武汉项目定位报告
应城文体中心项目定位及规划建议报告3
点式塔楼集群 突出建筑 群整体的气势， 需要一定的体 量体现城市感
项目体验空间1. 沿街建筑立面
选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象
立面材料中引入质感 较强的材料，如面砖 和石材等，能够有效 的提升建筑的价值感， 给人稳重或尊贵的感 受 材料的使用上要强化 对比。不同材料的穿 插运用可以强化部分 材料的质感 建筑底层局部石材的 使用，对业主的身份 感给与很好的彰显
高形象，树立高端新标杆； 抓取细分市场，开创新产品引领 市场； • 打造特色吸引市场眼球； • 主动核心化！成为区域核心的一 部分；
• 控制成本，避免可能高利润但高风险
项目；
• 着力打造小区高品质，加强项目自身
比较优势，弱化边缘形象；
项目开发整体战略
区域层面：
立足文体中心属性，着力标示资源价值体系！
项目整体定位
应城高端住宅标杆引领之作……
巅峰城市居住未来 ——引领性· 高端文化全景观社区
20
报告思维导图
项目属性研判
项目开发战略
项目定位
规划建议
整体规划建议 产品建议
营销策略
整体规划发展理念
城东地标性——项目的高容积率与优越文体配套具有区域绝对优势，打造
地标项目地标建筑符合项目发展战略；（高度、立面、天际线）
SWOT
机会-----Opportunity 1. 2. 3. 4. 区域内配套资源逐步完善发展潜力大； 应城市场消费表现良好； 城东区域可供应高端公寓体量小， 区域地缘性明显、消费能力强劲；
SO战略：发挥优势，抢占机会
WO战略：利用机会，克服劣势
• 利用景观资源稀缺核心价值； • 立足区域改善消费潜力； • 利用市场机会空间树立引领力
@地产智库 克尔瑞：武汉克尔瑞农工商后湖项目定位报告 2014年 p238
后湖之尚·生态体验宜 居标杆居住社区
物业发展建议
目
录
第一章 项目背景······················13P 第二章 项目定位······················30P
第三章 产品建议······················93P
第四章 商业定位······················153P 第五章 开发时序······················186P 第六章 财务测算······················194P 第七章 项目附件······················206P
4.后湖板块近年土地供应量大，板块市场可持续发展度较 高，市场发展空间大，竞争激烈
项目背景/市场竞争 从供求结构来看，二房武汉汉口后湖市场表现趋同，80-95㎡市场表现良好，小三房市场供应 较多，而120-140㎡的三房未来市场机会较大
2010-2013后湖房型面积段供求结构
6,229
3,708 2,600 2,557 2,573
3,401 3,343 2,443
*
2,221
932 1,031 96 81
* *
*
306 438 378 117
* * *
* *
354 263 3
* * *
* *
1,537
*
* * * *
*
1,238 1,335
*
* * * *
292
*
104 178 529 283 337 378 178 268 168 113 1
项目背景/市场竞争 从宏观市场环境来看，后湖市场正步入成熟发展期，未来上升空间大；但同时随着大量房企 进驻本区，集中开发土地，未来竞争激烈，给本项目带了去化压力
武汉天地vs花园道
wocairre
Page 23
wocareer TM
武汉天地—包装与活动
商业活动：招商部门定期会在媒体、商业街区内对内部商家品牌进行广告推广，为商家 的持续稳定经营给予帮扶与支持；同时，举办主题活动也成为武汉天地的一大特色，定 期举办的活动为武汉天地带来了大量的客流。
wocairre
Page 24
互补式错位经营。
Page 31
wocareer TM
花园道—动线设计
wocairre
车流动线
客流动线
Page 32
wocareer TM
花园道—商业布局
花园道的商业布局集创意办公、格调购物、时尚餐饮、休闲娱乐为一体。
时尚餐饮：经典休闲咖啡、主题酒吧、情调餐厅、高档酒庄、知名连锁
