华润商业产品系列介绍
华润：购物中心品牌化战略
华润：购物中心多品牌化战略一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系统二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程2、华润商业地产开发的四大优势三、华润中心品牌打造1、华润中心品牌始于深圳万象城2、万象城模式的优势和劣势3、深圳的万象城大手笔打造4、深圳华润中心的打造四、欢乐颂品牌打造1、再造一个品牌的必然逻辑2、华润万家的欢乐颂打造3、深圳南山首个欢乐颂项目五、其他1、印象城，未来的又一综合体品牌2、旅游地产项目六、华润下一步一、华润商业地产产品列表1、万象城系列2、欢乐颂系列预计到2016年，全国开店15家，购物中心开发面积超过70万平方米。
二、华润集团商业地产开发的途径1、华润集团的三段地产开发历程华润多个品牌综合体项目的成功运作与复制，与华润集团多年在地产开发领域的战略部署和稳扎稳打密不可分。
从单一的住宅开发开始高端产品探索，到2005年的“住宅开发+持有物业”的商业地产介入，2009年华润置地已经过渡到了“住宅开发+持有物业+增值服务”的高端综合物业经营模式，同时华润万家的欢乐颂综合体品牌开始发力，华润集团终于具备在各大城市复制综合体项目的能力。
期间发展战略清晰的分为三部分：（1）单一住宅开发模式。
1994年，香港华润创业有限公司战略注资当时北京华远，由此掀开了华润在内地拓展地产业务的帷幕，随后以“华润北京置地”名义迅速上市；2002年，华润置地走出北京，开发上海滩项目，开始了全国化布局。
并确立以凤凰城都市精品系列、橡树湾学府系列为样板产品线的住宅开发模式。
此种模式在当时很好地提升了华润置地多住宅项目开发的效率和标杆项目的品牌辐射力。
此时宁高宁还有通过投资控股，南入股万科，北入股华远，打造地产巨无霸的思路，惜未成行；（2）“住宅开发+持有物业”开发模式。
2005年，华润置地接受母公司华润集团的商业地产注入，开始发展投资持有物业，深圳华润中心一期的万象城开发在全国迅速成为高端综合体的一个标杆。
华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析
天津
大连
绵阳
郑州
淄博
济南 南通
青岛 日照
南京
常州 苏州
上海
合肥 成都 重庆 武汉
杭州 宁波
长沙 南宁
深圳
福州 厦门
海南 惠州
三线城市
业务类别
商业
都市综合体 住宅+区域商业中心
住宅+欢乐颂
住宅
橡树湾学府系列 橡树湾英伦系列 凤凰城精品都市系列 百万平米城中城系列
特色高端作品 低密度大平层作品
商业模式
城市
深圳 杭州 沈阳 大连 成都 南宁 郑州 合肥 深圳 青岛 重庆 上海 常州 无锡 泰州 济南
总建筑面积（万方）
55 80 60 19.3 210 90 40 90 300 100 200 55.5 32 40 80
商业面积（万方）
18.8 20 20 10.5 一期24.4 27
18 18 20 20
深圳 万象城 杭州 万象城
沈阳 万象城
驻城市 • 一线城市及二线省会城市
沈阳万象城 2007年7月
郑州万象城 2010年2月 成都万象城 2010年3月
南宁万象城 2009年9月
杭州万象城 2006年
大连万象城 2008年
合肥万象城 2010年9月
深圳万象城 2000年
进驻城市人均GDP
万象开业时各城市人均GDP大部分在10000美元以上
收购重建
合作开发
6%
13%
买地自建 81%
城市 深圳罗湖
沈阳 大连 成都 南宁 合肥 深圳大冲 青岛 重庆 上海 常州 泰州 济南 杭州 无锡 郑州
开发模式 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 买地自建 与新鸿基合作开发 与新鸿基合作开发 收购深国投印象城重建
华润商业地产典型项目研究
2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
华润置地有限公司简介
