城市综合体开发的法律风险分析及防范对策
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范随着城市化进程的不断加快，城市综合开发项目成为了各大地产开发商和投资机构的热门选择。
投资于城市综合开发项目并非没有风险，在项目的规划、设计、建设和运营过程中均存在着一定的风险因素。
本文将重点分析城市综合开发项目投资所面临的风险，并提出相应的防范措施，以期为投资者提供参考和借鉴。
1. 市场风险城市综合开发项目需要针对市场需求进行规划，一旦市场需求发生变化，项目的价值和盈利能力也会受到影响。
市场风险主要包括市场需求不足、市场竞争激烈等因素。
2. 技术风险城市综合开发项目涉及到多个领域的技术，包括建筑设计、工程施工、设备采购等，一旦技术标准不达标或者技术方案不合理，项目就会面临巨大的技术风险。
3. 政策风险城市综合开发项目需要遵守众多的政策法规，一旦政策环境发生变化或政府政策调整，项目就会受到政策风险的影响。
4. 资金风险建设城市综合开发项目需要大量的资金投入，一旦项目建设周期延长或资金链出现问题，就会面临资金风险。
5. 管理风险城市综合开发项目需要进行跨部门、跨行业的协调管理，管理风险主要表现为管理层能力不足、组织结构不合理、管理体系不完善等问题。
在规划阶段就要进行充分的市场调研，了解市场需求和竞争情况，避免因市场不足或竞争过于激烈而导致项目盈利能力不足的问题。
选择具有丰富经验和良好信誉的设计、施工和设备供应商，严格把关项目的技术标准和品质要求，为项目的长期稳定发展提供保障。
持续关注政策法规的变化，与相关部门保持密切联系，及时了解政策调整的动向，并对项目进行政策风险的评估和预案的制定。
合理安排项目的资金投入和使用计划，进行严格的项目资金监管，维护项目资金的安全运作，以保障项目的顺利进行。
建立完善的组织架构和管理体系，确保项目的各项管理工作有序进行，定期进行管理层的能力培训和评估，提升管理层的管理能力。
城市综合开发项目的投资风险是多方面的，投资者需要在投资前对项目的各项风险进行综合评估，并制定相应的防范措施，确保项目能够稳健、持续地发展。
城市综合体开发项目风险管理探讨
城市综合体开发项目风险管理探讨摘要：通过对城市综合体实施风险管理，能够明显降低风险隐患发生率。
此次研究主要是探讨分析城市综合体开发项目风险管理，希望能够对相关人员起到参考性价值。
关键词：城市综合体；开发项目；风险管理1、城市综合体开发项目的特点分析1.1超大空间尺度城市综合体开发建设与城市发展规模基本相等，且关联于城市主干道。
所以室外空间尺度比较大，可以容纳多建筑群。
正是由于建筑尺度和规模持续扩张，相应扩大了建筑室内空间，在开发建设期间应当与室外尺度和空间相协调。
此外，城市综合体还应当具备多样化功能。
1.2现代城市设计通过现代城市设计、空间环境等相关理论知识，开展环境与景观设计，已经成为城市综合体开发的重要内容。
提升建筑群体的表现力度，改变建筑传统设计与建造形态，并且利用植物景观、小品街道、照明等措施，建立舒适的建筑环境。
此外，还应当将建筑群体作为景观设计的主体，积极承担城市经济发展的责任。
1.3高科技基础设施城市综合体不仅具备亲民化特征，也集合了多种高智能和高科技。
先进的基础设施可以充分反映出科技技术的发展，从而促进城市综合体模式的发展。
室内交通多应用自动扶梯、垂直电梯、露明电梯等。
并且由电视、电话以及计算机和传真共同组成通讯系统。
2、城市综合体项目的风险识别当前，城市综合体人员在识别管理风险问题时，主要应用情景分析法、敏感分析法以及专家调查法。
不同方法可以应用的对象不相同。
对于城市综合体风险种类来说，其所存在的风险隐患主要表现在以下方面：2.1项目设计风险在项目前期规划和开发中，项目设计风险多为项目设计缺乏合理性，从而导致项目竣工后不满足预期标准要求。
导致项目设计风险的主要原因在于风险管理人员没有深入市场进行调研，没有合理把控城市经济发展状况、人文环境以及社会需求度，这样就容易导致项目设计不满足公众需求。
2.2资金风险项目开发所存在的资金风险多为开发时间长，投融资管理复以及投资风险高等原因所致。
城市综合体开发的法律风险分析及防范对策—
随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。
一、城市综合体及其特点所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。
目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。