餐厅、创意烘焙旗舰店等； 休闲娱乐：尖端美发沙龙、精致美容SPA等；
商业指示牌造型古典别致，采用黄鹤楼元素，凸
显武汉特色，并且采用360°多角度视觉效果，节
省空间的同时让顾客一目了然。
wocairre
Page 20
wocareer TM
武汉天地—商业配套
绿化工程：走进武汉天地就仿佛置身于
仙踪林般，形态各异的绿色植物，三色
为基调的小花簇拥着每幢建筑，生态与 建筑巧妙完美的结合，一处一景致。
中餐
wocairre
山姆大叔、
西餐 特色西餐
异国料理 甜品
4
4 5 5 3
10.80%
琥珀、橙花、法朵、Homes、
黛樱料理、金津咖喱、百帝园PAPA'S、家· 泰国餐厅、 BR-31冰激凌、甜蜜蜜、哈根达斯、满记、港饮小食、
轻食
冰饮/茶饮 西点
武汉汉口跃进村旧改项目定位与营销策略报告
本项目紧邻城市外环，东：与新世界梦湖香郡相隔不远，部分视角具备一定塔子湖景 观；南：与汉口花园接壤；西：毗邻姑嫂树路，在较为成熟的杨叉湖生活圈的辐射范 围内；北：抵城市外环线。
星 海 集 团 跃 进 村 项 目 初 步 思 考 6
地段区位
三环内，邻近生活氛围较为成熟的杨汊湖板块，所在区域整体居住价值与市场认知较低， 当前整体市场均价约在6300元左右，对项目后期预期价值的实现有较大影响。
星
背景2：项目专业市场用于还建，目前尚未开 海
集
始拆迁，其工程进度晚于住宅。
团 跃
• 如何解决专业市场与住宅之间的区隔与联系
进 村
项
是项目现阶段需要解决的第二大关键；
目
初
步
思
考 10
综合结论
本项目是一个物业形态复合、区域闭塞、天先资源缺乏、营销周期紧迫 且面临前所未有的严峻市场环境的百万方规模大盘！
1、面对限购之下的市场需求改变，对本案而言，一方面针对启动区产品需要加强 当前客户需求的把握，以自住型刚需客户为主，提供面积在130平米以下的功能完善、面积 紧缩型产品； 另一方面，需要从项目的整体开发周期考虑，通过完善丰富的产品线，大众 主流与稀缺性产品的搭配，搭建项目开发的安全及盈利渠道；
2、基于项目资源的缺乏，建议项目产业先行，通过产业带动区域与住宅价值的提 升；
市所有行政区，远城区也纳入限购范围。
谨呈：湖北星海房地产综合开发有限公司
引领融城居住的未来
汉口跃进村旧改项目定位与营销策略报告
星 海 集 团 跃 进 村 项 目 初 步 思 考 1
前言
承蒙信任，邀请我司参与贵司位于跃进村城中村改造项目，对于该是项目，我司认为其 开发具备如下特征：第一规模大；第二性质杂； 第三市场环境恶劣。对此，我司根据多年 操盘经验与对市场的理解，认为本案开发，需解决如下几个方面的关键问题：
武汉姑嫂树地块旧城改项目定位报告
控股20余家公司，分别从事住宅、商业地 产开发、工业园区建设、旅游文化产业以 及汽车经营和服务等相关领域；
成都臵信定位于城市运营商和系统城市
生活服务商，全面参与成都统筹城乡综合 配套改革实验区的建设之中，坚持大手笔 的城市运营战略，开发的西部鞋都、国色 天乡、青羊198、国际医学城均成为了城 市产业的经典作品；
世联对项目的基本判断
1. 本项目为城市大盘，有别于远郊大盘，必须从城
市运营的角度加以思考。
2. 本项目是与姑嫂树村合作的旧改大盘，必须遵循
城市旧改项目的一般规律。
项目本体解读
开发背景及核心问题研判
区域价值挖掘 竞争机会研判
案例借鉴 项目发展战略 项目整体定位 规划构思建议
本报告是严格保密的。
12
建筑密度
绿化率 停车位 地面停车位 其中 地下停车位（立体）
24.6%
30% 12225 3953 8262
世联对经济指标的解读：
项目9地块分布零散，各地块无法臵换，彼此之间难以建立直接的联系 地块形状不规则、狭长，中间被路网割裂，用地效率不高
属性界定
二线省会城市，主城区延展地带，非资源型大规模 城中村旧改项目
2010年10月20日，公司全资子公司福星惠誉房地 产有限公司与武汉市江汉区姑嫂树村村委会武汉 市宏财房屋拆迁有限公司共同签订了一份《姑嫂 树村“城中村”综合改造建设项目合作协议书》 三方合作建设姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目该项目所涉拆迁补偿价款总额为472,923万元。
