-份西宁市房地产市场形势分析

年-月份西宁市房地产市场形势分析
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：
第五十九期
2009年9月9日
西宁市统计局编签发：郭清
华
2009年1-8月份西宁市房地产市场形势分析
今年1-8月份,西宁市房地产市场受金融危机、商品价格上涨等因素的影响后，在国家拉动内需、刺激消费等政策的推动下，迅速回暖，企业运行良好。

一、房地产市场运行的主要特征
（一）房地产开发投资持续增长
今年1-8月份，西宁市房地产市场总体上保持健康有序、稳定发展的态势，市场供需基本平衡。

1-8月份，西宁市房地产完成投资461129万元，同比增长44％，增幅比上年同期高19.77个百分点。

其中，商品住宅完成投资365127万元，
同比增长37.91％，增幅比上年同期高9.59个百分点。

商品住宅投资占房地产开发投资的比重为79.18％。

由于房地产开发投资持续增长，对固定资产投资的拉动作用日渐显现。

1-8月全社会固定资产投资完成215.98亿元，其中房地产开发投资完成占全社会固定资产投资的21.35%，增幅比上年同期提高1.24个百分点,成为拉动投资增长的主要因素之一。

（二）新开工面积增幅较大，房屋竣工面积有所下降
由于西宁所处地理位置比较特殊，房地产开发受季节性影响较大，所有项目只有在一季度末才能进行施工，加之新开工的项目施工工期较长，因此从施工面积上看，1-8月份房屋施工面积650.4万平方米，同比增长27.12％；其中，商品住宅施工面积547.07万平方米，同比增长22.19％。

随着投资规模的不断扩大,房地产开发企业新购置土地面积89.52万平方米，同比增长65.22％。

从新开工面积上看，商品房新开工面积313.45万平方米，同比增长84.35％；其中，商品住宅新开工面积262.6万平方米，同比增长71.19％。

但从竣工面积上看，西宁市商品房竣工面积只有22.76万平方米，同比下降60.32％，其中，商品住宅竣工面积21.41万平方米，同比下降58.43％。

详见下图。

2009年8月西宁市房地产施工、竣工图
施工面
积,
650.4
新开工面
积,
313.45竣工面
积,
22.76
施工面积新开工面积竣工面积
(三)商品房销售面积、销售价格持续增长
今年1-8月份，西宁市商品房销售面积81.48万平方米，同比增长21.17％；其中，商品住宅销售面积76.81万平方米，同比增长19.92％。

从销售额上看，商品房实现销售额227700万元，同比增长26.26％，其中，商品住宅实现销售额206296万元，同比增长24.25％。

房屋销售价格继续保持增长，8月份西宁市商品房每平方米销售价格由上年的2682元上升到2795元，上涨4.21%。

其中，住宅每平方米销售价格由上年的2592元上升到2686元，上涨3.63%；办公楼每平米销售价格由上年的2983元下降到2900元，下降2.78%；商业营用房每平米销售价格由上年的4990元上升到5867元，上涨17.58%；其他用房每平米销售价格由上年的1876元下降到1664元，下降11.3%。

二、成因分析
（一）房地产开发企业信心增强，投资创历年新高
今年1-8月份以来，西宁市房地产企业紧紧抓住中央扩内需、促增长的政策机遇，采取措施主动应对。

从我市房地产市场运行情况看，今年我市房地产开发投资回暖成为主要运行特征，这在国内整体经济下滑的非常时期无疑是一个很好的利好消息，大大提高了房地产开发企业的信心度。

房地产开发投资回暖主要原因是国家扩大内需政策、市场自身运行规律及市场长期深度调整等一系列积极因素作用的结果。

今年1-8月份，随着企业信心的恢复，我市房地产开发投资创历年新高。

详见下表。

2005年—2009年8月房地产投资完成情况表
27.0729.38
31.644.7246.1105
10
15
20
25
30
35
40
45
50
200520062007
20082009.1-8房地产投资（亿元）
（二）住房需求依然旺盛，价格持续上涨
今年1-8月份，我市房价涨幅明显，总体呈上升趋势。

在自住性需求、改善性需求和投资性需求的刺激下，我市楼市已
全面回暖。

价格持续上涨其原因有以下几方面：一是我市正处城市化建设加速阶段，新增市民对住房基本需求和原有居民对住房改善性需求都在不断提高，加之外州县居民在宁购房的比重加大,致使住房需求持续旺盛。

另外，从我市经济发展水平来看，住房已上升为满足居民生活需求的主要方面。

二是住宅的有效供给和结构日趋合理。

据调查，今年1-8月份，西宁市房地产企业能够积极应对市场需求,提供多户型、多套型住宅，真正满足了不同需求的人们合理选购。

从而使我市住宅消费进入了高消费时期，价格也一路走高。

三、政策建议
（一)保持政策的连续性和稳定性，贯彻落实好已出台政策的执行情况
当前房地产市场运行整体基本平稳，市场中出现的一些变化是近年来房地产调控政策实施的积极效果，是对近年来房价持续过快上涨的一个调整。

当前房地产调控政策在总体上不宜松动，尤其是在住房保障政策和信贷政策上必须坚持，应保持政策的连续性和稳定性。

(二)继续加大经济适用房保障力度，满足中低收入家庭的住房需求
住房是居民生存的基本条件，然而单纯依靠市场机制无法解决所有居民的居住问题。

因此加强经济适用房保障是必然的
选择，当前我市经济适用房保障的范围和力度都偏低，下一步需进一步加大经济适用房保障的力度，通过多层次的经济适用房供应体系，真正满足中低收入群体的住房需求。

(三)维护市场正常交易秩序，正确引导舆论导向
价格作为调节市场经济的核心手段，其本质就是可以通过价格的涨跌变化来引导市场各方主体。

同时，当前市场中出现各种鱼目混杂信息，容易误导消费者，使人们不能对市场形势有一个客观判断。

建议政府有关部门加强对市场有关信息的发布和解释，加强政府公信力，正确引导舆论导向，为社会各界人士提供可靠信息，使他们能对市场形势有一个准确认识,从而促进消费者的理性消费和企业合理性决策。

(四)房地产企业应积极采取措施应对市场调整
房地产开发企业也应该认清形势，积极采取措施应对市场调整。

当前，房地产市场已经步入调整时期，预计本轮调整时间还要持续较长一段时间，房地产企业应做好应对较长时期市场调整的准备，积极采取措施，如寻求资金支持、加强管理、调整企业开发策略、经营策略、销售策略等，适时主动调整，将房地产市场调整对企业的影响降至最低。

四、2009年下半年西宁市房地产市场展望
2009年下半年，西宁市房地产在经济逐步回升，次贷危机影响相对减弱以及在扩大内需、刺激消费等政策的拉动下，
根据上半年宏观经济形势和房地产市场运行情况，我们预计下半年房地产市场将继续保持良好的发展趋势。

随着企业投资信心的逐渐恢复，将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，全年房地产开发投资增速将高于去年水平。

由于市场需求仍然较为旺盛，预计下半年房价仍会稳步上升。

报：省统计局，中共西宁市委各常委，市政府各市长、市长助理、秘书长，市人大各主任、秘书长、市人大财
经委，
市政协各主席、秘书长、市政协经济委员会。

送：市委、市政府各有关部门、各区、县书记、（区）县长、各园区、本局各局长、调研员、存档。

撰稿：崔军昌。