的商住楼，诸多问题日益显现，影响到部分企业的形象和品牌。 07年年底办公物业供应达53.4万㎡，较前三年合计供应总量多6.7万㎡，并且在郑东新区CBD区域，规划中的写字楼建筑 面积增量达120万㎡，受08年经济危机影响，在供应面基本不变的情况下，成交市场出现大幅萎缩。 进入09年后，在市场前景不甚明晰的情况下，开发商入市谨慎，推案量出现骤减，受住宅市场影响，办公楼市场销售率 较08年大幅上升，随着市场消化，郑州写字楼的存量逐渐减少，至09年末郑州市场基本无存量办公楼物业。 10年以来，受宏观调控政策影响，大量投资客开始转向商办类物业，郑州办公市场开始呈现供销两旺、量价齐升的局面， 随着近两年办公楼的开工和消化，至2012上半年办公物业出现阶段性断档期。 预计2012年下半年，郑州办公物业市场将进入新一轮井喷期，主要原因为，住宅受限购限贷影响，商办类物业尚未受到 限制，成为投资客投资的重要渠道，其次是地方政府希望商业地产成为拉动当地发展的引擎及做好产业转移的硬件基础。
农业路与中州大道交汇处
花园路与国基路交汇处 国基路与花园路交汇处东100米 北环路与文化路交汇处 黄河路与经二路交会处 黄河路与中州大道交叉口 嵩山路与汝河路交汇处 福寿街以东、正兴街以北、解放路以南区域 铭功路与太康路交叉口 大学路与淮河路交叉口南200米 航海路与未来路交叉口向西300米路南
金水区
郑东新区写字楼市场调研总结
建筑基地调研报告
基地调研报告调研地点:花溪调研时间：2012。
9。
9调研目的：通过实地调研,了解本次设计的课题居住区规划的基地现状，周边环境，为设计做准备。
基地分析本项目位于花溪徐家冲路与霞辉路的交接处，是新老城联系的重要纽带。
基地东临商务外环路,西靠中州大道,南面为商务西三街，总用地面积约为1.6万m2，南北向的城市绿化景观带犹如缠绕在新城如意下的玉带，而基地就如同镶嵌在玉带上的宝石,璀璨而夺目。
区位优越，交通便捷.一.基地现状分析左图为在写字楼顶部拍到的基地现状图,又该图可以看出,整个基地成不规则的梯形，东侧和北侧临路,其余两侧为绿地景观。
基地在开建之前为简易搭建的民居，现已拆除，在现场依稀可以看到断墙残砖的痕迹。
二。
基地周边交通与大环境分析如上图所示，基地位于郑州市郑东新区商务核心区外环路西侧的郑州之林中。
基地西侧为城市主干道中州大道，东侧为商务外环路，车流人流比较多，交通很繁忙.南侧为商务西三街,为次要交通干道.而在基地的北侧与南侧为大面积的绿地，能为设计提供很好的景观节点。
特别是北侧紧邻基地的一侧为天然的人工湖，景色非常优美，在设计的过程中可以将其作为基地的外部环境的一部分充分利用。
三.整个基地的大背景:郑州文化基地背景郑州是河南省省会,地处中华腹地，九州通衢，北临黄河，西依嵩山.是中国历史文化名城、中国八大古都之一;中华人文始祖轩辕黄帝的故里；商朝开国君主商汤所建毫都之所在。
拥有得天独厚的文化资源。
如今的郑州,已成为河南省的政治、经济、教育、科研、文化中心。
郑州市城乡规划展览馆作为郑州市的城市名片，全面系统地展示了这座城市古老而又现代，魅力而又神奇的昨天、今天和明天。
从这里，能够回眸历史，重拾记忆；从这里，能够触摸城市，品味文化；从这里,能够描绘蓝图,憧憬未来。
调研收获与感悟通过此次实地的调研，对设计课题郑州市城市规划展览馆的基地现状有了初步的认识，了解了基地周边的环境与交通情况。
另外通过与现场的工人以及周边的路人的交流，了解到了郑州市特别是东区的规划现状，郑州城市的演变与发展，以及大家对规划展览馆设计的一些建议与期待。
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告【郑州写字楼调研报告】一、概述郑州作为河南省的省会城市，经济发展迅速，写字楼行业也随之蓬勃发展。
本次调研主要对郑州市的写字楼市场进行了深入的调查和研究，旨在了解郑州市写字楼市场的现状和发展趋势。
二、现状分析1. 郑州市的写字楼市场主要集中在城市中心区域，如中原路、建设路等地段。
这些地段交通便利，商务区域发达，是各类企事业单位、金融机构等的首选办公场所。
2. 郑州市的写字楼建筑多样化，包括高层写字楼、低层写字楼、创意写字楼等。
其中，高层写字楼主要分布在城市中心区域，低层写字楼则分布在郊区较为集中的地方。
创意写字楼则多位于历史文化街区或旧厂房改造的地方。
3. 郑州市的写字楼市场竞争激烈，展示出一些共性特征。
如写字楼租金高昂、供求关系紧张、市场需求多元化等。
此外，一些特色写字楼如共享写字楼、创意写字楼等也逐渐受到市场的关注。
