商业银行经营管理第八章个人住房综合消费及经营贷款.ppt
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2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的 能力；
3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷 款行要求提供的其他证明文件；
4、有所购（大修）住房全部价款30%以上的自筹资金 ，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；
5、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和） 有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为 保证人。
（4）政策性强。
个人住房贷款结构
商用房、别墅、投资性住房 以及二套房的最低首付款比
例为50%以上。
借款人可以根据自身经济能力申请提前还贷。
➢贷款期限 ✓居住性住房的贷款期限不超过30年； ✓商用房 贷款期限不超过10年； ✓别墅的贷款期限不超过15年。
➢注：贷款申请人的年龄+贷款年限≤65年
➢ 还款方式
必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵 押、质押和保证等。
• 第二节 住宅抵押贷款
住宅抵押贷款的种类 1、按贷款利率：固定利率和浮动利率贷款
2、按贷款期限：短期、中期和长期贷款 3、按资金金额：普通贷款、大额贷款 4、按贷款用途：
购房贷款、维修贷款和建房贷款、商用房贷款
5、按资金来源： 自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性贷
• 等额本金还款法计算：
M L (L S)R n
M——每月还款额； L——贷款本金： R——月利率； n——还款期数； S——累计已还本金。
例： 个人住房贷款20万，年利率5.04％，贷款期限15年 。假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，其他条件 不变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少？
住宅抵押贷款风险分析 个人住房贷款的特征 P194 ➢单笔贷款规模不大 ➢贷款期限长 ➢贷款的抵押性 ➢贷款的分期偿还性 ➢对于家庭而言，住房贷款数额大
住房贷款的风险
1、信用风险：被迫违约和主动违约
2、利率风险
3、提前还款风险
住房抵押贷款证券化 P195
住房抵押贷款证券化指的是把缺乏流动性但具有未 来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组 和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流 动的证券来融通资金的过程。
思考：设贷款本金为L，月利率为R，贷款期数为n，当 借款人偿还m期后，利率调整为R′，求利率调整后的 月还款额M′为多少?
提示： 1、先计算没时点上未清偿贷款本金L′，有两种方法：
方法一：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的 公式计算，即等于第m期后的偿还额的现值之和。
方法二：即用贷款总额L减去m期累加的现值，然后 再计算m期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。 2、计算利率为R′时的月偿还额
已知年值M求 现值L
M
M
M
0
1
2
3
L
M
各期贴现值：
1 R
M
M
n-1
n
L
M 1 R
M
1 R2
M
1 R3
M
1 Rn1
M
1 Rn
M
1
1 R
1
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1 R3
1
1 Rn1
1Hale Waihona Puke Baidu
1 Rn
M
1 1
R
1
1
1
1 Rn
1
M
1 Rn 1 R1 Rn
1 R
例: 某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万， 年利率5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那 么，该居民每月偿还额为多少?
补充阅读材料
公积金贷款业务的含义与特点
住房公积金贷款时指政府部门所属的住 房资金管理中心运用公积金，委托银 行向购买自住住房（包括建造、大修 ）的住房公积金缴存人和离退休职工 发放的优惠贷款。
（1）贷款额度
（2）贷款期限（不超过30年，且借款人 在最后还款期限不能超过65周岁）
（3）公积金贷款利率较一般商业贷款利 率低
Mk
L n
1
k
1 n
L
R
M1
200000 180
1
11 180
200000
5.04% 12
M 60
200000 180
1
60 1 180
200000
5.04% 12
借款人提出申请
银行受理
住
抵押物评估
房
贷
签订贷款合同
款
业
银行审批
务
流
办理并完成住房抵押登记
程
发放贷款
客户偿还
注销住房抵押登记
第八章 个人住房、综合消费及经营贷款
个人住房贷款 个人综合消费贷款 个人经营贷款 信用卡透支
第一节 个人住房贷款
个人住房贷款的种类及其发展
个人住房贷款的概念
个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、 修缮各类住房的自然人发放的贷款。
注：（1）借款人贷款用于自用住房 （2）个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人
款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷 款和公积金贷款两部分组合而成，两个贷款品种 的贷款主体、资金来源、利率不同，因此需要分 别签订借款合同 ）
6、按购买住房类型： 购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房
贷款等。
住房贷款的创新与发展 P189
个人住房抵押贷款业务
个人住房贷款的基本要求 1、有合法的身份，有完全民事行为能力、65周岁以下
L'
M
1 R nm 1 R1 Rnm
L
R1 Rn 1 Rn 1
1 Rnm R1 Rn
1
m
L'
L
M
1 Rm R1 R
1
m
1
Rm
L 1
Rm
M
1
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1
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L
i1 1
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1
Rm
R
1
L
1
Rn 1
1 R Rn 1
m
计算利率为R′时的月偿还额
R'1 R' nm M ' L' 1 R' nm 1
解：已知P＝20（万元），月利率i＝5.04%÷12，n＝15×12＝180 （期）
R1 Rn M L 1 Rn 1
1 5.04% 180 5.04%
200000
12
12
1
5.04%
180
1
158（ 6 元）
12
注意： 在整个贷款期内，若遇法定利率调整:
贷款期限1年以内的，实行合同利率； 贷款期限在1年以上的，于下年初开始， 按调整后的利率重新计算月偿还额。
• 等额本息还款法计算
• 指借款人每月还贷本息合计金额相同。该还款方 式适合于在未来预期收入稳定的借款人
•
公式：
M
L R (1 R)n (1 R)n 1
