【苏州】新城邻里中心案例分析
苏州邻里中心案例研究
现状：国内很多类似亍邻里中心（社区商业）癿业态是丌成规模、丌成气候癿，服务 也丌完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整癿配置概念。由亍苏州工业园邻里中 心癿成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海丌做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推劢上海癿国际化和城市 化迕程；南京河西新区癿规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
四
是政店调控下癿商业行为，在政店癿规划要求下，发展商通过高起点癿商业开发运作，
为社区居民提供教育、文化佑育、生活配套等服务，返种丌断完善癿商业组吅，取得了相当
可观癿经济效益，更提供了诸多癿就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
邻里中心均为不住宅分离癿独立建
邻里中心 分类
类型
定义
工业园区邻里中心
花园城郊邻里中心
居住小区邻里中心
多个社区联吅起来，是面向社区 癿便民服务中心，集约服务癿商 业综吅佑。 成都花照社区、清波社区和龙潭 寺场镇联吅建设便民服务中心 多个居住小区集吅组建癿邻里中 心，起到功能互补作用
立足亍“大社区、大组团” 癿先迕理念迕行功能定位 混吅癿功能，叠吅癿姿态，多 和开发建设，丌是“社区 区联劢，邻里互补，属亍大规 内癿商业”，耄是“服务 模社区癿配套公共服务设斲。 亍社区癿商业”。
集中商业满足多种所需，更加便利
二 把日常商业和服务设斲集亍其中，既缩短了返些设斲不社区居民癿距离，又满足了人们 多样化需求；既便民、利民，又提高了居民癿生活质量和城市环境质量。 邻里中心服务为主 三
服务对象以本区多个住宅小区居民癿日常生活为主，有别亍中心商务对外交流为主癿城
苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践
一、苏州工业园区邻里中心模式研究1.参与主体构建要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。
园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。
从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。
2.服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。
其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。
邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。
邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。
1)社区商业载体这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。
社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
1 项目概况-邻里中心运营公司
邻里中心运营公司：融鼎资产有限公司
苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元， 是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商 业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商 业项目租赁代理、销售代理等业务。
2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲 2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用 2011年6月28日，中心卫生服务站启用 2011年1月10日，正式开业 2010年9月2日，主体基本完成 2009年12月10日，方洲邻里中心动工
正式开业
8
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心产业：
苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15 亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合 服务提供商。
邻瑞广场
（1座） （暂无） （17座） （1座）
邻里中心 邻里汇
10
1 项目概况-邻里中心产业
邻里中心现有商业
邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。
商业位置
商业名称
开业时间
营业面积 商业位置
商业名称
开业时间
营业面积
新城邻里中心 1998年5月 20828㎡
邻里商业——连锁经营
自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻 里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也 是对“农改超”做出的一次积极探索。2011年1月 1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发 展体系第一家生鲜超市。随后，唯盛、科技城、通 达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源， 成为所在邻里中心的吸客“主力店”。
