如何计算租金回报率

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租金回报率如何计算
一、以销售返租回报率计算
经济分析的条件
1.租金计算
根据制定假设条件的原则及两个假设条件,不论给商铺的租金以及售价如何,一定要保证发展商的纯收益,由此得出以下的公式:
实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额
其中:
·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益,包括各种费用。

·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额;
·商铺租金是租期内开发商得到的总收益;
·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出;
·纯销售额是在发展商自行销售,不考虑任何合作模式,并实现100%销售的情况下获得的收益。

以上公式用数字表示为:
销售均价×7000-销售均价×7000×8%×租期+月租金×7000×12×租期-销售均价×7000×3%=已知均价×7000
(其中销售均价和租金为未知,其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价)假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。

假设为:
2.计算过程
根据前面部分表格的计算数据说明:
按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价;
不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变,从第四年开始,按照每年12%递增。

计算过程如下:
第一种:按8年租期算
将已知数据带入到公式中,得到:
销售均价×10000-销售均价×10000×8%×8+月租金×10000×12×3+{月租金×1 2×10000×(1+12%)[1-(1+12%)5]} /[1-(1+12%)]-销售均价×10000×2.5%=22500×10000
得出销售均价与月租金的关系方程式:销售均价=53731-361×月租金
按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格,带入到公式中,则得到相应的销售均价,既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时,要实现相应的销售整体均价,才能保证发展商能够得到纯销售额。

(二层均价按照2:1的比例计算。


计算结果为:
由以上递增方式得出:每年租金表(元/㎡)
第二种:按10年租期算
计算方法同上,则计算结果为:
【说明】表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。

当租金达到80元/平方米,商场整体销售均价在18000元/平方米时,发展商需贴补的金额最少,如果均价超过这个价格,则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米,商场整体销售均价在18000元/平方米时,发展商的租金收益超过了回报给客户的金额,这时,发展商就不需贴补,租金已足可以满足给客户回报的金额,还有盈余。

由以上递增方式得出:每年租金表(元/㎡)
【结论】
从两个计算结果比较看,综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额,当租期为10年,租金达到80元/平方米时,销售价格比较接近市场水平。

二、产权式商铺租金回报率计算
一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法,即以周边同类市场平均租金为参考依据,按10年回收期计算,得出商铺售价,如:
【前提条件】某地区市场的平均租金为100元/平方米/月,按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米,也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。

但是以上的100元/平方米/月的租金应是一个变数,并不能简单的进行平均推算。

商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟期、衰退期到引退期的运行规律,租金也是随着商业市场时期的不同而发生变化的。

如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平,那么租金上升的趋势肯定是必然的,而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值,这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格:。

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