大型商业物业目标主力店招商要点
购物中心主力店招商的方法与步骤
购物中心主力店招商的方法与步骤主力店作为购物中心的主要业态之一，具有强大的品牌号召力和影响力，主力店的招商周期长，招商过程复杂，招商环节多，所面临的困难大。
做好主力店招商一直是购物中心经营的重点难点问题。
本文就购物中心主力店招商的方法与步骤做出了详细的分析，相信会给您带来一定的启发。
一、主力店招商的目的和意义购物中心是一个业态多元化、商品品牌化、消费方式全景化的商业集合体。
建筑体量大、业态多、功能齐全，而主力店作为购物中心的主要业态之一，不但具有巨大的“磁场”吸引力、良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力，同时能够达到提升购物中心的整体商业价值，增强业主的投资信心，推动购物中心商铺的销售的作用，为其它业态及业种的加盟奠定坚实的基础。
可以说，购物中心主力店招商的成果，引进主力店的品牌质量和档次，招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现及购物中心后期的运营和管理。
因此，购物中心主力店的招商工作是购物中心开发工作的重中之重。
二、主力店招商的招商目标由于主力店是购物中心的主力业态，主力店招商的品牌和档次，直接决定着开发商投资回报的实现，为保证开发商开发目标的顺利实现，必须在主力店招商之前很好的确定主力店的招商目标及品牌，同时，必须根据品牌主力店的发展战略及购物中心的实际情况确定主力店招商目标品牌：一线品牌：作为具有强大品牌实力和影响力、知名度，能极大的提升购物中心整体的商业价值和知名度，能极大的推动购物中心商铺的销售工作，如国际知名品牌沃尔玛、家乐福、麦德龙、百安居、时代华纳等，这些品牌是购物中心主力店招商的首选。
二线品牌：具有较强的品牌实力和影响力、知名度，能较好的提升购物中心整体的商业价值和知名度，对购物中心商铺的销售工作能起到较大的推动作用，这类品牌是购物中心主力店招商的备选，如好又多、大润发、乐购、太平洋、新世界等。
三线品牌：主要指国内品牌，具有较强的品牌实力和影响力、知名度，能较好的提升购物中心整体的商业价值和知名度，对购物中心商铺的销售工作能起到较大的推动作用，这类品牌是购物中心主力店招商的替代品牌，如上海联华、华联、北京华联、王府井、国美、苏宁、东方家园、红星美凯龙等。
大型商业物业目标主力店招商要点商业共31页
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
商业综合体招商方案
商业综合体招商方案招商文案第一部分:项目商业经营规划一、整体商业定位商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!二、项目主题概念提炼商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。
商铺招商方案主题一:“城市客厅”——人气业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。
项目所处的地理位置，无论是现状，还是远景规划，都是当地当之无愧的“城市客厅”，并成为展示新形象的一个窗口。
风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。
商铺招商方案主题二:“城市休闲生活广场”——氛围城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。
同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。
商铺招商方案主题三:核心区的时尚中心——活力三、商业功能定位打造时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场。
以满足惠州中产阶级的休闲文化需求，进而满足自由、放松、交流、时尚、购物等各种生活目的。
随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
我司建议的功能如下:功能、百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、服务、修理。
商务内容珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子日常生活用品冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球书店、音乐城、文化廊、水族馆美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健家电维修商务服务中心、银行、证券、基金。
大型商业物业目标主力店招商要点
大型商业物业目标主力店招商要点一、引言大型商业物业目标主力店招商是商业物业经营中至关重要的环节之一。
通过引进具有较高竞争力和知名度的主力店，可以吸引更多消费者，提高商业物业的知名度和人气，进而实现盈利。
因此，正确的招商策略和方法对于商业物业的成功运营至关重要。
本文将从六个方面探讨大型商业物业目标主力店招商的要点。
二、精确定位目标主力店类型在大型商业物业目标主力店的招商中，首先要明确目标主力店的类型。
目标主力店的定位决定了商业物业的特色和定位，也决定了目标消费人群的特点。
精准定位目标主力店的类型可以使商业物业更好地满足消费者需求，增加吸引力。
三、提供合适的招商政策商业物业在招商过程中需要提供合适的招商政策，以吸引目标主力店的加盟。
