2016年商业招商运营整体提升方案

二、2015行业六大现象解读
五.O2O线上线下融合实现了象征性突破
代表性事件:阿里入股苏宁、京东投资永辉
关注理由:在刘强东斥资43亿入股永辉超市仅仅三天后,阿 里巴巴即宣布与另一家线下重量级企业苏宁云商达成全面 战略合作。根据协议,阿里巴巴集团将投资约283亿元参与 苏宁云商的非公开发行,成为苏宁云商的第二大股东,苏宁 云商将以140亿认购不超过2780万股的阿里巴巴新发行股 份。线上巨头阿里、京东从过去的正面冲突,一夜间将战场 转向了线下商业资源争夺。目前线上与线下的整合还仅停 留在物流与资本层面,更深层次的融合仍未破题。资本的进 入也为品牌商业的拓展增加了动力。
商业管理部 2016.4.20
PART1----战略总纲 PART2----商业地产行业解读 PART3----分析与总结 PART4----提升的方向
一、战略总纲——供给侧改革已上升为国家战略层面
一、战略总纲——我们如何去做？
对于房地产业去库存的大背景下如何通过供给侧改革创 新提升企业竞争力成为我们的重要思考问题？
二、国内主流的商业地产模式分类
万达 • 用持有项目提升形象，销售物业做为营收补充 恒大 • 自营部分主力品牌，其他小面积商铺散售 荣盛 • 售后8-10年返租，统一运营，多用于购物中心 万科 • 五菜一汤，自营部分社区配套服务，其他销售
二、2015行业六大现象解读
一.主力店上演关店潮转型创新势在必行
二、2016行业四大趋势展望
一.从互联网+转向商业+
近两年,中国实体商业一直在苦苦探索互联网+,如今终于意识到互联网+是互联网主导下
的商业,重模式而轻服务,重价格而轻品质。新一代商业先锋开始尝试商业主导下的商业+: 商业+文化+旅游+科技+健康等等,商业+既不固守传统,也不单纯比拼价格,而是强调营 造有品质的生活方式,将体验做到极致。互联网只是实体商业工具之一。亚马逊的线下
二、2015行业六大现象解读
三.创客空间兴起商业模式待考
代表性事件:优客工场打造中国特色创客空间 关注理由:2015年初,在“大众创业、万众创新”政策号 召下,国内企业借鉴WeWork等国外联合办公模式,纷纷打 造创客空间,其中最为引人关注的当属明星企业家毛大庆 辞职创业打造优客工场。随后,飞马旅、赛伯乐等创客与 孵化器也加快了全国布局的步伐。创客空间也成为了商 用物业招商的新型主力业态。但创客空间在中国的盈利 模式及市场空间仍有待检验和探索。
二、2015行业六大现象解读
四.轻重资产出现分工商业地产扩张呈新路径
代表性事件:1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4 家机构宣布投资240亿元人民币,建设20座万达广场。 关注理由:这标志着万达商业地产的再次重大转 型。据悉,2017年以后,万达将保持每年至少开 业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产 项目。业界对此的解读各不相同,主流看法是商 业地产领域出现分水岭,今后专业的事应由专业 公司做,行业进入专业化时代,市场格局开始洗牌。 也有人认为,这是商业地产重资产风险加剧的标 志。紧随其后,万科、星河、红星等知名企业纷 纷开启轻资产模式。
书店业绩再次超过线上,让实体商业多了一份信心。
二、2016行业四大趋势展望
二.创新业态更受关注
个性化消费时代来临,“反同质化”潮流开启,设计师概念店、买手集合店当红,诸如D2C、素型、诚品、 方所等正兴起。同时,包含儿童体验馆、海族馆、击剑、医疗、跨境电商、虚拟现实、创客工场等全新业 态甚至成为商业中心的主题卖点 比如成都鹏瑞利龙之梦购物中心 打造一个28万平方米体量的 “国际医疗健康中心”,协信星 光广场成为顶级跑车品牌赛麟 (SALEEN)中国首家官方城市展 厅,内部设置特斯拉充电桩。
二、2015行业六大现象解读
六.REITS兴起重燃商业资产证券化热情
代表性事件:北京华联购物中心新加坡REITs上市,天虹商场资产支持专项计划 成功发行 关注理由:REITs,特别是股权REITs作为一种将房地产资产进行证券化的金融 产品,可以提供给投资者更具流动性的地产投资工具,亦可以为开发商提高周 转率。2015年是国内REITs发展元年,未来可成为一种有效的房地产投融资工 具。“招商创融-天虹商场(一期)资产支持专项计划”是国内市场上首单以国 有不动产资产为基础的交易所REITs项目。无独有偶,北京华联购物中心于12 月11日在新加坡主板挂牌交易,这也是新交所主板今年第一只新股上市,也是 新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企业。两个REITs项目的入市,重燃了业 界对于REITs热情,商业地产多元化退出通道始终是行业发展一大梗阻。
而地产库存中商业地产的去化难度相对更高，压力更大， 需要改革创新的需求更迫切、更复杂更漫长！
一、商业地产的需求侧和供给侧
需求 侧Baidu Nhomakorabea客户在 哪？
客户怎 么来？
客户怎 么成交？
供给 侧 谁来运 营？
经营者， 业态？
消费者？
以往，我们只关注需求 侧的解决方式，那么从 现在起，我们要从供给 侧思考，如何通过改革 创新，打造产品竞争 力！！！
代表性事件:万达百货关店转业态大卖场经营业绩整体下滑 关注理由:2015年,百货业态出现集中关店潮。继百盛、天虹、
王府井等业内领先百货公司关闭部分门店之后,万达百货也集 中关闭了多达40多家亏损门店,转型为电器专卖店与购物 街。作为行业领头羊的大润发超市首次停止了增长,后来居上的
永辉超市业绩也出现了小幅下滑,其他一些卖场因为业绩不佳纷 纷放慢甚至暂停了开店计划。两大传统主力业态同现衰状为多 年未见。传统主力店本身如何创新升级,以及商业地产寻找新的 替代性主力店已成为行业紧迫课题。
二、2015行业六大现象解读
二.高端奢侈品关店降价求生折射消费市场变革
代表性事件:Prada等奢侈品牌关店缩减规模,Gucci等降价求生存 关注理由:意大利奢侈品牌Prada集团因中国区经营业绩问题,2015年关闭了11家门店。LV则一次性宣布关闭其 在广州、哈尔滨和乌鲁木齐的三家门店。据财富品质研究院统计,2015年,超过八成的奢侈品牌在中国有各种形 式的关店行为,还包括Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌。奢侈品经营困境背后,既有中国高端消费向境外外流 的问题,也有中国政府打击腐败和公款消费产生的影响。这两方面的影响其实波及的并不仅限于奢侈品,还包括 如卡消费、会所餐饮消费等系列高端消费市场。高端商业定位更多转向中产阶级的品质与品味消费。