根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。
一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。
城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。
形成了以下特点：（1）容量巨大性。
（2）规划设计复杂性。
（3）物业形态众多。
（4）投资资金大且收益回收周期长。
（5）建设周期长。
（6）运营管理复杂。
（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。
二、我国2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下：1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型房地产开发企业。
其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。
2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。
其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。
城市综合体项目风险识别及防范
１ ． ２城 市 综 合 体 的 主 要 风 险
有几种情况存在于我国的大部分城市综合体项 目中 ： １ ．２ ．１ 项 目财务与融资风险。耗 费大量 的土地资源 是现在 项 目财 务与融资风险综合体项 目中最重要的问题 ，写字楼和公寓等产 品售价相 对不高形成 的投资收益风险 ，不合理 的估摸安排 ，开发周期长 带来的投 融资管理复杂 、国家金融法律政策变化等因素 ，造成项 目 融 资不足 、资 金运营失利 、项 目 资金链断裂等现金流风险 。 １ ．２ ．２ 项 目规划 业 态设 计风 险。有 时候 没有 进 行前 期 的市 场调 查 ，就会找到不合适 的经济 和人 文环境 ，项 目的规 划不 根据 市场 方 向 走 ，在产 晶的设计方面又有颇多问题 。对于北京和上海等一 线城市 ，综 合体与 区域及产业之 间的关系不能忽视 ，要保证交通便捷 ，同时产业引 入是否符合政府 区域发展战略等 。 １ ．２ ．３ 市场竞争风险。时常的竞争风 险多种 多样 ，有来 自对手 的 竞争 ，也有建筑承包商 、各类合作机 构 （ 包括政府 部 门） 以及 购房者 、 租户等 的竞争博弈 。 １ ．２ ．４ 招商和运 营风险 。综合 体项 目的主要收 益来 自两个 方 面， 分别是商业物业 的租赁 和长期经营积 累的滚动收益 ，现在 的城 市综合体 开发企业 面临的一个相 当严 峻的风 险就是招商 过程 中容易遇 到瓶颈期 、 商业地产专业运 营能力 的局 限性 。 ２ ．城 市综合体项 目的风险评估方法及选用 风险； 平 估是在定性识别风险因素的基础上，对项 目 管理过程中存在 的风 险进行量化 ， 得到更准确的判断，以便对风险进行决策 ， 正确防范风险。风 险评估的方法多种多样，有敏感性分析法、项 目 风险概率估算方法 、 项目 风 险损失估算方法、项目风险模拟仿真法 、 层次分析法 （ Ａ Ｍ Ｐ ）等。 对 于城市综合体项 目 来说 ， 有大量 的不确切 因素 ，一 般情况下决 策 树 、专 家决策法及层次 分析法是现在 多数企业 的不二之选 。 ３ ．对 于城市综合体 防范风 险分析
城市商业综合体项目开发中的风险管理策略
城市商业综合体项目开发中的风险管理策略随着城市化的发展，城市中心的商业综合体项目越来越得到了广大消费者的喜爱。
而商业综合体项目的开发过程中，也同样存在着诸多的风险。
因此，开发商需要采取一定的风险管理策略，以最大限度地降低项目开发风险，确保投资回报率。
一、市场风险市场风险是商业综合体项目开发中最为重要且最为复杂的风险。
开发商在项目开发之前需要进行大量的市场调查，以了解当地市场的需求、商业综合体类型和模式、市场的供求状况、竞争对手等相关信息。
同时，开发商还需要根据市场需求进行开发规划，确定商业综合体的功能定位、业态搭配、营销策略等，以确保项目在市场中具有竞争力。
二、设计和施工风险商业综合体项目的设计和施工过程中也存在着风险。
从设计的角度来看，商业综合体项目需要综合考虑业态、功能、建筑造型等多个方面的因素，确保设计方案满足市场需求和消费者的审美要求。
从施工的角度来看，商业综合体项目需要注意材料质量、施工工艺、安全管理等方面的问题，以确保项目的质量和安全。
