非资源型城市高密度豪宅KPI体系(ppt 49张)
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城市高密度豪宅发展PPT课件
B 操作自动化
墙上面板、手机、终端显示器、 PDA、遥控器，均为控制家中电器 的主脑，简单。
家中所有的灯光、窗帘、音箱（背 景音乐）、空调及选购的智能家电等 均可预设为不同组合的室内场景状态。 •夜间起床场景：通往洗手间的灯柔 和的一路亮起 •会客场景：灯光明亮，空调自动调 节 •家庭聚餐场景：灯光明亮，音乐响 起 •看电视场景：灯光柔和，窗帘关闭 •浪漫晚餐场景：餐厅灯光柔和，其 它灯关闭
采用先进的家居综合布线技术，把家居的数据、语音、控 制等电位进行综合布置和跳线管理，平均每户布置多大70个点 位，每户平均预埋管道多达400米长，满足未来升级需要。
本报告是严格保密的。
12
智能生态细节设置
进水铜管
隔音楼板
采用美国陶氏化学隔声垫和挤塑板 相结合的楼板隔声系统，使得业主 充分享受宁静生活空间。
城市高密豪宅发展趋势：
城市资源型豪宅：
典型案例：淘金山/中信红树湾
未来型高科技豪宅：
典型案例：红树西岸
非资源型城市高密豪宅：
典型案例：香蜜湖一号/雅颂居/一号银海
本报告是严格保密的。
1
城市豪宅的三种发展方向： 方向1：资源型豪宅—绝版资源弥补细节不足
代表性楼盘1：淘金山花园
一期相关经济指标： 总用地：54280.8㎡ 总建面：201537.99㎡ 容积率：2.792 绿化率：48.2% 户均面积：170㎡ 主力面积区间：147-150㎡三房/170-190㎡四房
客厅及主卧室:
头花洒、JOHNSON DOOR、亚细亚瓷砖等
地面:高级木地板及配木踢脚线
厨房： 地面：亚细亚优质浅灰色防滑地砖 墙面：亚细亚优质白色瓷砖、炉具上方墙面镶嵌不锈钢保护板 门：推拉门嵌透明玻璃和磨砂玻璃 橱柜：原装进口德国SieMatic 一体化白色（magnolia - white
世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
世联研究理论豪宅别墅KPI体系
32PPT
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
世联研究理论-豪宅别墅 KPI体系-32PPT
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅） 的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标 准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各 地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
世联研究理论豪宅别墅KPI体系
32PPT
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
世联研究理论-豪宅别墅 KPI体系-32PPT
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅） 的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标 准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各 地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
豪宅标准体系研究课件
豪宅标准体系研究课件1. 引言豪宅是一种高档住宅形态，通常具备豪华的设计、挑高的空间、高端的装修和先进的设备。
豪宅标准体系研究旨在探究豪宅的定义、特征和评估标准，以期为豪宅的规划、设计和市场评估提供参考。
2. 豪宅的定义和特征2.1 豪宅的定义豪宅是指具备高品质住宅特征的住宅，其在设计、装修、材料和设备等方面达到极高水准，体现出奢华、舒适和优雅的生活方式。
2.2 豪宅的特征•豪华设计：豪宅采用精心设计的空间布局，注重细节和独特性，体现出独特的风格和品味。
•大空间和挑高：豪宅的面积通常较大，并且具备挑高的特点，增加了空间的开阔感和居住舒适度。
•高端装修和材料：豪宅采用高端装修和建筑材料，如进口瓷砖、实木地板、大理石等，以提升豪宅的品质和价值。
•先进设备和智能化系统：豪宅配备先进的设备和智能化系统，如智能家居系统、全屋音响和安防设备等，提供更加便捷和安全的生活体验。
3. 豪宅的评估标准3.1 设计标准•创新性和独特性：评估豪宅的设计是否具备创新性和独特性，是否突出了业主的个性和品味。
