第九章 房地产评估方法及其应用 必备复习知识点

第九章房地产评估方法及其应用
知识体系：
1.收益法、市场法、成本法、假设开发法在房地产评估中的应用
2.基准地价修正法在土地评估中的应用
3.在建工程评估
1.假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1 000万元，建筑物价值为5 000万元，房地产的综合资本化率应为（）。

A.7%
B.7.50%
C.7.67%
D.14%
『正确答案』C
『答案解析』房地产净收益＝土地净收益＋建筑物净收益
（L+B）×r= L×r1+B×r2
参见教材P455。

2.下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有（）。

A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益
B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据
C.净收益=客观总收益-客观总费用
D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用
E.总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等
『正确答案』ABCD
『答案解析』房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。

参见教材P452。

【综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：
（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。

经济耐用年限为35年，残值率为5%。

假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

（2）当时该写字楼的造价是每平米3 000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。

评估基准日预计同类房地产年租金应为1 000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；
（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰
计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。

（5）假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。

（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

【思路分析】
土地价值＝房地产价值－建筑物现值
式中：建筑物现值＝建筑物重置价－年贬值额×已使用年数
年贬值额＝（建筑物重置价－残值）/耐用年限
＝建筑物重置价（1－残值率）/耐用年限
房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用
房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金
解：（1）房屋的重置成本＝3 000×510×（1＋2%）6
＝1 723 028.5元
（2）计算房屋现值
①房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以
年贬值额=建筑物重置价（1-残值率）/使用年限
=1 723 028×（1-5%）/35=46 767.92（元）
②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6
=1723028-46767.92×6=1442420.5元
【思路】接下来计算房地产净收益：
房地产净收益=房地产总收益－房地产总费用
（3）计算房地产总收入：
年租金总收入=1000×78%×510=397800（元）
（4）计算房地产年总费用
房产税、管理费、修缮费、保险费、土地使用税
①房产税按租金收入的12%计算，
故应纳房产税为：397800×12%=47736（元）
②管理费以年租金的3%计算：397800×3%=11934（元）
③修缮费以房屋现值的1.5%计算：1442420.5×1.5%=21636.3（元）
④保险费以房屋现值的3‰计算：1442420.5×3‰=4327.26（元）
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720（元）
⑥房地产年总费用：47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56（元）
（5）计算房地产净收益=397800-86353.56=311446.44（元）
（6）求取土地纯收益
①房屋年净收益为：1442420.5/（P/A，10%，29）=1442420.5/9.3696=153946.86（元）
②土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益
=311446.44-153946.86=157499.58（元）
（7）求土地使用权价格
评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年
土地总价=157499.58×〔1-（1+8%）-33〕/8%
=157499.58×11.5139=1813434.41（元）
土地单价=1813434.41÷360=5037.32（元）
【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待，土地总价为157499.58×〔1-（1+8%）-29〕/8%。

这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，土地尚有剩余年限33年，不能够说土地上的房屋剩余年限29年之后，房屋寿命期结束了，土地就没有收益了，合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益。

因为可以假设再在土地上建房等获得33-29=4年的收益。

市场法
1.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）。

A.0.92
B.1.07
C.1.09
D.0.94
『正确答案』B
『答案解析』〔1－（1＋10%）－25〕/〔1－（1＋10%）－20〕＝（1－0.0923）/（1－0.1486）＝
1.066
【注意】分母是基准地价的使用年限，应该采用最高出让年限。

2.运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价
格。

A.评估时期
B.参照物交易时
C.评估基准日
D.未来预期
『正确答案』C
『答案解析』运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为评估基准日的价格。

3.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。

A.1 250
B.1 500
C.2 000
D.3 333.33
『正确答案』C
『答案解析』容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积率修正系数）
＝1 000×（3/1.5）＝2 000元/平方米
4.基准地价修正法评估一商业用地的价值，实际转让年限为36年，若资本化率为9%,则土地年限修正系数为（）。

A.0.992
B. 0.937
C.0.986
D.1.067
『正确答案』C
『答案解析』土地使用年期修正的公式。

使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。

【注意】分母是基准地价的使用年限，应该采用最高出让年限。

【2009·综合题】为评估某写字楼2008年12月31日的市场价值，评估师在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比案例，成交价格及成交日期见表1。

经过对评估对象与可比案例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行分析比较，得到可比案例价格修正和调节情况见表2。

表2中交易情况中的正（负）值表示可比案例成交价格高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中的正（负）值表示可比案例房地产状况优（劣）于评估对象房地产状况导致的价格差异幅度。

美元对人民币的汇率2008年9月30日为1：6.8183，2008年10月31日为1：6.8270，2008年12月31日为1：6.8353。

该类写字楼以人民币为基准的市场价格2008年6月至12月的逐月变化为：6月至10月逐月环比上升1%，11月比10月下降2%，12月比11月下降5%。

表1
可比案例A 可比案例B 可比案例C 成交价格10000元人民币/m2 1600美元/m2 12000元人民币/m2
成交日期2008年6月30日2008年9月30日2008年10月31日
可比案例A 可比案例B 可比案例C 交易情况＋5% ＋2% -5%
房地产情况－8% -5% ＋4%
要求：
评估该写字楼2008年12月31日单位面积的市场价值（按照算术平均法确定最终评估结论）。