（2）北京橡树湾 橡树湾位于北京上地高新技术产业开发区东南侧，规划开发面积接近 90 万平方米。毗邻清 华大学、北京大学等百年名校，教育配套资源完备出色，具有浓厚的文化氛围。 橡树湾极大地保护了周边的原生态树木和林荫大道，以绿地、广场、红砖墙、树篱等校园式 园林景观的再现，以及典型的学院派建筑特征，传承人文精神，打造自然、舒缓、优雅的充 满终极关怀的“中国硅谷生活城”。
4
四、华润置地产品 1、产品线 华润置地目前的业务定位是物业发展和物业出租，物业发展包含有四条产品线： 以翡翠城为代表的花园洋房为主导的近郊产品系列； 以凤凰城、上海滩花园为代表的高层精装修房为主导的市区产品系列； 高端产品系列； 以万象城为主体的都市综合体产品系列。 物业出租主要包括位于北京、上海、深圳的写字楼及零售物业。 2、城市布局
三、母公司——华润集团有限公司
华润集团的历史最早可以追溯到 1938 年“联合行”在香港成立，1948 年“联合行”更名为 “华润公司”。1983 年，改组为华润（集团）有限公司。 目前，华润集团已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化企业之一，总资产约 1,600 亿港元，员工超过 14 万人。 华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及 相关行业、基础设施及公用事业三个领域，行业包括地产、电力、零售、啤酒、食品、微电 子、纺织、石化和水泥。 华润集团在香港拥有四家上市公司——华润创业（香港恒生指数及恒生伦敦参考指数成份股 之一）、华润置地（香港恒生指数 100 种成分股及恒生中企指数成分股之一）、华润电力（恒 生综合行业指数（公用事业）及恒生香港中资企业指数成份股之一）和华润励致，并且是万 科的单一最大股东。 华润雪花啤酒产能和销量全国第一，2005 年达到 158 万千升；华润集团的零售业务在全国 排第二位，截至 2005 年 12 月，华润万家和华润苏果共拥有门店超过 2,100 家；华润电力是 中国第六大电力供应商，截至 2006 年 6 月 30 日，包括在建及已投入商业运营的发电厂在内 的总权益装机容量近 10,000 兆瓦。
华润商业产品线研究
华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。
项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。
项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。
西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。
项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。
项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
华润集团及华润雪花简介
华润集团及华润雪花简介
• 王帅廷 :王先生为华润集团副总经理。王先 生亦为华润创业有限公司之董事及华润电 力控股有限公司之副主席和首席执行官， 曾任徐州市政府办公厅工业主管、徐州市 政府副秘书长，持有中欧国际工商管理学 院工商管理硕士学位，于一九九四年加入 本集团。
• 阎飚 :阎先生为华润集团董事、中国华源集 团有限公司总裁。阎先生亦为华润创业有 限公司和华润置地有限公司之董事，持有 中国北京大学法学学士学位及美国旧金山 大学工商管理硕士学位，于一九八五年加 入本集团
• 陈树林:陈先生为华润集团副总经理。陈先 生亦为华润创业有限公司之董事总经理， 曾任中国对外贸易经济合作部（现称商务 部）官员、中国驻澳洲及新西兰商务代表， 持有中国北京外国语学院学士学位及新西 兰维多利亚大学工商管理硕士学位，于一 九八八年加入本集团。
• 乔世波:乔先生为华润集团副总经理、中国 华源集团有限公司首席执行官。乔先生曾 任中国对外贸易经济合作部（现称商务部） 处长，持有中国吉林大学中文系学士学位， 于一九九二年加入本集团。
CRB
• 华润雪花啤酒（中国）有限公司成立于 1994年，是一家生产、经营啤酒、饮料的 外商独资企业。总部设于中国北京。其股 东是华润创业有限公司和全球第二大啤酒 集团SABMiller。