•空间规划和布局：评估豪宅的空间规划和布局是否合理，是否满足居住者的功能和舒适需求。
•设计细节：评估豪宅的设计细节是否精心考虑，是否展现了高品质和精致感。
•装修质量：评估豪宅的装修质量是否达到高水平标准，是否采用了高品质材料。
•材料选择：评估豪宅选择的建筑材料是否符合豪宅标准，如实木地板、进口瓷砖等。
•装修风格：评估豪宅的装修风格是否与整体设计风格协调一致，是否体现了高品质和奢华感。
•智能化系统：评估豪宅配备的智能化系统是否先进、可靠，并提供了便捷的生活体验。
•安防设备：评估豪宅的安防设备是否覆盖全面、高效可靠，保障居住者的安全和隐私。
•高端设备：评估豪宅使用的设备是否为高端品牌，如厨房电器、浴室设备等。
4. 豪宅市场分析豪宅市场是一个高端的细分市场，具有较高的投资价值和升值潜力。
本节将对豪宅市场进行分析，包括市场规模、需求趋势和价格走势等方面。
高端楼盘、豪宅的营销方法(PPT 75张)
经理人世界房地产频道
世联介入背景与操作结果
项目背景 项目形象模糊，未充分形成卖点认知，对客 户无法形成足够的购买冲动； 前期过份低价入市，无法体现楼盘的高档定 位，而且没有得到客户认同； 现场展示存在严重缺陷： • 售楼处与工地现场相距较远； • 多个项目的售楼处同居一处，相互影响； • 展示点杂乱，无章法； 世联操作结果
注册“湾区物业”
10米超高大门
定义产品
组织自驾游 梁志天设计样 板间 体现客户尊贵的细节服务
细节放大
酒会、GOLF活动
时尚感
稀缺感
身份感
经理人世界房地产频道
营销动作
豪宅成功营销案例3
经理人世界房地产频道
项目概况
• 位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米 万柳中路； 位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米 • 规模：总建筑面积约 8万平方米； 万柳中路； • 物业用途：住宅； 社区构成： 规模：总建筑面积约 8万平方米； • 4栋18层塔楼， 1栋8层和1栋9层板 楼； 物业用途：住宅； • 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。 社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板 楼； 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。
那里有广阔的高尔夫球场与蜿蜒流淌的昆玉河，但没有一样属于她……
她的成功之路只有一条，破茧化蝶，冲出重围，她做到了……
因为她决不因循守旧，决不人云亦云，她坚信“相同招数不能用第二次” ……
她就是——锋尚国际公寓。
2001年 12月 北京 万柳 经理人世界房地产频道
随着拍卖锤的应声落下，名噪一时的“九万三”归属亦尘埃落定…… 那里弥漫着CBD的国际气息，那里欣赏着珍贵的香蜜湖景，那里拥有纯粹的深 圳富人区气质…… 世间众人皆翘首企盼她揭开神秘的面纱……
中国顶级别墅研究分析PPT课件
14
檀宫
15
檀宫
16
檀宫
地下一层
17
檀宫
地上一层
18
檀宫
地上二层
19
檀宫
地上三层
20
檀宫
21
九间堂
22
九间堂
风格
现代中式，简洁明快，以提炼的中式建筑符号作为母题，白 墙灰屋顶为主色调，进退有序，高低错落，演绎传统精髓
项
目
亮
布局
点
规划
提
炼
儒家韵味的室内布局、围合式室内与私家园林布局。廊道、 庭院、挑檐、水榭形成中式庭院似隔而非隔，而半通透性院 墙和篱笆与院外园景相呼应形成的园、待客前院、主人后院、 客房小庭院，园园互通而又各成一派
细节处理
33
北京玫瑰园
室内景观
34
北京观唐
35
北京观唐
传统中式元素的完美呈现：筒瓦、 灰砖、山墙、红柱、木门窗等。
36
北京观唐
主街—胡同—内庭院，形成街巷式 布局。形态上：主街宽，胡同窄， 内庭院又豁然开敞；序列上：空间 处在连续的变化之中，一层层地变 得更私密。
37
北京观唐
奇石、曲径、小桥流水、制式门楼，传统 经典符号均体现出中式宅院的浓烈风格， 营造出古朴、典雅、宁静的居住氛围。
9
紫园
典雅的内部装修 室内泳池
豪华大堂
私家影院
10
紫园
11
紫园
细节处理
旋转楼梯
12
石材立面
檀宫
13
檀宫
资源价值
方圆3公里内15米限高保证极强的私密性，紧邻西 郊宾馆，10000平米水域，3000棵百年大树
外因 区域价值
《城市豪宅研究》PPT课件
整个建筑设计现代 感强，华贵而尊荣。
华贵而尊荣
简现
浅
洁代
棕
明气
色 外
了息 的， 线
立
条
面
建筑外立面线条简 单、清晰、摩登。
朝 阳 公 园 内 看 棕 榈 泉