解：（1）测算公式：
比准价格（被估房地产评估价值）＝可比交易案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系统×房地产状况修正系数
实际评估中的计算公式
（2）求比准价格V A
VA＝10000×100/（100＋5）×（1＋1%）4×（1－2%）×（1－5%）×100/（100－8）
＝10000×0.9524×1.0406×0.98×0.95×1.0870
＝10029.57（元
可比案例A 可比案例B 可比案例C 交易情况＋5% ＋2% -5%
房地产情况－8% -5% ＋4%
（3）求比准价格V B
VB＝1600×6.8183×100/（100＋2）×（1＋1%）×（1－2%）×（1－5%）×100/（100－5）＝1600×6.8183×0.9804×1.01×0.98×0.95×1.0526
＝10586.05（元/平方米）
（4）求比准价格V C
VC＝12000×100/（100－5）×（1－2%）×（1－5%）×100/（100＋4）
＝11307.70（元/平方米）
（5）该写字楼单价
＝（10029.57＋10586.05＋ 11307.70 ）/3
＝10 641.10（元/平方米）
成本法
1.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。

A.整个开发期
B.整个销售期
C.整个开发期和销售期
D.整个开发期和销售期的一半
『正确答案』C
『答案解析』土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。

土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

参见教材P471。

2.根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（）。

A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金
C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费
D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费
『正确答案』A
『答案解析』根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

参见教材P470。

征收集体土地
3.每公顷被征用耕地的土地补偿费和安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的（）倍。

A.3
B.8
C.15
D.30
『正确答案』D
『答案解析』土地补偿费为被征土地前3年平均产值的6～10倍；安置补助费不得超过被征土地前3年平均产值的15倍。

特殊情况可以提高，但土地补偿加上安置补助费不得超过土地征用前3年平均产值的30倍。

参见教材P470、471。

4.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。

该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2000年1月的评估值接近（）。

A.400 万元
B.392万元
C.402万元
D.390万元
『正确答案』C
『答案解析』建筑物价值=重置成本－年贬值额×已使用年限
500－10×[500×（1－2%）/50]＝402万元
参见教材P474。

5.开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10 000平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，银行贷款年利率为6%，则该宗土地开发费利息为（）。

A.12.41万元
B.13.57万元
C.15.73万元
D.16.84万元
『正确答案』B
『答案解析』10 000×250×{40%×[（1＋6%）1.5－1]＋60%×[（1＋6%）0.5－1]}＝135 681.32元
土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

参见教材P471。

6.新建房地产评估中的开发成本不包括（）。

A.土地取得费
B.前期工程费
C.基础设施建设费
D.公共配套设施建设费
『正确答案』A
『答案解析』新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利润开发成本主要由五个方面构成：（1）勘察设计和前期工程费，（2）基础设施建设费，（3）房屋建筑安装工程费，（4）公共配套设施建设费，（5）开发过程中的税费及其他间接费用。

参见教材P472。

7.运用成本法对房地产价格评估，其适用范围主要是（）。

A.新开发地
B.学校用地
C.公园用地
D.商业用地
E.商品房用地
『正确答案』ABC
『答案解析』无法利用市场法、收益法进行评估的。

参见教材P469。

假设开发法
1.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。

该土地投资利息为（）。

A.79.23万元
B.80万元
C.60万元
D.100万元
『正确答案』A
『答案解析』500×[（1＋8%）1－1]＋1000×[（1＋8%）0.5－1]＝79.23万元
参见教材P480。

计算投资利息
【综合题】评估对象宗地A的具体资料如下：
（1）评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。

（2）评估对象基本情况：
宗地A为一宗2 000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅，土地使用年限为70年，规划容积率为4。

（3）宗地开发情况：
建设周期为2年，住宅的建筑费用为每平方米1 800元，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320 000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，正常综合折现率为8%。

（4）市场调研情况：
评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4 000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。

【要求】
根据给出的资料，运用假设开发法评估该宗地在评估基准日的市场价值。

解：①计算开发住宅的地价
楼价＝2 000×4×4 000×（1－3%）＝32 000 000×0.97＝31 040 000（元）
建筑费=2 000×4×1 800=14 400 000（元）
专业费用=14 400 000×10%=1 440 000（元）
利息=地价×[（1+6%）2-1]+（14 400 000+1 440 000）×[（1+6%）1-1]
=0.1236×地价+15 840 000×0.06
=0.1236地价+950 400
利润=（地价+14 400 000+1 440 000）×15%
=0.15地价+2 376 000
建设中的税费=31 040 000×4%=1 241 600（元）
地价=31 040 000-14 400 000-1 440 000-0.1236 ×地价-950 400-0.15×地价-2 376 000-1 241 600
1.2736 ×地价=10 632 000
地价=8 347 990
基准地价修正法和在建工程评估
1.基准地价的特征主要是（）。

A.区域性价格
B.平均价格
C.单位土地面积价格
D.市场交易价格
E.建筑物价格
『正确答案』ABC
『答案解析』
特点：
（1）区域性价格。

（2）土地使用权价格。

（3）平均价格。

（4）覆盖整个城市建成区。

（5）单位土地面积的地价。

（6）基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。

参见教材P483。

2.基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合（）的土地使用权的平均价格。

A.用地
B.土地级别
C.土地
D.公共用地
『正确答案』B
『答案解析』基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

参见教材P482。

3.对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的（）为准。

A.市场价格
B.账面价值
C.重置成本
D.收益价格
『正确答案』A
『答案解析』选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

参见教材P489。