物业服务与收费管理暂行办法

太原市物价局、太原市房产管理局关于印发物业服务与收费管理暂行办法的通知年份：物价政策文号：并价服字〔2014〕66号发布时间：2014-5-16发布人：管理员来源：原创各县（市、区）物价局、房产管理局，各街道办事处，各物业服务企业，各有关单位：《物业服务与收费管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

太原市物价局太原市房产管理局2014年5月16日物业服务与收费管理暂行办法第一章总则第一条为规范我市物业服务与收费行为，维护业主（物业使用人）、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等法律法规，结合我市实际制定本办法。

第二条本办法适用范围为太原市城区（迎泽区、小店区、万柏林区、杏花岭区、晋源区、尖草坪区，高新开发区、经济开发区、民营开发区、不锈钢园区）。

古交市、清徐县、娄烦县、阳曲县的物业服务收费及其管理可以参照本办法执行。

第三条本办法所称物业服务与收费是指具有物业服务资质的物业服务企业按照合同的约定，对住宅小区物业管理区域内业主或物业使用人提供服务并收取费用。

第四条物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。

住宅物业服务收费执行政府指导价，实行最高指导价管理；非住宅、住宅中的别墅物业服务收费和特约服务收费执行市场调节价。

物业企业向业主、物业使用人提供产品、服务，属于《山西省定价目录》第十九条规定情形的，其产品及服务的价格实行政府指导价。

第五条实行政府指导价的物业服务等级与收费标准，由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。

前期物业服务与收费由开发建设单位在规定标准内与物业服务企业在合同中约定，物业服务企业按此标准与业主签订物业服务合同。

业主委员会成立后或前期物业超过三年的物业服务与收费，由业主大会参照规定标准确定。

实行市场调节价的物业服务费收取方式及标准，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第六条物业服务与收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同。

第七条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服企业开展正当的价格竞争，为业主、物业使用人提供质价相符的服务。

第八条前期物业服务合同可以约定期限，超过三年未成立业主委员会的，按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）由物业所在地居民委员会（社区）在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。

第二章物业服务收费第九条本章所称物业服务收费，是指物业服务企业按照住宅物业服务等级包含的内容向业主提供服务所收取的费用，不含车辆停放收费、装修服务收费、电梯运行服务收费。

第十条市级价格主管部门、物业主管部门负责住宅小区前期物业服务与收费的监督管理；区级价格主管部门、物业主管部门负责住宅小区业主委员会成立后或前期物业超过三年的物业服务与收费的监督管理。

第十一条住宅小区物业服务收费实行分等级定价。

市价格主管部门会同市物业主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的最高指导价，并向社会公布。

第十二条物业服务包括以下内容：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理；（二）环境卫生、绿化管理；（三）物业管理区域内公共秩序的维护、消防等协助管理事项；（四）其他公共性服务内容。

第十三条物业服务费的构成包括物业服务成本（支出）、法定税费和物业企业的利润。

物业服务成本（支出）包括：人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用中，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本（支出）。

第十四条住宅小区建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当明确约定物业服务项目、内容、收费等级、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容。

相关约定应当与前期物业服务合同保持一致，约定标准不一致的，收费标准择低执行。

第十五条新建住宅销售和交付使用前，建设单位依法选聘物业服务企业进行前期物业服务；前期物业服务等级标准报市物业主管部门备案，收费标准报市价格主管部门备案并向社会公布。

物业服务收费标准不得擅自超出政府指导价最高标准。

第十六条住宅小区物业服务内容超出市物业主管部门制定的住宅物业服务等级的建设单位需报市物业主管部门同意，其超出部分的收费标准可向市价格主管部门提出申请，由市价格主管部门对申请的标准进行成本审核，单独核准。

第十七条申请单独核准时，应提交以下资料：（一）书面申请。

书面申请应包括申请人的名称、地址、联系方式、小区及服务企业、物业的基本情况，拟定收费标准和理由等有关内容；（二）提交有关物业服务内容及要求的资料；（三）物业服务成本测算资料；（四）政府价格主管部门要求提供的其他资料。

第十八条住宅小区的物业服务企业申请调整物业服务等级与收费标准，由业主委员会或代行业主委员会职责的部门主持。

调价按以下程序进行：（一）调价预告。

物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况，拟定物业服务内容及调价方案（草案），以书面形式在住宅物业小区显著位置进行预告，预告期应不少于7日。

同时将物业服务企业近三年物业服务费的收支情况一并公示。

物业服务企业应于调价预告5日前，将调价内容报告物业所在地的区政府价格主管部门、物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会。