• 华润雪花啤酒从一个区域性的单一工厂， 发展成为行业中的知名企业，仅用了十年 的时间。目前华润雪花啤酒在中国大陆经 营48家啤酒厂，占有中国啤酒市场的15% 份额。旗下拥有30多个区域品牌，在中国 众多的市场中处于区域优势。2006年华润 雪花啤酒销量超过500万千升，不但突破了 雪花啤酒单品销量第一，并且公司总销量 一举超越国内其他啤酒企业，成为中国销 量最大的啤酒企业。
1华润集团商业地产投资运营模式
项目列表
武汉橡树湾、北京橡树湾、厦门橡树湾
上海橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾、武汉中央公园、天津项目
目录
目录
✓壹、华润集团商业地产版图综述 ✓贰、华润置地— 万象城系列 ✓叁、华润万家— 欢乐颂系列 ✓肆、旅游休闲与生活方式系列
1
壹、华润集团商业地产版图综述
— — 搭建起“万象城”与“欢乐颂”两大主力平台
1 一、华润集团概况
图1.华润集团业务版图
1.1集团基本业务版图
持股57.79%
华润创业
广瑞路项目 华发项目 海口农垦项目 铁东区华润置地项目
经营面积 32,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡
-
业态 社区购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心
2.2欢乐颂品牌
预计开业时间 2010年 2011年 2012年 2012年 -
合作模式 租赁物业 买地自建 租赁物业 合作开发 内部合作
1 三、华润置地系列
图1.华润置地全国各城市项目布局情况
3.1全国拓展版图
目前，华润置地已进入全国24个城市，主要分布在长三角、环渤海、川渝等全国一线、二线城市。
1 三、华润置地系列
表4.华润置地土地储备情况
区域 环渤海 中部 川渝
城市 北京 天津 沈阳 大连 鞍山 青岛 郑州 武汉 长沙 重庆 成都 绵阳
1 二、华润万家系列
表2.华润万家系列品牌
类型
商Байду номын сангаас品牌
华润大卖场
SG苏果
超市类
便利超市 生鲜超市
Van go 便利店
O l e ’ 超市
Blt
购物中心 欢乐颂
华润万家自有品牌
独家：华润万家自有品牌调查和简析2011-9-28 22:40:59 分享至:关键字：华润万家大卖场沃尔玛家乐福乐购大润发自有产品浙江杭州独家专题：扫描杭州各大超市自有品牌【进入】近几年，沃尔玛、家乐福、乐购、大润发等大型超市纷纷推出了自有品牌。
华润万家超市也早就创立了自有品牌，但具体的运营情况又如何呢?笔者近日对杭州华润万家超市滨文路店作了一次实地考察。
(杭州华润万家超市滨文路店于2005年开业，如今已在滨文路、浦沿路、彩虹城一带形成了稳定的消费群。
)考察门店：华润万家超市杭州滨江区滨文路店考察时间：2011年9月21日一、自有品牌种类据网络资料，华润万家的自有品牌包括简约组合、润之家、家之选、VICTOR(服装)、家•足迹(一站式男/女/童鞋品专区)等，但是滨文路店在售的只有简约组合系列和润之家系列。
“简约组合”主要以日化品为主，也有少量文具。
该系列的logo有两种呈现方式，一种字体简洁飘逸，以红色作底;另一种字体庄重大方，以中文“简约组合”与英文“SIMPLE LIFE”来标识。
如下图所示：第二类是有“润之家”商标的自有品牌商品。
Logo如下图：主要商品是食品类。
如图：二、华润万家超市主要自有品牌商品明细：*由于调查方式有限，编者仅选取部分有代表性的商品进行罗列和比对，本表内容和数据只做参考之用，依据本表作出决策造成损失者，编者不负有法律责任。
三、自有品牌商品包装：“简约组合”系列的商品包装主要采用黄白色系，包装上印有一个“简约组合SIMPLE LIFE”的标志。
但是不同商品，这一logo的颜色有所变化。
如图：其中，英文标示在中文下方。
设计如同品牌名称一样，简约、大气。
每个包装后面除了印有商品本身的常规介绍以外，都还印有两个方框，一个是“简约组合”名称下的生产厂商地址、电话等信息，另一个是“华润万家有限公司的满意保证”。
“润之家”系列的商品也如此。
如图：四、自有品牌的引导手段与陈列设计。
引导手段最先发现自有品牌的是笔者在乘坐三楼下到二楼的电梯时，在一边的墙上贴有几张宣传图，图片不小，均以绿色作为底色，以下是华润万家自有品牌的宣传图：此外，在收银区墙上，笔者看到了同样底色为绿色的广告宣传图，较为醒目。
