王健林在万达集团2010年会上的讲话

王健林董事长在万达集团2010年会上的讲话
“爆竹声中一岁除，又到万达年会时”。

按照计划，今年和明年的年会还要在石景山万达铂尔曼大饭店开，后年也许就要换地方了。

当初我们选年会地点，没有想到与会人员规模会增长这么快，现在看起来已经很紧张了，今后万达年会会场至少要能容纳1500人。

万达几大系统、近两万名员工，2009年做出很多成绩，短短两个小时报告，不可能面面俱到，还是说了十多年的那句老话，只能“挂一漏万”，没有点到的请大家谅解。

一、2009年工作成绩
（一）超额完成年度任务
2009年集团总收入380亿元，纳税36.7亿元，净利润预计超过××亿元。

其中纳税额是09年底前统计的，尚不完全，实际可能更多；考虑到商业地产公司将要申报上市，净利润以审计后的数字为准。

商业地产公司收入×××亿元，销售回款×××亿元，入伙指标完成×××亿元，超额45%完成集团09年目标，三项指标均比08年翻了一番。

如果按销售额排名，商业地产公司09年排在中国房地产企业的第六名；按利润排名，可以排到更靠前位置。

商业地产公司中，按收入额排名，前五名的项目公司分别是：南京、重庆、无锡、大连、上海；按超额完成计划排名，前五名分别是：合肥完成351%、包头完成251%、唐山完成239%、长春完成232%、武汉完成220%。

开工面积1634万平方米，其中新开工面积1134万平方米，是08年的两倍多。

别看09年中国房地产市场非常火，但全国新开工面积同比增长不多，新购地面积还下降19%。

万达新开工面积增长多，说明我们发展后劲足；新开工项目多，今后两年竣工项目就多。

万达商业地产的投资额、开工面积已经做到全国房地产业的龙头。

竣工开业苏州平江、上海周浦、青岛CBD、重庆南坪、西安民乐园、沈阳太原街、南京建邺、洛阳涧西八个万达广场。

这里要特别表扬南京项目公司，南京建邺项目09年2月初开工，12月底开业，工期只有10个多月。

项目地下两
层、地上五层，层数虽不多，但体量巨大，近28万平方米；而且项目位于两条河中间，基础部分施工难度很大，当时很多人都说不可能完成。

但在集团全力以赴的支援下，在南京项目公司的努力下，项目按计划建成开业。

而且无论外环境、泛光照明，还是内外部装饰都非常好，尤其是招商档次高，三分之一的品牌是首次进入南京。

项目一开业就引起巨大轰动，我陪同江苏省委常委、南京市委书记朱善璐视察广场，他高兴得手舞足蹈，一路都非常兴奋，对随行人员说：“什么是又好又快发展？万达广场就是又好又快发展的典型。

”南京建邺万达广场现在是已开业万达广场的旗舰店，不过这个称号它只能保持一年时间，随着今年更多更好万达广场的开业，旗舰店也要换城市。

万达的旗舰店最多只能保持一年，第二年就会被其他店超越，说明万达广场在不断进步。

还要表扬西安、洛阳、沈阳三个项目公司，万达广场都在一年内建成开业。

尤其是洛阳项目，由一个年轻的总经理领着20多人，一年内把11万平方米的项目利利索索地干完了，而且在去年抢工的四个项目中，洛阳万达广场的工程质量是最好的。

可以说，万达商业地产建造、招商、开业的速度，创造了世界行业的神话。

2009年11月，万达竞得广州白云地块，拿地之后，当地的同行、媒体表现不太友好。

虽然没有公开批评，但是话说得不好听，认为白云项目不可能在一年内实现开业，说万达跟政府有默契，早就完成了设计、招商，否则怎么可能一年建成开业？这真是井底之蛙的看法，太不了解万达。

