产品众筹方案.

微公益、国外众筹网
第二章
房产众筹模式

通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到 降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。
融资开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款； 且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建 房模式。 案例：2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块。 项目以"一平方米"作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、 好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹。
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众筹概念
房产众筹模式 众筹方案
第一章
众筹概念

众筹即大众筹资。当代众筹指通过互联网和社交网络传播的 特性，让中小微企业、创新者和个人对公众展示他们的公司、 创意或项目，获得所需要的资金完成融资目标。


众筹特点： 低门槛 多样性 依靠大众力量 注重创意

2015年7月19日：中国人民银行等十部委联合发布《关于促进互联网金融健 康发展的指导意见》，明确对“股权众筹融资”等业务进行分类指导，表明 股权众筹融资必须通过股权众筹融资中介机构平台（互联网网站或其他类似 的电子媒介）进行，股权众筹融资方应为小微企业等。


案例：石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定 制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众 美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价 格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房 款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。

2015年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、 牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹 机构开始探索“行业自律的技术标准”。

2014年12月18日：《股权众筹融资管理办法（试行）》（征求意见稿）》， 对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。



众筹过程：
条件
1. 众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品 房为标的
2. 88份众筹份额于2小时 内认购完毕
收益
1. 最终认购的投资者将获 得5%的工银瑞信产品 现金收益 2.项目的优先选房权和优 惠购房权（给与购房补 贴，三档的补贴金额分 别为493元/㎡、1245元 /㎡和2453元/㎡）

通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及"基本理财收 益+高额浮动收益"吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标 的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退 出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项 目知名度。 “购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一 般会承诺参与者"基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格"的收益模式， 众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得 申请退出。 案例：2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出"平安&北 部万科城" 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。
通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三 部分组成。

发起人：有创造能力但缺乏资金的人。 支持人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。 众筹平台：连接发起人和支持者的互联网终端（国外：Kick starter、 IndieGogo 国内：点名时间、天使汇、众筹网、人人投等）



众筹过程：
条件
结果
收益
通过金融产品设 计，避免投资者 与开发商直接接 触，规避集资建 房的法律风险
融资完成后，投资 者将以微开发商的 身份，参与到项目 的设计、社区配套 等过程，一定程度 上实现产品"定制 化"
投资者可以选择 众筹权利转为产 权、直接拥有该 套住房，或者是 委托开发商卖房 后转成收益权
股权众筹
投资者对项目或公司进行投资，获得其 拍拍贷、人人投 一定比例的股权。 投资者对项目或公司进行投资，获得其 一定比例的债权，未来获取利息收益并 天使汇、大家投 收回本金。 投资者对项目或公司进行投资，获得产 点名时间、众筹网、追梦网 品或服务。
债权众筹
产品众筹
公益众筹
投资者对项目或公司进行无偿捐赠。
投资者收益：前期众筹的标的价格远低于楼盘的销售价格，获利价差； 开发商收益：通过众筹降低融资、销售等环节的成本，提前锁定客户； 众筹平台收益：向开发商收取的平台管理费用。

"营销型开发类"众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预 售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后 期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高。对融资 环节的支持作用不明显。 但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项 目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，"营销型开发类"众筹的营 销推广意义大于融资意义。 案例：2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞 信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得 资金1340万元。
众筹平台
发起人
支持人

筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。
未达成：没有达到目标的项目，投资款项将全额退回给所有投资者。


达成：投资者将得到发起人预先承诺的回报。
众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任， 仅仅负责项目审核，筹款发放的责任。

类型
介绍
代表网站
退出
1.项目不设封锁期，在认 筹期结束后（即建设期至 选房期），投资者均可随 时退出。 2.选择退出的投资者，可 获得按活期存款利率计算 的投资收益。

定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销 售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要 求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有 购房需求。 定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求 投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获 得管理收益。由于政Hale Waihona Puke Baidu、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团 外，少有开发商使用。