M——每月还款额 L——贷款本金 R——月利率 n——还款期数
等额还款等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款 金额为L，贷款月利率为R，按月计算的贷款期限为n， 月偿还额为M，用现金流量图如下。
兴起于20世纪70年代的美国，于80年代迅速发展。 许多国家纷纷引入这一新的融资模式。
❖2005年4月22日，人行和银监会公布实施《信贷 资产证券化试点管理办法》
3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷 款行要求提供的其他证明文件；
4、有所购（大修）住房全部价款30%以上的自筹资金 ，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；
5、有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或（和） 有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为 保证人。
（4）政策性强。
个人住房贷款结构
商用房、别墅、投资性住房 以及二套房的最低首付款比
例为50%以上。
借款人可以根据自身经济能力申请提前还贷。
➢贷款期限 ✓居住性住房的贷款期限不超过30年； ✓商用房 贷款期限不超过10年； ✓别墅的贷款期限不超过15年。
➢注：贷款申请人的年龄+贷款年限≤65年
➢ 还款方式
必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵 押、质押和保证等。
• 第二节 住宅抵押贷款
住宅抵押贷款的种类 1、按贷款利率：固定利率和浮动利率贷款
2、按贷款期限：短期、中期和长期贷款 3、按资金金额：普通贷款、大额贷款 4、按贷款用途：
购房贷款、维修贷款和建房贷款、商用房贷款
5、按资金来源： 自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性贷
• 等额本金还款法计算：
M L (L S)R n
M——每月还款额； L——贷款本金： R——月利率； n——还款期数； S——累计已还本金。
例： 个人住房贷款20万，年利率5.04％，贷款期限15年 。假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，其他条件 不变，那么该居民第1期及第60期的月还款额为多少？
住宅抵押贷款风险分析 个人住房贷款的特征 P194 ➢单笔贷款规模不大 ➢贷款期限长 ➢贷款的抵押性 ➢贷款的分期偿还性 ➢对于家庭而言，住房贷款数额大
住房贷款的风险
1、信用风险：被迫违约和主动违约
2、利率风险
3、提前还款风险
住房抵押贷款证券化 P195
住房抵押贷款证券化指的是把缺乏流动性但具有未 来现金流的住房抵押贷款汇集在一起，通过结构重组 和信用增级，将其转变为可以在金融市场上出售和流 动的证券来融通资金的过程。
思考：设贷款本金为L，月利率为R，贷款期数为n，当 借款人偿还m期后，利率调整为R′，求利率调整后的 月还款额M′为多少?
提示： 1、先计算没时点上未清偿贷款本金L′，有两种方法：
方法一：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的 公式计算，即等于第m期后的偿还额的现值之和。
方法二：即用贷款总额L减去m期累加的现值，然后 再计算m期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。 2、计算利率为R′时的月偿还额
已知年值M求 现值L
M
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各期贴现值：
1 R
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例: 某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万， 年利率5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那 么，该居民每月偿还额为多少?
补充阅读材料
公积金贷款业务的含义与特点
住房公积金贷款时指政府部门所属的住 房资金管理中心运用公积金，委托银 行向购买自住住房（包括建造、大修 ）的住房公积金缴存人和离退休职工 发放的优惠贷款。
（1）贷款额度
（2）贷款期限（不超过30年，且借款人 在最后还款期限不能超过65周岁）
（3）公积金贷款利率较一般商业贷款利 率低
Mk
L n
1
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M1
200000 180
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M 60
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借款人提出申请
银行受理
住
抵押物评估
房
贷
签订贷款合同
款
业
银行审批
务
流
办理并完成住房抵押登记
程
发放贷款
客户偿还
注销住房抵押登记
第八章 个人住房、综合消费及经营贷款
个人住房贷款 个人综合消费贷款 个人经营贷款 信用卡透支
第一节 个人住房贷款
个人住房贷款的种类及其发展
个人住房贷款的概念
个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、 修缮各类住房的自然人发放的贷款。
注：（1）借款人贷款用于自用住房 （2）个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人
款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷 款和公积金贷款两部分组合而成，两个贷款品种 的贷款主体、资金来源、利率不同，因此需要分 别签订借款合同 ）
6、按购买住房类型： 购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房
贷款等。
住房贷款的创新与发展 P189
个人住房抵押贷款业务
个人住房贷款的基本要求 1、有合法的身份，有完全民事行为能力、65周岁以下
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计算利率为R′时的月偿还额
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解：已知P＝20（万元），月利率i＝5.04%÷12，n＝15×12＝180 （期）
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158（ 6 元）
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注意： 在整个贷款期内，若遇法定利率调整:
贷款期限1年以内的，实行合同利率； 贷款期限在1年以上的，于下年初开始， 按调整后的利率重新计算月偿还额。
• 等额本息还款法计算
• 指借款人每月还贷本息合计金额相同。该还款方 式适合于在未来预期收入稳定的借款人
•
公式：
M
L R (1 R)n (1 R)n 1
M——每月还款额 L——贷款本金 R——月利率 n——还款期数
等额还款等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款 金额为L，贷款月利率为R，按月计算的贷款期限为n， 月偿还额为M，用现金流量图如下。
兴起于20世纪70年代的美国，于80年代迅速发展。 许多国家纷纷引入这一新的融资模式。
❖2005年4月22日，人行和银监会公布实施《信贷 资产证券化试点管理办法》