华润、龙湖、保利案名系列
华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源,为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念,彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。
城郊品质产品系橡树湾系：北京华润•橡树湾、上海华润•橡树湾、天津华润•橡树湾、成都华润•橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列一一悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。
公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别壁系列——蓝湖系、渐澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系(风格型+标准型)龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖〃山•海•湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO系龙湖地产产品线系列龙湖城市中心豪宅最高序级一一天宇TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。
作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配"天字系”的身份。
华润集团商业地产说辞销讲词
华润集团商业地产说辞销讲词本文为山东华润商铺销售说辞，共分为9大部分,华润品牌——品牌墙处、地段-—区域沙盘处、周边商业配套和客流量——区域沙盘及项目沙盘处、烟台华润中心项目总体介绍（侧重万象城系列商业及写字楼、公寓配套）、商铺的总体介绍、每间商铺的特性分析、投资商铺的要素、竞品说辞、商铺投资常见答客问。
华润品牌展示——品牌墙处1.讲解目标(1)华润集团红色央企、拥有多元业务领域;（２）华润置地是坚持高品质的商业地产领军企业；（３）华润中心是华润置地最擅长和富有生命力的系列产品线.2。
讲解要点（1)通过央企背景、港企精神、多元化企业标签展示华润实力；（2)强化华润置地高品质理念和商业地产专家形象，给予客户信心; (3）通过介绍其他城市华润中心项目，深化客户认知。
３。
标准说辞华润集团是直属于国资委的央企，其前身是１938年于香港成立的“联合行”,经过75年的发展，华润已经成为下设7大战略业务单元、１6家一级利润中心,有实体企业２300多家，在职员工42万人,在香港拥有５家上市公司,在内地间接控股6家上市公司的具有巨大影响力企业集团。
X先生/女士：以上数据可能您会觉得和您的投资关系不大，然而我想说:这恰恰对您的投资影响是非常巨大的：现在已经是完全竞争化的社会了，投资最根本的目的是赚钱,对吗?（停顿３秒)等于您把钱放在开发商这儿,寻求投资回报.本质上,这和买股票是一样的,正如您买了我们的股票.所以,企业实力怎么样,是不是靠谱，一定对您的投资是有巨大影响的!华润实施的“十二五"发展战略,目标是实现销售额７00０亿元,利润１0００亿，总资产1万亿,我们要把华润建设成为“世界一流企业＂。
“强者恒强"，这个目标实践证明我们已经提前实现了：华润２01３年全球500强排名第18７位，20１3年度央企业绩排名第五位，截止201３年末,总资产１13３7亿元,其核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等。
华润商业地产产品线研究更新ppt文档
以上佳的自然景观、生态资源，为追求品质的成熟家庭，提供城 市中心舒适健康的生活空间。
橡树湾独有的学府、英伦等优雅气质，为品质追求的成熟家庭， 提供城市中心之外既丰富又安静的心灵空间。
需求
详细要求
1.精装修美观精致、有品质感； 美观雅致的公共环境 2.空调采暖温度、湿度、新风舒适；
顾客
