物业管理实务讲义
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物业管理实务
10/27/2020
1
主要内容
物业管理企业化 物业管理的招标与投标 物业管理的前期介入和接管
验收 用户入伙、装修管理与产权
产籍管理 房屋维修管理
房屋设备管理 物业的环境管理 物业的安全管理 物业综合经营服务与管
理 物业管理与社区建设
10/27/2020
2
参考书目
1. 王青兰，齐 坚主编，物业管理理论与实务，北京，高等教育 出版社，1998
9
在竞争环境中，企业为实现企业长期经营目标 ，在对外部环境和内部条件进行估量和分析的基 础上，选择企业达到这个目标的途径，并依据它 对企业重要资源进行优化组合，以对目前和将来 的经营活动进行总体的谋划并制定相应对策和活 动的纲领。
10/27/2020
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（1）企业经营战略的作用
促使企业顺利发展 提高生产经营的目的性 增强企业活力 提高企业管理人员的素质
定企业完成目标的重大方针政策，而且必须懂得如何更
准确地判断竞争对手的状况。
10/27/2020
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21世纪全球商务环境的特征
全球化 企业在全球范围内寻求资源的最佳配置 ，寻找最合理的业务活动地点和方式。
信息化
企业不但由此创造出了新的业务活动类型 ，还通过改造传统产业和业务活动而使已经 出现明显衰退迹象的传统业务获得了新的发 展空间。
原则，即长远的 战略方向。
指企业生产什么产品，提供什 么劳务，市场定位在哪里，市场 规模多大
指企业优于竞争对手的别具一格 的相对优势。 一个企业往往只能选择一个或几 个最有利于企业的差别优势。
D：战略对策
用来指导企业在战略期内合理分配资源，一般包括：
①战略重点：指事关战略目标能否实现的重大而又薄弱 的项目或部门。（可以是一个，也可以是几个，不宜太多）
（1）企业是一个完全的经济组织。
（2）企业是一个具有自我组织、自我调节、自我约束和自我 发展的经济组织。
（3）企业是以盈利为目的的独立经济实体。
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2、物业管理企业的性质和一般特征
经济性——经济组织、经济活动 商品性——有形商品和无形商品 竞争性——在竞争中求生存、求发展 盈利性——讲效益、讲盈利 自主性——独立的法人
16
战略问题是任何一个组织都会面临的重大的决策问
题。战略中一般含着各种重要因素，决策者必须从中选
择出哪些因素才是决定组织生死存亡的更现实的因素，
因而必须要综合考虑组织中存在的各种人事的、技术的、
资源的、产品与市场的以及社会方面的制约，考虑在制
定战略和方针时如何才能达到短期目标和长期目标的平
衡，不仅要懂得利用各种分析方法去确定企业的目标制
2. 赵绍鸿 主编，物业管理实务，北京，中国林业出版社， 2002.1
3. 宋建阳 编著，Hale Waihona Puke Baidu业管理概论，广东，华南理工大学出版社， 2004年3月
4. 谭善勇，郭立主编，物业管理理论与实务，北京，机械工业出 版社，2005.3
5. 陈友铭 主编，物业管理，北京，高等教育出版社，2003.7
6. 王在庚 白丽华 主编，物业管理学，北京，中国建材工业出版 社，2002.7
。
➢目标要建立在可靠的基础上；
➢目标有激励作用，鲜明生动，通过努力可以达到；
1）制定要求 ➢目标层次清楚；
➢目标的指标要定性与定量相结合；
2）内
➢目标要经过综合平衡，保持相对稳定
贡献目标、竞争目标、发展目标、福利目标、 容： 企业文化建设目标等。
C：战略方针
是针对企业某 一战略时期而确
定的经营领域和 差别优势的基本
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3、物业的现代化企业管理
管理思想发展史
（1 ）早期的管理思想，产生于19世纪末以前 （2 ）古典的管理思想（19 世纪末~1930年） （3 ）中期的管理思想（1930~1945） （4 ） 现代管理思想（始于1945年）
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现代化企业管理主要内容
（1）管理观念的现代化——主要是经营者的观念 （2）管理机构的现代化——建立现代企业制度
（2）企业经营战略的构成内容
A：战略指导思想
指企业战略制定与实施的基本思想和观念
，是整个企业战略的灵魂。
包括：满足市场需要的思想、整体性和 全局性的思想、发展的思想、竞争的思想、依 靠群众的思想等内容。