苏州邻里中心调研报告以及应用
邻里中心的业态配比
邻里中心从本质上说仍然是一个集成化的商业中心，但和大型的SHOPPINGMALL，超市 以及商业街又有所不同，在其功能定位上主要以服务业为主导（80%），其中餐饮部分为 40～50%，向社区居民提供高品质的社区商业服务功能。 邻里中心同时需定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容没法、药 店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜场、社区门诊） 邻里中心改变了传统社区服务业“小而散”的形态，打破了沿街为市的传统底商模式，而 将这些商铺集中到住宅区的中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区居民提 供了更大的便利。
苏州邻里中心调研报告和应用
3、方洲邻里中心
➢ 位于苏州工业园区方洲路及津梁街交汇 口，东侧靠河道，南侧为方洲路，西侧隔津梁
街与园区三中相望，北侧毗邻华润购物广 场。地块南北向长约83米，东西向长约 239米，占地面积19969.46平方米，建筑 面积约28000平方米。项目于2011年1月 10日正式开业。 ➢ 方洲邻里中心整体由三块以三层楼高为主 的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及 群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮 区之间形成了一条概念内街。且拥有7,500 平方米的大型室内停车场，可停放186辆 中小型汽车。方洲大厦惠及周边三公里范 围内楼盘26个，近9万多户数人口，规划 人数约30万人。 ➢ 苏州第一家KFC汽车餐厅，EKIDSISLAND儿童主题乐园，MANNINGS护 理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社 区一站式服务中心、精品邻里生鲜超市等
合计
58 100.00%
具体按照商铺数量统计，餐饮数量虽然比较少，但占面积很大，占到项目总体体量的30％左 右。
苏州邻里中心调研报告和应用
苏州邻里中心社区商业调研报告
苏州邻里中心社区商业调研报告摘要：泰州中国医药城在进一步推进产城一体，加快城市化背景下，为建立与国际接轨的高端商业形态，选择苏州邻里中心为调研对象，通过实地的考察和面对面的交流，从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析，发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验，提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城引言邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。
社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。
正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。
本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。
从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：1、新城邻里中心新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。
中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。
中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
新城邻里中心的建筑面积为2万㎡，其中菜场面积为1500㎡，各服务功能采用内包式布置在建筑内部。
苏州邻里中心案例研究(内容详实,极具参考价值)
商业分级 配置标准
新镇中心 40000—60000套住 户，1.27m2对1单位 组屋配置
邻里中心 6000—8000套住户,按1.27m2对1 单位组屋配置
邻区商店 1000—1200套 住户，按1.27m2 对1单位组屋配置
商品档次
高档商品
娱乐设施、银行、邮 政局、超级市场、百 货公司及高档商品、 商店、餐馆、快餐店
四
是政府调控下的商业行为，在政府的规划要求下，发展商通过高起点的商业开发运作，
为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当
可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会。
邻里中心 定位
邻里中心是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。
邻里中心均为与住宅分离的独立建
区位：位于园区CBD中央商贸区东南，星海街 169号 简介：2004年5月30日开业运营， 建筑面积
12,300平方米，公交47路和26路直达。大厦拥
理经验走出实践的第一步。邻里中心不仅杜绝了底