三、发展趋势1. 健康文化类写字楼的兴起。
随着人们对健康生活的追求，健身、休闲、娱乐等生活方式成为现代人办公需求的重要组成部分。
未来，健康文化类写字楼将会融合休闲娱乐设施、运动设施等，满足员工的生活需求。
2. 环保节能类写字楼的需求增加。
随着全球气候变暖和环境保护意识的增强，未来的写字楼将更加强调节能减排和环境友好。
一些领先的写字楼已经采用了太阳能发电、雨水收集等技术，以降低能源消耗和环境污染。
3. 智能化办公设施的应用。
未来的写字楼将会更加智能化，运用物联网、人工智能等技术，提供更加便利和高效的办公环境。
智能化的办公设施将极大提升员工的办公效率。
四、建议1. 鼓励多样化的写字楼建筑形态。
政府可加强对写字楼建设的规划和管理，鼓励多样化的写字楼建筑形态，以满足不同企事业单位、行业的需求。
2. 提供更加便利的公共服务设施。
政府可提供更加便利的公共服务设施，如停车场、餐饮等，以提升写字楼的吸引力和竞争力。
3. 加大环保节能类写字楼的推广力度。
政府可鼓励和引导企事业单位选择环保节能类写字楼，推动节能减排和环保意识的普及。
郑州市郑东新区未来30年规划
房地产区域市场分析：郑东新区未来30年内又一郑州一、区域概况1、区域范围界定郑东新区西起老107国道，东至京珠高速公路，南至机场高速公路，北至连霍高速公路，远期规划总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区，在未来20～30年内建成。
2、规划建设概况郑东新区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技园区和经济技术开发区等六大功能组团组成。
每个组团把商业、服务、行政中心沿着环形公路布置，并通过环形公路的相互连接来联系组团。
CBD中央商务区以金融、办公、商务和居住功能为主；西北部面积约6平方公里的人工湖（龙湖），其周围为低层居住区；在伸入龙湖的半岛上布置CBD副中心，以旅游，居住为主；连接CBD和CBD副中心的为商业、文化城市中心轴线；在中心轴线运河两侧为多层居住区；物流中心、工业主要集中在“V”字型产业带内；此外，沿河流、湖泊、高速公路、环路、主干路规划有大面积的生态回廊绿地。
建筑。
除此之外目前在建的起步区面积33平方公里，整个中央商务区规划面积350公顷，以金融、写字间、商务等功能为主，计划建造60幢80米、120米以上的高层，还规划了写字楼、居民住宅区等相关房地产建设占地共3760公顷。
郑州国际会展中心、河南省艺术中心、连同湖中央400米高的锥形塔状建筑，将成为新区的3大标志性建筑。
郑东新区的规划最终方案把“共生城市”、“新陈代谢城市”、“环形城市”等先进城市规划理念进行了整合。
大规模、高规格的城市规划给房地产业提供了绝佳的发展机遇和展示平台，也决定了高起点、高档次是郑东新区物业的基本特征。
3、区域市政配套交通配套郑东新区规划道路230多条，截至今年9月底，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。
其中，已通车道路44条（段），全长约97公里。
已开工的33座桥梁中，19座已基本竣工。
区内已开通43路、47路等5条公交线路。
今年年底前，起步区CBD 内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线”10条道路，要实现全面亮化。
郑州写字楼调研报告
郑州写字楼调研报告
《郑州写字楼调研报告》
近年来，随着郑州经济发展的迅速，写字楼建设也在城市中如雨后春笋般迅速涌现。
为了解郑州写字楼市场的现状及未来发展趋势，我们进行了一次全面的调研。
首先，我们发现郑州市中心区域的写字楼大多集中在CBD核
心区域，如二七、金水、高新等区域。
这些区域拥有完善的交通、商业和配套设施，成为吸引企业入驻的热门地段。
其次，郑州写字楼的租金水平在不断上涨。
受供应不足和需求持续增长的影响，部分地段的写字楼租金已经超过了市场预期。
而且，一些高品质写字楼的租金更是水涨船高，成为企业选址时需要考虑的重要因素。
此外，我们还发现郑州写字楼市场面临着一些挑战。
比如，一些老旧写字楼的更新改造需要加快速度，以满足现代企业对办公环境的需求。
同时，随着新型疫情的影响，居家办公的需求增加，对写字楼市场也提出了新的挑战。
针对以上情况，我们对郑州写字楼市场的未来发展做出了一些预测。
我们认为，郑州写字楼市场将继续保持活跃，供需关系将更加趋于平衡，市场将会进一步规范。
在未来，随着城市规划的不断完善和CBD区域的扩展，写字楼市场的增长空间将