合适的招商政策包括租金优惠、装修扶持、广告推广支持等。
商业物业需要通过市场调研了解目标主力店的需求和期望，提供符合其需求的招商政策，增加加盟的吸引力。
四、确保商业物业的品质与规模商业物业需要确保自身的品质与规模，才能吸引到目标主力店的加盟。
品质包括商业物业的设计、环境、服务等方面，规模包括商业物业的面积、商铺数量等方面。
只有具备一定的品质和规模，商业物业才能给目标主力店提供足够的空间和资源，使其看到加盟的价值。
五、建立良好的合作关系商业物业与目标主力店之间的合作关系对于商业物业的招商非常重要。
商业物业需要与目标主力店建立良好的合作关系，争取到其加盟。
合作关系的建立包括多个方面，如商业物业需要提供合适的合同条款，明确双方的权益和责任；商业物业需要与目标主力店进行沟通和交流，了解其需求和意见，及时解决问题等。
建立良好的合作关系可以使商业物业在招商过程中更加顺利。
六、进行有效的市场推广商业物业需要进行有效的市场推广，以吸引目标主力店的加盟。
市场推广包括线上线下的宣传活动、广告、促销活动等。
商业物业可以通过广告投放、社交媒体宣传、合作伙伴推广等方式，提高自身的知名度和吸引力。
此外，商业物业还可以与目标主力店合作进行联合推广，加强品牌合作。
商业地产项目主力店组合及面积规划
商业地产项目主力店组合及面积规划1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30％～50％。
主力店面积越大（高于50%),所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30％)，所占比例就越少，则商业经营的可变性越大,但预期来自经营散户的租金收入却相对较高.主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适,而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。
2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法一般来说，面积在30万平方米左右的一个购物中心,通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。
其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主,辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。
据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50％以上是为了娱乐、休闲，而只有40％的人是专为购物而来。
而且这个数字还在进一步向前者倾斜。
如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时，就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50％的面积经营饮食、健身休闲配套，配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费。
那么,具体操作过程中，我们该如何操作呢？手法1：选择大型综合(量贩)超市、大型百货店为核心主力店在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。
量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少,与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合,带旺地段人流和商圈升值。
在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店.他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑。
手法2:选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。
商业综合体招商方案
3.消费需求：区域内消费者追求品质生活，对商业综合体有较高的期待，需求多样化、个性化。
三、招商定位
1.品牌层次：以中高端品牌为主，兼顾时尚潮流与生活品质。
2.消费群体：面向全年龄层消费者，重点吸引中青年家庭及商务人士。
3.品牌保护：加强对知名品牌的保护，避免同质化竞争，提升项目品质。
4.信息安全：严格保密品牌及项目信息，确保信息安全。
七、后期运营
1.品牌调整：根据市场变化和消费需求，适时调整品牌结构，保持项目竞争力。
2.活动策划：举办各类促销活动，提升项目人气，增加消费者粘性。
3.物业管理：提供优质物业管理服务，确保项目设施设备正常运行，提升客户满意度。
四、招商策略
1.品牌引进：积极引进具有市场影响力的品牌，包括主力店、次主力店和特色店铺。
2.招商政策：给予优质品牌一定的优惠政策，如免租期、装修补贴等。
3.招商渠道：通过线上线下多渠道拓展招商，包括但不限于行业展会、专业论坛、品牌推荐会等。
4.招商团队：组建专业招商团队，负责项目招商工作的具体实施和推进。
商业综合体招商方案
第1篇
商业综合体招商方案
一、项目概述
本项目为一座位于城市中心区域的商业综合体，占地面积XX平方米，总建筑面积XX平方米，包括地上XX层和地下XX层。项目集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公等功能于一体，旨在打造成为区域内极具影响力的商业旗舰。
