(土地)市场比较法

（二）估价过程

1、运用市场比较法评估土地价格

市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：

待估宗地价格＝比较实例宗地价格×

待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数

–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×

比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数

待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×

比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择

选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：

①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础

本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情

况如下：

实例A：

该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。

实例B：

该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区A1#，住宅用途，用地面积为分摊351平方米，建筑容积率为1.0，土地使用年期限70年。宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状较规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。于2012年11月9日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、

通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3290元/平方米。

实例C：

该地块位于桂林市环城北二路52号漓江花园117组团275号，住宅用途，用地面积分摊320平方米，建筑容积率为0.75，土地使用年期70年。宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约100米，环境污染小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制。于2012年7月17日，宗地基础设施开发程度达到宗红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3358元/㎡。

（2）比较因素的选择

根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：

A、交易时间：确定地价指数；

B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；

C、区域因素：主要有商服繁华度、距市中心距离、距区域中心距离、交通便利度（距公交车站距离）、道路通达、基础设施完备度、公用设施完备度、基础设施状况、环境污染程度、绿化状况等。

D、个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、目前规划限制等。

（3）比较因素条件说明

估价对象于比较实例的比较因素条件详述见表3

（4）编制比较因素条件指数表

根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

①待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对上述这些影响地价的因素均不作修正。

②地价指数

由于桂林市区域内各类土地价格在近年来有一定变化，因此需进行评估期日修正。

③使用年限修正系数

待估宗地与三个比较实例的土地使用年期一致，故不作修正。

④区域及个别因素修正系数

Ⅰ、区域因素：

A、商服繁华度，分为低、较低、较高、高四个等级，考虑到产业集聚规模对住宅地价影响较大，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价相应往上修正3％；

B、距市中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少1％；

C、距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少1％；

D、道路通达度，分为邻街巷、邻支路、邻次干道、邻主干道四

个等级，以待估宗地的等级为100，每相差一个等级修正2％；

E、距公交车站距离，分为（150米、151－300米、301－500米、501－700米）、700米五个等级，以待估宗地为100，每相差一个等级修正1％；

F、环境污染程度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正2％；

G、绿化状况，分为绿化覆盖率>20％、20－15％、15－10％、10－5％、<5％五个等级，每相差一级，相应修正2％；

H、基础设施完备度，分为完备、较完备、不完备三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正2％；

I、公用设施完备度，分为完备、较完备、不完备三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正2％。

Ⅱ、个别因素：

A、宗地形状，分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1％；

B、容积率修正，以待估宗地为100，比较实例的容积率与其相比，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正0.1％；

C、目前规划限制，分为无限制、有一定限制、有较大限制，以待估宗地为100，每相差一个等级修正2％。

根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表4。