会进一步拓展。
总的来说，郑州写字楼市场活跃，需求旺盛，但也面临一些挑战。
我们期待随着城市发展，写字楼市场将迎来更加多样化的发展，满足企业对办公空间的不断升级需求。
CBD调研报告
郑州CBD调研报告前言项目背景：2001年黑川纪章建筑·都市设计事务所在国际竞标中胜出，并接受郑州市城市规划管理局的委托，进行了郑东新区总体发展概念规划。
概念规划将“共生城市”“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理论应用于新区总体规划中，力求未来的郑州历史与现代共、新城与老城共生、自然与城市共生。
黑川事务所对郑东新区CBD外圈绿地做了概念定位，划分为“石之园”“竹之园”“土之园”“水之园”“木之园”5个主题。
景观，无论在西方还是在中国，都是一个美丽而难以说清的概念。
景观是人所向往的自然，是人类的栖居地，是人造的工艺品，是有待解决的问题，是可以带来财富的资源，也是反映社会伦理、道德和价值观念的意识形态，景观是历史，景观是美。
景观设计便是基于对自然和人文过程的认识，协调人与自然关系的过程。
此次我们对郑州CBD景观设计进行调研，在感受景观设计给我们带来的愉悦感的同时，通过对其铺装，雕塑，凉棚，座椅，灯光等的观擦，开阔了自己的眼界，增长了见识。
郑州CBD全景规划图CBD全景航拍图一、郑州CBD地理环境及主要建筑简介郑东新区CBD面积约3.45平方公里，是一个集商务、办公、住宅、观光、休闲和研究等多种功能为一体的城市环形建筑群。
由两组高层建筑组成，其中内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是舒适、热闹的商业步行街，是郑州市的中央商务区,也是郑东新区的核心区。
环形建筑群中间布置有国际会展中心、河南省艺术中心和高达280米的会展宾馆等标志性建筑。
环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园，由中心湖、标志性建筑和绿地组成。
主楼曲线与“嵩岳古塔”吻合。
金黄色河南艺术中心主体外观酷似陶埙。
郑州CBD 属北温带大陆性季风气候区，四季分明，光照充足，春季干燥，夏季湿热多雨，冬季寒冷干燥。
此处的环形道路设计，一改郑州老区交通拥堵的弊端，交通便利，一路畅通。
CBD全景夜景图二、CBD建筑设计形态分析CBD中主要的建筑就是河南艺术中心，以及其旁边的国际会展中心和郑州宾馆。
郑州写字楼调研分析报告
郑州写字楼调研分析报告郑州写字楼调研分析报告一、引言写字楼是现代商业办公的核心场所之一，随着经济的发展和城市化进程的加快，郑州作为河南省的省会城市，其写字楼市场进一步发展壮大。
本报告旨在通过对郑州写字楼市场的调研，分析该市场的现状和发展趋势。
二、市场概况1. 市场规模根据调研数据显示，郑州写字楼市场的规模较大，目前已经有数百个商务写字楼项目，涵盖了金融、科技、文化等各个行业。
其中，CBD地区的写字楼项目占据市场的主要份额。
2. 租金水平调研数据显示，郑州的写字楼租金水平较为稳定，整体偏低。
各个区域的租金差异较大，尤其是CBD地段的写字楼租金较高。
三、需求分析1. 行业需求郑州作为河南省的政治、经济、文化中心，吸引了大量的企业落户和创业者前来发展。
不同行业对于办公空间的需求也不同，金融、科技和互联网行业对于写字楼的需求相对较高。
2. 办公面积根据调研数据，企业在选择写字楼时主要考虑办公面积的大小，包括单个办公室的面积和整个楼层的面积。
大部分企业需要较大的办公面积以满足日常的工作需求。
3. 办公环境企业对于办公环境的要求较高，特别是在硬件设施和软件配套方面。
高速网络、空调、咖啡厅、会议室等设施都是企业选择写字楼的重要考虑因素。
四、竞争分析1. 竞争格局郑州写字楼市场竞争激烈，主要有如下几个主要竞争对手：龙湖、万达、绿地等大型房地产开发商。
这些房地产公司在郑州建设了多个高质量的写字楼项目，形成了较为庞大的市场占有率。
2. 竞争优势龙湖、万达、绿地等大型房地产开发商在品牌知名度、地理位置和规模上具有较强的竞争优势。
此外，一些总部位于郑州的企业通过自建写字楼来降低办公成本，也对市场竞争造成了一定的影响。
五、发展趋势1. 区域发展目前郑州市的发展重点已经从传统的商业中心逐渐向CBD地区转移，未来写字楼市场的发展将逐渐向CBD地区集中。
2. 全球化需求随着全球化进程的加快，越来越多的国际企业将来到郑州落户或扩大投资规模。
中科大厦项目介绍及工程概况