三、人事风险人事风险主要指商业综合体项目中的人员管理问题。
商业综合体项目中需要涉及到不同领域的专业人才，例如建筑师、设计师、工程师等，同时还需要考虑到商业综合体的运营管理人员。
因此，开发商需要制定和实施科学的人事管理制度，招聘和培训专业人才，建立有效的激励机制，以确保人力资源的稳定和可持续发展。
四、政策风险政策风险是商业综合体项目开发中的一种重要风险。
政策执行的不确定性会对商业综合体项目的开发和运营产生不利影响。
因此，开发商需要积极了解当地政策、规划和市场动态，从中掌握商机并将其纳入项目规划中，同时，还需要进行政策风险的评估，并制定出相应的应对措施。
五、竞争风险商业综合体项目的运营需要面对激烈的市场竞争。
业内竞争已经很激烈，新进入者也不断涌现。
不同地域、不同人群的消费习惯、经济水平、文化背景都不同，因此，开发商需要在项目开发之前进行充分的市场调研和评估，制定出相应的市场竞争和营销策略，并在运营过程中及时调整策略，以确保项目在市场竞争中具备优势。
城市综合体的风险防范-正略咨询
城市综合体的风险防范-正略咨询城市综合体往往能反映出一个城市的发展水平，随着中国城市化的推进，城市能级的提升，社会消费水平随之提高，城市综合体有着持续广阔的成长空间。
去年年底以来，政府宏观调控政策频出，直指住宅市场，商业地产及城市综合体的开发似乎成了许多开发商规避风险的重要方向。
然而城市综合体开发要综合考虑多个方面，否则极易给企业带来巨大风险。
下面以成都熊猫城为例，看一看城市综合体开发中应当注意的几个问题。
一、对一级开发与二级开发嫁接的混合型开发模式的风险要有充分预估。
熊猫城之前运作失败的原因是多方面的。
其中最重要的是对混合型开发模式的风险预估不够，缺乏运作经验。
熊猫城的用地在1993年取得时并非可直接用于二级开发的熟地，而是尚未完成一级开发的生地。
仅项目的拆迁就旷日持久的拖了八年，直到2002年才完毕。
这直接导致了在这八年期间，由于土地权属不明确无法获取融资，致使熊猫城陷入资金不足的漩涡。
此外，对市场反映迟缓，不能做出适宜的规划调整也是熊猫城之前运作失败的重要原因。
像熊猫身上黑白分明的两种颜色一样，其早期的开发者陈宇光固守着“大型MALL”的开发初衷，未能充分审视项目重启八年间的市场变化并做出应对。
领导者的执着与固守本是赞美词，但缺乏战略眼光的执着一不小心就会变成偏执，将企业带入万劫不复的深渊。
二、要对城市及区域的发展进行科学的研判，审慎做出前期的区位选择，这是都市综合体成功的前提和关键。
首先要认识到，商业地产并非政策打压的避风港。
商业地产及综合体项目是否值得做，仍需以市场需求为导向，而商业的市场需求依托于区位，区位选择不合理，市场需求就无从谈起。
可以前瞻性的预判需求，但不能脱离这个需求。
否则，容易引起两类风险。
一类风险是对不同的开发模式没有清晰的利弊观念，开发经验不足，导致被动开发，使项目陷入资金困局；另一类风险是对城市的发展前景不能做出正确的判断，从而不能合理地规划业态，导致项目无法成功运营，甚至成为商业空巷。
城市综合开发项目风险及防范措施
城市综合开发项目风险及防范措施随着国家城镇化步伐的战略推进，我国提高对城市综合开发的重视度。
城市综合开发企业在开发过程中面临较大的投资风险，为保障城市综合开发的高效进行，企业需加强投资风险的防范力度，规避开发中的投资风险，提升城市综合开发的经济水平。
据此，通过对城市综合开发企业的投资风险进行研究，分析主要的防范措施。
标签：城市综合开发；诚信；政策；融资；风险防范1 项目投资风险1.1 政府诚信风险由于当前我国相关法律并没有对企业参与城市开发的相关问题加以规定，也没有向配套的法律和行政规范等对各个开发主体之间的权力和义务关系进行明确，因此在单纯依靠政府规定的情况下，政府的诚信问题对于企业参与来说存在巨大的风险，也就是说在企业参与城市综合开发的过程中政策风险将伴随始终。
一旦政府对相关政策进行适当的调整，就可能对企业在开发过程中的综合利益产生一定的影响。
在城市综合开发的各个相关参与方中，地方政府具有绝对的强势地位，并且虽然相关企业已经通过使用利益分成等方式对企业和政府的利益关系进行捆绑，但是仍然无法有效制止政府出于某种目的强制性违约，存在相应的诚信风险。
1.2 政策风险由于城市开发工程的周期相对较长，需要政府相关部门进行政策审批的程序也相对较多，因此，一些政策的调整必然会对城市综合开发工作的发展以及企业在这一阶段内的融资能力产生一定的影响。