——《湖北福星科技股份有限公司关于与武汉市江汉区姑 嫂树村村委会等签订《姑嫂树村“城中村”综合改造建设 项目合作协议书》的公告
区域属性： 主城区延展 旧改集中区 项目属性： 非资源型 地块主体完整 旧改生地项目
武汉光谷世界城商业步行街项目分析定位招商全程报告
目录第一部分：市场背景调查分析一、武汉市商业发展状况概述（二）商业经营功能定位（三）商品定位（四）市场竞争定位（五）市场定位（六）经营目标定位（七）项目业态定位及规划（八）项目经营方式定位第三部分：招商方案一、招商宗旨二、招商策略一、心。
171920世纪初，武汉进出口贸易占全国贸易额的12.0420额，均居全国第四位而仅次于上海、北京、天津。
20世纪90年代，三峡工程建设使得处于长江中游地带的武汉在国家经济发展中的重要位置又得到进一步加强。
一些高新技术产业（如光电子信息）开始在武汉形成，而且国家批准武汉为对外贸易口岸，武汉作为中国内陆地区贸易中心和转口码头的地位和作用得到增强。
武汉是全国商品的重要集散地，市场辐射范围遍及华中和中原地区（主要指汉口而言）。
近5年来，全市各类商品市场从385个增加到612个；全市商业街从10余条综合性街道发展到有精品街、品牌街、电子街、美食街等众多专业商业街和中山大道商业景观街、江汉路商业文明街等特色商业街。
近十几年来，武汉企业改革逐步由经营形式的改革向产权制度改革深入，由单一商品经营向资本运营转变。
1986年，武汉2002697个，比1995年的405个增长业中心；在11个重点城镇和城关镇增加商业业态和业种；在中心镇及一般建制镇，引导发展具有规模经营、规范服务特点，能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。
三、商业网点发展的导向：中心商业区:服务范围对象以区域以外消费者为主。
使该区域成为华中地区第一流的现代化、多功能的商务活动中心。
规划范围以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域为范围。
该区域内发展的重点为：突出解放大道中段武商片的繁荣繁华；提高中山大道商业景观街的品质；提升江汉路步行商业街的功能档次；引导汉正街包括沿河大道、大兴路等地段商业网点由数量扩充逐步转向质量提高；培育沿江大道，建设大道贸易、休闲的在中南路、钟家村为核心的两个市级商业中心大力优化经营结构，不断提升功能。
百联武汉盘龙城奥特莱斯项目调研报告.doc
关于“盘龙城—百联奥特莱斯”调研报告一、项目区位1、项目地点：该项目位于武汉市黄陂区巨龙大道盘龙湖侧，湖滨大道北侧，紧邻恒达盘龙湾等住宅项目。
2、开发商简介该项目由上海百联集团股份有限公司开发，上海百联是国内知名商业地产运营商，旗下拥有一批知名品牌加盟商及一线招商团队。
盘龙城奥特莱斯则完整复制上海青浦、杭州下沙两座奥特莱斯经营模式及风格，由纵横集团开发建设项目工程。
3、该项目定位及基本规划项目经营思想：打造现代化、时尚化生态综合购物广场，形成以销售国内、外著名品牌折扣服饰为主，集休闲、餐饮、娱乐、旅游为一体的商业中心。
项目经营理念：“标真价、买真品、送真情”。
项目基本规划：占地面积约万平方米，营业面积万多平方米，打造商铺三百余套，其中商铺开间米不等（视品牌及分布位置而定），层高米，径深米；四大营业区域涉及业态包含了男女服饰、家装精品、箱包皮具、餐饮休闲、儿童用品等；其中，主要经营的产品以男女精品服饰为主，其经营时间从上午十点至晚间八点。
二、项目基本情况调研1、内部硬件设施建筑格局及风格：项目建筑风格属于标准地中海式建筑风格，两层环形建筑结构格局，部分商铺上下连通一体，两种风格模式使得项目具备了较强的通达性。
内部优化特色：每个区域中均设有一座独立电梯，连接一层二层商圈，可提升项目品质及整体美感；每间商铺内拥有分户型美的空调，该空调由入驻商家出资。
百联奥特莱斯集体购买；各区域休闲广场均设立有大量休闲椅、休闲伞、盆栽及雕塑，现场环境优雅，文化气息浓郁。
卫生间：卫生间内部设施齐全，厕具均具备较高品质，属于公厕中上等标准。
同时，在四大区域中均配置有厕所，能够满足该区域内高流量客户需求。
金融系统：两处银行柜员机及机，工商银行入驻，提供完善金融系统。
