孝昌房地产市场调查金上海项目

近年来市场需求的增加，孝昌县市区内大量的土地成交，使目前孝昌 商品房市场整体供应量持续增大。未来几年内，房地产市场供应将集中供 应，市场竞争将会相当激烈。
区域内供应竞争分析
古城大道板块
鸿源首府 （26万方） 府东明珠 （6.7万方）
沿河板块
博士湾 （56万方） 全洲中实花园 （16万方） 兰庭别院 （3万方） 昌都华府 （15万方）
开发区板块
名座花园 （2500）
瑞祥景城 （2700）
状元府邸 （2600） 龙凤花苑 （2600）
销售价格普遍在2200-2800元/㎡之间。各板块中以政务区板块商品房价格最高，其次 为开发区。 各区域内单个楼盘项目由于地理位置、规模配套、园林及户型规划设计、景 观、开发品牌等因素的不同，存在一定的价格差异。市场上主力消化户型基本上以三房两 室两厅两卫为主，附带有小部分两房及四房等户型。 孝昌区域市场销售率较为缓慢，2009年之前开发的几个楼盘目前仍有较大的后续规模 待开发，市场上在售的大多数楼盘都为现房销售。
孝昌房地产市场调查 金上海
2013.11
孝昌区位
孝昌县位于湖北省东北部，地处大别山南麓、江汉平原北部。东与武 汉市黄陂区接壤，西接云梦县、安陆市，南邻孝南区，北靠大悟县、 广水市。地理位置优越，处武汉“8+1”城市圈内。
孝昌人口和经济
孝昌县总人口66万，其中县城人口13万，农村人口53万，外出 务工经商人口较多，是劳务输出大县。 2009年，孝昌实现国民生产总值49亿元，财政收入3亿元。2010 年，孝昌实现国民生产总值56亿元，财政收入突破4亿元。目前孝 昌经济正处于高速发展期，孝昌市场消费者购买力稳步增强，潜 在购房群体需求量在这几年内将达到一个高峰值。
产品形式 入市时间 主要客群 户型
价格
项目卖点分析：
项目体量较大，周边交通较为方便 市场唯一中式风格建筑 内部存在一定的景观资源
项目不足分析
旧城改造项目，周边环境较为破旧
紧靠铁路线，对居住有影响 临街面不足 拆迁工程滞后
区域市场总结 •花园大道（107国道）以东土地资源较少，住宅用地容积率将持续 高密度化，花园大道以西将会成为众多地产开发商今后一段时间内 投资开发的首选，未来竞争压力将急剧上升。 •市场总体开发量巨大，仍以多层为主，高层住宅滞销情况较为严重。 •调控政策接踵而出，预计房地产住宅市场将会经历一个较长调控周 期；且受政策影响，孝昌房地产住宅市场呈现价量齐跌现象，将加 剧未来的销售和竞争压力。 •120平方米面积的三房是孝昌县商品房成交主体，解决基本住房和 农村改善住房是市场需求主体。 •项目竞争市场以返乡置业客群为主体，以中低总价、中大户型为主 要去化特征，区域未来市场竞争激烈，项目需要有鲜明价值形象的 核心竞争力； •项目竞争市场价值衡量标准以品牌、规模、产品和价格为核心竞争 力。
多层尾盘，销售90% 现房，8栋多层，销售30% 期房，5栋多层， 销售20% 五期，多层销售90%，4栋高层销售30% 一期，两栋高层销售20%，两栋多层销售40%，期 房 一期现房2400，销售70%， 二期期房2500，销售20% 目前主推1栋高层，销售20%，两栋多层，销售30% 四期，多层销售30% 主推高层，销售60%
按政府报告，预计2013年孝昌县生产总值将 达到100亿元，财政收入将达到10亿元，人 均GDP从2009年的7000元到2013年的 15000元。
孝昌交通环境
京广铁路、107国道 穿城而过，城区距京 珠高速公路出口5公里， 距汉十高速公路出口 15公里，有铁路货运 站2处。孝昌县距武汉 天河机场60公里，从 县城至机场仅需40分 钟，交通和物流优势 明显。
开发区板块
状元府邸 龙凤花苑 瑞祥景城
合计市场总量
区域代表楼盘分析
全洲中实花园
开发商 位 置 规 模 产品形式 湖北全洲房地产开发有限公司 西洪花大道与古城大道之间 16万方 普通多层住宅
入市时间
主要客群 户 型
2010年10月
返乡置业群体、城区个体从业人员 两室两厅一卫 92㎡ 三室两厅二卫101、126㎡
城市概况：
小
流成本低廉。
结
孝昌是湖北中部地区重要的交通节点，区域交通枢纽优势明显，物 宏观经济平稳、快速的发展，特别是近几年良好的经济发展趋势， 为孝昌房地产市场的稳定、高速发展提供了坚实的基础条件。 外出务工经商为主的外向经济和逐渐发展壮大的个体经济，以及深
厚的“孝”文化，将是促进孝昌房地产市场发展的重要推动力量。
花园春天 （4万方）
政务区板块 全洲桃源
（64万方）
福鑫花园 （3万方）
中心区板块
花园站板块
福禄城 （40万方）
开发区板块
名座花园 （10万方）
瑞祥景城 （21万方）
状元府邸 （8万方） 龙凤花苑 （17万方）
区域内房地产开发活跃，沿花园大道以东区域内可用土地资源 逐渐减少。花园大道以西区域正待开发，未来1－2年内土地市场与 房地产市场将集中放量，发展形势极为严峻。
中心区板块 兰庭别院 福禄城 花园站板块 福鑫花园 全洲桃源 政务区板块 府东明珠 名座花园
15万方
3万方 40万方 3万方 64万方 6.7万方 10万方 8万方 17万方 21万方 289.7万方
2300
2400 2100 2000 2600 2600 2500 2600 2600 2700
8栋多层现房，销售80%， 2栋多层期房，销售20%
机械电子 四大产业聚集初步形成 化工建材
食品医药
轻工纺织
城市规划发展契机
孝昌城区格局主要分为中心商业区、政务区、工业园区和未来规划形成的站前商业区。 目前城区商业分要分布在107国道两侧、洪花大道两侧，业态主要为零售、小型百货、服 务业 。正在形成的专业市场群在京广轨道线东侧。
目前孝昌县城区以京广铁路花园站和京珠高速为东西两极,向周边扩充.
孝昌经济产业结构
到2009年，全县共有工业企业1394家，从业人员3万人，规模以上工业 企业达到35家。工业增加值完成7.32亿元，规模工业增加值达2.42亿元， 规模工业总产值完成8.5亿元。 目前有四大产业集群基本形成，以烨和电子、惠洋电器为代表的机械 电子产业；以兴仁堂药业、太子米业为代表的食品医药产业；以金鸡化 工、龙腾水泥为代表的化工建材产业；以永兴纺织、沃普皮件为代表的 轻工纺织产业。
项目体量较大，有规模效应； 前期河岸和游泳池等配套设施已经建设，初具雏形
项目不足分析
在河对岸，地段较偏，人气不旺
福禄城
开发商 位 规 置 模 湖北福禄居房地产开发有限公司 发展大道与站前一路交汇处（原电机 厂，旧城改造项目） 总占地350亩，一期171亩 总建面40万方，一期20万方 商业市场、普通多层 2011年5月 返乡置业群体、城区个体从业人员 两室两厅一卫 94㎡ 三室两厅一卫105㎡ 三室两厅一卫131㎡、134 ㎡ 2100元/平方米
价
格
2200元/平方米
项目卖点分析：
全洲作为当地的品牌开发商，有较大的市场影响力； 该项目位于孝昌两条重要主干道古城大道和西洪花大道之间， 该项目两面临街，形象昭示性强； 项目靠近西侧分布有商业街和建材市场，物业有一定的升值性； 户型产品主要实用功能型三房，面积控制合理，得房率较高。