广州房地产企业被称为华南虎，从来都是他们去别的地方开发，很少有外地企业能进入广州。

万达进入广州，他们感觉很别扭，东北虎跑到羊城来了。

但万达来广州，不是“羊入虎口”，而是“虎入羊城”。

白云万达广场要按最好的设计去做，招最好的商家，作为万达进入广州的第一店，这一炮一定要打响！到时候他们就会知道，做商业地产南方公司落后了，反而是从商业不发达的东北走出来的万达，商业地产做得最好。

09年万达新增收租物业面积132.7万平方米，累计持有收租物业面积428.3万平方米，其中商业面积393万平方米，酒店面积35.3万平方米。

新发展天津河东、呼和浩特、包头青山、武汉菱角湖、武汉积玉桥、宜昌、襄樊、合肥包河、福州金融街、西安东新街、上海江桥、宁波江北、绍兴柯桥、广州白云、大庆、镇江、银川、成都金牛等18个万达广场项目。

另外还由万达
牵头，与其他四家民营企业发展了长白山国际旅游度假区项目。

不含长白山项目，09年万达新增土地储备楼面面积××××万平方米，其中持有商业物业面积×××万平方米。

累计到09年年底，万达持有的物业面积，包括开业的和在建的，超过××××万平方米，规模进入世界行业前列。

其中长白山项目非常震撼，是新中国建立以来最大的单个旅游投资项目，无论土地面积、投资规模，还是建设档次，都是中国第一。

项目由万达牵头运作，合作方都是中国赫赫有名的民营企业，是中国民营企业最顶尖的组合。

这些企业的老板中有两位全国政协常委、四位全国工商联副主席，而全国民营企业家中总共只有3位全国政协常委、10位全国工商联副主席。

项目投资约200亿元，规划了10个酒店，其中5个五星级、六星级酒店，5个三星级、四星级酒店；规划了亚洲最大、全球排名前三的大型滑雪场，占地7.5平方公里，拥有50条雪道；还规划了两个森林高尔夫球场和购物中心、大剧院、溜冰场、钓鱼池等一系列项目。

项目聘请的设计团队都是世界行业内的顶尖高手。

森林高尔夫球场的设计师之一是“老虎”伍兹的老师尼克劳斯，他夺得的大满贯纪录至今无人能破；滑雪场的设计公司是连续几届冬奥会主会场的设计者加拿大的伊克赛公司；酒店聘请的也是全球知名的设计师，而且招商很好，柏悦、凯悦、假日酒店都将进入，还有很多世界知名酒店管理公司表示要进入。

项目2012年建成后将成为世界级的旅游项目，在冰雪旅游和冬季旅游方面，我们会给国人一个惊喜。

万达累计土地储备楼面面积××××万平方米，在全国同行业中排名靠前。

与其他企业不同，万达的土地储备具有三个显著特点：一是地段好。

基本上都在直辖市、省会城市、计划单列市，或者重要的地级市，比如苏州、无锡、镇江、唐山、包头等，这些城市都是区域核心，经济规模、社会商品零售总额丝毫不亚于省会城市。

