推荐-20XX保利常州月季路项目战略定位及品牌策略报告183p 精品

庭
场
市场扫描 公寓户型同质化明显，标准型三房是供应主力，两房 供应短缺，改善型产品逐步入市 市场产品线主力供应为80-100平米两房、110-140平米左右三房。
四房
三房
两房
一房
60m2 80m2 100m2 120m2 140m2 160m2 180m2
城置御水华庭 御源林城
宝龙城市广场 凯尔枫尚
为龙城刻一个图腾
保利常州月季路项目战略定位及品牌策略报告
这是一个品牌竞争的时代
欢迎亮出你的大牌
大鳄必争之地 必将华丽蜕变
来一场奇妙之旅
PART1 常州保利战略定位之旅 PART2 常州保利精神符号之旅 PART3 常州保利项目价值之旅
THE PLAN OF STRATEGIC LOCATION INTERNATIONAL DESIGN
域 上
双拼
市 联排
项
目 叠加
物
业 高层
类 型 小高层
多层
区域内别墅物业稀缺，以经济型联排为主，公寓项目高
层为主，由于缺乏品牌开发商及品质产品，导致区域标
杆缺失，区域价值一直得不到有效拉动
青
景
枫
瑞
壹
曦
号
城
城 置 御 水 华
凯 尔 枫 尚
御 源 林 城
金 色 领 寓
枫 逸 人 家
高 成 莱 茵
宝 龙 城 市 广
品牌落地
由于本项目较高的拿地 成本，以及项目所肩负的战 略使命——在常州最快地树 立保利品牌形象，从而要求 本项目必须利用中高端的项 目形象为品牌形象构建牢固 基础，并为下一步扩展提供 动力。
新景祥观点：以中高端市场切 入是最为有效的手段！
仁恒集团于1994年进入南京，其先后成功开发了城东“梅花山庄”、 “湖畔之星”、宁南新区“仁恒玉兰山庄”和“仁恒翠竹园” 等几大 住宅小区。十二年来，仁恒在南京始终致力于中、高档商品房的开发， 拥有了良好的口碑与企业形象。
世茂、九龙仓、 龙湖、北辰
和记黄埔、万科、 新城、华润
新城、路劲、星 河
保利、龙湖、新 城、绿地、朗诗
核心问题界定
➢市场强手如林，两大强势品牌贴身肉搏，保利如何从 竞争中突围？ ➢高地价背景下，如何打造产品以实现快速去化？
从市场、竞争、核心竞品三个纬度对项目进行分析……
市场扫描
单位：平方米
区 独立
板块 新北区 天宁区 钟楼区
武进区 戚墅堰区
板块特征
受市政府搬迁带动，同时聚集了以高新企业 为代表的第三产业服务区，整体规划利好明 显，是目前高档楼盘集中地
商业核心区域，聚集了常州比较集中的人口， 是城市改善型需求的主要目的地
距天宁区较近，产业密集，受到拆迁影响， 区域印象一直较差，区域价值未能得到有效 体现
青枫公园位于省级钟楼经济开发区内，占地38万平方米，建设投资约1.5 亿，是常州首个森林公园及首个大型体育休闲、青少年科教基地，同时也 是目前面积最大的免费的敞开式公园。
青枫公园板块作为钟楼经济开发区的住宅区域进行整体规划，并且确定这 个区域为绿色生态住宅区，规划提出在这个区域范围内的所有工厂企业全 部搬迁，全部建造住宅、商业、办公，也是常州市目前唯一一个大规模的 绿色生态住宅区的区域。
常州保利项目 战略定位 之旅
FROM：保利 POLY 战略性项目定位 ING：常州 CHANGZHOU
逻辑思路：
企业目标 城市视角 市场/客群扫描 竞争分析 项目定位 物业发展建议 开发/推盘策略
百度文库
企业的视角 战略理解——进军常州是保利长三角城市布局的重 1、上海战略布局 要举措
保利叶上海
保利林语溪
（7000元/㎡）
（5000元/㎡）
凯尔枫尚
本项目
433.97万元/亩
青枫壹号
（13500元/㎡）
（5800元/㎡）
景瑞曦城
2958元/㎡
金色领寓
（高5800小高6500）
御源林城 （高层5800别墅15000） 青枫公馆
（5200元/㎡）
（5900元/㎡）
万水美兰城
（5500元/㎡）
宝龙城市广场
（5500元/㎡）
聚集了大量制造业企业，武进各乡镇私营业 经营相当发达，但一直以来“两个常州”概 念深入人心，区域置业明显
城市价值谷地，不属开发热点
城市的视角
BRT
板块配套的不断完善为未来的价值提升提供支撑，大 规模绿色生态住宅区域已经初具雏形
板块概述： 钟楼区政府所在地，常州主城，距南大街仅15分钟车程，BRT公交系统提 供便利交通，大规模商业配套已经进驻区域。
景瑞曦城 金色领寓
枫逸人家 高成莱茵
市场扫描 区域客户目前以首置和首改客户为主，未来随着区 域的逐步发展，首改、再改的品质客户将不断入驻
区域特征
陌生区域，认知度低
区域发展迅速，拥 有一定区域价值
区域高成熟度，区域 价值已被充分认可
区域发展阶段
标杆成功营销方向
区域“婴儿”期
金廷地块1
毛地
城市的视角 品牌开发商的逐渐进驻，将带动区域成为继新北区之后 常州第二个高档住宅片区，为本项目价值实现提供基础
由常州各大板块的发展过程可见，每 个板块的价值提升，都是通过品牌开 发商的进驻而拉动。 随着钟楼区不断的发展，必然将带动 整个青枫公园板块的崛起，随着新城、 龙湖等品牌开发商的进驻，区域有机 会与新北等高档住宅片区形成呼应， 成为常州第二个高档住宅片区
万科集团在南京的第一个项目“万科·金色家园”几乎占领了南京全市 60%的高端住房需求，成为当年万科集团中赢利最高的单个项目。而在 其后万科在南京的第二个项目“万科·光明城市”则定位为中端客户， 开始了万科的全线布局。
城市的视角
本项目位于钟楼经济开发区，属常州主城；武进、新北 是城市开发热点，本项目所在区域价值一直未能得到有 效体现
交通枢纽
钟楼区政府
青枫公园
城市的视角 新城、龙湖与保利的进驻，标志着区域进入品牌开发的新时 代，本项目将与龙湖、新城实现共生，共同营建区域价值
青枫国际
119.8元万/亩
836元/㎡
枫林雅都 枫逸人家 港龙华庭 （5650元/㎡）
元顺地块
448.94万元/亩 2805元/㎡
（5400元/㎡） 好享家
保利香槟花园
保利西子湾 保利海上五月花
3
保利十二豫树
陈富路项目、黄浦江项目、 海临港新城项目……
2、杭州战略布局
保利东湾 保利江与海 保利香槟国际
3、南京战略布局
保利香槟国际 保利紫晶山 保利仙林湖地块
4、无锡战略布局
保利香槟国际
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企业的视角 项目战略目标——在常州树立保利品牌形象，同时 保证快速去化