项目不足分析
本案
区域内价格竞争分析
古城大道板块
鸿源首府 （2600） 府东明珠 （2600）
沿河板块
博士湾 （认筹中） 全洲中实花园 （2200） 兰庭别院 （2400） 昌都华府 （2300）
花园春天 （2200）
政务区板块 全洲桃源
（2600）
福鑫花园 （2000）
中心区板块
花园站板块
福禄城 （2100）
本案
市场主要楼盘汇总表
板块 沿河板块 项目 全洲中实花园 博士湾 鸿源首府 古城大道板块 花园春天 4万方 2200 规模 16万方 56万方 26万方 2600 均价 2200 销售现状 现房，新开10栋多层销售30% 认筹中 6栋多层现房，销售80% 2栋高层，销售20% 尾盘现房，剩10套
昌都华府
城市东西双向的急速扩充带来的人口扩容，大量农村人口涌入城内， 为县区房地产市场注入了较大的活力。
孝昌近几年房地产市场情况
依据《孝昌县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，2008年至 2012年规划期内，孝昌县住房规划建设91万平方米。其中应建设普通商 品房78万平方米，经济适用住房9万平方米，建设廉租房4万平方米。

项目不足分析
高层间距太小，户型采光通风不足
博士湾
开发商 位 规 置 模 湖北广业房地产开发有限公司 环水河西岸
总占地1100余亩（其中河滩公园526亩， 商住用地478亩）， 总建面56万方（一期6万方，其中商铺 9000方） 商业，多层，别墅 暂未定
产品形式 入市时间
项目卖点分析：
临环水河、森林公园，自然环境优美；
项目紧挨火车轨道线，存在噪音影响； 采用多层砖混结构，给人低廉的物业形象； 所处地段较偏，在城市西端

全洲桃源
开发商 位 规 置 模 湖北全洲房地产开发有限公司 官塘湖以北，县政府及人民广场以东 64万方（三期规模：13.5万㎡；四期 规模：10万㎡；五期规模：10.5万㎡） 普通多层、高层住宅、洋房、别墅 2006年12月 返乡置业群体、城区个体从业人员、 行政机关院校 两室两厅一卫 92㎡ 三室两厅二卫126㎡ 2600元/平方米 11月20日新推6栋多层，起价2088元
Βιβλιοθήκη Baidu
产品形式 入市时间 主要客群 户型
价格
项目卖点分析：
品牌开发商，在当地知名度较高； 临近孝昌县政府等政店机关聚集区； 靠近孝昌唯一的大型市民休闲广场和观塘湖公园； 中百仓储等大型商业配套； 大规模体量以及优质物业让该项目在市场上影响力较大； 户型基本为功能实用型，面积控制合理，得房率高。