消防系统：电子监控消防系统，层次较高。
安保系统：全方位出入口摄像头监控；座岗亭位于项目座出入口；四大经营区域保障名保安小时巡逻。
保洁系统：场内营业过程中，保持每区域名保洁人员流动性保洁。
武汉K11、壹方购物中心市调报告-2019
星乐派KTV、大玩家、OLE超市、万达影院、健身房
商业楼层 项目定位 主力店
业态占比
以数栋近代历史建筑为基础，在注重保护当年的建筑风格原貌的 同时，内部则按现代都市的消费方式、生活节奏和情感空间度身 订制。上下街道与上下两层通透橱窗设计，双层交流，开放互动。 对项目原址的200多棵大树加以保护，使之形成横向的绿化长廊
B1--4F
停车位
2900
一家三口舒适购物中心，生活拍档式购物中心，集购物、娱乐、 社区、生态一体，实施一站式服务
永旺超市、CGV影院、NIROTI家居、孩子王
餐饮:零售:娱乐:配套=34%：57%：7%：2%
全店布局合理，功能齐备，十分人性化。馆内标示清晰，并专 门设有儿童卫生间和公众休息区，全馆实现护栏加高，无障碍 设施，无一不体现以人为本的设计理念。同样贯彻永旺的环保 理念，采用自然引光，节能玻璃和覆膜材料等设施达到节能目
特点
群星城
湖北武汉洪山区徐东大街120号
福星惠誉房地产开发有限公司
100000
租赁面积
42000
B1--6F
停车位
1200
华中首创剧场式生态购物中心。以青年时尚、家庭型消费为客 群定位，打造华中首屈一指的全业态儿童中心
BHG精品超市、瑞思卡健身、NITORI家居、美食广场、银兴菲 林国际影城、
餐饮:零售:娱乐:配套=27%：40%：24%：9%
是华中第 1 个购物艺术中心，继香港、上海之后的第 3 个 K11 商业项目，K11 Select 也是第 1 个拥有艺术村的 K11 项目，使得商场在艺术方面拥有了更多的内容和共建，
馆内分布着八件由国内外艺术家创作的艺术作品
商业楼层 项目定位 主力店 业态占比
武汉光谷项目可行性报告——策划部分
武汉光谷项目可行性报告——策划部分一、项目背景武汉市作为中国重要的交通枢纽和科技创新中心，具有得天独厚的发展机遇和优势条件。
光谷项目是武汉市政府为促进区域经济发展，打造国家级科技产业基地而启动的一项重点战略计划。
项目定位于以光电子信息技术为核心，打造集科研、生产、教育、居住和商业于一体的综合性高科技园区。
该项目的实施将极大地推动武汉市科技产业的发展，提升其在国内乃至国际的竞争力。
二、项目目标和意义光谷项目的目标是建设一个集高科技研发、企业孵化、科教培训、居住休闲、商业服务等功能于一体的创新型园区。
通过充分发挥科技创新的引领作用，推动传统产业升级，进一步加强武汉市和整个中部地区的经济发展，提高城市竞争力。
同时，光谷项目还将为企业提供良好的创业环境和资源，吸引国内外优秀人才，培养高素质的科技人才队伍。
三、项目规划和布局1.园区规划:光谷项目总占地面积为1000亩，按照绿色生态、开放共享、智能高效的建设理念，规划为研发区、产业区、教育区、居住区和商业区等五个功能区域。
2.研发区:该区域将引进国内外一流的科研机构和高新技术企业，集聚一批优秀研发团队和高端人才，推动科技创新和核心技术的突破。
3.产业区:该区域将引入光电子信息、生物医药、新能源等新兴产业，培育和发展重点产业集群，打造具有国际竞争力的科技产业基地。
4.教育区:该区域将建设一所国际化的高水平科研学院和一所应用技术学院，提供高质量的科学研究和行业应用型人才培养。
5.居住区:该区域将提供高品质的居住环境，满足人才和企业职工的住房需求，吸引人才更好地服务于园区发展。
6.商业区:该区域将引进知名商业品牌，在提供方便的购物和娱乐设施的同时，为园区的企业和人才提供专业化的商务服务。
四、项目实施方案1.实施主体:光谷项目由武汉市政府负责组织实施，成立专门的项目领导小组，并委托专业的团队进行具体的规划和实施。
2.资金支持:光谷项目将通过政府投资、企业投资和金融机构贷款等多种方式筹集项目所需的资金，确保项目的顺利进行。
武汉商业项目考察报告