中科大厦项目介绍及工程概况一、中科大厦项目介绍河南坤午置业有限公司开发的中科大厦项目坐落在郑州市郑东新区CBD商务外环与九如路交汇处，项目东邻商务外环，南临人保大厦，北临郑州银行、中国人民银行。
中科大厦定位为高端商务写字楼，主体楼高120米，地上31层（含避难层），地下3层，结构形式为框筒。
地上1-6层为商务金融， 7-31层为办公，地下3层为地下车库，总建筑面积75365.44平米，其中1层商业面积956.72 ㎡，写字楼面积64330.82 ㎡。
地下车库面积10077.9㎡。
项目首层层高4.9米，2-6层层高4.2米，7-31层（其中13层为避难层）每层层高3.7米, 地下一层为地下车库可停放小型汽车69辆，建筑面积3359.3平方米，层高5.5米。
地下二、三层为地下车库库可停放小型汽车169辆，建筑面积6718.6平方米，层高4.8米；中科大厦项目用地性质为商务金融，使用年限为40年（从2008年- 2048年）。
二、中科大厦项目工程概况1，中科大厦大堂：12米进深，13.8米净高三层阔广挑高景观大堂，由国内最顶级上市装饰企业苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司进行设计，均采用高档石材、玻璃灯专属打造，集美感、功能、空间个性于一体。
大堂装修石材均为进口花岗岩，质地如玉，光泽度好，颜色亮丽，花纹美观，独特的装饰性，不可代替的装饰效果。
2，中科大厦外立面装饰：中科金座大厦采用了裙楼部位为高档石材幕墙，主楼部分为框架式明框玻璃幕墙和铝单板装饰线条相结合。
玻璃采用了Low-E镀膜中空钢化玻璃，石材内部钢架采用了热镀锌的表面处理方法，可以防止钢龙骨因湿气或漏水而腐蚀生锈。
铝板表面（及铝型材外露表面，）采用技术成熟的三涂一烤工艺，经久耐用。
3，中科大厦电梯配置：中科大厦配置14部日本三菱NEXWAY-S电梯（其中高、低区客梯共计8部为日本原装进口三菱电梯）。
1#电梯组包括四台低区客梯，其中两部无障碍电梯通到地下车库，分别在负三层至十二层停站，梯速 2.0米/秒，载重1350公斤；2#电梯组包括四台高区客梯，其中两部无障碍电梯通到地下车库，分别在负三层至三十一层停站，梯速3.0米/秒，载重1350公斤； 3#电梯组为两台消防电梯兼做主楼服务梯，负三层至三十一层每层停站，梯速2.5米/秒，载重1050公斤；4#电梯组、5#电梯组为四台裙房服务梯，载重1050公斤；地上一层至地上六层停站，梯速1.6米/秒。
某写字楼项目市场分析报告
某写字楼项目市场分析报告一、市场概况随着经济的快速发展和城市化进程加快，写字楼市场逐渐成为商业地产市场中的一个重要组成部分。
本市场分析报告将对某写字楼项目的市场潜力与竞争状况进行分析，以便项目的成功开发和招商。
二、市场需求分析1.经济发展带动需求增长：随着经济的不断发展，各行各业对于写字楼的需求越来越大。
作为商务办公的重要场所，写字楼能提供高品质的办公环境和配套设施，满足企业的发展需求。
2.城市化进程加速办公需求：随着城市化进程的加快，人口不断向城市聚集，办公用地越来越稀缺。
住宅区、商业区和交通枢纽周边的写字楼项目具有巨大的市场潜力。
3.新兴产业的崛起：随着互联网、科技创新等新兴产业的崛起，写字楼需求也在增长。
这些产业对交流与协同的需求较高，写字楼能为其提供便捷的办公环境和创新的工作氛围。
4.人口结构变化引发办公模式的转变：随着年轻人口的增加，灵活办公模式逐渐兴起，如共享办公、创业空间等。
这种办公模式对空间利用率和高效性有着较高的要求，某写字楼项目应根据市场需求进行差异化定位。
三、竞争市场分析1.地域竞争：某写字楼项目所处的城市区域已形成较为成熟的写字楼市场，周边有多个已建成的商务区。
项目需在位置、配套设施和服务等方面与周边写字楼竞争。
2.品牌竞争：市场上已存在多个知名写字楼开发商，其品牌及口碑为吸引租户和投资者提供了竞争优势。
某写字楼项目需通过特色服务和优质环境提升自身的品牌认知度。
3.价格竞争：写字楼市场存在较大的价格竞争，租金和销售价格是租户和投资者选择的重要因素。
某写字楼项目应在配套设施和服务的基础上，确保价格的合理性和竞争力。
四、市场营销策略1.定位准确：根据市场需求和竞争状况，某写字楼项目需明确自身定位，如高端商务写字楼、产业园区等，以突出个性化和特色化。
2.建立品牌：某写字楼项目应通过建立品牌形象，提高品牌认知度和美誉度。
可以通过与知名企业合作、组织大型活动等方式进行品牌推广。
3.个性化服务：针对不同租户的需求量身定制服务，提供灵活的合同期限、强化物业管理、优化租户体验等。
项目cbd成本分析报告