因此，城市综合开发过程中所涉及到的土地一定要经过极其严格的审批，并且在这一过程中需要注意如果政策的调整导致标的土地无法通过审批，就必然会影响整体开发进度，企业与政府相关部门签订的合同也无法顺利履行，所以应该加强对政策风险的重视。
与较为成熟的房地产开发和二级市场土地”招拍挂”方面的政策法规相比，城市政策开发的政策明晰性相对较差，存在一定数量的不规范操作，并且各地政府受到本地区实际情况影响而制定的政策和操作流程一般存在一定的差异性，因此导致企业参与城市综合开发的过程中容易遇到信息瓶颈和操作不确定性问题。
城市综合开发项目操作模式分析及法律风险防范
城市综合开发项目操作模式分析及法律风险防范法律事务部二〇一六年一月目录一、城市综合开发项目概述 (1)（一）城市综合开发 (1)1. 城市综合开发的概念 (1)2. 城市综合开发的实施要素 (2)3. 城市综合开发的项目特点 (3)（二）城市综合开发的项目盈利来源 (6)1. 一级开发收益 (6)2. 施工总承包利润 (8)3. 二级开发收益 (9)二、城市综合开发政策介绍 (10)（一）国家层面的土地规范性文件 (10)1. 规范性文件 (10)2. 重点制度 (11)（二）各地政策 (14)1. 土地出让金分成政策 (14)2. 旧改政策 (15)三、城市综合开发的项目操作模式 (18)（一）常规城市综合开发项目模式 (18)（二）城市综合开发的项目实践模式 (20)1. 长沙土地溢价分成模式 (20)2. 济南“土地熟化人”模式 (21)3. 上海城中村旧改项目模式 (22)4. “园区+地产”的华夏幸福基业模式 (23)5. PPP模式 (25)四、城市综合开发项目法律风险及防范 (27)（一）政策变化风险及防范 (27)（二）征地拆迁风险及防范 (29)（三）土地出让金溢价分成风险及防范 (31)（四）无法获取目标地块的风险及防范 (32)（五）被动拿地风险及防范 (34)（六）配套工程投资收益回收风险及防范 (35)（七）融资风险及防范 (37)（八）退出机制风险及防范 (38)一、城市综合开发项目概述城市综合开发项目又可称为城市运营项目、新型城镇化项目、成片开发项目等。
目前，国内还没有对城市综合开发项目的权威定义。
通常意义来说，城市综合开发项目主要是指以土地资源为核心，跨越土地一级开发、二级房地产开发及三级产业联动的全生命周期的综合性开发项目，包含规划设计、土地整理、基础设施及公用设施建设、房地产开发、产业导入等多项建设内容。
随着城市人口的不断增多及城市化进程的不断深入，城市综合开发项目正在被越来越多的政府和企业接受，已逐渐发展成为新型城镇化的重要发展方式之一。
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范摘要：城市综合开发都是以大规模的土地规划作为基本的投资对象，以一级土地开发为基本的切入点，以基础设施建设作为根本出发点，进行大规模的城市投资建设。
这一类型的项目投资额度大、覆盖范围广，对城市发展的推动作用比较大。
城市土地的功能效应发挥受不同位交通、环境、文化等因素的影响较大，政府调控对城市综合开发强度的空间格局影响也逐渐加强，需要坚持以开发控制为目标，针对不同功能用地，应采取更加合理的城市土地利用开发，进而达到削弱或消除城市空间结构与城市功能形态不平衡的目的。
关键词：城市综合开发；项目投资；风险；防范引言社会不断发展中，城市发展创新壮大的进程也在不断推进，智慧化、科技化、综合化的城市综合开发项目越来越受到各类投资企业的关注。
城市综合开发项目都很复杂，对投资管理能力要求很高。
城市综合开发研究应该重视理论体系和框架的创新，重视开发动态演化路径研究，深入剖析开发的作用机制及影响机理，加强对开发多重效应的系统分析，建立助推城市更新的开发管控方法体系。
1城市综合开发现状随着智慧化、综合化的城镇化发展战略不断更新，社会资本都在积极与各级政府合作发展城市综合开发业务，实现产业规划和资源整合的融合升级，实现价值共享的模式。
在城市综合开发产业发展升级路线中，初级模式的特点是投资型企业，主要根据政府制定的城市规划投资基础设施建设。
投资回报的主要来源是土地产出，政府信贷是投资回收的基本保障。
与初级模式相比，中级模式开始从投资公司的角度参与域发展规划的优化。
在投资模式中，以基本收入和浮动收入为结算依据，强调项目本身的平衡，但仍离不开政府。
它以信用为后盾，因此从债务管理的角度来看，它仍然具有政府或有债务的特征。
初级模式在整个城市价值链上的合作内容仅限于工程建设投资，相当于基本建设。
通过对土地再开发实践观察，发现受到宏观政策及底层更新动力双重因素影响，地方政府通过调整角色定位和行动路径，影响原土地权属人与市场的参与路径，推行不同的土地再开发模式，以更好地策划整合资源和推动再开发进程。