万达第二代产品主要以购物中心（Mall）的形式出现，面积在 15万平米左右，业态有百货、超市、影院等五六个主力店， 整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、 酒店等别的业态。同时，零售类比例仍偏大，占总经营面积 80％以上。盈利模式主要为若干个没有散售的购物中心整体 出售，溢价变现。 案例：成都财富中心、王府井、伊藤洋华堂等纯商业购物中心
万达第三代产品：综合体
城市综合体内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、 商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等 多种功能于一体，形成独立的大型商圈，面积在50-100万平米。 盈利模式为核心商业部分只租不售，但占大型综合体项目整体 40%左右的住宅与小型商业、写字楼采取销售的方式，有效解 决了资金支持问题。 案例：万达广场、龙湖天街系列、华润万象城系列等城市综合体
由于总体用地较 大，设计中不得不 用多条内街来使得 商业能够划分为小 铺面，设置了一个 尺度较大的中庭作 为这个综合体的中 心，并有其他的一 些小中庭。 总体而言，商业 效果和人气一般。 这个项目对我们 的可借鉴性较小。
项目概况
在光谷步行街内部还有一个已经建成的西班牙风情街， 后期还有德式风情街和法式风情街（在建）。 这是一个纯室外的商业步行街，商业布局采用内廊 和外廊相结合的形式，形成多变的商业街道空间。 商业街区通过三个广场串联其整个商业街区。
古典与现代的结合
建筑细部
总体而言，除了建筑外立面的线 条外，建筑的细部不多，且重复 率较高，如欧式门头、砖砌的凹 凸线条等。
砖砌的凹凸线条
精致的入口
精致的入口
精致的入口
商业模式： 商业布局考虑为独栋式，采用 整租整售的形式，即建筑一至顶层 为一个商户。这样避免了二层三层 的室外走廊的出现，建筑立面更为 干净，且利于建筑风格的营造。 街道尺度： 建筑高度多为2-3层，局部为45层。 街道尺度约在1:1—1:2之间，这 样就提供了较为宽阔的街道尺度， 餐饮可以自由的摆放外摆区桌椅。
武汉国际广场调研报告武汉都市圈调研报告
武汉国际广场调研报告武汉都市圈调研报告武汉国际广场调研报告项目简介武商集团旗下武汉国际广场购物中心立足城市核心解放大道黄金商圈，毗邻交通动脉，连接轻轨与地铁，捷运通畅。
按照国际标准打造的武汉国际广场总营业面积达32万平方米，是未来中国定位最高、规模最大、品牌最全的顶级购物中心。
全新的武汉国际广场分为A、B、C、D 四馆，四方四座，构建超大规模商业新景观。
项目区位项目定位规划平面及定位A馆时尚之馆：热点名品汇聚，成熟品牌聚集，将时尚尽收眼底；B馆奢华之馆：搜罗全球顶尖奢华名品，畅享精致生活全新概念；C馆潮流之馆：拉阔年龄界限，引领城市潮流风尚；D馆立体停车楼：9层立体停车楼，层层楼层，尽享便捷泊车购物体验。
项目楼层分布武汉国际广场购物中心超越寻常摩尔，打造12层全新高度，包括地下三层与陆上9层，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲，融汇时尚、奢华、潮流于一体的现代高端购物中心。
整个店内设计现代时尚，富丽堂皇，为您全方位展现国际时尚名品的魅力风情。
陆上9层缔造完美购物休闲娱乐美食空间；1-2F•国际奢品馆：云集LV、GUCCI、DIOR、LOEWE等百大国际奢华名品；3-4F•时尚名品馆：80大优雅时尚女装及魅力鞋包云集，打造全新焕彩空间；5F•潮流魅力馆：50大经典男装汇聚地，联袂演绎潮流新风尚；6F•家居生活馆&•超级儿童城：诠释生活新概念；第一文库网7-9F•畅享乐活馆：购物之余，尽享美食、娱乐、休闲多层次的乐活享受；地下3层演绎都市生活快时尚；地下负1层：武商超级生活馆，汇聚各式都市便利店、速食馆；A座专设贵宾泊车专区；地下负2-3层：提供3500个标准泊车位，24小时全天开放。
1F楼层平面图1F楼层品牌1F部分品牌形象1F部分品牌形象1F部分品牌形象2F楼层平面图2F楼层品牌2F部分品牌形象2F部分品牌形象2F部分品牌形象3F楼层平面图3F楼层品牌3F部分品牌形象3F部分品牌形象3F部分品牌形象4F楼层平面图4F楼层品牌4F部分品牌形象4F部分品牌形象5F楼层平面图5F楼层品牌5F部分品牌形象5F部分品牌形象6F楼层平面图6F楼层品牌6F部分品牌形象6F部分品牌形象6F部分品牌形象6F部分品牌形象7F楼层平面图8F、9F楼层平面图7F、8F、9F部分品牌形象7F、8F、9F部分品牌形象7F、8F、9F部分品牌形象项目标识系统项目公共区域项目功能区域项目调研总结项目优势借鉴分析1、独栋停车楼，并且每层与商场相连；2、品牌全面且跨度较大，包含顶级品牌与副牌；3、百货经营模式，多个品牌买断。