二、市场分析
1.区域经济：项目所在区域经济发展迅速，具有较强的消费能力和潜力。
4.客户关系管理：与品牌商、消费者建立良好关系，提升项目口碑，促进项目持续发展。
本招商方案旨在为项目提供合法合规、专业严谨的招商指导，助力项目成功招商，实现商业价值的最大化。在实际操作过程中，需根据市场动态和项目实际情况，灵活调整招商策略，确保项目招商目标的顺利实现。
商场物业管理招商方案模板
商场物业管理招商方案模板一、背景介绍随着城市化进程的加快，商场物业管理的重要性日益凸显。
良好的物业管理不仅可以提升商场的形象和价值，还能够吸引更多的商户入驻，增加商场的收入。
因此，商场物业管理是商场发展的关键环节之一。
二、市场分析1. 商场目标群体：商场物业需要面向不同的人群，包括购物消费者、商场业主和商户。
商场须吸引不同消费层次的人群，提供多样化的购物及娱乐体验。
2. 商场竞争对手：市场竞争激烈，各类商场不断涌现。
因此，商场需要提升自身竞争力，通过差异化的服务和管理吸引客户。
3. 商场定位：商场需根据自身规模、位置和业态等因素确定定位方向，明确目标客户群体，制定相应的管理方案。
三、管理服务内容1. 商场租赁服务：商场需提供合理的租赁空间，吸引优质商户入驻。
合理制定租金政策和租赁合同，确保商户权益。
2. 环境卫生管理：商场需要定期清洁消毒，保持环境整洁舒适。
为商户提供舒适的经营环境，提升消费者体验。
3. 安全管理服务：商场需要加强安全防范，确保商户和消费者的人身和财产安全。
及时处理突发事件，提供安全保障。
4. 营销推广服务：商场需通过各种营销手段提升知名度和吸引力，吸引更多的消费者和商户。
结合线上线下宣传推广，扩大商场影响力。
5. 物业维护服务：商场需定期维护设备设施，确保设施设备正常运转。
提供优质的维修服务，延长设备寿命。
6. 活动策划服务：商场需要不定期组织各类商业活动，丰富商场文化内涵，吸引更多消费者。
通过活动提升商场的品牌价值。
四、招商策略1. 定位明确：商场需确定明确的定位方向，确定目标客户群体，制定相应的招商策略。
2. 优质服务：商场需提供优质的物业管理服务，吸引更多商户入驻。
为商户提供舒适的经营环境和便利的服务，提升商场竞争力。
3. 合理租金：商场需制定合理的租金政策，结合市场供需情况，确保商户可承受性租金水平，吸引更多商户入驻。
4. 联合营销：商场可以与其他商业机构合作，共同开展营销活动，吸引更多消费者。
MALL购物中心或街区商业招商的部分技巧
MALL购物中心或街区商业的部分技巧一、确定主力店、次主力店群。
其作用主要有四个：1）、有助于稳定整个项目的经营。
主力店一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。
知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；2）、知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激中小店群的；3）、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；4）、主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。
二、是确定了主力店、次主力店群之后，再确定中小店群。
其作用主要有两个：1）、按“业态”组合设计招商，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；2）、中小店的铺位租金往往是主力店的几倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。
租金高低悬殊，租期长短不一。
主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。
其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% 10% 由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店，最终有利于项目的可持续性发展。
而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。
以深圳市某近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力百货店，其租金为 80 元 / ㎡ / 月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300—800 元 / ㎡ / 月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。
三、主力店、中小店招商的切入时间。
时间长，MALL或街区的时间较长，从业态规划确定开始至项目全面营业，可分为主力店（次主力店）和零售店两个阶段。
1）、主力店群的集中在项目业态规划之前。
由于主力店群决定项目产品的形式，产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施。
2）、中小店群的则分散于整个项目的建设期间。
而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的可使主力店群确定后才正式进行。
