南京市写字楼市场调研报告

垠坤·耘思堂-仙林国际-2008-01

南京市写字楼市场调研报告

垠坤代理机构

技术执行：垠坤·耘思堂

二OO八年三月

一、南京写字楼市场整体运行情况

1、南京写字楼市场发展简况

■写字楼市场存量巨大，未来市场供应量将持续上扬

南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来每年均保持较高的供应体量。2007年，全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付，各大商务区均有项目竣工交付。

预计南京写字楼市场在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目，未来市场供应量巨大。

■三足鼎立格局形成，泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区。

随着近年来写字楼市场的发展成熟，逐渐形成了泛新街口（新街口、大行宫、珠江路）、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。在供应区域方面，泛新街口板块以其绝对的地段优势占据了供应的主力，鼓楼-山西

0页

路板块紧随其后，而河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立，新兴的核心商务区正在形成。

2、2007年南京写字楼市场表现

由于07年南京写字楼整体供应量相对较小，且写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式，故来自新增供应的影响主要集中在了销售市场，而租赁市场受到的影响则相对较小。

■销售市场表现

(1)供应方面：主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块。

07年南京办公销售房的供应主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块，河西新城亦有部分项目。主要销售项目有鼓楼区的和泰大厦、中环国际广场、绿地云峰、凤凰和鸣；泛新街口的金轮国际广场、长江路9号；以及河西的嘉业国际城、联强大厦等。

(2)成交方面；建邺区整体供需平衡，去化较好。

成交量方面，鼓楼地区的成交面积达到10万平方米左右，建邺区约为5万平方米。值得注意的一点是，在各大区域的供需情况统计中，建邺区的成交面积与可售面积比最为接近1：1，表明区域整体去化较好，供需最为平衡，这与区域供应多为河西CBD中的写字楼有一定关系，其售价相对较低，对投资客户有较大吸引力。

(3)价格方面；整体快速上涨，河西CBD涨幅最明显

南京写字楼的销售价格在2007年出现了快速上涨，河西CBD涨幅尤其明显，而城市核心地段写字楼售价涨幅则相对较缓，平均为10％-15%。

1页

其中，泛新街口板块的在售写字楼有金轮国际广场和长江路9号等，金轮国际广场销售报价约在17000-18000元/平方米，长江路9号因其复式挑高，其报价也达到了20000元/平方米

鼓楼-山西路板块销售项目较多，写字楼售价大多在10000-15000元/平方米，位于核心地段的绿地云峰其销售报价达到21000元/平方米，并凭借项目的高品质定位迅速去化。

河西板块在07年开始全面发力，06年7月开盘的中泰国际广场至07年第三季度基本售完， 07年末，新增项目中嘉业国际城4号楼销售报价则达到了11000元/平方米，联强国际大厦报价则在15000元/平方米，与06年末的项目报价相比涨幅高达100%，投资客对于该区域发展前景的看好是销售价格上涨的主要动力。

(4)产品方面；中小户型受追捧

从目前市场供应的写字楼的销售情况来看，针对广大中小型发展企业的170平方米以下中小户型写字楼较受市场热捧，170平方米以上大户型去化速度相对较慢，而销售方式为整层出售的写字楼则去化速度较为缓慢。■租赁市场表现—集中在泛新街口板块和鼓楼板块

(1)泛新街口板块

该板块发展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，客户品质也最高。在金鹰国际广场、金陵饭店、置地广场中汇聚了一批最高品质的中外企业，区域空置率为3大商务区中最低，约在8%-10%。区域平均租金价格在

2.0-2.5元/平方米/天，其中金鹰国际、置地广场、商贸世纪广场、长发中心等高品质项目的租金达到了4.0-5.0

元/平方米/天。主要入住客户为专业服务、金融类租户，且外资企业比重较高。珠江路片区则以IT企业为主。

2页