万达的土地多在城市副中心区域，周边人口多，前景非常好。

二是成本低。

09年新增的土地储备，平均楼面价不到××××元，比08年还降低几十元。

三是增值大。

首先是利润，万达现在拥有的土地储备，经内部测算税后利润可达×××亿元，这为今后获得长期利润打下了基础。

更重要的是，万达持有的物业，除了每年有几十亿元租金外，物业本身还在不断升值。

举一个例子，上海五角场万达广场建设成本不到20亿元，07年时银行对其进行评估，不含地下面积，项目估值达60亿元。

万达进入广州，就基本完成了万达广场在全国范围的布局。

现在除贵州、青海、西藏、新疆外，万达广场已遍布全国其他省市自治区及主要城市。

这里有个小故事，我去见广州市长张广宁，他对万达不是太了解，会见中问我万达都在哪些城市发展。

我回答说：“要问在哪些城市投资不好回答，应该说在哪些城市没投资？”他问万达哪些地方没有？我说：“青海、贵州、西藏、新疆，再加上广东。

”他就开玩笑说“广东看起来是经济落后地区啊”，我说是四个落后区域加一个最先进的区域我们没有进去，广东过去我们不敢进来，也没人邀请，现在邀请我们来，我们就来了。

酒店公司已开业酒店收入4.5亿元，业主利润9500万元，完成了调整后的任务指标。

新开业青岛、重庆两家超五星级万达艾美酒店，增加9.5万平方米物业和670套客房；同时完成长白山柏悦、武汉君悦、济南凯悦、武汉威斯汀、镇江喜来登、三亚康莱德、广州希尔顿、石家庄洲际、宜昌皇冠假日等不同品牌一共二十多家两年内开业酒店的合同谈判。

商业管理公司总收入11.82亿元，收缴率达到99.7%；物管费收入2.3亿元，租金收缴率达到99.4%；两项指标连续五年收缴率保持在99%以上，创造了世界行业纪录。

这说明万达广场火，租户有钱赚，所以主动上缴租金。

去年成功组织了8个万达广场的开业，而且没出现纰漏；成功举办第二届万达招商年会，超过1000个商家参会，来的1000多位代表中，相当一部分是董事长、总经理或者是发展总监。

万千百货早开业的4家店，收入达到9.55亿元，超出计划91%；经营减亏7153万元，比计划多减亏71%。

新开业上海、南京等7家百货店。

09年，全国排名前三的连锁百货公司一共才开7家店，万千百货开店数是他们的总和，创造了百货行业里大家都认为不可能的奇迹。

而且新开的店业绩都不错，每开一家新店，招商都有进步，尤其是南京店招商有较大突破。

万达院线收入9.69亿元，比08年增长69%，占据全国15%的市场份额；净利润7610万元，比08年增长57%；去年新开影城12家，新增银幕100块，使五星级银幕总数达到400块，离亚洲第一只有一步之遥。

集团安全检查81次，组织实战消防演练51次，无重大事故发生；接待租户投诉137件，受理率100%，处理完成率97.8%，租户投诉满意率97.8%，投诉
回访率100%。