商业地产基础知识-主力店
天虹百货 真功夫
新世纪百货 德克士
王府井百货 必胜客
美辰百货 味千拉
家电超市 国美电器 苏宁电器 五星电器 百思电器
影院 大地影 院 17.5
幸福蓝 海 星美
游乐 奇乐儿
玩具反斗 城 汤姆熊世 界 娱人码头
百思卖
IMAX 卡通尼 （巨幕）
赛格Pa数ge 码4 城 保利影 冠军溜冰
家居 百安居
简爱家 居 国安居
宜家家 居 九百家 居 金盛家
二、主力店对商业项目运营影响
在招商过程中，最关键的因素就是确定主力店： 减少招商成本
巨大品牌 效应
项目
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缩短招商 时间
主力店对商业项目运营影响
商业项目
散户
散户
主力 店
主力 店
主力 店
零售
餐饮
休闲、娱乐
市场、地段 Page 6
主力店对商业项目运营影响
大多数项目显然缺乏应对这一变化的考虑。主力店经营不善，最终的结果只 能撤场。主力店一旦撤场，对其他散户的影响是巨大的，从而连带地产生了整个 商业经营体系的奔溃。原来设想将主力店引入，是要利用主力店旺场，没想到运 用不当的结果却走向了反面 。
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1、：
经济型酒店选址要求
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4、
超市选址要求
v商圈要求：位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门房； 对于大型超市消费者步行到店所需时间在10分钟以内的范围为核心 商圈，所需10-30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常 住人口要求15-20万人。
v物业要求：最好框架结构，期房、先放都可。楼层不超过三层，层 高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深宜30-50米为 佳。
商业街市场营运及招商方案样本
大十字商业街市场营运及招商方案（提议案）-8-30大十字商业街在哈密市城南大十字，是哈密市旧城改造项目和城市形象工程，由江苏中天集团投资建设，项目建筑面积45000平米，总投资1.2亿，采取双步行街计划，融民俗风情和苏南特色于一体，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游六位一体，是哈密市民和外来游客最好休闲购物场所，对提升哈密城市形象，促进商业功效提升发挥了巨大作用。
项目现已经完工，各项配套设施业已完善，但受到市场过剩等多方面影响，商业街完工交付后，市场招商、开业和整体营运等面临很多方面问题，为使以上工作立即落实和展开实施，方便取得良好招商和经营结果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。
一、市场分析1. 1商业概况1、商圈组成哈密市商业关键集中于以时代广场为中心商业区和以天马为中心铁路局商业区。
在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝全部百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店组成，芸集了服装衣饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用具、副食品等数十类品种，是哈密市最繁荣商业区，商品零售额占据哈密市场60%以上。
在时代广场周围，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场组成中低级商品集贸市场，这三大市场依靠较低产品价格和和市中心相邻优势，和商场及品牌店形成互补效应，吸引着不一样用户群。
以天马为中心铁路商圈，充足利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场组成集贸市场商业形态，关键经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。
从上述哈密市商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新商业增加点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏发展空间。
但从商业形态而言，缺乏专业性，特色化商业形态，商业雷同性强，竞争猛烈，特色专业市场发展潜力巨大。
招商定位及招商策略六条
招商定位及招商策略六条（一）、招商先行、销售跟进招商的目的在于实现销售。
招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从而促进项目销售的顺利进行。
注意在招商过程中的控制，吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。
（二）、大户先行、散户跟进大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本就意味着项目招商工作的成功，其他散户必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成。
尽早进行主力商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利其他商家进场定位。
