地块项目定位及规划设计建议报告

游艇俱乐部
公园
□游艇俱乐部：座落于海阳
航海公园
中加科技合作基地南面，沿
滑翔伞基地
东村河两岸直至海边。
□宝龙城：建设总面积90
万㎡，规划有大型度假中
心、大型室内水上活动中
心、会议中心、五星级酒
店、特色酒店群、渔人码
头商业街、企业公馆等。
湿地公园
沙雕公园
旭日高尔夫球场
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地块区域概况
优越的地理位置，便利的省内外交通干线，吸引各个城市客户群体
城市背景 随着2010海阳房地产推介会的举办以及2012年亚沙会的举行，目前城市经济发展和 房地产开发均有较大的潜力，未来市场前景看好。
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项目SWOT分析
SWOT分析——S 优势
□区位优势明显、自然资源强势； □地段价值高，拥有未来发展机遇； 离海距离适中，既可以满足观海需求，又 可避免海边居住的潮湿 区域楼盘较多，居住氛围浓厚；
项目整体定位
项目规划建议
目
录
项目功能联想 项目客群定位 项目形象定位 产品功能定位
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项目功能联想
地块特性
➢海阳旅游渡假区 ➢临水近山，环境资源 良好 ➢周边城市配套缺乏 ➢地块较小，项目存在 前期开发产品
考虑因素
品牌 风险 资金 任务
功能联想
海洋环境 旅游休闲 度假类海景住宅及 部分小户型公寓
项目功能： 具有海洋性地域特色的旅游度假类产品
缓，总面积105亩，项目已 建50亩，建筑面积为3.22万 ㎡，其中6栋多层建筑面积 为0.42万㎡，小高层(龙脉大 酒店)为2.8万㎡，项目现剩 可开发土地55亩。
□项目位置：项目位于海阳
旅游度假区内，地段较好， 南临凤仪路，东临龙海路， 距离海边步行仅需8分钟。
□周边环境：周边多为新建
住宅项目
本案
□海阳旅游度假区位于海阳市南
部，南临黄海，总面积12平方 公里，区内道路系统发达。
□ 2012年第三届亚洲沙滩运动
会在海阳举行。这将是国际体育 史上第一次由县级城市举办的洲 际综合性体育赛事，也是山东第 一次举办洲际综合体育赛事。
□本项目位于度假区内，距离市
中心１０公里。是亚沙会的配套项 目。
在 建 高 速 大 道
青威高速（至青 岛约120公里车程 约１小时20分）
在建跨海大道
在建滨海大道
海阳旅游度假区
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地块区域概况
目前度假区规划了大量公共娱乐休闲配套，集中于项目周边， 未来项目所在地将成为度假区中心
□湿地公园：规划总面积 □亚运村：占地2000多
692公顷，其中水体面积 亩。计划容纳6000多人，
264公顷，陆域面积428公 目前正在规划设计中，
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项目客群定位
客户置业原则
环境要求：
目标客户群——内敛型财富阶层
长期处于内陆，向往海
滨生活，可以依靠周边
环境享受生活，对区域 配套要求较低。 区位要求： 区域内有良好的交通来 往居住地，追求远程操
满足客户 需求
企业中层 政府公务员
控、度假办公的生活品
质。
产品要求： 希望拥有便利、简单但 环境资源
SWOT分析——O 机会
□2012年第三届亚沙会的举行，将带动海阳 经济、当地旅游业快速发展； □跨海大桥的修建及通车会极大带动海阳经 济的发展； □市政府将迁至本案附近，预示着本区块生 活配套完善指日可待; □2010年海阳市房地产推介会以海阳项目为 主，掀起海景房投资热
SWOT分析——W 劣势
生活配套不完善； 地块经过前期开发，由于各种原因开发停滞， 现重新开发，需结合前期开发部分整体规划； □凤城房地产开发量大，基本以投资为主，空置 率高
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项目地块现状
地块前期已开发多层及公寓，现留部分空地，对后期项目规划有一定影 响。
已建部分：1栋小高 层，6栋多层
未建部分：项目地 块平整，条件优良
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项目属性综述
地块位于海阳旅游度假区三线海景，目前旅游资源丰富，但周边配套较为缺乏， 随着亚沙会的举办、市政府的搬移，后期海阳市场发展潜力巨大，项目规模适中、
SWOT分析——T 威胁
海阳核电站的建设造成客户对安全性的考量; □随着国家房地产限购、公积金贷款利率上调、 三套房停贷、2011央行年内首次加息等政策的推 行，对以投资度假为主的海景房市场会造成很大 影响。 □区内销售项目众多，客户分流较大，将会给项 目销来自百度文库带来一定难度。
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CONTENT
项目地块分析
可操作性强。
区位 项目位于海阳旅游度假区内，与大海保持着最佳距离，是最佳宜居之地。
地块 项目地块整体方正、平缓，但由于前期已建部分土地，对后期开发会造成一定影响。
交通
项目临城市主干道，对内对外交通便利，至城市主要节点交通便捷。私车交通和公共 交通条件均较为有利。
配套
海阳购买客群多以外地投资客户为主，入住率不高，目前项目周边配套欠完善，但 随着市政府的迁移，生活配套会日益完善。
区位特性
投资者
私营企业主
中老年养生 置业者
能够保证海滨度假生活
的精品物业。
旅游度假
已经度过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯 位于人生的颠峰，习惯了人生顶峰的生活，并形成与大众不 同的生活观。
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项目形象定位
御用生活会馆、鼎极度假行宫
精致而优美的建筑与大海静静的相互凝望
不是喧闹的，而是一种宁静的美 是一种智慧的内在境界，而非哗众取宠的肤浅外显 是一种只存在于富贵者之间的悠然，而非凡夫俗子的低级品位 总之，是精神层面的，不可能仅仅是物质层面的!
顷，是全国22个国家级城 计划2011年6月份完工。 市湿地公园之一。
□沙雕公园：国内最大、
军事主题 公园
北方唯一的沙雕艺术主题 城市公园。
□旭宝高尔夫俱乐部：占
地100万平方米，为18洞 国际标准的苏格式滨海球 场。 其他在建或规划中项目：
亚运村
旭宝高尔 夫俱乐部
航空公司
宝龙城商业 度假项目
沙雕公园 湿地
莱山机场 威威海海大大水水泊泊机机场场
青岛流亭机场
本案
海阳市地处黄海之滨，是烟台市东南方向的门户。 交通四通八达。
随着省内的道路建设，对内陆无海城市客户购买海 景房会有一定的推动作用，并会吸引部分青岛客户。
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项目地块现状
地块方正平缓，便于开发；距海边沙滩不足1公里，近海却不潮湿，是最 佳宜居之地
□项目地块：地块方正、平
CONTENT
项目地块分析
项目整体定位
项目规划建议
目
录
地块区域概况 项目地块现状 项目属性综述 地块SWOT分析
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地块区域概况
项目位于海阳市旅游度假区，是亚沙会的配套项目处于亚沙会 核心区内，距离市中心约１０公里
□海阳市地处黄海之滨，胶东半
岛南翼，处于烟台、青岛、威海 三个开放窗口城市中心地带，有 “东方夏威夷”之美誉。