3.卫生间不返臭、餐饮厨房无串味。 1.落客区、停车场交通方便，车辆进出便捷； 周边及内部交通便利 2.中庭电梯、扶梯布置合适，运行安全、快捷、舒适； 3.导向标识清晰醒目、美观。
有特色的商业建筑形 1.建筑物有时尚或特色；
华润商业地产产品线研究更新
内容提要
内容提要
一.华润地产的产品线划分 二.华润地产的商业产品线 三.华润置地—万象城系列
1.规划设计 2.建筑特征 3.园林 4.精装修 5.总结 6.经典案例
一、华润产品线划分
产品线
幸福里系列
蓝湖城系列
住宅
中央公园系 列
橡树湾系列
产品线描述
为居住改善型的成长家庭，在城市中心区域提供的住宅产品。
洗手台使用 气密性满足要求，无漏气和 方便； 风哨。
物业管理标 识清晰
别是消防卷帘门； 3.电梯运行平稳； 4.制冷及采暖效果好；
设停车引导系坡向正确，不
统
积雨水；
5.新风效果好； 6.卫生间下水无臭味；
缴费方便
水体系统正常 使用；
7.机房隔音、减震、降噪；
地面易清洁
8.建筑泛光灯照明效果佳。
无障碍运行。
整体定位
综合性物业 产品规模 功能配合
华润置地产品研究——中央公园
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
投资商
华润置地（武汉）发展有 华润置地（重庆）有限公 华润（上海）房地产开发有
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
景观设计
北京易兰规划事务所
北京创翌善策景观设计 有限公司
PLACE（普利斯）景观设计 公司
贝尔高林国际（香港）有限 公司
雅博奥顿国际设计有限 公司
15
典型项目研究
名流会会所——包含室内外游泳会所、室内外网球会所、健身房等；5000 平米世界之星运动会所——包含壁球馆、篮球馆、羽毛球馆、瑜伽跳操房、 儿童才艺室、贝街英语学校、高档餐厅等
澳洲风情街、北美风情街——异域风情商业，包含宠物道等 19 大街购物街——高尔夫主题购物街、香菘有机餐厅、1855 Spa 美容美发
14
典型项目研究
主卫生间
衣帽间
7、社区配套及周边配套
中央公园系列产品由于位居城市内环，周边配套较完善。
上海中央公园： 中小学：英国学校、怀少小学、嘉定二中 幼稚园：马荣双语幼儿园、宝翔幼儿园 综合商场：16700 平米金域购物广场——家乐福购物中心、高档餐饮；3000 方
室内菜场； 银行：浦发银行、交通银行、建设银行等 邮局：南翔邮局 医院：瑞金医院 （待建） 其他：
项目规划
17
3.
交通情况
20
4.
建筑
20
5.
园林景观
22
高通智库是一家房地产研究综合
6.
户型展示
23
服务商，简报产品是在分析师长
期对房地产行业进行系统研究和
7.
样板间
华润、龙湖、保利案名系列
华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。
城郊品质产品系橡树湾系：北京华润·橡树湾、上海华润·橡树湾、天津华润·橡树湾、成都华润·橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列——悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。
公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖“山·海·湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO 系进化产品系：龙湖城市中心豪宅最高序级——天字TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。
作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配“天字系”的身份。
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
华润商业地产运作的模式特点
PART 2 发展历程分解 华润商业地产发展历程分解 一、华润集团的地产业务分析 二、华润集团地产与金融的有机结合 三、华润置地是华润旗下地产业务旗舰 四、华润置地的发展历程