城市商业综合体项目的风险规避研究
城市商业综合体项目的风险规避研究随着城市化进程的加速和人们生活水平的提高，城市商业综合体项目正在越来越受到大众的青睐。
但是，商业综合体项目的复杂性和风险性也是不可忽视的。
因此，科学的风险规避措施对于商业综合体项目的顺利运营至关重要。
本文将详细论述城市商业综合体项目的风险规避研究。
一、商业综合体项目的风险点分析商业综合体项目风险点多，以下是其中几个重要的风险点：1.品牌风险商业综合体项目中，引进品牌商户是项目运营的重要组成部分之一，但是因品牌运营方面的风险而导致商户突然撤离，往往会严重影响项目的运作。
因此，在引进品牌商户的时候，要进行充分的调查研究，尽量避免引进品牌商户产生风险。
2.租金风险商业综合体项目的租金收入是主要的经济来源之一，租金风险往往因市场需求、租赁市场价格等因素而产生。
如何制定合理的租金策略，同时合理评估租赁市场，是商业综合体项目运营中不可避免的问题。
3.招商加盟风险招商加盟也是商业综合体项目中的一个重要环节。
在招商过程中，可以通过严格的合作审核和合同管理来降低风险。
同时，要注重加盟商的培训和管理，以确保加盟商的经营能够与商业综合体项目的整体发展相协调。
4.市场变化风险市场环境是不断变化的，在商业综合体项目运营过程中要随时关注市场变化，及时根据市场变化制定相应的策略。
二、商业综合体项目的风险规避措施商业综合体项目运营的风险规避需要在项目策划阶段就开始考虑，以下是商业综合体项目运营的风险规避措施：1.市场分析在策划阶段，要进行充分的市场分析，了解项目周边商业环境，分析目标客户群体，掌握市场需求特点，根据市场需求来确定项目发展方向，同时可以通过市场分析，避免引进品牌商户产生风险。
2.品牌选择品牌选择是关键环节，应该选择知名的品牌商户，也要注重品牌的稳定性和持续发展潜力，同时要注意经营理念是否与项目的运营目标相符。
3.租金策略租金是商业综合体项目的主要收入来源，租金策略合理且稳定，是商业综合体项目运营的重要组成部分。
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范城市综合开发项目是近年来各地政府大力推进的重点项目之一。
这类项目是指在城市规划、公共服务设施建设、房地产开发等多个领域进行综合开发，旨在提高城市的居住、工作、休闲等方面的综合竞争力。
但是，随着地产市场的变化，城市综合开发项目也存在着较大的投资风险和财务风险，需要认真防范和把控。
首先，城市综合开发项目的投资风险主要体现在以下几个方面：1. 土地造价上涨。
一些城市的土地价格已经趋近极限，土地成本可能会占到投资成本的很大一部分，高昂的土地成本极有可能对项目的盈利能力产生负面影响。
2. 市场承受力不足。
城市综合开发项目规模大、投资额高，需要投入大量资金建设，而市场承受力是决定这类项目成功与否的关键因素。
如果市场需求发生变化或消费者购买力下降，可能会对项目造成严重的财务压力。
3. 周边环境风险。
城市综合开发项目通常都集聚了大量人气和资金，城市交通、环保、安全等公共设施的不可控因素可能对项目投资和运营产生较大的影响。
1. 做好市场预测。
在城市综合开发项目剖析之前，需要做好充分的市场调研和前瞻性预测，了解项目所处的市场环境和市场需求，避免在市场变化时失去判断。
2. 合理控制土地成本。
城市综合开发项目中，土地成本常常是投资成本的重要指标。
在拍卖、竞拍等土地购买方式中，要合理制定预算，避免不必要的高额购地风险。
3. 完善风险预警机制。
在城市综合开发项目的整个运营和发展过程中，需要建立和完善风险预警机制，分析预测可能出现的风险，及时进行应对，保证项目的稳健发展。
4. 引入优质资源。
城市综合开发项目的风险也在于多方面资源的协同。
在项目规划和施工过程中，要引入优质资源，包括房地产开发商、工程设计专家、市政工程管理人员等等。
这样，能够减小施工难度和风险。
综上所述，城市综合开发项目是一个复杂、高风险的投资项目，需要各方面的充分考虑和防范措施，从市场、资金、土地成本、环境、资源等多个方面着手，为项目的长期发展保驾护航。
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范随着城市发展的不断推进，城市综合开发项目也愈发受到投资者的关注。
城市综合开发项目投资存在一定的风险，投资者应当对这些风险有所了解，并采取相应的防范措施。
城市综合开发项目的政策风险是投资者需要重点关注和防范的。