集团组织培训10，593次，培训216，836人次；组织了《冬天的作为》演讲比赛和商业地产知识竞赛，参赛人数超过1万人次。

为了适应上市和企业发展需要，按照上市公司要求，历时５个月，对集团所有制度进行了全面修订。

制度篇幅不仅缩减，更具操作性。

各系统完成培训教材300万字，为建立万达学院打下良好基础。

信息系统全面上线，09年网上处理的各种审批和请求超过20万件，在中国企业信息系统中使用频率最高。

万达集团基本实现无纸化办公，体现了环保节能。

万达在使用先进科技管理企业方面走到了全国前列，09年全国很多大企业到万达来参观学习信息化建设。

集团建立了万达合格供方品牌库；完成了租赁合同范本，所有合同只能填空，不能动一个字，在防止腐败的制度建设上有大的进步。

随着万达广场越来越火，招商运营的权力也越来越大，腐败也会随之滋生，自古以来的规律就是权力产生腐败。

我们要及早采取措施，为规范化运作打下基础。

集团完成审计26次，发布通报1份、整改通知书3份、管理建议书22份；处分员工13人，除名７人。

集团发布万达20年企业社会责任报告，报告被评为09年最佳企业社会责任报告之一。

党委工作非常突出，中组部、中宣部组织人员到万达学习党建工作，全国工商联也向全国民营企业推荐万达的党建工作。

同时，人民日报、新华社、中央电视台、中央人民广播电台、光明日报等多家中央媒体，联合对万达党建工作进行了专题报道，影响非常大。

集团举办了万达首届员工运动会，希望今后每年坚持搞下去，成为万达企业文化的一部分。

万达网站点击量502万人次，同比增长64%；月刊发表556篇文章，共76万字。

华夏时报社实现收入4500万元，首度实现收支平衡，略有盈余。

（二）准确抓住发展机遇
老子说，“祸兮福所倚，福兮祸所伏”，意思是福祸相连，福和祸相互转化。

汉语“危机”这个词非常好，危中有机，机中有危。

08年爆发的世界金融危机，09年演变成百年未遇的全球性经济危机，好像世界末日就要到来了。

去年我参
加全国“两会”期间，写过一首诗，其中一段是：“全球经济爆危机，形势严峻百年遇。

企业频频告破产，百姓切切诉失意。

”当时很多专家、学者站出来说：第一不知道边在那里，第二不知道底在何方；经济运行态势将是“W”型，不是“V”型也不是“U”型，上去了还得下来，有两次危机。

很多人被吓得晕头转向，但是万达依据自己的判断，做出了最正确的决定，走出了与众不同的发展道路。

一是准确判断形势。

09年年初，很多专家谈怎样过冬、收缩，万达没有盲从，而是反复分析形势，认为中国没有出现全面危机，只是进出口暂时遇到困难，坚信中国经济会很快恢复，继续较快增长。

所以08年第四季度和09年前两个季度，万达大规模投资买地，九个月时间新增××××多万平方米土地储备。

事实证明，我们抄底的判断是正确的。

二是敢于逆势进取。

看准了是一回事，敢不敢做是一回事。

很多人很聪明，但“多谋少断”，做事不坚决，成不了大事。

上海复星集团董事长郭广昌评价万达09年的行动时说，“判断准，下手狠”。

说出了万达的特点：该出手时就出手，而且出手快、出手狠，正如温总理号召的那样，对付经济危机“出手要快、出拳要重”。

由于万达敢于逆势进取，而且拿到地以后敢于马上开工，才有了去年增长翻番的局面。

现在地价成倍增长，万达也成为去年全球经济危机、中国经济困难的形势下，唯一真正抄到底的房地产企业，这一定会成为今后企业发展的典型案例。

三是真正名利双收。

万达逆境下投资，不仅得利，而且得名。

08年汶川大地震之后，万达在全国企业中第一个到成都购地，获得四川省、成都市的高度赞扬。

投资比捐助更重要，捐款是暂时的，投资是持续的，万达起到了带头示范作用。

万达08年底在南京拿地，09年2月开工，这么大的商业项目，经济环境又困难，万达就敢开工，而且宣布当年内开业，确实少见，获得了南京市委、市政府的高度赞扬，南京市委书记、市长多次在全市大会上公开表扬万达。