主力店是项目的核心，主力店的性质影响决定着项目的性质，是项目的客源的锚固点，是项目后期经营能力的保证，一个大型超市或百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。
另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。
总之，主力店的招商对后期商业铺位销售的价格提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。
（三）、同业差异、异业互补同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市。
核心主力店同质化无差异更是不能想象的，异业互补的目的就是要充分尊重顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补，让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
（四）、立足长远，放水养鱼任何新兴商业市场从开业到兴旺成熟，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、项目自身定位、商业业态、竞争环境等的不同而有所差异。
因为商业物业经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个商业中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。
大型商场商业招商计划书
大型商场商业招商计划书目录1.铜锣湾挂牌仪式活动启动 (4)2.CEPA购物城挂牌仪式活动 (4)3.商业地产招商概述 (5)4.商业地产招商业态 (6)5.鹿鼎国际市调报告 (6)6.项目SWOT分析 (8)7.消费市场定位 (10)8.品牌形象定位 (11)9.业态规划定位 (11)10.招商品牌规划 (12)11.品牌规划布局 (13)12.招商实施方案 (14)13.主力超市招商 (15)14.招商策划推广 (16)15.项目招商原则 (16)16.项目招商策略 (18)17.招商人员配备 (19)18.办公场地要求 (22)19.招商工作安排 (22)20.招商政策确认 (26)21.招商资料准备 (27)22.招商进度要求 (28)23.租金收益预测 (29)24.项目开业筹备 (29)25.后续营运管理 (30)结束语 (30)（一）铜锣湾活动启动一、招商营运办公室到位。
二、招商人员招聘到位。
三、招商手册、名片等资料到位。
四、铜锣湾招商条件、政策确认。
五、铜锣湾百货经营定位。
六、铜锣湾企业形象展示。
七、商户资源积累。
八、邀请商户参加铜锣湾活动启动仪式。
（二）CEPA活动启动一、招商营运办公室到位。
二、招商人员招聘到位。
三、招商手册、名片等资料到位。
四、CEPA招商条件、政策确认。
五、CEPA百货经营定位。
六、CEPA组织形象展示。
七、商户资源积累。
八、邀请商户参加CEPA组织活动启动仪式。
（三）商业地产招商概述一、商业地产招商难？1、开发商未能较准确地进行业态和功能定位（商业策划的主要内容），便直接委托设计部门进行设计，建造后则很容易出现了这样的现象：有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。
设施不合要求则需要改造，改造就得投入资金，不管由哪方出资，租金肯定成为谈判的瓶颈；对于项目所在商圈里不适合生存或再发展的业态，即使项目设施符合其要求，但谁愿意来呢？2、业态规划落后，市场定位不当。
大型商业物业目标主力店招商要点商业
建立信任关系
在招商谈判中，要注重建立互信关系， 以利于后续合作和维护良好的合作关 系。
根据谈判情况灵活运用各种谈判策略， 如让步策略、价格策略等。
04
目标主力店招商的实践案例
某大型购物中心招商案例
总结词
成功吸引众多知名品牌入驻
详细描述
某大型购物中心在招商过程中，通过精心策划和推广，成功吸引了众多知名品牌入驻。这些品牌包括国际时尚品 牌、餐饮连锁店、电影院等，为购物中心带来了丰富多样的商业活动和客流。
市场趋势
未来，商业物业将更加注重体验式消费、线上线下融合以及智能化管理等方面 的发展。
02
目标主力店招商的重要性
提升商业物业的品质和品牌形象
01
目标主力店的入驻能够提升商业 物业的整体品质和品牌形象，吸 引更多优质品牌和商家进驻，形 成良好的商业氛围。
02
目标主力店通常具有较高的知名 度和美誉度，能够提升商业物业 的知名度和影响力，吸引更多消 费者前来购物和消费。
新零售的崛起与发展
1 2 3
新零售概念普及
随着互联网技术的发展，新零售概念逐渐普及， 商业物业需要关注新零售业态的发展趋势。
智能化、数字化转型
新零售业态强调智能化、数字化转型，商业物业 在招商过程中需要关注品牌在这方面的投入和成 果。
体验式消费升级
新零售业态注重消费者体验，商业物业在招商过 程中需要关注品牌在环境、服务和互动方面的投 入。
商业物业的创新与变革
商业物业的多元化发展
01
面对市场变化和消费者需求升级，商业物业需要不断创新和变
革，实现多元化发展。
社区商业的兴起
02
社区商业以其便利性和个性化服务受到消费者欢迎，商业物业
大型商业物业目标主力店招商要点精品文档
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20