项目cbd成本分析报告项目CBD成本分析报告一、项目背景：随着大中城市的不断发展，人口密度和交通压力逐渐加大。
为了缓解交通拥堵问题，很多城市开始推行CBD （中央商务区）的建设。
CBD是城市商业、金融和政府活动的核心区域，是城市形象和经济竞争力的标志。
本报告旨在对CBD项目的成本进行分析，以为相关决策提供参考。
二、项目概述：本项目旨在打造一个现代化的中央商务区，包括商业大楼、写字楼、酒店、购物中心、公共设施等。
CBD项目的建设将涉及土地购买、建筑设计与施工、设备采购与安装、人力资源等方面。
三、成本分析：1. 土地购买成本：CBD项目需要购买大面积土地作为建设用地，土地价格会根据地区、地段等因素而有所差异。
根据市场调研，预计土地购买成本约为1000万元。
2. 建筑设计与施工成本：CBD项目需要进行建筑设计和施工，其中设计费用和施工费用是主要成本。
设计费用根据设计师知名度和设计规模有所差异，预计为500万元；施工费用根据建筑面积、楼层数、材料选择等有所差异，预计为2000万元。
3. 设备采购与安装成本：CBD项目需要购买各种设备，如办公设备、公共设施设备、安全设备等。
设备采购成本根据设备种类和数量有所差异，预计为800万元。
设备安装费用一般为设备价格的10%，预计为80万元。
4. 人力资源成本：CBD项目需要一定的人力资源来进行管理和运营。
包括项目经理、销售人员、行政人员等。
人力资源成本包括薪资、社保和福利等，预计为500万元。
5. 其他成本：CBD项目还需要考虑一些其他方面的成本，如项目宣传费用、运营开支等。
根据市场调研，预计其他成本为300万元。
四、总成本分析：按照以上成本项分析，得出CBD项目的总成本为1000万元+500万元+2000万元+800万元+500万元+300万元=5100万元。
五、风险分析：1. 土地价格波动：土地价格受市场供需和政策影响，存在波动风险。
2. 设备价格波动：设备价格随市场供需和原材料价格波动，可能存在成本增加的风险。
办公楼项目定位报告
办公楼项目定位报告
项目概述
该项目是一栋高档办公楼，位于市中心商业区，交通便捷，周边配套齐全，包括餐饮、住宅、商场等。
该办公楼共有20层，总建筑面积为平方米，每层建筑面积为1000平方米。
其中，一层为商业零售区域，19层为办公区域。
项目目标
1. 满足高端企业办公需求：该项目的定位是为高端企业提供办公空间，满足他们对精装修和高品质的办公环境的需求。
2. 实现可持续发展：办公楼的设计与施工遵循环保理念，对环境影响小，经济效益好，为投资者创造高回报的同时，也不会对环境造成太大负担。
竞争分析
目前市场上已有多个商业办公楼，但大多数都是普通的写字楼。
我们的办公楼将在以下方面与竞争对手区别开来：
- 唯一一栋20层的办公楼，楼层高度超出市场平均值;
- 高品质装修，提供配套高档茶水间、工作区等;
- 室内空气净化系统，为员工提供最佳的工作环境;
- 可持续发展的设计理念，减小对环境的负面影响。
营销策略
为了吸引高端企业入驻，我们将采取以下营销策略：
1. 线上网络宣传：通过社交媒体、广告投放等方式提高品牌知
名度，吸引潜在客户，同时降低宣传成本。
2. 树立品牌形象：为员工提供完善的配套设施和服务，提高服
务质量，通过口碑传播形成品牌形象。
3. 与地产中介合作：通过和中介公司合作，扩大推广渠道，提
高办公楼的出租率。
2019郑州郑东新区高铁站前商务区市场定位报告
200 0
22 0109 00
250
➢房地产投资的增加从侧面
200
反映了经济增长势头良好，
150
人民收入增加。 100
50
第一产业 第二产业 第三产业
2 2001901
220010 9 2
22001093
郑州房地产投资情况
20 200194
2020015 9
2020 00ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ9
房地产投资 住宅投资 商业地产投资
地块价值的战略理解
城市角度 发展趋势 区域市场 区域背景
经济的发展推动新一轮的需求扩张
郑州产业结构发展状况 （亿元）
➢第三产业结构的快速发展 为城市功能的转型打下了基 础，也带来了消费需求的转 变。
1200 1000
800 600 400
➢郑州市房地产市场的投资 增速从2019年后开始趋缓， 但仍然维持在20%以上。
依托资源
城市新核心地段/优美的环境/浓厚的商务氛围 /通达的交通条件/大型品牌开发商托市
城市规划、交通通达、政府投入、大型品牌开 发商托市。
受规划限定的影响，产品基本为商务办公，项 产品形式 目规划高端，产品形式已达到国内先进水平，