市长蒋宏坤在全市经济工作会议上说，全市的企业包括政府部门，都要向万达学习。

万达09年在武汉拿到菱角湖项目，拿地后立即开工；当年7月拿到积玉桥项目，也是马上开工，获得了湖北省、武汉市领导的高度赞扬。

武汉积玉桥项目的开工典礼，创造了中国房地产企业的纪录，省市两级八大领导班子的一把手全部到场，
给了万达极高礼遇。

锦上添花别人可能记不住，但雪中送炭一定能被记住。

09年，万达真正做到了名利双收，好的名声是万达今后发展的基础，企业一定要重视名声。

（三）市场竞争优势明显
万达商业地产十年磨一剑，已经成为中国企业中罕见的具有巨大市场竞争优势的企业。

从09年的实践中，可以看出万达有五大竞争优势：
一是产品优势。

练武功讲究独门绝技，做生意讲究产品人无我有，所以人无我有是做一切事情的最高境界。

万达商业地产就是独门绝技，万达的产品，只有我们能做，目前别人不能做，做也做不像。

万达不仅能做，而且开一家旺一家。

所以万达到目前为止，所有项目全部来自邀请，没有参加过一次竞价，而且基本都是当地城市的书记、市长亲自登门招商。

据统计，去年有50多位市级领导到万达总部来登门招商。

二是资源优势。

万达做了十年商业地产，积累了丰富的商业客户资源，目前跟万达联合发展的大小商家超过1000家。

做商业地产，没有十年八年，不练成独门武功，别人不信你。

万达广场开一个旺一个，越来越多的商家愿意追随，使万达拥有巨大的客户资源。

万达酒店建设经过长期积累，也产生了众多追随者，酒店一设计完，就有管理集团愿意去。

三是成本优势。

万达项目不仅全部来自邀请，而且从09年看，只能从邀请项目中选三分之一去做。

去年邀请万达去做的项目接近100个，经过梳理，最后只选了18个项目。

今年万达计划发展20个项目，目前跟政府基本谈定的至少有50个项目，最多只能上一半项目。

所以万达是全国房地产企业中，唯一对土地具有议价权的企业。

虽然土地交易也有买卖双方，但中国是卖家说了算，买方没有任何权利。

卖家卖土地就像拍卖古玩瓷器一样，招来几十家企业竞拍，谁出价高就给谁。

即使在这样的市场上，万达仍然能做到拥有议价权。

价格多少要商量，商量得成我就去，商量不成我就不去。

所以万达09年发展的项目，位置更好，但土地成本反而比08年每平方米下降了几十块钱。

有些地方政府，为了尽快引入万达发展综合体，带动城市经济和商业发展，甚至愿意赔钱请万达去做项目。

是政府傻吗？当然不是，因为万达广场具有多种
优势，是真正多赢的项目，做到了企业效益和社会效益的完美结合。

具有四大好处：第一，完善城市区域功能。

万达广场一般不建在城市中心，而是建在城市副中心或规划发展的新城区，填补城市空白，完善城市区域功能，带动周边发展。

比如说上海，我们不去南京路，而是去五角场、周浦、江桥这些地区，都是城市商业欠发达的地方。

第二，提升城市商业档次。

万达广场不仅在中国，即使在世界范围内也是领先的产品。

尤其是现在新开工的项目，除室内步行街、高级酒店等内容外，又增加室外步行街、商务酒店等配套，是世界商业最尖端的产品。

万达广场建到哪个城市，就给哪个城市带去世界最顶级的商业设施。

第三，创造大量就业岗位。

09年开业的万达广场，每个都能创造近万个稳定的就业岗位。

第四，提供巨额稳定税源。

每个万达广场每年能为所在城市新增上亿元税收，而且稳定、每年都增长。

除了以上四点，万达广场还是政绩工程。

城市引入万达广场，不仅区域商业火，还能促进就业、提升税收。

不仅面子上好看，政绩也好，当地政府领导自然升迁也快。

万达广场有个现象，凡是请万达去的这些市、区的领导，万达广场建成开业后相当多的能升迁。

其实这些请万达广场去的领导，说明他们有追求、想进步，升迁也是正常的。

四是管理优势。

万达商业管理公司有6000多人，今年将要超过1万人。

经过十年磨炼，他们积累了丰富的经营管理经验，出了十余本关于商业管理的书籍，完全做到了规范化、模块化的操作，而且细节到位，保证了万达广场开一个火一个，开一家旺一家，这是万达的核心竞争优势之一。

