商业地产实操案例返租销售方案.

产权式商铺的优势分析
作为一种营销策略，产权式商铺能够得到市 场的认可，必定有其优势所在。客观的讲， 这种营销策略在商业楼盘销售时起到了很大 的积极作用，在某种程度上是开发商信心与 实力的体现，是对市场的认识与把握，更是 对投资者的承诺与保障。市场交易中各方主 体，如开发商、投资者、物业经营者以及金 融贷款机构在这种销售模式下均有利可图。
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优势四： 有利于银行加快资金周转，降低风险。
对于售后返租投资型物业，银行一般要求首 付50％，这相对一般住宅项目的贷款来说， 按揭比例较小；贷款5至10年还清，也比住 宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之 每月利息负担有租金收益作保障，大大降低 了银行的贷款风险。
产权返租的４种方式
◆虚拟产权铺位，真实回报返租。回报是真 实的，依靠大商家的有效承租来支撑返点。 ◆虚拟产权铺位，虚拟回报返租。在虚拟 铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是 投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出 在羊身上”。
什么是返租？
返租 在商铺的销售中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为 提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收 大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经 营权，并对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引 力）。 优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经 营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最 大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价 值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型 封闭式商场。通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金，大大缓解困 扰开发商的资金紧张问题。 缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及项目的规划、设计、 招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。 而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营） 两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌 的影响也将有很强的广泛性和延续性。 操作方式：签订购房合同时，业主必须签署委托经营协议和租金回报 协议，返租方常是一个与开发商无任何关联的空头公司，这一切与开 发商没有任何法律关系，返租协议可长达10年-20年。
关于产权商铺
什么是产权式商铺？ 房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面 积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内 由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发 商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保 证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模 式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返 租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经 营权分离的房地产证券化。 产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、 利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是 “以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方 式”吸引买家入场。 产权式商铺的实质是房地产产品的一种营销手法，这 种营销模式因为调动了开发商、投资者、经营者甚至 金融机构等多方面的经济需要，故产业链得以延长， 对GDP的贡献显然比单纯营销要大。
优势三：
能够促使经营者搞好经营，努力争取更大利润。
售后返租物业有的是开发商自主经营，有的是开发商 委托其他物业管理公司经营，也有的是合作经营，但 无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。 经营者在签订协议时必然清楚这一点，因此也必然有 信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力， 经营者只有努力获得超过租金回报的利润，才有可能 生存并发展下去。这必将促使经营者搞好经营，争取 更大的利润。
利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单 价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。这 也是产权式商铺的一大优势。
优势二：
保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。
对于投资者而言，产权式商铺在包租期内能获得稳 定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风 险就越小。特别是对于一些优质地段的优质产品， 投资者甚至只要一次首付，每月租金回报除去银行 按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大 肆追捧的根源所在。 对于售后回租的投资型物业，投资者一般都是在购 买时便同开发商签订了包租协议，这就使得投资者 不必为物业的转手或招租而四处奔波，大伤脑筋， 从而大大降低了交易成本，节省了交易时间。 还有一点值得一提的就是，虽然这类物业可能单价 相对较高，但由于产权分割的较小，每个单元的总 价不是很高，从而降低了投资的门槛，使得有较多 的投资者有能力进行这种产品的投资。
◆独立产权铺位，虚拟回报返租。市场内分 划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过 高价格完成其8%或10%的返点。 ◆独立产权铺位，真实回报返租。
独立产权商铺作用与优势
独立产权商铺的作用： 商铺在销售之后，必须确保成为良性物业，那么，究竟 什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场一致的商 铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营独立收银 的主题商城或专业市场。这种独立式商铺，商场经营按照 销售分割的独立铺位经营，从而达到经营铺位与销售铺位 分割的一致性。 独立产权商铺有着诸多优势： 首先是产权明晰，使得销售铺位与经营铺位保持一致，业 主与经营者洽谈租金十分方便；其次，独立式店铺只需短 期返租，发展商与小业主最大限度的回避了商铺经营的风 险；其三，对于独立式商铺，建设部、银行等相关部门和 单位认同度高，而投资市场亦十分看好。
优势一： 有利于开发商快速回笼资金，扩大销售额。
产权式商铺对于开发商而言最大的吸引力就在于，企业在这种 销售方式下可以短期内快速回收大量资金，赚取利润。因为投 资型物业多数属于商业物业，如果开发商选择自主经营或是只 租不卖，其投资回收期少则十几年，多则几十年，这对资金实 力不强、融资渠道较窄的开发企业来说是无法承受的。同时， 开发商如要找到实力雄厚的投资者一次性买断整个楼盘也非易 事。所以，本着快速套现、缓解资金压力以便开发新的投资项 目的目的，建议开发商将其分割出售、利用售后返租吸引散户 投资者便成为必然的选择。