价格较高。
本区域产品领先优势明显，总价较高，产品形 式多样，以高层产品和商务住宅综合体为主， 住宅主力面积区间在140平方米左右。
产业的转变带动城市定位的变更
➢郑州作为中原地区的核心 ➢郑州作为全国性的交通枢纽中心 ➢郑州作为经济迅猛发展的省会城市 ➢郑州作为第三产业高速发展的城市
重工业城市
以第一产业为主的 城市，如长春
服务性城市
多为旅游城市或 后花园城市，如 泰山、深圳
郑州市郑东新区丹尼斯七天地调研报告
郑州丹尼斯“七天地”项目市调报告目录一、项目概况二、商业规模三、业态分布四、进驻品牌五、调研分析一、项目概况：丹尼斯“七天地”营业面积近30万平方米、包含休闲业态、家具业态、GMS业态和流行Mall共计四大业态的超大型shopping mall ，位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区，2010年9月28日四、五、六天地盛大开幕，2011年12月30日一、二天地等陆续开幕。
二、商业体量：因为被CBD放射状的道路分割成7段，所以起名叫“丹尼斯七天地”。
总建筑面积265351m2，其中经营面积206172m2，停车场面积54946m2（约1200个停车位），规划有4大业态和5个特色大店。
同时，“七天地”，顾名思义就是七个业态各异的大型商场，七大商场在东区CBD内环首尾相连，据说全长有1.5公里，总营业面积达26万平方米，估计能占据郑东新区CBD内环步行街的三分之一以上。
这一全新零售模式预示着丹尼斯将向全方面、复合型的大型综合业态发展。
三、业态分类丹尼斯七天地是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、康体、婚庆、旅游、文化、演艺十大功能为一体的多业态复合型商业街。
七大主题街区功能之间的完美组合和丹尼斯百货、家具卖场、精品超市等自营项目的强势进驻。
项目一天地和二天地，为流行Mall；三、四、五天地为营业面积超过10万平方米的家建材居；六天地为丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态——GMS，这里包含餐饮和名品，电影院、电玩等。
其业态主要分为以下四大类：1、休闲业态：餐饮、娱乐、休憩（含电影院），店铺数约52家，已达到一定的规模效益，也是基本客流的保证，面积63912m2，占比31%。
2、家具业态：唯一入驻CBD的专业市场，中高档定位，品牌数约180家，达到边际规模的效益，面积65975m2，占比32%。
3、GMS业态：丹尼斯在全国范围内所创新并达到连锁规模的新型业态，面积达28555m2，占比14%。
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2012竞态项目市场调研报告目录一、 竞品项目详情1. 绿地之窗基础数据 项目案名 绿地之窗 项目地址 东风东路与七里河南路交汇处 物业性质 写字楼、商业 开发商 河南绿地广场置业有限公司 销售公司 绿地 售楼电话 5/一期 二期A 座B 座 三期目前在建材配置预售证信息项目分期推出情况标准层平面图120㎡ 254㎡251㎡ 119㎡121㎡121㎡ 258㎡ 132㎡ 255㎡ 132㎡ 134㎡ 126㎡ 138㎡ 282㎡ 145㎡ 146㎡ 145㎡ 279㎡ 132㎡262㎡262㎡274㎡活动价格走势备案信息二期房管局备案信息：三期房管局备案信息：182418231822182118201819181818171816181518141813 172417231722172117201719171817171716171517141713 162416231622162116201619161816171616161516141613 152415231522152115201519151815171516151515141513 142414231422142114201419141814171416141514141413 132413231322132113201319131813171316131513141313 122412231222122112201219121812171216121512141213 112411231122112111201119111811171116111511141113 102410231022102110201019101810171016101510141013 924923922921920919918917916915914913 824823822821820819818817816815814813 724723722721720719718717716715714713 624623622621620619618617616615614613备注：红色标注为近30天成交房源项目分析绿地之窗项目在2010年8月21日，一期均价8000余元/㎡，开盘便卖光。