武汉万科西半岛项目定位报告项目基本情况与特点简析
万科西半岛项目定位报告武汉市万科房地产有限公司20041></a>.5目录→项目基本情况与特点简析——第一部分→供给市场分析——第二部分→客户定位与描摹——第三部分→项目定位与产品建议——第四部分→高端客群需求分析报告——附件定位报告第一部分项目基本情况与特点简析一、项目概况地块区位与交通万科西半岛项目位于武汉市区西北方向，属汉口东西湖区，距汉口中心商业区直线距离12公里，车行距离18公里（20分钟），距现有四季花城东区项目直线距离4公里，车行距离5公里。
从中观区位看，西半岛项目位于东西湖区之金银湖生态产业园区内，2002年，该片区获国家环保总局批文，升级为国家级生态示范园区，2003年,该区又提出“生态化工业强区”概念，重点建设、宣传康乐健体、生态休闲、现代工农业观光三大特色，正在成长为生态与经济并举的武汉旅游、人居新区。
作为城郊接合部地块，西半岛项目目前主要通过地块东侧环湖路（现状路、4车道）与金山大道（现状路、6车道）接驳，实现对外交通。
地块基本指标参见规划概念设计任务书。
环境及地表现状西区项目位于半岛形地块内部，东侧隔内湖、城市规划绿地（现状为租期尚有10年之养鸡场）眺望金银湖水面（水面面积约为300万平方米），南北两侧隔规划道路及代征绿地与金银湖水面接壤，西临环湖路。
地块内部密布鱼塘、荷塘及自然堤岸，零星分布种植用绿地（葡萄园、菜地），城郊地块原始风貌保留较为完整，基本无地表建筑物附着；地块中部有220千伏高压线南北向贯穿，须保留37.5米宽度之高压走廊；由于项目临水滨湖，西半岛地块夏、冬两季地表景观差异明显：夏季，金银湖水位丰满，地块内部水塘及周边水域水量充沛，绿化植被生长茂盛，景观资源优异；冬季，金银湖水位回落，地块南侧“港湾”及部分内湖“退水成滩”，在无人为干预情况下水景资源存在一定程度的衰减；生活配套与大市政配套作为生态园区待开发地块，西半岛项目周边5公里半径范围内基本无独立生活配套供拟建项目使用，仅有几个在建小区能提供一些简单的商业、教育支持，如奥园、四季花城东区的小型商业街及幼儿园；从公交线路的配备看，西半岛项目西侧环湖路上目前已有一路公交线路经过（604区间车），而金山大道的现行公交线路则达4条（603、604、47、207）；从大市政配套看，西半岛项目地下有水、电管网经过，可满足施工要求但尚不能满足居住所需，需要增容；地块内尚未修建排水管网，电信、宽带尚未接至地块边缘；二、本章小结综合分析项目区位、环境、交通、配套与规划，西半岛地块表现出以下突出特点：特点一：与坐落于金山大道旁的花城东区相比，西半岛地块相对“隐蔽”，与城市中心区的关系也相对“疏远”；特点二：西半岛项目三面临湖，自然环境得天独厚，但由于代征绿地及后退红线的阻隔，多数可开发用地并不直接滨临金银湖水面，地块景观价值有一定程度折损（临湖绿化代征如规划、建设得当，将有效提升项目用地景观价值）；特点三：西半岛项目内部湖塘及植被资源丰富，生态环境优异，有利于拟建项目塑造个性化的生态居住环境，但同时也会影响地块整平及项目开发成本；特点四：西半岛项目周边现状生活配套资源极为有限，但若项目自行建设大规模的完善配套，由于项目地理条件的限制，其对外服务能力又相对较弱，容易造成配套设施经营困难及资源浪费；第二部分市场分析一、宏观市场成长状况简述1999至2003年，武汉市宏观经济及房地产市场保持了持续、高速、稳定的发展态势，截至2003年底，城市人均GDP、人均可支配收入等指标已接近或超过沈阳等房地产业较发达城市，但其商品住宅价格却较该类城市低400—600元，成长空间广阔。
武汉世纪环球项目定位及开发建议报告页完整版