特色主力店承租特征总结
单位承租水平 （元/平方米/月）
80-120
体育运动用品专门店、 美容院
递 增
递
趋
心健
增
势
90
身
中
趋 势
60
电器城
www.fc本报c告是o严格o保密的l。.com 房产库—房地产思想库
15
电器城 特色主力店
物业名称
电器城 深港豪苑裙楼1F
振华大厦1-4F
南山海洋之心裙 楼1-2F
承租商户
苏宁电器 顺电
国美电器
实用面积 （平方米）
455
4,000
3,000
租金 （元/平方米/月）
280-285
70o保密的l。.com 房产库—房地产思想库
22
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积
规律 具
体
分
特色主力店租金水平及承租面积
别
规律
予
以
分
一般零售店铺租金水平及承租面
析
积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等
13
大型主力店承租特征总结 一般设置规律
五层 四层 三层 二层
首层 下首层
大型中式酒 楼
承租面积较大，通常在3000平方米以上； 承租能力最低，通常为营业额抽成形
一般设置式在或商自场营顶形层式，，提放供至休较憩高、楼餐层饮；场 所；
商场招商计划
商场招商计划一、市场概况。
随着经济的不断发展，商场作为人们日常生活不可或缺的一部分，其地位和作用愈发凸显。
目前，我市商场的数量逐渐增加，规模也在不断扩大，商场行业的竞争也日益激烈。
在这样的市场环境下，商场需要不断创新和发展，以吸引更多的商家入驻，提升商场的知名度和吸引力。
二、招商目标。
1. 扩大商场知名度，通过引入更多的优质商家，提升商场的品牌形象和知名度，吸引更多的消费者。
2. 提升商场整体竞争力，引入具有影响力和竞争力的商家，提升商场的整体实力，让商场成为消费者心目中的首选之地。
3. 提高商场的盈利能力，通过引入更多的商家，提升商场的营业额和盈利水平，实现商场经济效益的提升。
三、招商策略。
1. 精准定位，根据商场所在地区的消费人群特点和消费习惯，精准定位招商方向，引入符合当地消费需求的商家。
2. 差异化经营，引入具有特色和差异化优势的商家，打造商场独特的消费体验，吸引更多消费者。
3. 联合营销，与入驻商家开展联合营销活动，共同推广品牌，提升商场的知名度和影响力。
4. 服务保障，为入驻商家提供全方位的服务保障，包括物业管理、市场推广、活动策划等，让商家感受到商场的诚意和实力。
四、招商优势。
1. 地理位置优越，商场位于市中心繁华地段，交通便利，人流量大，具有良好的商业发展前景。
2. 设施完善，商场拥有现代化的设施设备和舒适的购物环境，为入驻商家提供良好的经营条件。
3. 品牌效应，商场已经拥有一定的知名度和品牌影响力，能够为入驻商家带来更多的客流和消费者。
4. 优质服务，商场拥有专业的物业管理团队和营销策划团队，能够为入驻商家提供优质的服务和支持。
五、招商合作。
我们诚邀各行各业的优质商家入驻，共同发展，共享商场发展的成果。
我们将为入驻商家提供优惠的招商政策和全方位的支持，共同打造商场的美好未来。
六、总结。
商场招商计划的实施，需要商场全体员工的共同努力和团结合作。
我们将以开放的心态，积极主动地面对市场，不断创新和改进，为商场的发展注入新的活力和动力。
【03】招商常见问题破解
招商常见问题破解招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
招商就是为商户服务，首先建立在是否了解你的目标客户真正的需求，没有调研就没有发言权。
第二就是招商是永不停止的工作，好的购物中心是调整出来的，而不是定位和招商一步到位就能成功的。
1、开发商：招商常见误区（一）招商失败原因&破解策略①盲目定位、不切实际：理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。
③招商期望值过高：期望值过高的表现主要体现在租金上。
开发商最终应考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单地计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。
②过分强调市场环境的影响：很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。
从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。
④缺乏持续经营的商业管理理念：很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。
开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快。
总的来说，规划设计不合格，商家“望楼兴叹”，招商营销工作缺少针对性，招商质量把关不严，租赁合约设计不利商家利益等，这都是普遍存在的问题。
商业地产招商应做到“招得进，留得住”。
商业地产开发要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，主要从定位、规划设计、租金等方面着手。
（二）招商难点解析绝大多数开发商感到“招商难”，其实都是项目前期选址、定位、规划、设计当中的问题不断累积而成。
可是，几乎每个开发商都是遇到招商困境的时候才“头疼医头，脚疼医脚”。
招商难点解析之一：僧多粥少消费市场年平均增幅在13％左右，而商业地产投资的增幅却都在24％以上。