二期300套房源，均价19000元/㎡，4月23日上午一开盘，整层销售基本售罄。
三期在6月1日开始对外宣传，金水路中州大道交汇处打出一处户外广告，6月11日认筹，仅仅一周以后6月19日就正式开盘销售。
三期6月19日开盘销售，在前期的调研过程中销售人员透漏三期房价可能会达到25000元/㎡，开盘当天推出200套房源，整层销售，当天销售70%，剩余50套左右，销售均价为元/㎡，与二期销售价格基本持平。
结合最新推出的销售信息，在售的为20层以下150-500㎡，主要为散户销售，每套最高优惠8万元。
4月份二期开盘，成交均价为16185元/㎡，推出330套房源，主要以整层销售为主，现在仅剩余6层，32层-36层已经不对外销售，暂时销控。
6月份三期开盘，成交均价为17435元/㎡，主要为半层和散户，销控23层以上。
7月份持续销售，价格进一步提高，成交已经达到18464元/㎡。
8月份成交61套，主要成交为A栋第25层整层成交（十套），面积为2023㎡；云峰B 栋散户成交51套，成交均价为18054元/㎡。
10月份精装修写字楼限量销售，均价20000元/平米，一次性付款优惠4个点，按揭无优惠，预计2013年交房。
10月份成交28套，主要成交为云峰B栋，销售房屋均价为19074元/㎡。
2.东方陆港基本信息项目案名路劲东方陆港项目地址金水金水东路与农业东路交叉口向南600米物业性质写字楼、商业开发商郑州客属地产销售公司自销售楼电话0/1111施工单位河南省第一建筑工程集团有限责任公司建筑设计郑州市建筑设计院建筑风格现代商务景观及规划特点商业街广场格林威治OFFICE(C港汇中心(G建材配置玻 璃 LOW-E 玻璃预售证信息预售证 用 途 总 套 总 面 积 发证日期 楼栋【2011】郑房预售字（D0370）号商业办公139套㎡2011-05-12C#（一期格林威治OFFICE ）标准层平面图4层平面图5-19层平面图148㎡ 116㎡162㎡ 162㎡199㎡108㎡105㎡活动时间 活动内容2011-10-20东方陆港目前仅剩少量房源，均价14000元/㎡，分割出售不接受按揭，预计2012年年底交房。
2011-09-29 东方陆港仅剩少量房源，均价14200元/㎡，具体一房一价。
2011-09-02 东方陆港清盘销售，均价14200元/㎡，具体一铺一价。
2011-08-03 东方陆港最后两层均价14200元/㎡2011-06-21 东方陆港整层销售，仅剩两层，均价14000元/㎡。
2011-04-25 东方陆港已建至四层，200-1000平商务空间即将发售。
价格走势148㎡116㎡76㎡162㎡ 162㎡122㎡ 108㎡148㎡备案信息第1010081007100610051004100310021001层第9层908907906905904903902901第8层808807806805804803802801第7层708707706705704703702701第6层608607606605604603602601第5层508507506505504503502501第4层407406405404403物业管理房401备注：红色标注为近30天成交房源项目分析6月份东方陆港写字楼价格为12328元/㎡，优惠幅度较大，据房管局备案信息显示，一期销售情况良好，整体去化量达到50%，但是价格相对较低。
7月份一期第17层整层出售成交8套，销售均价为13100元/㎡。
7月份中央特区项目推出了一栋住宅，4号楼，335套房源，7月23日开盘销售，均价为9000-10000元/㎡，共成交71套，成交均价为9579元/㎡。
8月23日至今共成交34套，成交均价为13500元/㎡。
10月份一期已售罄，均价115360元/平米，预计2012年年底交房。
二期明年初开始销售，均价预计为元/㎡。