6
聘请著名设计公司，打造大 规模震撼主题式园林
由著名园林设计 公司“贝尔高林” 设计 。
绿化覆盖率达50%； 11栋建筑构成围 合式的罗马中庭 式园林，面积3.8 万平方米。
绝道路噪音和灰尘影响
劣势规避：项目 东侧紧邻交通主 干道香梅路，高 层单位会受到一 定的噪音和灰尘 影响，用绿化区 隔
香蜜湖路
红荔西路
香梅路
会所布局在项目的中心位置， 功能构成 使得会所不仅成为休闲场所，
也成为一种景观资源
会所入口
会所入口
五星级会所
会所内部装修奢华，配备高档 功能构成 健身房及室内外泳池，将各种
建筑设计单位
澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司
建筑形式
5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式
楼间距
高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰
户型面积
户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。
开发商
深圳市百仕达实业股份有限公司
总体规划
式住宅呈风车型排列，围绕在 一个椭圆形的“珊瑚”周围
“旋转”，突出了一种强有力 的动感
世界著名建筑设计 大师、ARQ公司创 始人——
装修状况
毛坯
总户数
1301
华贵而尊荣
简现
浅
洁代
棕
明气
色 外
了息 的， 线
立
条
面
建筑外立面线条简 单、清晰、摩登。
朝 阳 公 园 内 看 棕 榈 泉
6
聘请著名设计公司，打造大 规模震撼主题式园林
由著名园林设计 公司“贝尔高林” 设计 。
绿化覆盖率达50%； 11栋建筑构成围 合式的罗马中庭 式园林，面积3.8 万平方米。
绝道路噪音和灰尘影响
劣势规避：项目 东侧紧邻交通主 干道香梅路，高 层单位会受到一 定的噪音和灰尘 影响，用绿化区 隔
香蜜湖路
红荔西路
香梅路
会所布局在项目的中心位置， 功能构成 使得会所不仅成为休闲场所，
也成为一种景观资源
会所入口
会所入口
五星级会所
会所内部装修奢华，配备高档 功能构成 健身房及室内外泳池，将各种
建筑设计单位
澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司
建筑形式
5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式
楼间距
高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰
户型面积
户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。
开发商
深圳市百仕达实业股份有限公司
总体规划
式住宅呈风车型排列，围绕在 一个椭圆形的“珊瑚”周围
“旋转”，突出了一种强有力 的动感
世界著名建筑设计 大师、ARQ公司创 始人——
装修状况
毛坯
总户数
1301
豪宅专题研究报告ppt
11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。
3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。
奢华主卧套，100平米私密 空间，拥有全景景观视野。
全套进口厨房设备
德国POGGEN POHL厨房用具 德国GAGGENAU厨房电器
全套进口卫生设备
德国当代DORNBRACHT五金龙头 意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸
豪宅专题研究
------仅呈常州新城首府
2009.1
PART 1 当“豪宅”成为“地标”
2009.1
香港
Branksome Crest
所谓“盛名之下无虚士”,被业界公认为“毫宅专家”的嘉里建设正是这句名言的最佳 诠释,在豪宅的开发和管理上都颇有其他开发商汗颜之处,无论是其对豪宅开发的专家见 解,还是在豪宅操盘的各个环节表现出来的专业水准,都堪称楷模。
建筑精美不可复制
风格各异难以仿造
人文价值无法再生 服务管理无可挑剔
豪宅的物业必然具有唯一性
PART 3 上海豪宅
“地理区位”及“景观区位”的唯一性
全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。 方便快速到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。 360°无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。