B：战略目标
指企业经过战略时期的努力和战略时期的风险，
预期达到的总体经营成果指标，是战略方向的具体化
“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”
（3）管理方式和手段的现代化——新的科学技术
（4）管理人员素质的现代化
——专业化、知识化、现代化
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4、经营战略
——根据企业内外条件及环境的分析，为 求得企业的生存和长期稳定的发展，对企业的 发展目标以及达到目标的途径和手段的总和。
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第一章 物业管理企业化
一、物业管理必须实现现代企业化管理 二、物业管理企业的质量管理
三、物业管理企业的形象
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一、PM必须实现现代企业化管理
1、企业
——就是从事生产、流通、服务等经济活动，为满足 社会需要并获取利润，进行自主经营，实行独立经济核算，具 有法人资格的基本经济单位。
全球结 构性大 调整
10/27/2020
有关企业希望在这一调整过程中重新组合自
己的业务活动，进而与全球化和信息化趋势
相融合，为自己在新的商务环境中赵找到恰
当的生存空间和发展方向。
18
与20世纪相比较，21世纪的企业要取得竞争成 功，需要具备新的条件。
20世纪竞争成功的主要因素是规模及实现规模 所要求的专业性活动和严格的内部控制。
②战略阶段：为实现战略目标，在整个战略实施期间根 据特定的战略任务所明确的时间段落。（相对独立性、
不可分割性）
③战略措施：又称战术，是为实现战略目标，创造优势 和竞争的主动地位而采取的具体制胜方式和方法。（
战术活动包括：研究变化、捕捉战机、调整行动、改变态势）
10/27/2020
•没有战略也可以成功 •战略就是做计划 •战略是领导考虑的事 •战略是长期不变的计划
21世纪推动经济发展的首要因素不再是由单个 企业物质投入积累所形成的规模经济性，而是通过 对产业内各项活动的合理组合，充分利用外部协作
系统所形成的速度经济性和系统经济性。
为此，企业需要从大业务观点出发，在主动推动产业优
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主要内容
物业管理企业化 物业管理的招标与投标 物业管理的前期介入和接管
验收 用户入伙、装修管理与产权
产籍管理 房屋维修管理
房屋设备管理 物业的环境管理 物业的安全管理 物业综合经营服务与管
理 物业管理与社区建设
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参考书目
1. 王青兰，齐 坚主编，物业管理理论与实务，北京，高等教育 出版社，1998
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在竞争环境中，企业为实现企业长期经营目标 ，在对外部环境和内部条件进行估量和分析的基 础上，选择企业达到这个目标的途径，并依据它 对企业重要资源进行优化组合，以对目前和将来 的经营活动进行总体的谋划并制定相应对策和活 动的纲领。
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（1）企业经营战略的作用
促使企业顺利发展 提高生产经营的目的性 增强企业活力 提高企业管理人员的素质
定企业完成目标的重大方针政策，而且必须懂得如何更
准确地判断竞争对手的状况。
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21世纪全球商务环境的特征
全球化 企业在全球范围内寻求资源的最佳配置 ，寻找最合理的业务活动地点和方式。
信息化
企业不但由此创造出了新的业务活动类型 ，还通过改造传统产业和业务活动而使已经 出现明显衰退迹象的传统业务获得了新的发 展空间。
原则，即长远的 战略方向。
指企业生产什么产品，提供什 么劳务，市场定位在哪里，市场 规模多大
指企业优于竞争对手的别具一格 的相对优势。 一个企业往往只能选择一个或几 个最有利于企业的差别优势。
D：战略对策
用来指导企业在战略期内合理分配资源，一般包括：
①战略重点：指事关战略目标能否实现的重大而又薄弱 的项目或部门。（可以是一个，也可以是几个，不宜太多）
（1）企业是一个完全的经济组织。
（2）企业是一个具有自我组织、自我调节、自我约束和自我 发展的经济组织。
（3）企业是以盈利为目的的独立经济实体。