Hale Waihona Puke PART 3 企业管理模式 6S+BSC对地产业务发展形成有力支持 一、华润集团内部管控发展沿革及企业结构 二、华润集团的6S 三、引入BSC后对6S的完善 四、华润置地组织结构及项目决策程序
PART 4 资本运作模式 资本运作推动孵化战略和新生意经 一、“孵化战略” 二、收益方式——租售并举 三、差异化生意战略
PART 5 产品模型 华润商业产品细分和定位 一、华润产品线概述 二、华润商业中心系列产品线对比分析 三、代表作——万象城的基本情况
PART 6 综合实力分析 华润综合实力评定及借鉴价值 一、产品的差异化战略 二、实施“孵化战略”意义重大 三、个性化生活解决方案的增值服务 四、信息管理高效率
华润商业产品系列介绍
常州运河商业中心
2010年及以后陆续在二三线城市储备“住宅+商业中心”用地，大力发展区域商业地产
区域商业中心项目 及发展规划
华润置地
品质给城市更多改变
北京橡树湾Living Mall
区域性商业中心
位于北京市海淀区上地清河板块，living mall占地4.6万平米，总建筑面积约18万平米，其中商业建筑面积约12万平米，打造Living Mall for more living的全新消费理念 ，是区域内最完善、最大的多主题家庭娱乐生活城； 集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的大规模、综合性、现代化、高品质的城市地标性商业旗舰。
中艺是以经营中国工艺品为主的知名品牌店，主营中国工艺精品、珠宝首饰和中高档华服 。
华润自有超市及相关零售品牌
“LEONARDO DI GASUN”品牌于1902年在意大利创建，主要产品包括皮鞋、服装、皮具等系列。在二十世纪八十年代由华润引进中国市场。
华润堂是专门为顾客提供健康产品和健康服务的零售连锁专门店，以中华的调理滋补理论为宗，结合现代营养标准，为顾客提供燕窝、虫草等参茸补品，健康食品，维他命和矿物质等补充剂，还提供部分中西成药和个人护理品。
华润置地
辐射人口
6
城市选择
1
区位选择
2
建筑规模
3
地块形状
5
区域中小型商业体选址条件（欢乐颂系列）
具体位置及交通
4
发展空间
7
产品系列之三—区域中小型商业体
二三线城市为主，少量一线、四线城市
二三线城市次商圈、一线城市大型社区型商业、商业配套薄弱的人口密集区、未来重点发展区域
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华润臵地
品质给城市更多改变
华润商业体系---主要合作品牌之三
国际国内主力店：根据不同项目特点和需求，进驻不同的产品系列
冰纷万象滑冰场--东南亚最好的奥林匹克标准真冰滑冰场
嘉禾影城—顶级标准影城
顺电—国内知名电器连锁品牌
NOVO--中国新概念商场
非非想时尚发型〃咖啡——日本高档发型沙龙
SPORT 100—知名大型运动概念店
区域中小型商业体
区域中小型商业体发展状态
发展现状
− 区域中小型商业体“欢乐颂”是华润零售集团旗下未来重点扩张的新业态，深圳金福瑞项 目（南山店）是第一个该系列产品，以租赁方式，未来更多的项目将自购物业；
主要业态
− 区域性中小型购物中心以大卖场和普通百货店为主体，加入大众化服装鞋帽店和专业生活 用品店，比较适合城市区、地市级甚至县级城市普通消费者需求；
发展空间
华润臵地
品质给城市更多改变
城市商业综合体
“万象城”全国复制战略
2004年 2010年 2010年后
深圳︱万象城
杭州︱万象城
郑州︱万象城 大连︱万象城 沈阳︱万象城 成都︱万象城 南宁︱万象城 ……
− 深圳“万象城”是华润（集团）开发的第一个大型购物及休闲娱乐中心,华润集团致力于在全国范围内复制发展 以“万象城”大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”商业地产项目，为更多的城市带来全新的 时尚理念和消费体验。
A住宅
B酒店
C购物中心
D办公
华润臵地
品质给城市更多改变
城市商业综合体
杭州︱万象城