层商铺的环境污染、噪音扰民等问题，更改善了人 居环境和城市面貌，营造出一种和谐发展的商业氛 围。
参考案例
2、贵都大厦
根据市场需求，增加了商务办公个性项目，更有国内大型卖场将区域性总部设在其中。
区位：位于园区中新路8号 简 介 ： 2001 年 5 月 30 日 开 业 运 营 ， 建 筑 面 积 11,000平方米。 大厦楼高四层，毗邻中央公园， 周围小河萦绕、绿树掩映，白鸽飞翔，环境优雅， 公交 68 路、 32 路和 178 路等经过大厦，交通极
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务 也不完整，物业类型以商业街为主，没有一个完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中 心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路 口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市 化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个“邻里中心”。 发展趋势：邻里中心将被国家纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
苏州工业园区邻里中心专题研究
邻里中心专题研究1苏州邻里中心概况苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会民众联络所及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。
邻里中心专注于“居住区商业中心”的开发运营，成功改写“社区商业”定义，创立了“以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、以所有者身份进行行业管理”的特有模式，并创新提出“居住商业，品质生活”的企业定位。
邻里中心的特点是有序、规范、配套。
“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，来规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。
在园区七十平方公里规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。
目前已建成有新城大厦、贵都大厦、师惠大厦、湖东大厦、玲珑大厦、沁苑大厦、翰林大厦7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里生鲜”、“邻里1＋1”一主三副的品牌群格局。
图1.1 各邻里中心外观图图1.2 7大邻里中心分布示意图2邻里中心案例介绍邻里中心发展从1998年的新城大厦到2008年的翰林大厦，经历了整整十年的变迁，在最初的服务社区的12项居住配套功能的基础上，逐渐发展，更加完善，加入了大型汽车展厅、中、高档经济型酒店、金融、中介、家居生活馆、文化休闲与培训等，形成了更全面的功能和更齐全的配套。
具体发展时间列表如下：表2.1 邻里中心发展历程运营时间名称1998 年5 月30 日新城大厦2001年5月30日贵都大厦2004年5月30日师惠大厦2004年8月湖东大厦2006年12月26日玲珑大厦2007年5月30日沁苑大厦2008年9月19日翰林大厦2.1邻里中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158 号，1998年5 月30日开业运营，建筑面积约21,000 平方米。
社区商业模式选择的思考——以苏州工业园区邻里中心为例
李 炅之 ， 梦珂 ， 王 何 丹
（ 东师 范大 学 资源 与环 境 科 学 学 院城 市 与 区域 经 济 系 ， 海 ２ ０６ ） 华 上 ０ ０ ２ 摘 要 ：在 城 市 的 旧 社 区商 业 改 造和 新 社 区 商业 开 发 过 程 中 ， 立 合 理 的社 区商 业 模 式 对 于保 障 建
出对国 内社 区商业模式选择 的建议。
关 键 词 ：苏卅Ｉ 业 园 区 ； 工 邻里 中心 ； 区商 业模 式 社
中 图分 类 号 ：Ｃ １ ． ９２８ 文 献 标识 码 ：Ａ
ｌ 前 言
社区商 业有别 于传统 的居住 区商业 。居住 区商业 服务表 达 的是 一个 空间实体 地域 以提
总， 分析其 对 国内社区商业 发展 的启示 ； 萌 萌［、 阳 、 沈 ２赖 ］ 何骏 Ⅲ 学者 以社 区商业 的 内涵解 等 析为起 点 ， 分析社 区商业 现状 的基础上 ， 在 探讨 总结 出其理想 模式 ； 李伟娜 、 李秀 ［ 王蕾 旧 ５ ３ 、 则 对社 区商业 中心配 置模式进 行分 析 ， 出发展 建议 ； 海波 网 叶凌晨 嘲 居住 区空 间入手 分 提 龙 、 从
规 划 研 究 Ｅ ｍ ｉ ： ｅａ ６ ￣ ａ ｃ ｍ － ａ ｈ ｄｎ ６ ｓ ｎ ． ｏ １ ｉ
４期
李 炅 之等 ： 区 商业 模 式 选 择 的思 考 社
ｌ９ ３
邻里 中心 模 式现 状 的第一 手 资料 ， 通过 统计 、 单 的数 理 分析 对邻 里 中心 的空 间布 局 、 再 简 内
第 １ ９卷 第 ４期 ２ ０ １０年 ｌ ２月
世
界
地
理 研
究
Ｖｏ ． ９．Ｎｏ４ １１ ． Ｄｅ ． ｃ ，２ ０ １０
苏州邻里中心社区商业调研报告