文化
石库门曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。 它盛行于上世纪20年代，因为洋场风情的现代化生活，使源自中国 古代的庭院式大家庭传统生活模式被打破，适合单身移民和小家庭 居住、并结合了西洋建筑风格的石库门弄堂文化成了取而代之的最 佳住所，也成了上海近代都市文明的象征之一。
硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的，只有将外 在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。 软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。
世联地产豪宅别墅KPI体系
•3. 户均资源 •4. 居住私密性 •5. 户型设计 •6. 建筑风格
2020/11/1
世联地产豪宅别墅KPI体系
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
•碧水庄园-344亩中心湖 •大湖山庄-带状绿化公园
•西山美庐-依香山而居
•晴翠园-入口林荫道
PPT文档演模板
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世联地产豪宅别墅KPI体系
豪宅别墅的KPI体系：
•关键驱动 因素
•KPI体
系
PPT文档演模板
•达标指标
•项目地段
•与城区的快速交通关系 •成熟成型的别墅圈
•所处地段的特殊价值
•自然环境
•社区外部综合环境状况 •大规模景观制胜
•内部自然环境质量
•局部亮点处理 •景观细节处理
•户均资源
•1. 地 段 •2. 环 境
•项目调查与客户调查均显示： 高总价别墅项目的市场认可 和客户接受存在关键驱动因 素：地段、内环境。
•3. 户均资源
•4. 居住私密性 •5. 户型设计 •6. 建筑风格
•其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
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香江核心区域，机场高速直达
-
•别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素 中已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。
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世联地产豪宅别墅KPI体系
豪宅的地段分类
•豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，
•第一类：具备与城区距离近的地段优势
•（案例：东山墅、碧海方舟）
•大草坪
•- 气候条件决定了北京不具备 建造大规模景观草坪的条件， 碧海方舟凭借高尔夫球场的 “球道景观”成为北京为数不 多的球场别墅。
豪宅研究专题PPT课件
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |7 7
NO.5 庄园（The manor）
庄园（The manor） 1.5亿美元 庄 园位于加利福尼亚州贝弗利山，是一座 建于1991年楼高三层的法国式城堡。 豪宅名字是由美国金牌电影监制阿伦史 培林命名的，这4.7英亩的庄园的客厅 拥有许多个设有帕拉第奥风格的窗户， 从每一个窗户都可以欣赏到庄园花园和 园林景致。
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |4 4
NO.2 里加利岛屿（Li Galli）
里加利岛屿（Li Galli） 2.63亿美元 如今，私人小岛已经成为了顶级富豪们 的新玩意。在众多私人小岛中最受瞩目 的是贵得令人咋舌的意大利群岛──里加 利岛屿。该价值2亿6千8百万美元的物业 靠近意大利阿玛菲海岸，于1924年由排 舞家Leonide Massine兴建，后来转手 给他的俄罗斯同胞Rudolf Bureyev，其 后由法国建筑大师勒·柯布西耶修改规划。
豪宅专题研究
1
目录
1、豪宅定义 2、豪宅提供的生活方式 3、豪宅客群分析 4、豪宅必备基础 5、豪宅营销心得
2
豪宅定义
西方豪宅定义
ü置地：一定是远离城市喧嚣的被大自然眷顾的原始之地。 ü建筑：在作品上反映其当时当地的心境，不一定只是炫耀财富和身份，在讲究个
性的同时特别注重跟场地环境的协调。 ü环境：特别注意和周围环境的和谐相处，强调尊重自然，既突出个性，又不凌驾