− 杭州万象城项目占地面积约150亩，总面积80多万平 方米，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒 店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型都市综合体， 总投资预计超过50亿元港币； − 万象城购物中心的面积达到24万平方米，招租率基本 达到100%，是杭州第一个真正意义的SHOPPING MALL，2010年即将开业； − 全球最大奢侈品集团LVMH旗下著名品牌LV，在杭州 万象城开设1880平方米的专卖店，将成为该品牌全球 最大的旗舰店之一；PRADA和miumiu将分别在万象 城开出1000平方米和300平方米的专卖店；DIOR将开 出500平方米的旗舰店；卡地亚也将在万象城开出500 平方米的旗舰店；FENDI、ZEGNA、FERREGAMO这 些国际鼎级品牌也已经进驻。
华润臵地
品质给城市更多改变
华润商业体系---主要合作品牌之四
各类餐厅品牌：根据不同项目特点和需求，进驻不同的产品系列
泰国蕉叶餐厅
日本味千拉面
粤好味
香港蛋蛋屋
满记甜品
日本料理
华润臵地
品质给城市更多改变
华润商业体系---主要合作品牌之五
华润自有超市及相关零售品牌
高端精品超市：经营面积4000-6000㎡，经营近20000种商品，主要以进口商品 为主，约占总商品的60%，通过国际化商品组合，专业化的服务，为现代都市人 提供一种高品质、全新的购物体验。 华润万家大卖场：经营面积8000-15000㎡，经营2-3万种商品，为顾客提供日常生 活用品为主的一站式购物服务； 华润万家生鲜超市：经营面积800-1500㎡，经营约8000种商品，以生鲜商品为主， 满足顾客生鲜商品一站式购物的需求； 华润万家便利超市：经营面积500-800㎡，经营约5000种商品，主要提供便利消费 和便民服务，以满足顾客便利性需求为目的。
华 润 臵 地
华润臵地
品质给城市更多改变
华润臵地商业三大产品系
区域中小型商业体 （欢乐颂系列） 城市商业综合体 （万象城系列）
华润商业
区域型商业中心
华润臵地
品质给城市更多改变
华润臵地商业三大产品系
高档的购物中心，主力店＋次主力店＋专门店，吸引全市 甚至周边城市人群，整合百货公司、国际品牌旗舰店、时 尚精品店、美食广场、大型动感游乐天地、多厅电影院等 元素，为消费者提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务
华润臵地
品质给城市更多改变
区域性商业中心
常州运河商业中心
− 华润国际社区位于常州中轴新运河 畔，占地约804.67亩，总建筑面积 为130万平方米，距常州市中心及 武进区中心湖塘约2000米左右； − 商业面积在10万平方米，打造区域 性商业中心，集购物、生活配套、 餐饮、娱乐、文化、运动为一体的 综合性购物中心
HERMES 爱马仕
BOSS 波士
FENDI 芬迪
华润臵地
品质给城市更多改变
华润商业体系---主要合作品牌之二
国际国内时尚品牌：主要进驻城市商业综合体项目和区域商业中心
荷兰著名时装零售品牌
瑞典著名时装零售品牌
西班牙著名时装零售品牌
日本知名品牌
日本知名品牌
西班牙时装连锁店
丹ห้องสมุดไป่ตู้服装集团
香港知名服装品牌
以大卖场和普通百货店为主体，加入大众化服装鞋帽店和专
华润臵地
品质给城市更多改变
产品系列之一—城市商业综合体
城市商业综合体选址条件（万象城系列）
1 2 3 4 5 6 7 城市选择 区位选择 建筑规模 具体位臵及交通 地块形状 辐射人口 一二线城市（直辖市、省会城市等）
一二线城市主要商圈、未来城市重点发展区域 建筑面积30万平方米以上，以办公、酒店、购物中心等为一体的综合商业体 紧邻城市主干道，具备良好的可见度和形象展示空间；交通良好，保证充足 的人流量和车流量 形状以长方形、方形为好，有足够大空间容纳建筑物、停车场以及展示台等 设施 人口密度大，且地块自身具备辐射全市人口的土地属性 政府支持、城市规划、商圈空间延伸等
发展空间
华润臵地
品质给城市更多改变
区域中小型商业体
区域中小型商业体项目及拓展计划
区域中小型商业体项目 及拓展计划
深圳金福瑞购物中心 鞍山项目（规划） 珠海华发项目（规划） 海口农垦项目（规划）
未来将会在二 三线城市积极拓 展该类项目，逐
步形成完整的华
润商业产品系列
华润臵地
品质给城市更多改变
华润臵地
品质给城市更多改变