武汉世纪环球项目定位及开发建议报告页 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】□前言1□方案流程设计2 □宏观环境分析3 □微观环境分析10□项目定位47 □项目SWOT 分析96目 录前 言我司为创世纪项目已经服务有4个月时间，此前我司已经向贵司提交了大本的市场定位分析及项目开发建议。
目前，项目的商铺划分及上部住宅的定位已经基本确定，相关的文案以及设计也已确定，项目的总体定位已经基本明确。
因此，我司在本方案中将首先针对发生微妙变化的行业环境进行分析，以为本项目寻找新的市场机会和突破口，另外，对前一阶段工作的结果进行总结，在文字上明确并精练的提炼出本项目的市场定位。
方案流程·自新政实施以来，房地产开发投资在去年高位运行基础上，继续保持了较高的增长，但开发投资增速有所减缓，由2月份的%、3月份的59%到4月份%，回落到5月份的%。
从3月到5月月均回落个百分点。
·今年1-5月，武汉市商品房销售额亿元，增长%，增速比1-4月回落个百分点；商品房销售面积万㎡，增长%，增速比1-4月回落1个百分点。
5月份本是销售的旺季，销售增速减缓，这表明武汉地产一定程度上受到了新政的影响，使销售旺季减淡，旺季推迟。
楼市·7月份，武汉市土地拍卖市场出现了自2001年以来的首次冷淡现象，6宗地块仅拍卖出不到10亩的两块小地块，土地市场上持币观望的开发商增多，尽管，武汉市房地产市场发展得比较健康，但仍然受到了宏观政策因素的影响，外地众多想进入武汉市场的开发商变得更加谨慎起来。
宏观环境分析 宏观环境分析·和记黄浦加入江汉路步行街，给周边目前在售的商业项目带来了一定的商业机遇。
汉正街商业项目的扎堆开发，给老商圈带来了新一轮的复兴，汉正街龙王庙广场、汉正街第一大道美奇国际儿童乐园等各类地段较为核心的专业市场纷纷出现，使各商圈之间的商业竞争加剧。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
机遇：区域内五星级酒店较少，不能满足区内需求。
挑战：汉阳区域的发展还需要时间；
竞争：随着万达、万科、豪生酒店积极引入外资，不 断拉升区域地块价值，未来诸多投资方将转移到汉阳， 汉阳酒店业竞争将愈加激烈。
11
竞争策略 业态发展
销售市场
低总价，很适合中小企业的购买承受能力。
独栋办公
未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。 随着区域经济发展，整体市场需求较大。
7
发展机遇分析 市场分布
投资策略
物业组合
回收周期长，短期收 益小，长期收益大， 与商业形成良性互动，双方品质相互攀升 现金流收益吸引机构投资。
武汉酒店分布主要集中在火车站、繁华的商业中心、金融中心、东湖景区、长江之滨附近。
高端商务客人倾向于选择国际品牌酒店； 本土酒店客人以国内高端客户、组团客户及会议客户为重点。
10
区域市场
目前：汉阳酒店市场相对于汉口、武昌较为落后，仅有 四星级酒店5家，三星级酒店3家，商务、经济型酒店4 家，不能满足区内需求。
易居、易办公、灵活的建筑风格。
6
市场机遇 市场分布 租赁市场
项目所在区域的合理化布局、功能化分区、科学化发展为项目的发展提供有力的前提条件； 区域独栋式办公楼多为上世纪90年代建筑，随着企业的不断发展壮大，经济效益的不断提升， 现有的办公环境已经不能满足企业的需求，有着较强的改善性需求。
区域内纯写字楼的大量入市虽然会带来很好的商务氛围；政府将在武汉市两大开发区推动 独栋式办公楼的发展，推动总部基地的建立
散售周期长，售价上涨缓慢。
ƒ
目前区域销售市场的档次上不去， 对于项目的整体考虑要稳妥。
未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军” 模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高 新区。
随着区域经济发展，整体市场需求较大。
5
市场需求 市场分布 租赁市场 销售市场 独栋办公
宏观驱动
租户需求
城市定位的提升将使原有的城市及商圈格 局发生转变，进而使本项目所在区域内 原有物业类型的构成及品质发生变化
4
竞争策略 市场分布 租赁市场 销售市场 独栋办公
传统商务区的核心地位短期内无法被替代 目前项目所在区域内商务氛围没有。
突出中小企业办公功能，建设易居、易 办公、灵活的建筑风格。