06年开业的宁波鄞州万达广场和09年开业的苏州平江万达广场，这两家店开业时，周边根本没人，除了万达敢去，没有任何公司敢去。

但是现在宁波非常火，相信再过两三年，苏州也会同样火。

五是人才优势。

到09年年底，万达集团共有1.7万名员工，高管超过500人，中层管理人员1000多人，其中许多人都已成为业内权威。

万达商业模式是长长的链条，每个人都是链条上的一小环。

在这强大的链条上，一环扣一环，大家相互支援，每个人只需认真把自己的事做好，人才优势就能发挥到最大。

但是一旦离开企业，失去了链条上其他环节的支援，就不行了，所以别的企业从万达挖人，不好使。

万达现在这些人才，尤其是在企业内干了几年的，就是万达最大的竞争优势。

我预计五年左右，万达要出一批大师级的员工。

我准备出一本书，
就叫《万达大师集》，看看谁比较厉害，好好地帮他们炒一炒。

将来做商业地产的，无论设计、招商，还是施工、管理，大师级的人一定都是出在万达。

别的公司出不了，第一因为理论水平不行，没有万达全面，没有这么多人在一起研究；第二没有这么巨大的实践平台，不多实践不可能成为大师。

（四）人才计划见到成效
万达两年前实施了大规模的人才计划，为高速发展奠定了良好基础，从这两年的实践看，人才计划见到了成效。

１、优秀人才踊跃加盟
09年万达新进员工7800人，其中高管216人，中层管理人员接近500人，而且新进员工整体素质明显提高。

万达招聘总经理，平均50个初试合格的人中只有１人被最终录取。

有人开玩笑说，就像走“星光大道”一样。

虽然严格一些，但保证了人才素质。

２、形成人才梯队
截至09年12月31日，万达有500多名高管，平均年龄39岁。

总经理级以上84人，50岁以上的只有5人，40岁以上的28人，40岁以下的51人。

全集团员工的平均年龄34岁。

可以看出，无论高管还是员工，年龄结构非常合理，总体上万达是年轻、有活力的团队。

希望万达把这一态势保持下去，我不希望10年后再开年会，周围全是白胡子老头，那样企业就麻烦了。

３、骨干员工稳定性好
万达员工稳定性好有两个特点：一是员工流失率低。

十年来员工平均流失率在3%以内，高管更低，流失率在中国所有大型房地产企业中最低。

进万达5年是一个坎，干满5年，就被万达同化了，热爱企业，成了真正的万达人。

这些年来，干满5年后自己提出离开的高管，全集团只有几个人；二是员工热爱公司。

很多地方总经理跟我说，万达员工真是热情如火，对公司十分忠诚，我听了很高兴。

员工热爱自己的公司，说明公司有前途、业务发展好、待遇也不错。

去年招聘来的一位总经理说，自己愿意来万达，就是看到万达形象好，到处获奖，董事长经常参加国家重大活动，觉得这个公司可靠，在这干心里踏实。

员工因为万达而自豪，我也为有这样的员工而感到骄傲。

员工只要喜欢公司，
这个公司就领先了。

（五）资本运作成绩显著
09年主要做了三件事：
第一件事是私募大获成功。

为了解决集团历史遗留问题，集团决定私募10%。

投资部为此做了很多工作，一个月时间联系了很多家基金公司、投资银行。

我们发出通知，告知私募总额、每股价格，并且不议价，同意的就在回函上盖章、签名，万达把他们列为考察对象。

结果40余家基金公司和投资银行参与申购，认购金额400亿元，超过出让额度10倍左右。

这反映出投资机构看好万达商业模式。

万达私募创下了中国民营企业的多项私募纪录：一是私募额最高，40亿元；二是价格最高，每股17元；三是速度最快，一个月内完成。

第二件事是09年12月4日，创立万达商业地产股份有限公司，选出了董事会、总裁班子。

第三件事是集团财务部、成本部、投资部、项目管理中心等部门合作，提前完成入伙结算。

这么巨大的工作量要在一个月内完成，很多人觉得不太可能，但经过这些部门的共同努力圆满完成，为今年3月份正式申报上市打下基础。

（六）带头履行社会责任
主要体现在5个方面：
１、创造大量就业。

09年万达为社会新增7.3万个就业岗位，其中8个新开业的万达广场创造6.56万个就业岗位，万达自己招聘员工7800人。

09年新增就业岗位中大学生为1.5万人，其中万达广场招聘1.08万人，万达自己招聘4900人。

今年预计万达将新增15万个就业岗位，解决3万名大学生的就业。

可以说，万达已成为全国创造就业岗位最多的企业。

２、积极诚实纳税。

去年万达纳税比08年翻了一番。

另外全国60家企业09年被列为国税总局重点稽查对象，其中房地产企业选了5家，万达是60家企业中最早通过税务总局稽查的。

这说明万达真正做到积极诚实纳税，相关管理工作做得不错。

３、带头慈善捐助。

09年万达现金捐款1．24亿元，不包含去年签约今年。