苏州邻里中心社区商业调研报告作者：刘咏承来源：《城市建设理论研究》2012年第34期摘要：泰州中国医药城在进一步推进产城一体，加快城市化背景下，为建立与国际接轨的高端商业形态，选择苏州邻里中心为调研对象，通过实地的考察和面对面的交流，从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面进行分析，发现总结邻里中心在苏州本土化过程中的成功经验，提出对泰州中国医药城社区商业发展办法的建议。
关键词：城市规划；建设开发；调研；社区商业；邻里中心；中国医药城中图分类号：TU984 文献标识码： A 文章编号：引言邻里中心在中国的商业地产界是一个新兴事物，是上世纪九十年代末从新加坡引入的一种新型商业模式：社区商业。
社区商业是继百货、超市、卖场、商业街之后的第五种商业形态，它是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
今天，在国外发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的重要载体，占社会商业支出总额60%左右；而其在我国的本土化---邻里中心，在苏州也已成功建设了11处。
正是这一新兴商业发展模式的强大活力和邻里中心在苏州业已取得的巨大成就，让一路摸索高端商业形态突破口的我们泰州中国医药城和“邻里中心”不谋而合，促成此次考察苏州邻里中心社区商业的调研行动。
一、实地调研社区商业模式在我国的发展还处在探索发展阶段，但在苏州已经历了十余年的实践和积累。
本次医药城领导带队一行十人在苏州用一天时间，参观了四个最典型的苏州邻里中心：新城邻里中心、湖东邻里中心、方洲邻里中心以及沧浪新城汇邻中心。
从区位、布置方式、业态组合、运营情况等方面考察如下：1、新城邻里中心新城邻里中心于1998年5月开业，是苏州市第一代邻里中心，位于苏州工业园区内，现代大道和星海街交叉路口。
中心是由一座4层半开放式建筑和一座2层的附楼组成，采用集中式布置方式。
中心建筑之间为交通疏散空间和公共活动空间；北面是网球场、小型足球场等大片体育场地，幼儿园位于体育场地北面滨水临街的独立地段。
苏州邻里中心案例11.19
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26 27
业态 店铺数 百货类零售 21 家居家纺 2 餐饮 1 生活服务 1 食品类零售 1 休闲娱乐 1 合计 27
序号 21 22 23 24 25 26 27 28 21 22
品牌 幸福家 东来仪 休闲书屋 红瀛精品店 爱婴岛 乐扣乐扣 旅游户外用品 流行美 幸福家 东来仪
业种 外贸女装 文体用品 书店 饰品店 婴儿用品 家居家纺 旅游品店 化妆品 外贸女装 文体用品
该片区公寓价格在10000元/平方米左右，
别墅价格在400-500万/套。（金鸡湖板块 公寓价格在17000-20000元/平方米，别墅 价格在900-1500万/套）
苏州邻里中心
PART 业态组合
2
2.1业态结构〃新城邻里中心
经营数据：
业态 百货类零售 生活服务 食品类零售 餐饮 医疗服务 培训 家居家纺 大卖场/便利店 娱乐休闲 休闲娱乐 康体养生 合计 出租率 店铺数 26 20 7 7 3 4 3 2 1 1 1 75 98.7%
2.2分层业态布局〃新城邻里中心 西单元1F
1 2 8 4
苏州邻里中心
自动扶梯 出入口
餐饮 业态 店铺数 生活服务 10 食品类零售 5 餐饮 5 百货类零售 3 大卖场/便利店 2 娱乐休闲 1 医疗服务 1 家居家纺 1 合计 28
垂直电梯
7
楼梯
3
1
10 9 11 12 13
14 16
15 17 `8
序号 品牌 业种 1 金伯利KTV KTV 2 高丽宫韩国料理 韩国料理 3 风雅木艺 艺术品 4 青石瓷艺 艺术品 5 新城文化艺术品总汇 艺术品 6 迷涵茜 女装 7 纯美生活 玩具/饰品 备注： 业态近期有所调整已在上表标注 原9号铺位为饰品店 原28号铺位为纤手时尚美甲沙龙
邻里中心模式及案例分析
a
15
成都邻里中心 玉林生活广场
典型案例二——
玉林生活广场是集餐饮、娱乐、休闲、购物与办公为一体 的欧式风情的超大街区式邻里型购物中心。在开发之时， 玉林生活广场定位是玉林社区唯一的一个高档次邻里型购 物中心概念，改变传统的小门面经营模式，效劳社区邻里 生活。但实际的情况确是成为餐饮娱乐的强势口岸。
业态定位：80%以效劳业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能 为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用 品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。
运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越 到“现场管理加物业管理〞。
销售模式：三权别离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。
师惠大厦
贵都大厦
湖东大厦
a
9
中国邻里中心
典型案例一—— 苏 效州劳工理念业：园以12区项必2备功能为根底，让顾客满意、经营者满意、政府
满意“三满意〞，效劳内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。
物业形态：综合型大厦，层数大多为四层〔新城大厦及贵都大厦〕。
配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般 有5、6个住宅小区，辐射直径为公里，面积按1000-1500m2/千人配置。