物业招商工作计划和目标
物业招商工作计划和目标
工作计划：
1. 研究市场需求，了解目标客户群体，确定物业招商的定位和目标
2. 搜集物业招商信息，建立物业资源数据库，在合适的时间和地点进行招商活动
3. 开展市场调研，了解竞争对手的情况，形成竞争优势
4. 制定招商推广方案，包括线上线下多种渠道，提高知名度和曝光率
5. 加强与潜在客户的沟通，提供专业的策划方案，开展有针对性的营销活动
6. 建立良好的合作关系，持续跟进招商进展，及时解决问题，确保合作顺利进行
目标：
1. 通过精准的招商策略，吸引到一批优质的合作伙伴，实现项目的良好开发和运营
2. 提高物业的出租率和租金收益，实现物业价值的最大化
3. 打造品牌效应，树立良好的口碑和形象，吸引更多的招商合
作机会
4. 不断优化招商服务流程，提升团队效率和专业能力，确保招商工作的顺利进行。
招商主力店客户洽谈技巧
主力商家招商谈判策略及技巧主力店是项目的领头羊，也是业态内号召力较强的商家，因此，对他们的招商是项目招商成功的关键。
第一部分：准备工作阶段：(10—15天)1、制作招商宣传手册，筹备法律文件；2、确认主力店商家类型；3、主力商家的初步接洽工作；通过电话推介、资料传真，上门拜访等方式与主力商家进行初步接洽及介绍项目概况，试探商家的初步反应，确认意向并作好跟进工作，把握机会推动进展，争取进入实质性谈判阶段。
4、主力商家的筛选工作：一般会从众多的主力商家中筛选出2—3批主力商家，按照其自身经营规模、了解程度等因素，排出一线、二线、三线主力商家，每批3—4家主力商家；在谈判开始进行后，将重点与一线主力商家谈判，二线和三线主力商家作为后备谈判对象，保持谈判工作的连续和不间断。
第二部分：谈判实际操作阶段：（2—6个月）1、本阶段是在基本确立了主力商家的意向之后，进入合同条款的谈判阶段这个阶段是在确定了主力商家有合作意向的前提下，双方就具体合同条款进行谈判，并将已经达成共识的合同条款记录。
2、开始进入正式谈判阶段在确定了主力商家的进驻意向之后，我方确定谈判人员，在与主力商家联系确定谈判时间和谈判地点之后，开始第一轮的谈判。
3、主要合同条款谈判（意向书）主要物业条件谈判，内容包括：A、总平面设计：包括（满足当地规划部门关于用地规划设计要点的要求；组织好交通流线，保证车流、人流与规划的合理性，供货车流和购物车流避免交叉，各自出入方便；满足商家的营运要求，停车位、卸货区、自行车位和摩托车位，外墙公众区的使用等。
B、建筑、结构及装修：包括（租用面积、计租面积；建筑净高要求，一般主力商家要求层高在4.5米以上；防盗卷帘门、防火门、紧急出口门等；雨蓬；造型要求；卫生间；卸货平台；设备房；自动手扶梯、自动坡道、客梯、货梯；无障碍设计；顾客存包处设置；基坑和排水点预留；承重一般要求在350kg/mC、电气；包括（高压系统；低压系统；计量；发电机系统；电线电缆；防雷接地；直线电话线；电视墙面；电话信号覆盖等。
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大型主力店承租特征总结一般设置规律
五层 四层 三层 二层
首层 下首层
大型中式酒 楼
承租面积较大，通常在3000平方米以上； ❖承租能力最低，通常为营业额抽成形
➢娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能聚集人流，设 置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来， 同时提升周边商铺价值；
➢大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大，但可提供消费 者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。
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单位租金
大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承 租面积而定,可达200元
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大型中式酒楼大型主力店
物业名称
中信广场5F
中式酒楼
金威大厦裙楼2F 深港豪苑裙楼3F 鼎盛时代裙楼2F-3F
地王大厦4F 圣廷苑东区2-3F
大
酒中大
递
型 中
楼式型
大型超市
百货公司
增 趋
式
势
酒
大型超市
楼
电美娱
影食乐
承租面积
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大型主力店承租特征总结
➢百货公司——承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳 位置；
➢超市——承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积 需求，又可聚集人流，向上辐射；
金世界友谊城百货 负1F
承租商户
NAMCO 美食广场
法拉利娱乐 中心
实用面积 （平方米）
1,200 1,500
800
租金 （元/平方米/月）
营业额抽成28%-32%
业主提供硬件设备, 商户按营业额抽成 20%-22%
150-160
楼层 承租面积 单位租金
购物中心最高层或贯通商场的较高楼层
一般至少在1,000平方米以上
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3
