深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告

深圳市城市更新问题总结及典型案

例分析报告

2016-11-16

目录

一、深圳城市更新问题梳理............................................................................错误!未定义书签。

（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀....错误!未定义书签。

1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态...................................错误!未定义书签。

2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够错误!

未定义书签。

3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 ......................错误!未定义书签。

（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后................................错误!未定义书签。

1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 ..............错误!未定义书签。

2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同..........................错误!未定义书签。

3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力错误!未

定义书签。

二、深圳城市更新典型模式及评价................................................................错误!未定义书签。

（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类........................................错误!未定义书签。

1、蔡屋围旧改模式..........................................................................错误!未定义书签。

2、岗厦旧改模式..............................................................................错误!未定义书签。

3、渔农村改造模式..........................................................................错误!未定义书签。

4、大冲旧改模式..............................................................................错误!未定义书签。

5、鹿丹村旧改模式..........................................................................错误!未定义书签。

6、模式特征总结..............................................................................错误!未定义书签。

（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类....................................错误!未定义书签。

（三）工改商更新改造模式——功能改变类........................................错误!未定义书签。

1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村..........................................错误!未定义书签。

2、制度边界上的预期：未经批准改变功能..................................错误!未定义书签。

（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类....................................错误!未定义书签。

1、沙浦国际艺展中心模式..............................................................错误!未定义书签。

2、笋岗艺展中心综合整治..............................................................错误!未定义书签。

3、华侨城创意文化园三期项目......................................................错误!未定义书签。

4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目..................................................错误!未定义书签。

5、模式特征总结..............................................................................错误!未定义书签。

一、深圳城市更新问题梳理

（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀

1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态

城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。

2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够

城市的历史文化是城市在发展过程中经过大浪淘沙历史沉淀的成果，承载了城市发展的命脉，是城市的灵魂，是城市进步和发展的积极力量。而在现行城市更新过程中，虽然更新方式一般分为综合整治、功能改变和拆除重建三种，但现在一般提及城市更新，均是以拆除重建为主，大拆大建的城市更新建设一方面破坏了历史的痕迹，磨灭的城市的历史记忆，另一方面造成城市仅存的少有历史建筑、风貌区等城市文化遗产的破坏，致使城市的人文精神逐渐散失。如何在保护好历史文化遗传的同时更好的进行城市更新建设，完善城市功能有待进一步探究。

3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同

深圳市城市更新遵循“政府主导，市场运作”的原则，这一原则提高了资源配置的效率，但与此同时也导致市场和政府之间的关系定位不清晰，市场与政府两者的力量和关系失衡，引发“市场过度、政府空缺”等一系列问题：（1）“市场过度”，当前城市更新主要由市场主导，计划由市场申报，规划由市场行使等一方面导致城市更新项目普遍存在“挑肥拣瘦”的现象，开发商往往倾向于改造易