本案邻里中心业态定位〔以12项必备功能为核心〕
主营业态
经营内容
规模
品牌商家
超市 菜市场 医疗卫生
副食品、日杂用品
蔬菜、肉类、禽蛋、 水产，粮油、干货、 水果、冷冻食品
诊所、中西药店、 牙医
1000-2000 ㎡ 1500-2000 ㎡
100-200 ㎡
规划及布局：每个邻里组团配置一个邻里中心,每个居住区包含6－7个 邻里组团，每个邻里组团拥有4－8幢住宅，约1000－2000户。
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心
社区商业典型案例分析—苏州方洲邻里中心目录一、内容简述 (2)1. 研究背景与意义 (3)2. 国内外社区商业发展概述 (4)二、苏州方洲邻里中心概述 (5)1. 地理位置与交通便捷性 (5)2. 建立背景与发展历程 (6)3. 主要功能与定位 (7)三、商业模式与运营策略 (9)1. 商业模式创新与特色 (9)集中式商业与分散式商业的结合 (11)一站式消费与体验式消费的融合 (11)2. 运营策略实施与效果评估 (13)服务质量管理 (14)店铺租赁与物业管理 (15)跨界合作与品牌联盟 (16)四、社区商业与社区发展的互动关系 (17)1. 商业对社区经济的带动作用 (18)2. 社区商业对居民生活品质的提升 (19)3. 社区商业与社区文化的相互影响 (21)五、挑战与展望 (22)1. 当前面临的挑战 (23)租赁与经营困境 (23)同质化竞争与创新压力 (25)2. 未来发展趋势与机遇 (26)智能化与数字化升级 (27)绿色环保与可持续发展 (29)六、结论与建议 (30)1. 对苏州方洲邻里中心的发展评价 (31)2. 对其他社区商业的借鉴意义 (32)3. 政策建议与行业展望 (33)一、内容简述本文档将对苏州方洲邻里中心这一社区商业典型案例进行深入分析。
苏州方洲邻里中心作为一个成功的社区商业项目，其运营模式、商业布局、服务特色等方面都具有代表性。
本文将通过对其背景、概况、商业模式、运营亮点、成功经验及启示等方面进行简述，以期为读者提供一个全面了解苏州方洲邻里中心的角度，也为其他社区商业项目的开展提供可借鉴的参考。
本文将介绍苏州方洲邻里中心的背景，包括地理位置、社区规模、商业规划等方面的信息。
概述其商业模式的构建，包括业态规划、运营策略、服务定位等。
通过对其运营亮点进行分析，如品牌特色、活动策划、服务质量等，展示其成功的关键因素。
还将探讨苏州方洲邻里中心取得成功的经验，以及其给其他社区商业项目带来的启示和影响。
苏州工业园区邻里中心专题研究
苏州工业园区邻里中心专题研究邻里中心专题研究1苏州邻里中心概述苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心的最新模式，将新加坡邻里中心的商业功能与新加坡人民协会人民联络办公室和政府部门根据中国国情投资建设的社会公益设施有机结合，探索新的商业发展和社区管理模式，将所有贴近居民日常需求的商业和生活服务设施集中在邻里中心。
邻里中心专注于“住宅商业中心”的开发和运营。
成功改写了“社区商业”的定义，创造了“以房屋租赁和销售为经营基础，以市场需求为功能导向，以行业管理为业主”的独特模式，创新性地提出了“住宅商业，品质生活”的企业导向邻里中心的特点是有序、规范和匹配“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展的需要，建设邻里中心，有序布局，合理设置区域服务功能。
“标准化”是指全面引入新加坡的管理模式，以规范邻里中心的服务和运作。
“配套”是指居民在日常生活中需要的全套服务，包括一切和配套设施。
在公园70平方公里的规划区域内，将根据居民的居住发展情况建设23个社区中心。
目前已建成新城大厦、桂都大厦、石慧大厦、沪东大厦、玲珑大厦、沁园大厦、翰林大厦等7个邻里中心，形成了“邻里中心”、“邻里假日”、“邻里新鲜”、“邻里1+1”一主三副的品牌群格局。
图1.1各邻里中心外观图图1.2 7大型邻里中心分布图2邻里中心案例介绍邻里中心的发展经历了从1998年新城大厦到XXXX翰林大厦的十年变迁。
它是在原有的12个服务社区的住宅配套功能的基础上逐步发展和完善的。
已加入大型汽车展厅、中高档经济型酒店、金融、中介、生活及生活用房、文化休闲及培训等。
，形成更全面的功能和更完善的配套设施。
具体开发时间列表如下:表2.1邻里中心开发历史运营时间8年5月30日、5月30日、XXXX 5月30日、XXXX 8月26日、12月26日、XXXX 5月30日、XXXX 9月19日名称新城大厦、桂都大厦、石慧大厦、沪东大厦、玲珑大厦、沁园大厦、翰林大厦、2.1街坊中心新城大厦新城大厦位于园区现代大道158号，于1998年5月30日开业，建筑面积约21，000平方米，新城大厦作为第一个也是最大的邻里中心，可以满足居民生活的所有需求。
苏州工业园邻里中心案例
玲珑大厦
2006-12-26
沁苑大厦
2007-05-30
翰林大厦
2008-09-19
方洲邻里中心 2011-01-10
唯盛邻里中心 2011-06-28 科技城邻里中心 2011-08-03
总建规模 2.08万㎡ 1.08万㎡ 1.53万㎡
2.97万㎡
2.01万㎡
建筑形态
4层
4层
主楼2层，局部9层 3栋建筑组成
为便于同一经营管理，以自持为主，吸引品牌连锁商家加盟；同时 为保证前期现金流稳定，部分采用带租约销售。
持有出租（品牌加盟）
带租约销售方洲邻里中心Fra bibliotek房号 单价