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2、物业管理企业的性质和一般特征
经济性——经济组织、经济活动 商品性——有形商品和无形商品 竞争性——在竞争中求生存、求发展 盈利性——讲效益、讲盈利 自主性——独立的法人
16
战略问题是任何一个组织都会面临的重大的决策问
题。战略中一般含着各种重要因素，决策者必须从中选
择出哪些因素才是决定组织生死存亡的更现实的因素，
因而必须要综合考虑组织中存在的各种人事的、技术的、
资源的、产品与市场的以及社会方面的制约，考虑在制
定战略和方针时如何才能达到短期目标和长期目标的平
衡，不仅要懂得利用各种分析方法去确定企业的目标制
2. 赵绍鸿 主编，物业管理实务，北京，中国林业出版社， 2002.1
3. 宋建阳 编著，Hale Waihona Puke Baidu业管理概论，广东，华南理工大学出版社， 2004年3月
4. 谭善勇，郭立主编，物业管理理论与实务，北京，机械工业出 版社，2005.3
5. 陈友铭 主编，物业管理，北京，高等教育出版社，2003.7
6. 王在庚 白丽华 主编，物业管理学，北京，中国建材工业出版 社，2002.7
。
➢目标要建立在可靠的基础上；
➢目标有激励作用，鲜明生动，通过努力可以达到；
1）制定要求 ➢目标层次清楚；
➢目标的指标要定性与定量相结合；
2）内
➢目标要经过综合平衡，保持相对稳定
贡献目标、竞争目标、发展目标、福利目标、 容： 企业文化建设目标等。
C：战略方针
是针对企业某 一战略时期而确
定的经营领域和 差别优势的基本
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3、物业的现代化企业管理
管理思想发展史
（1 ）早期的管理思想，产生于19世纪末以前 （2 ）古典的管理思想（19 世纪末~1930年） （3 ）中期的管理思想（1930~1945） （4 ） 现代管理思想（始于1945年）
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现代化企业管理主要内容
（1）管理观念的现代化——主要是经营者的观念 （2）管理机构的现代化——建立现代企业制度
（2）企业经营战略的构成内容
A：战略指导思想
指企业战略制定与实施的基本思想和观念
，是整个企业战略的灵魂。
包括：满足市场需要的思想、整体性和 全局性的思想、发展的思想、竞争的思想、依 靠群众的思想等内容。
B：战略目标
指企业经过战略时期的努力和战略时期的风险，
预期达到的总体经营成果指标，是战略方向的具体化
“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”
（3）管理方式和手段的现代化——新的科学技术
（4）管理人员素质的现代化
——专业化、知识化、现代化
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4、经营战略
——根据企业内外条件及环境的分析，为 求得企业的生存和长期稳定的发展，对企业的 发展目标以及达到目标的途径和手段的总和。
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第一章 物业管理企业化
一、物业管理必须实现现代企业化管理 二、物业管理企业的质量管理
三、物业管理企业的形象
10/27/2020
4
一、PM必须实现现代企业化管理
1、企业
——就是从事生产、流通、服务等经济活动，为满足 社会需要并获取利润，进行自主经营，实行独立经济核算，具 有法人资格的基本经济单位。
全球结 构性大 调整
10/27/2020
有关企业希望在这一调整过程中重新组合自
己的业务活动，进而与全球化和信息化趋势
相融合，为自己在新的商务环境中赵找到恰
当的生存空间和发展方向。
18
与20世纪相比较，21世纪的企业要取得竞争成 功，需要具备新的条件。
20世纪竞争成功的主要因素是规模及实现规模 所要求的专业性活动和严格的内部控制。
②战略阶段：为实现战略目标，在整个战略实施期间根 据特定的战略任务所明确的时间段落。（相对独立性、
不可分割性）
③战略措施：又称战术，是为实现战略目标，创造优势 和竞争的主动地位而采取的具体制胜方式和方法。（
战术活动包括：研究变化、捕捉战机、调整行动、改变态势）
10/27/2020
•没有战略也可以成功 •战略就是做计划 •战略是领导考虑的事 •战略是长期不变的计划
21世纪推动经济发展的首要因素不再是由单个 企业物质投入积累所形成的规模经济性，而是通过 对产业内各项活动的合理组合，充分利用外部协作
系统所形成的速度经济性和系统经济性。
为此，企业需要从大业务观点出发，在主动推动产业优