业主可对调价方案（草案）提出建议和意见。

物业服务企业结合业主的合理建议、意见对调价方案（草案）进行修改。

（二）书面征求业主意见。

调价预告期结束后，物业服务企业应当采用书面形式，正式征求业主对调价方案的意见，征求意见的期限应不少于15日，不超过60日。

征求意见书（函）的内容应当包括：1、物业服务内容；2、调价方案：原收费标准，新收费标准，新标准拟执行时间等；3、调价理由及其他需要说明的情况；4、征求意见的截止时间；5、业主意见的选项表。

选项应按赞同、反对、弃权进行设置；6、业主签名栏（应当包含楼、栋、房号等）。

征求意见书（函）应由业主本人签名。

业主因故委托他人签名的，应当提交书面委托书。

征求意见书（函）无法送达业主的，物业服务企业应于征求意见期间在小区显著位置公告相关情况及原因。

（三）统计业主意见。

物业服务企业应当按照公正、公开、透明的原则，对征求意见书（函）送达、回收数量以及业主意见数量进行查验和统计。

无法送达的情况单独予以统计。

物业服务企业可以邀请小区业主，物业所在地的居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、区政府价格主管部门和物业主管部门等部门工作人员监督查验统计过程，也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。

（四）公示调价结果。

物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价。

调价方案必须征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,并在住宅物业小区显著位置公示最终结果，公示期应不少于30日。

确定调价的，公示内容应当包括：1、物业服务内容、收费标准、执行时间；2、业主的房号和专有部分面积，以及对调价方案的意见明细情况；3、业主总人数、同意人数；建筑物总面积、同意人数所占建筑物面积；4、征求意见书送达、回收的数量及其他需要说明的相关情况；5、公示截止时间；6、物业服务企业服务电话及区政府价格主管部门工作电话。

公示期间，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应立即复查相关资料并在2日内答复。

经答复仍有异议的，业主可申请区政府价格主管部门对调价资料进行查验，并在查验结束后5日内答复有关业主。

上述复查和查验不影响公示期的计算。

以上程序完成之后，区政府价格主管部门可视小区实际情况对全部业主意见进行查验或抽样查验。

抽样查验的，业主总数在500人以下的小区，抽样比例不少于50%；500以上（含500人）的小区，抽样比例不少于20%。

区政府价格主管部门应邀请街道办事处（乡镇人民政府）和同级物业主管部门共同进行查验。

公示期届满后，物业服务企业应在5日内将服务内容和收费标准报告区物业主管部门和区价格主管部门备案后进行明码标价。

第十九条物业服务企业应妥善保存物业服务收费调价过程中的各种文字、图像及影音资料备查，并对其真实性、合法性负责。

第二十条物业服务收费按住宅建筑面积计算，按月、季度或年度收取，预收费用最多不得超过一年并在合同中约定。

第三章车辆停放收费第二十一条物业服务区域内配套停车场（位）车辆停放收费实行政府指导价，收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。

改变公共部位用途用于停放车辆的，由业主大会决定，其收费标准参照价格主管部门的规定确定，收入除补偿车辆停放服务费外，其余收益归全体业主所有。

物业服务区域车辆停放收费应符合以下条件：（一）物业服务区域内有规划用于停放车辆的停车场、车库、车位和经业主大会同意并符合公安、消防规定增设的停车位；（二）对各种车辆提供有序停放和管理服务，保证区域内交通设施正常使用和车辆停放标志清晰、道路畅通；（三）停车场所共用部位、共用设施设备和配套的设施设备保持完好，公共环境卫生保持清洁；（四）停车区域监控全覆盖，24小时值班巡查，停放车辆发生损坏时，能提供真实影像并协助处理。

（五）有规范的服务标准并与车辆停放人签定服务合同。

（六）车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第二十二条车辆停放收费标准应按照补偿合理经营成本、依法纳税、保本微利的原则核定。

第二十三条前期物业服务期间，车辆停放收费按照规定标准在物业服务合同中约定。

业主委员会成立后或前期物业超过三年的，车辆停放服务收费由业主大会参照规定标准确定。

物业管理区域内车辆停放收费标准需要调整的，按本办法第十八条程序进行。

第二十四条有下列情形之一的，不得向其收费：（一）进入物业服务区域执行公务的公安、消防、救护、环卫、工程救险等特种车辆；（二）为业主提供搬家服务的车辆；（三）子女探望父母、父母看望子女前3小时的车辆。

第四章装修服务收费第二十五条小区住宅装修服务收费实行政府指导价，收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。

（一）住宅小区物业服务企业收取装修服务费其服务内容包括：在小区内设定装修垃圾倾到站点、装修垃圾清运、电梯包装及使用电梯运送装修材料、装修方案审查、装修档案管理、装修巡查、卫生清洁及专人管理等。

（二）业主不使用电梯运送装修材料的，按标准的30%收取住宅小区装修服务费。

（三）住宅小区物业服务企业收取装修服务费后，不得以电梯上料费和其它理由再向业主收取其它装修方面的服务及管理费用。