浅谈上海房价上涨的原因

主要原因
• • • • 住宅土地和商品住宅供应不足 住宅土地出让价格上涨 住房需求旺盛与人口增长 住房产品豪宅化和学区房
住宅土地供应不足
上海缺少建设用地。上海市要控制开发强度，土地受 到控制，2020年要守住3185平方公里的建设用地红 线，现在已经用了3124平方公里，余量只有61平方 公里，这是上海市建成区面积的上限。上海20032007年住宅平均供地1797万平米/年，2008-2015年住 宅平均供地732万平米/年，减少了一大半，即便是未 来5年按照732万平米/年继续出让，也只能出让36.6 平方公里，剩余部分用于道路、工业、商业等余量甚 少。达到61平方公里的上限，上海就不再有新增土地 供应，只能靠城市更新也就是拆迁改造获得新的土地 供应，显然土地成本还会更高。
商品住宅供应不足
住宅土地出让价格上涨 房价上行的关键要素之一还是地价推动，上 海地价从2006年的2124元/平方米，上涨到 2015年的8499元/平方米，增长了正好3倍， 略低于房价的累计涨幅。但近三年涨幅远大 于房价。比如，2015年上海土地成交均价为 8499元/平方米，同增长53.4％，这一涨幅， 远大于17.6%的房价涨幅。
浅谈上海房价上涨的原因
刘诗悦 2016.4
背景
• 进入2016年以来，为去房地产库存，国家 在信贷、首付、利率、公积金、契税等方 面出台了众多利好政策。北京、上海、深 圳等一线城市房地产市场进入“发烧模 式”。其中，一线城市及热点二线城市的 房价快速上涨，多数三四线城市价格则比 较稳定。
2015年上海市纯商品住宅销售均价32001元/平方米，同比上涨17.6％。从近十 年房价变化趋势看，上海房价一直处于上涨状态，从2006年的9472元/平方米， 攀升至2015年的32001元/平方米，涨幅近338％。
住房需求旺盛与人口增长
• 上海每年新婚11万对，离婚7万对，再婚3.8万 对，需要住房至少10余万套吧？上海20002010年年均新增常住人口就达到64.2万人，近 4年年均新增30.7万人，仅这部分人就需要住 房10万套/年吧？两项相加就要20多万套，还 不算改善性需求和投资性需求。数据显示， 至2015年年末，上海市常住人口总数为 2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万 人，外来常住人口981.65万人
住房产品豪宅ห้องสมุดไป่ตู้和学区房
住房产品豪宅化和学区房
• 除了豪宅部分地区的学区房也推高上海的房 价，依据学区楼盘价格进行了统计，并对比 其区域内学区房和所有楼盘的价格中位数， 这些“学区房”单价比全部房屋单价均高出 差不多6000元左右。所有区的“学区房”单 价都高于全区房单价；学区房单价最高的是 静安区，达到了5万以上；学区房单价较全区 房屋单价差值最大的是虹口和浦东，其中浦 东的学区房单价比全区房单价贵达42%之多。
住宅土地供应不足
商品住宅供应不足
自2006年以来的10年时间，累计批准上市182.8 万套商品住宅，累计销售178.5万套，余量仅4.3 万套，其中还包括别墅和商办类公寓。按照年 均销售17.8万套计算，仅够3个月销售的量。 上海近十年成交住宅用地规划可建住宅面积 1.42亿平米，平均每年1420万平米，按照年销 售17.8万套，套均80平米，刚好需要1420万平 米。显而易见，可建的基本上都卖了，当然供 不应求。
住房产品豪宅化和学区房
• 2015年上海推出31块地王，或者是楼面地 价高于3.4万元/平米，或者是溢价率高于 46%，这些地王项目只能做豪宅，豪宅一 方面拉升了房价，另一方面挤占了普通商 品房供应，间接推高了房价。2015年上海 1000万元以上豪宅销售7982套，比过去几 年都翻了一倍不止，平均单价达到6.7万元 /平米，而2014年底还只是6.1万元/平米， 豪宅价格也是直线上涨的。
住房产品豪宅化和学区房
上海市重点小学2016学区房均价前五名
排名 1 2 3 4 5 重点小学 浦东新区福山外国语小学 黄浦区第一中心小学 静安区第一中心小学 徐汇区汇师小学 徐汇区向阳小学 学区房均价 85357 80214 78755 77790 77738
谈一谈你认为影响上海 房价上涨因素还有哪些?
写在最后
• 当然影响上海房价上涨的因素还有很多， 比如二胎政策的放开，很多父母为迎接新 生家庭成员有扩大住房面积的改善性需求； 房地产中介机构的推波助澜，一些中介公 司、P2P、小贷公司违规为购房者提供从首 付信贷。最重要的是上海这座城市变化发 展成为国际大都市吸引了众多人士愿意在 此安居乐业。
谢谢