产品系列之三—区域中小型商业体
区域中小型商业体选址条件（欢乐颂系列）
1 2 3 4 5 6 7 城市选择 区位选择 建筑规模 具体位臵及交通 地块形状 辐射人口 二三线城市为主，少量一线、四线城市 二三线城市次商圈、一线城市大型社区型商业、商业配套薄弱的人口 密集区、未来重点发展区域 建筑面积4-6万平方米为宜 紧邻城市主干道或次主干道，具备一定的可见度和形象展示空间；交通 可达性良好 形状以长方形、方形为好，有较大空间容纳建筑物、停车场以及展示台 等设施 人口密度较大，1.5公里内10-20万居住和规划人口 政府支持、城市规划、商圈空间延伸等
北京橡树湾Living Mall
− 位于北京市海淀区上地清河板块，living mall占地4.6万平米，总建筑面积约18万平米，其中商业建筑面积约12万 平米，打造Living Mall for more living的全新消费理念 ，是区域内最完善、最大的多主题家庭娱乐生活城； − 集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的大规模、 综合性、现代化、高品质的城市地标性商业旗舰。
发展空间
华润臵地
品质给城市更多改变
区域性商业中心
区域性商业中心
区域商业中心项目 及发展规划
北京橡树湾 Living Mall 常州运河商业中心 无锡太湖商业中心
2010年及以后 陆续在二三线城 市储备“住宅+ 商业中心”用地， 大力发展区域商 业地产
华润臵地
品质给城市更多改变
区域性商业中心
大连︱万象城
沈阳︱万象城
成都︱万象城
南宁︱万象城
华润臵地
品质给城市更多改变
产品系列之二—区域性商业中心
区域性商业中心选址条件
1 2 3 4 5 6 7 城市选择 区位选择 建筑规模 具体位臵及交通 地块形状 辐射人口
二三线城市为主，少量一线城市
二三线城市主要商圈、一线城市区县中心、商业配套薄弱的人口密集区、 未来重点发展区域 建筑面积10-15万平方米为宜 紧邻城市主干道，具备良好的可见度和形象展示空间；交通良好，保 证充足的人流量和车流量 形状以长方形、方形为好，有足够大空间容纳建筑物、停车场以及展示 台等设施 人口密度大，1.5公里内20-25万居住和规划人口 政府支持、城市规划、商圈空间延伸等
发展趋势
− 现阶段正在华南的海口、华东的江苏、西北、华北等地洽谈物业，全国将复制这种4万-6 万平方米的中小型区域购物中心，该业态将成为华润零售业务重点投资之一
华润臵地
品质给城市更多改变
区域中小型商业体
深圳金福瑞购物中心
− 深圳金福瑞购物中心商业建筑面积约35000平方米， 华润拟投资约1亿元在此开设购物中心，以整体租赁 方式引入“欢乐颂”； − 项目以所在的南山区域家庭消费者为主要服务对象， 不仅具备日常购物、休闲、餐饮、文化、金融等服务 功能，以一个大卖场、一家百货为主，再加入20-30 个次主力店，以迎合了消费者的“快乐消费”心态， 加入游乐场、剧场、影院等各种娱乐功能。
华润臵地
品质给城市更多改变
城市商业综合体
万象城复制项目 郑州︱万象城
2010年2月奠基，总建筑面积40万平方米，总投资逾50亿港币，为将建设以高端商业 为核心，集购物中心、5A甲级写字楼、高档住宅等诸多功能为一体的大规模、高品质 的标志性城市综合体。 2008年全面开工建设，项目占地3万平方米，总建筑面积19万平方米，预计总投资逾 20亿港币，是大连市重大商业建设项目 之一 2010年底购物中心开业，总投资近50亿港币、建筑面积超过60万平方米，建设内容为 大型购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高级住宅和服务式公寓； 总投资300亿元，城包括约24.4万平方米的大型购物中心，以及高约206米、建筑面积 约12万平方米的38层甲级总部商务楼宇，集合百货公司、国际品牌旗舰店、美食广场、 溜冰场、豪华电影院、酒吧等商业业态，预计2011年将投入运营。 总建筑面积90万平方米，总投资逾60亿港币，将建设成为以万象城为核心，集购物中 心、写字楼、五星级酒店、高尚住宅等为一体的大规模、综合性、现代化、高品质的 标志性商业建筑群，一期包括超大型购物中心万象城和一栋国际5A甲级写字楼华润大 厦，预计于2012年建设完成。