2013易居（中国）控股有限公司 All Rights Reserved
Code of this report |5 5
别墅区的价值体系-PPT课件
中央别墅区价值体系
[关键字]： 关键字：别墅
[简介]： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
本报告是严格保密的。
中央别墅区案例
New York LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区）
中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
本报告是严格保密的。
配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其 他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
本报告是严格保密的。
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，１个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
[关键字]： 关键字：别墅
[简介]： 本案例通过研究国内外三个优秀的中央别墅区，得出了中央别墅区的KPI
本报告是严格保密的。
中央别墅区案例
New York LongInland Expressway
美国 长岛 （富人区）
中国 北京 （天竺别墅区）
上海 碧云 （国际居住区）
本报告是严格保密的。
配套
长岛中心区建有大型国际特色的Shopping Mall，其 他区域商业主要以时尚的Boutiques精品店为主
Roosevelt Field Mall
“Miracle Mile” in Manhasset
位于Manhasset区的Boutques精 品小店，时尚休闲，风情十足， 包括书店、流行服装、首饰珠宝 等业态，该商业街被誉为长岛 “华丽一英里”
地理位置
长岛位于纽约曼哈顿岛以东，三面临海，距市中心20 英里，通过长岛高速（LIE）与市中心实现便捷联系
地理位置：位于纽约市东南岛屿，西同曼哈顿岛 和大陆间隔伊斯特河，北濒长岛海峡，东、南临 大西洋。 基本情况：总面积4356平方公里，东西长约190 千米，南北窄约20-30千米。全岛分4个行政区： 西部的昆斯和布鲁克林两区属纽约市区，人口 464万；中、东部的拿骚县和萨福克县属于纽约 大市区，人口232万。
本报告是严格保密的。
Roosevelt Field Mall为 长岛最大的购物中心，修 建于1955年，1993年改 建为两层，为目前全国第 五大购物中心，占地300 英亩，260家主力店， 400作为的剧院，18家餐 厅，１个保龄球馆和旱冰 场，11000车位，可同时 容纳20万人。
有Bloomingdale‘s, JCPenny, Macy’s, and Nordstrom 世界 高端品牌
高容积率豪宅开发研究.ppt
4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
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远程读卡系统：采用德国进口
深圳豪宅少有的远程读卡系统配置，配备中央空调创造舒适的居住 感受。
幸福里精装修价值体现4大要点：
世界顶级品牌精装修交楼 国际顶尖室内设计师梁志天亲自操刀量身定做 万象城mock-up的千锤百炼确保交楼标准的品质和工艺 在住宅中首次使用或罕有使用的的材质和配置：夹胶、LOWE、中空三层玻璃；停车场远距离读卡系统；擦窗机；黑镜钢电 梯门；智能化信报箱；美洲樱桃木三层实木复合地板；配自动关 闭门磁系统的常开防火门
规划：三栋49层 容积率：1.58 总户数:768 停车位:1000 精装修产品：除顶层复式外所有户型 （95～249㎡） 产品领先：从外立面、园林及大堂、内部装修、机电系统、智能化等各方面为业主打造 最高品质的产品体验，并实行严格的产品质量监控，多种配置在住宅项目中尚属首例。
占领城市核心资源，以罕有的智能化设备以及世界顶级品 牌精装修交楼，打造城市中心顶级豪宅。
世界顶级品牌厨卫配置
精装修效果：卫浴
世界顶级品牌厨卫配置
﹥洁具：德国DRAVIT 高档洁具， 玻璃镜面隐藏柜（意大利进口 滑轨）
智能化系统——中央空调、远程读卡系统等
中央空调:变频多联户式中央空
调、冷暖式、室外机穿孔铝板遮 挡。 速宾/Schedit & Bachmann停 车场系统，并在住宅项目中首次 配置了远距离读卡技术，无需停 车即可快速进出。
幸福里精装修标准：6000元/㎡