各行
具
规律
体
分
特色主力店租金水平及承租面积
别
规律
予
以
分
一般零售店铺租金水平及承租面
析
积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
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4
各行业商户租金水平及承租面积基本规律
大型主力店租金水平及承租面积
具
规律
体
分
别
特色主力店租金水平及承租面积
予 以
规律
分
析
一般零售店铺租金水平及承租面 积规律
特色餐饮店租金水平及承租面积 规律
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5
大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人 流
深圳的一些案例数据
物业名称
社区 超市
鸿洲购物中心 1-2F
中港城2-4F
承租商户 沃尔玛
百佳
实用面积
租金
（平方米） （元/平方米/月）
6,000
35-40
18,000
45-55
东方雅苑1-4F
商业 中心 超市
嘉里中心负1F 太阳广场负1F
新大好百货13F
万佳 沃尔玛
百佳
新一佳
20,000 3,000 6,000
保底100-130 抽成6%-8% 保底145-165 抽成7%-9%
50-60
10,000 28,000
40-50 50-70
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特征分析
楼层 承租面积
一般贯通商场首层~4、5层
大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米， 精品百货(如“连卡佛”、“西武” 等)面积要求较灵活，一般在 3,000平方米或以上
承租面积大，一般在3000平方米以上 承受租金范围通常在50-70元
*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。
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娱乐中心、美食广场、电影院 大型主力店
物业名称
娱乐 美食 电影院
太阳广场5F 太阳广场5F
娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内 发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种 娱乐,经营模式以合资及自营为主
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大型主力店承租特征总结
承租水平递增趋势 百货公司
电娱 影乐 院、
美 食 、
一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米
承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位 租金在35元左右
*注：- 签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%； - 一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。
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百货公司大型主力店，体现项目档次和特 色
物业名称
外地百 货
上海巴黎春天 负1-6F
上海梅陇镇1-6F
承租商户 新世界百货
伊势丹
本地 百货
南山保利城裙楼1-3F 日豪名苑裙楼1-6F
友谊城百货 岁宝百货
东门迎宾商业大厦1-6F 天虹商场
实用面积
租金
（平方米） （元/平方米/月）
15,000 15,000 7,600
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各行业商户租金水平及承租面积基本规律
零售商铺
租金
化妆品、服装、珠 宝、皮具、鞋、钟 表、眼镜、通信
最高
特色主力店
电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品 、健身中心
最小
其次
最大
大型主力店
面积
最低
美食广场、百货公司、超市、大型 中式酒楼、娱乐中心、电影院
12,000
45-50 60-701
65-75 （包 管理费） 80-100
(包管理费）
1: 租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）
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大型超市特征分析
楼层
承租面积 单位租金
购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼 的整个裙楼
承租商户
逸和轩 迎海渔港
食神 海港 名称待定 凤凰楼
实用面积 （平方米）
4,000 2,000 3,000 3,800
2,081 4,000
楼层
通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分
租金 （元/平方米/月）
65-70 40-50 60-65 120-130
65-70 85-90(包管理费)
承租面积 单位租金