107室 42000
建筑面积 243.68
2012年 元/月/㎡
137
2013年 元/月/㎡
141
2014年 元/月/㎡
146
总额 10234560 年租金
400610 412307 426927
沁园湘菜馆
回报率
3.19% 4.03% 4.17%
开发模式
形成邻里中心、邻里假日酒店、邻里生鲜和邻里1+1的“一主三副” 的品牌格局群。
至今开业运营3家假日酒 店，5家商务酒店 至今开业运营9家邻里生 鲜，1家升级版邻瑞超市
中式快餐连锁
开发模式 产品线从邻里中心纵向延伸至邻里汇、邻瑞广场。
12项基础服务功能— 社区活动中心
东湖林语高先生一家：每 到周末，他就带着全家向 方洲民众联络所进发，高 先生占据邻里图书馆一角， 埋头苦读准备建造师考试； 女儿直奔少儿阳光吧，尽 情地自娱自乐；妻子选择 在雅韵居练瑜伽；年迈的 父母走进乐龄生活馆下下 棋、练练书画。一家老少， 各取所需，各得其乐。
苏州市邻里中心的启示
苏州市邻里中心的启示2013-09-05 作者：佘尔望在家门口享受“一站式”生活服务----------苏州市邻里中心的启示7月下旬，燕西街道考察学习小组一行4人前往苏州市参观学习邻里中心的建设、运作模式，在苏州虽然2天期间，但苏州市政府对邻里中心建设的重视和邻里中心给社区居民带来的功利性，给我们带来视觉上的冲击，思维上的触动，苏州市邻里中心让人耳目一新。
一、主要经验1、实践新加坡邻里中心的模式苏州邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。
目前，邻里中心项目13个，每个项目均已成为区域性商业服务亮点，并带动了周边住宅品质的提升。
成为苏州工业园区借鉴新加坡公共管理经验的成功典范之一。
“邻里中心”自2000年成功商标注册以来，先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌，2006年被国家商务部评定为首批“全国社区商业示范”。
邻里中心以“社区商业”发展为轴心，（社区商业指以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业）。
已形成以“邻里中心”为代表的连锁社区型购物中心、构筑多元发展的社区商业全程产业链。
努力通过持续优化与创新发展，力争成为国内领先的社区商业综合服务提供商、中国最大的社区商业连锁机构。
邻里中心”是新加坡的一个社区服务概念，是新加坡人的发明，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。
它妥善地解决了城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。
和普通商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多都是创建在商业气氛还不够浓厚的新社区。
依靠邻里中心的聚集效应，人气从无到有，商业氛围越来越浓。
简单的说，这种新型邻里中心的开发经验就是：功能定位在先，开发建设加后续管理。
苏州邻里中心分析
2
精选课件
1.沁苑邻里中心
①中庭 建筑中出现一个中庭已经是一种非常常见的形 式了，可是沁苑的中庭却有所不同。从建筑的 外部看是难以发现其中的玄机的。
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精选课件
不同功能空间对建筑层高要求不 同，在一楼北边的区域，设计者 将美发厅和牙科诊所放到夹层， 将夹层下的部分设为仓库。并在 立面上做简单装饰。这一简单做 法既有效地利用了空间，又增加 了空间的趣味性。
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精选课件
3.湖东邻里中心
湖东邻里中心场地是圆形，将分为三栋楼，中 间的主楼往后退在西侧形成广场，两侧楼通过 连廊与主楼相连接。轴线式的布局使得整体感 觉比较大气。
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精选课件 4
精选课件 5
精选课件 6
下沉处理
精选课件
从图中可发现，沁苑的中庭采用了下沉的处理，从外部看 来，似乎只是一个简单的建筑，也没有什么层次感，可是 从入口进到内部后，一眼便会被这个下沉的中庭所吸引。 入口进入，在行走的过程中，一边是林立的店面，另一边 则是一个下沉的空间，从而达到视觉上的刺激，使得空间 瞬间变得丰富起来。
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精选课件 21
精选课件
外部空间————水的亲和力
湖东邻里中心பைடு நூலகம்部有许多水池，使得建筑更有灵气，也为人们提供休息的场所。
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精选课件
入口处的道路与水的关系使得入口充满趣味性
23
空间虚实
精选课件
大片的玻璃和大片的实墙，湖东邻里中心的虚实关系十分 明显。
工业区改造案例
产业新城案例——新加坡裕廊工业园
优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了更多高素质人 才。 １、主要为园区内企业提供住宅服务，区内有5000间公寓、300间独立住宅和 1200间宿舍； ２、实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才； ３、提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产和生 活的综合体。 利用最初石化的带动，中期石化产业链形成，中后期复合型工业区发展，高新产 业园区的成熟，裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配 套完整的综合工业区