部位 门 材料说明 甲级防火子母门，内置1mm厚防盗钢板 美洲樱桃木饰面，美国耶鲁门锁、德国海福乐五金 地面：美洲樱桃木三层实木复合地板 墙面：米白色乳胶漆 天花：优质轻钢龙骨石膏板吊顶，纯白色乳胶漆饰 面 灯具：配射灯和暗藏灯带，预留装饰吊灯灯位 衣柜：樱桃木饰面固定衣柜 部位 材料说明 地面：防砂岩玻化砖 入户花园、 墙面：仿洞石玻化砖 空中花园 天花：白色防水乳胶漆 地面：米黄色玻化砖 墙面：外墙面砖 天花：白色放水乳胶漆 热水器：能率 洗衣机：德国西门子洗衣干衣一体机、 配优质晾衣架 墙、地面：威尼斯米黄大理石 天花：优质轻钢龙骨石膏板吊顶，纯白 色乳胶漆饰面 橱柜：德国西曼蒂克橱柜，配杜邦可丽 耐人造石台面，瑞士弗兰卡水槽及龙头 整体式厨房电器、德国西门子炉灶、抽 油烟机、消毒碗柜、微波炉、冰箱
现代奢华方向小结：
核心特色 项目属性
1.五星级酒店式；2.设备集成，品牌集成
城市一线豪宅或顶级公寓，具有标杆性 高档，价格在4000元/㎡以上，约占项目售价的10%-15%左 右 多偏向现代风格
天、地、墙使用国际品牌材质，简单或局部吊顶
装修档次 装修风格 装修标准
厨房卫生间器材设备大量应用国际一线品牌产品
高档马赛克
深木色为主的木装修 能消除墙面感觉的镜子 光芒四射的水晶吊灯 主卧室的浅色地毯等等 主要材料方面按照所用场所的主次，对材料材质进行不同选择。
15
石材拼花
走廊地面拼花
门厅地面拼花
卫生间地面拼花
电梯地面拼花
餐厅地面拼花
厨房地面拼花
交通过渡空间拼花
人性 考虑深入而全面，不放过任何一个微小的细节，让业主时刻能够 感到设计建造者的用心精细。每一个转角、每一处接口、每一处 细微的差别都体现出了对产品品质不断追求的努力。 同样材质不同颜色的区分。（壁纸、乳胶漆等处于同一平面时）
物 业 体 系
精装修+公共空间 园林+社区配套 物业+智能化
01
精装修的趋势与标准
①四大趋势
②三个档次
本报告是严格保密的。
精 装 修 案 例 研 究
精装修趋势的四个方向
现代奢华方向：幸福里
案例
位置：滨河大道与宝安南路交汇处， 万象城南侧，木棉花酒店旁 开发商：华润深圳有限公司
幸福里
建面：11万平方米
配备部分家私，大部分家电 重视节能环保技术和智能化
实施关键点
设计/设备集成/品牌集成/
特点4：国际一线品牌 特点5：设备种类多
特点1：名师设计 特点2：低碳/环保/智能化 特点3：轻装修，重设备
精 装 修 案 例 研 究
精装修发展趋势的四个方向
现代奢华方向：幸福里
——五星级酒店式/设备集成，品牌集成
精装修效果：厅、房
三层中空LOW-E夹胶玻璃、美洲樱桃木三 层复合实木地板、墙面涂料手刮工艺。
精装修效果：厨房
﹥橱柜：德国原装 进口西曼蒂克橱 /SIEMATIC的最高档 系列产品SC66KR， 橱柜中的“劳斯莱 斯”，设计和品质 “零缺陷”，符合 欧洲E1环保标准； 五金配件均为进口； ﹥橱柜台面：美国 进口杜邦可丽耐 /CORAIN，无孔防 渗\隔油隔尘； ﹥整体式厨房电器： 德国西门子 /SIEMENS优质产品， 包括冰箱、抽油烟 机、炉灶、消毒碗 柜、微波炉；
非资源型城市高密度豪宅KPI体系
KPI体系
豪宅印象
入 口 环 境 区 隔 高端 商业 及会 所配 套 观 感 型 细 节 品 质
品质感
公 共 空 间 品 质 感 车 库 细 节 品 质 感 安 防 体 系 服 务
服务
专业 维护 及生 活外 延体 系服 务
园林+ 社区配套
精装修+ 公共空间
智能化
物业体系
客厅、 餐厅、 卧室
生活阳台
卫生间
地面：威尼斯米黄大理石 墙面：葡萄牙米花大理石 天花：优质放水石膏板吊顶，纯白色乳胶漆饰面 洁具：杜拉维特座便器、台盆、浴缸 龙头：汉斯格雅 浴缸、淋浴龙头及花洒：德国高怡 镜柜：推拉式镜柜，配进口路轨及门铰 台面：哑光面南极白杜邦可丽耐人造石
厨房
6000元/平米标准，采用德国西曼蒂克橱柜、德国杜拉维特卫浴、汉斯格 雅龙头、德国高仪花洒、弗兰卡水槽及龙头、能率热水器、西门子洗衣 干衣机、西门子整体式厨房电器、三菱中央空调等品牌。
欧式奢华方向：星河湾系列
星河湾装修总体特点——金碧辉煌，极致奢华
餐厅
客厅
书房
洗手间卫浴
双洗手台
厨房
星河湾式的装修风格：以六星 级酒店总统套房为标准，提供 奢华生活。
主卧 14
高档材料合理综合使用
舍得在装修材料的选择和运用上花钱，对各种高档装修材料合 理的综合使用，充分体现了星河湾人的水准和装修理想。 高档进口石材的大量运用，几乎每个房间都能看到石材运用的 效果: 地面（地面拼花的种类就有几十种之多） 墙面和墙面造型 窗台、门套、踢脚线等细节和收口 石材加工精细、纹路优美 硬质石材曲线形式加工 其它一些高档装修材料的综合运用：