出租率在70%-80%，且档次不高，租金 水平偏低。
独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发 区，入驻企业多为国内外知名公司。
整体商务会议需求量的加大和区域未来会 展 中心规划的确定，对项目支撑力度较 大。
此类物业类型价格波动不大
对便捷的交通和会议设施需求要求较高， 价 格敏感度不高。
ƒ
目前酒店类规模适当，应在硬件和软性服 区域存在市场空白点，有酒店市场发展空
租赁市场 销售市场 独栋办公
回收相对慢，但是租金可逐年提高。
租赁可以统一业权，对 维护整体品质有利。
ƒ
回收相对快，但是售 价难提高，收益率受
影响， 整售市场机会难以把握。
散售的品质难以保证， 对于整个项目的品 质提高 有负面影响，整售可以统一业权， 对 维护整体品质有利。
后期维护难度较低。
与本地快的商业、其他地块的住宅形成互 动。未来规划对租户吸引力大。
独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发 区，入驻企业多为国内外知名公司。
现有建筑陈旧，办公环境较差，随着经济 的发展，改善办公环境需求强烈。
ƒ
现有开发区企业和未来将要入驻我区域企 业中小企业将成为主力销售对象。
低总价； 面积需求大多在300-500平方米。
未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军” 模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高 新区。
机遇：域独栋式办公楼多为上世纪90年代建筑，随着 企业的不断发展壮大，经济效益的不断提升，现有的 办公环境已经不能满足企业的需求，有着较强的改善 性需求。 挑战：汉阳区域的发展还需要时间，所以独栋办公销 售与租赁亦需要时间； 竞争：汉阳沌口地区主要以经开万达为代表的高档写 字楼物业，它的入市将提升区域形象；对本项目的写 字楼物业发展有着不利影响。
8
酒店 9
整体市场 业态发展 市场需求 价格范围 区域分布 客群特征
高星级酒店市场正进入快速增长期。伴随武汉外商企业投资数量增加，对外交往活动 日趋频繁，高品质星级酒店成为发展的重点。
武汉五星级酒店共计11家，大部分酒店集中于汉口地区；平均入住率为78.1%。
五星级酒店房价比四星级酒店高近200元； 品牌酒店的平均房价比普通酒店高20%以上，具有很强的竞争优势。
3
区域市场
目前：独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发区，入 驻企业多为国内外知名公司。现有建筑陈旧，办公环境 较差，随着经济的发展，改善办公环境需求强烈。
未来：政府将在武汉市两大开发区推动独栋式办公楼的 发展，推动总部基地的建立。独栋式办公将是现有开发 区企业和未来将要入驻我区域企业的主要办公方式。
价格范围 项目体量 区域分布
本类型业态发展潜力很大，未来整体供 应量较大，竞争加剧。
未来区域发展将整体提速，目前项 目区域内商务氛围有待培育。
五星级价格水平要明显高于四星级。 项目体量有增大趋势
突出休闲性与娱乐性等相关特色，同时 进行差异化、个性化的规划在品质和服
务上增加价格优势。
ƒ
区域不是传统的商务区，规模要适 当发展
武汉项目物业定位报告
独栋办公 2
整体市场 市场分布
集中于沌口经济开发区、东湖高新区（武昌区），但建筑较为老旧，环境差。
租赁市场
目前独栋办公租赁市场比较好，市场发展比较好。
销售市场
目前本项目所在区域没有商务氛围，建议定位为易居、易办公、灵活的建筑风格。
独栋办公
未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。 随着区域经济发展，整体市场需求较大。
在汉阳地区酒店主要集中于鹦鹉大道、 汉阳大道、龙阳大道周边，并向王家湾 商圈、沌口商圈及钟家村商圈方向成放 射型延伸。
本项目发展空间较大
12
市场需求 业态发展 价格范围 项目体量 区域分布
宏观驱动
客户需求
汉阳酒店市场相对于汉口、武昌较为落 后，仅有四星级酒店5家，三星级酒店3 家，商务、经济型酒店4家，不能满足 区内需求。