工业园升级转型——苏州工业园
工业旅游 游在苏州工业园：依托两大湖 区，结合工业旅游和丰富的休闲 娱乐配套，发展成为苏州七大旅 游板块之一。 苏州工业园综合保税区工业旅 游项目顺利通过了国家旅游局的 最终验收并获得了高度评价。国 家旅游局文件通知，综合保税区 工业旅游项目已被正式批准为全 国工业旅游示范点。
工业园升级转型——苏州工业园
住宅配套亮点 园区住宅建设突出“以人为本”的设计思想，充分考虑人与环境的关系，突出强调 基础设施与生活配套设施同步建设，营造出“富有独特魅力”的生活居住环境。 亮点一： · 苏州工业园区居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划设置； · 在园区第二、三区可分为2个分区、每个分区包括几个邻里。每个邻甲约有10000 户，邻里可进一步划分为小区2000－4000户，或者组团300－700户；组团大小约为 3－4公顷； 亮点二：居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。
工业园升级转型——苏州工业园
商业配套亮点 独立公司运营园区7个邻里中心，构筑完善的配套体系。 亮点一：三级配套的商业体系 · 商业设施按城市级、分区级、邻里级三级配套； · 居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施，为社区居民提供综合性、全 方位、多功能的服务； · 工业区以综合性便利中心的形式为外来务工人员设置集中的宿舍区和商业便利服务 设施。 亮点二：将金鸡湖打造成为最佳公共设施配套 · 围绕金鸡湖的高品质用地都用作生活与商业性用途，不作工业招商之用，金鸡湖环 境的打造大大提升了区域价值； · 金鸡湖环湖4平方公里的地区将成为苏州全市最富现代气息的都市新商圈。
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次干道：星海街（4车道）
苏幕路
西侧城市花园小区
北侧园区实验小学
园区实验小区
主干道 次干道 支马路
主干道：现代大道（8车道）
社区 支马路
星 海 街
现代大道
16
PART
3 项目定位
17
3 项目定位-整体定位
1 1 1 2 1 1 1 1 1 3 3 7 1 4 1 1 1 1 2 4 90
经营 商户数
46
数量比例
51.1%
2.2%
1.1%
3.3%
1.1%
1.1% 1.1% 2.2% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 3.3% 3.3% 7.8%
1.1% 4.4% 1.1% 1.1% 1.1% 1.1% 2.2% 4.4% 100%
8
1 项目概况-邻里中心项目
邻里中心项目：
已开业16个邻里中心明细表：新城邻里中心是第一个真正意义上的邻里中心
所在地 开发产品 新城邻里中心 贵都邻里中心 师惠邻里中心 湖东邻里中心
玲珑邻里中心 沁苑邻里中心 苏州 翰林邻里中心 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
地址 苏州工业园区现代大道158号 苏州工业园区中新路8号 苏州工业园区星海街169号 苏州工业园区星湖街178号
4
1 项目概况-项目构成
项目构成
苏州新城邻里中心于1998年5月开业，总建面共2.1万㎡，由新城大厦和新城大厦附楼两部分构成，其 中新城大厦分为A、B区，从F1-F4总四层，附楼以新城生鲜卖场为主，共两层。
邻里中心附楼 新城大厦B区 新城大厦A区 20000 15000 10000 5000 0
新城邻里中心主要功能区面积(㎡)
内部资料
苏州新城邻里中心案例分析
2014年05月26日
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
目
1. 项目概况 2. 区位分析 3. 项目定位
录
03 12 17
4. 商业规划
5. 动线分析 6. 建筑设计
经营面积 （㎡)
2509
550
20
465
110
350
60
70
100
60
40
10
30
120
90
1278
60
973
30
25
70
15
25
1300 8360
面积比例
30.0%
6.6%
0.2%
18
3 项目定位-定位概况
定位概况
中国首个真正意义上的“邻里型”生活中心
聚集十二种以上生活服务业种
定位概况
引入新华书店，完善配套功能
嫁接政府，引入社区卫生服务站等便民设施
超大地面停车，注重生活配套舒适度
19
PART
4 商业规划
20
4 商业规划-商业布局
整体业态布局
区域 主题 业态分布 主力商户
新城邻里中心位于苏州工业园区金鸡湖规划西面， 项目周边主要以居民区为主。
1KM 本项目
13
2 区位分析-公共交通
公共交通
新城邻里中心周边公共交通优良，星海街上设有新城邻里中心东公交站，现代大道上设有新城邻里
中心公交站，共拥有8条公交路线，直达新城邻里中心门口。