3.行署国际广场基础数据项目案名行署国际广场项目地址正光路与众旺路交汇处物业性质写字楼、公寓、商业开发商郑州耀威房地产开发有限公司销售公司power基点售楼电话2/3333施工单位浙江海天建设集团建筑设计香港时代1#2#5#4#3#6#建材配置预售证信息销售现状标准层平面图325㎡353㎡353㎡350㎡活动时间活动内容2010-09-08售楼部已经开放2011年年底入住，其中C、E两栋已经封顶，2010-11-02B、C、D、E四栋已封顶，预计2011年年底入住，开盘在即2010-11-1111月底开盘，公寓房源已经选完，剩余写字楼房源。
2010-12-06行署国际广场B、C、D栋已售罄，剩余写字楼房源，均价12000元/㎡左右2011-01-17二期A、F栋楼预计4月推出2011-05-032011年4月开盘，目前仅余F栋写字楼房源，预计均价在20000元/㎡左右。
价格体系备案信息层第315314313312311310309308307306305304303302301 3层第215214213212211210209208207206205204203202201 2层备注：红色标注为近30天成交房源项目分析3-5月份房管局备案有早期销售房源信息，拉低了销售均价6月份成交约3000㎡商铺，均价为43960元/㎡，该项目目前仅剩余6号楼（F栋），但是尚未获得预售证，其他已推出房源，目前在售2号楼房源。
7月至今成交2号楼八层共16套，成交均价为13100元/㎡。
8月份未成交。
10月份未成交。
4.天明国际广场基础数据项目案名天明国际广场项目地址众旺路与正光北街交汇处物业性质商业、酒店、写字楼开发商郑州市天久置业有限公司销售公司河南恒辉房地产顾问有限公司售楼电话7施工单位中国建筑第七工程局有限公司建筑设计河南徐辉建筑工程设计事务所酒店写字楼标准层平面图活动：价格体系备案信息A栋楼B栋楼第9层903902901第8层803802801第7层703702701第6层603602601第5层503502501第4层403402401第3层302301第2层203202201第1层消防控制室101备注：红色标注为近30天成交房源项目分析：项目对于区域造势以及本案的区域借势，较为关键，在推广的过程中提出CGD（中央政务区）的说法，强调自身的商务区域价值。
前期入市时，以简易房作为销售中心，可以看出其营销节点与现金流因素。
本案考虑借势，造势，在后期的推广延展中，可以结合策略差异化定位。
天明国际广场目前已正式开始销售，7月28日一期开盘，共成交两层4套房源，成交均价为17950元/㎡。
9月份天明国际广场剩余房源在9月25日开盘销售。
会员招募，入会员可享受折的优惠。
天明国际广场10月22日开盘，会员招募倒计时，入会即享折优惠，加推五层商务空间，最高优惠80万。
10月份成交1套，销售房屋均价为17783元/㎡。
5.美盛中心写字楼酒店基本情况项目案名美盛中心项目地址金水东路与农业东路交汇处物业性质写字楼、酒店、商铺开发商郑州美盛房地产开发有限公司销售公司售楼电话1/施工单位中国建设第五工程局建筑设计机械工业第六设计研究院建筑风格现代简约建筑景观及规划特点中央广场总占地面积42768㎡总建筑面积172294㎡容积率绿化率%写字楼情况地上建筑面积127391㎡，写字楼25层，高100m，面积84928㎡。
喜来登酒店22层，高99m，面积42463㎡。
商业层高，办公层高。
车位地下建筑面积44902㎡，地面停车位66个，地下三层，停车位886个，共952个。
标准层平面图建材配置活动：预售证信息：备案信息：第16层1610160916081607160616051604160316021601第15层1510150915081507150615051504150315021501第14层1410140914081407140614051404140314021401第13层1310130913081307130613051304130313021301第12层1210120912081207120612051204120312021201第11层1110110911081107110611051104110311021101第10层1010100910081007100610051004100310021001第9层910909908907906905904903902901第8层810809808807806805804803802801第7层710709708707706705704703702701第6层610609608607606605604603602601项目分析项目的对于五星级酒店的引入及项目的租售比例，值得本案借鉴和参考；项目的整体开发周期延迟，也是为了等待高铁等周边区域配套完善，价值最大化；写字楼整层面积为3600㎡，单套最小面积240㎡，可自由分割。