新城邻里中心东站途径的公交线路有：109。 新城邻里中心站途径的公交线路有：2路、100 路、148路、158路、156路、26路、109路、 68路共8条公交路线。 公交线路名称 2路 100路 148路 158路 156路 26路 109路 新城邻里中心站 新城邻里中心东站 68路 始发站 木渎严家花园 星湖首末站 杏秀桥 官渎里立交 官渎里立交 火车站 欧尚超市 新升新苑 末班站 津梁街 星湖首末站 唯亭便利中心 园区综保站 东坊首末站 东方大道 阳澄西站 湖畔花园
苏州工业园区现代大道北侧
80000 56000
75000
2012-7 2012-9
2013
独墅湖邻里中心 太仓
宿迁
苏州独墅湖科教创新区若水路 太仓港城中心区玖龙路映雪路
宿迁市苏宿工业园区通达大道15号
80000 43073
16600
2013 2012-5
2011-8-11
太仓港城邻里中心
明日邻里中心
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 2004-05-30 2004-08-18
2006-12-26 2007-05-30 2008-09-19 2011-01-10 2011-06-28 2011-08-3
金鸡湖邻里中心 东沙湖邻里中心
中央景城邻里中心
苏州工业园区金鸡湖大道 苏州工业园区沈许路南/钟南街东
14
2 区位分析-交通分析
公共交通展示
新城邻里中心站公交站点导视清晰，配置齐全
新城邻里中心站站台
公共自行车站台
新城邻里中心站站台
15
2 区位分析-道路交通
道路交通
新城邻里中心位于苏州市园区核心区域，整体道路交通良好，项目邻里城市主干道现代大道（双向
8车道，路宽30m）和城市次干道星海街（双向4车道，路宽20m），道路交通优良。
社区的文化中心：履行企业公民责任，倡导公益关爱，建设体现共同人文价值观的社区互动平台。
10
1 项目概况-邻里中心介绍
邻里中心必备12种基础业态：
超市
洗衣
通信
餐饮
坚持12项基础服务功能
健康教育
卫生所
药店、诊所、社区活动中心、文化中心
洗衣
生活服务
生鲜超市、修理、洗衣店、美容美发
商业载体
邻里生鲜
超市、银行、通信、餐饮
邻里汇
邻里中心 融鼎广场 邻瑞广场
注：国标指《社区商业设施设置与功能要求》 (SB/T10455-2008)
≤0.5
≤1.5 ≤3 ≤3
0.5万左右
2-3万 5-10万 10万以上
≤0.5万
≤2.5万 5.0-1.0万 10万㎡以上
商业类别 邻瑞广场 融鼎广场
（1座）
经营模式及档次区别
以经营中高档商品为主 独资投资，委托管理品牌输出
2000-2010年苏州园区邻里中心规划图
苏州工业园区邻里中心规划
苏州园区17个邻里中心位置图
1994年，中新两国政府共同投资合作的苏州工业园区项目启动， 该项目由新加坡城市重建局、JTC（裕廊集团）、江苏省规划设计 研究院等单位共同完成了260平方公里的规划设计工作。 在此次设计中，即引入了新加坡社区商业的规划理念，在70平方公 里的中新合作区内共设计了17个邻里中心。 1997年，由苏州工业园区管委会投资设立的邻里中心公司开始了 第一个邻里中心项目的建设开发和运营工作。并从此开创了中国新 型社区商业的发展模式。
16908
3920
新城大厦
新城大厦附楼
5
1 项目概况-开发商介绍
开发商介绍：苏州工业园区邻里中心发展有限公司
集团简介
简称邻里中心公司（sipnc），成立于1997年11月，注册资本 1.15亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业 的社区商业综合服务提供商。
集团概维修店
书店
药店
11
PART
2 区位分析
12
2 区位分析-区域概况
项目区域概况：
园区概况：苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设 立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里，其 中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口 约76.2万。
本项目
消费能力：苏州工业园区经济始终保持年均30%左右的 增速，以占苏州市4%左右的土地、人口和7%的工业用 电量，创造了全市15%左右的GDP，苏州工业园区内客 群消费能力较强。
4F
服务
配套服务
益多少儿英语、东吴证劵
3F
休闲
配套服务
休闲 娱乐 休 餐 闲 饮 娱 乐
尚武跆拳道、苏州图书馆
2F
购物
零售
配套 服务
童元堂小儿推拿馆
1F
生活
零售
餐饮
配套服务
华润万家、KFC
附楼
餐饮
零售
餐饮
邻里生鲜 邻里食府
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4 商业规划-商业布局
各楼层经营内容
4F • 金融证劵、教育培训、家政服务 3F • 书店、教育培训、房产中介、家政服务 2F • 男女时装，家居用品、儿童用品、艺术工艺品 1F
玲珑邻里中心
翰林邻里中心
沁苑邻里中心
9
1 项目概况-邻里中心介绍
邻里中心与社区的关系：
社区的商业中心：能够满足社区居民各种消费需求，提供一流的商品、环境和服务；
社区的休闲中心：给社区居民的感受，更像是一个放松、享乐、具有亲和力和人情味、和谐的休闲乐
园，是一个家庭亲子同乐、社区居民晨炼健身、街坊邻里社交活动，享受生活乐趣和活力的好场所；
20
39 45
7. 运营推广
8. 项目小结
51
56
2
PART
1 项目概况
3
1 项目概况-新城邻里中心
项目简介
项目名称：苏州新城邻里中心 项目地址：苏州市园区现代大道 158 号 开业时间：1998年5月30日 总建筑面积： 20,828㎡
物业组成：新城邻里中心+附楼