由于城市综合开发项目涉及到土地使用权、房地产开发等方面的政策，政策的变动可能会对投资产生重大影响。
投资者应当密切关注相关政策，了解政策变动的可能性，并及时采取相应的应对措施。
投资者还可以通过与相关政府部门和政策制定者保持良好的沟通与合作关系，进一步降低政策风险。
市场风险也是城市综合开发项目投资中需要警惕的因素。
市场需求和市场竞争的变化可能会对项目的投资回报产生不利影响。
为了防范市场风险，投资者应当通过市场调研和风险评估，了解项目所在市场的需求状况、潜在竞争对手等信息。
在投资决策过程中，可以适当降低对市场需求变化较为敏感的项目，选择市场发展潜力较大的项目进行投资。
对于城市综合开发项目而言，管理风险也是一个值得注意的方面。
项目的管理问题可能会对项目进度和投资回报产生不利影响。
为了防范管理风险，投资者应当对项目进行有效的管理和监督。
可以通过与开发商、项目管理公司等建立合作关系，明确双方的权责，并确保项目的进度和质量得到有效控制。
投资者还可以参与项目的监管机构，加强对项目的监督和管理，进一步降低管理风险。
资金风险也是城市综合开发项目投资中需要重视的因素。
资金链断裂可能会导致项目无法完成，投资损失巨大。
为了避免资金风险，投资者可以采取分散投资、风险投资、融资担保等方式，确保项目的资金来源和资金利用得到合理安排和有效控制。
投资者还可以与金融机构建立合作关系，寻求更多的融资渠道和融资工具，以降低资金风险。
城市综合开发项目投资具有一定的风险，但通过加强风险管理和采取相应的防范措施，投资者可以降低风险，提高投资收益。
投资者在进行城市综合开发项目投资时，应当充分了解相关风险，并根据实际情况选择合适的投资策略和防范措施，以确保投资的安全和收益。
城市商业综合体项目的风险规避研究
我国城市商业综合体项目的风险规避研究——以“绿城•温州鹿城广场项目”为例一. 大型城市综合体在我国的发展1. 激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势“中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2019年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。
它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。
城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。
它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。
2. 当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险（1）我国城市综合体项目发展的两面性十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。
然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。
作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。
区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。
综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。
（2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。
城市综合体项目的风险识别与防范
城市综合体项目的风险识别与防范作者：姜文魁来源：《商情》2016年第01期摘要：城市综合体是商业地产的一种高级形态，它的功能、流线和分区更加复杂，并且成本高、投资回收期长，在开发与运营销售全寿命周期内的各个阶段都面临着诸多风险。
因此，对城市综合体的开发项目进行风险识别，并采取适当的防范措施，具有重要的意义。
关键词：城市综合体项目风险识别风险防范一、国内城市综合体发展现状国内城市综合体发展始于上世纪九十年代，最早出现的城市综合体是深圳国贸中心和北京国贸中心。
城市综合体项目资源配置的综合性、开发技术和投资决策格外复杂，很多因素都会造成城市综合体建设的失败，比如没有提前预测好区域的经济环境，或者对于没有把握好行业的市场环境，或者对于项目规划的定位失误等因素都会给企业带来巨大的经济损失，整个区域系统的发展都会受到影响。
二、国内城市综合体发展面临的风险在城市综合体巨大光环的吸引下，城市经济发展之间的竞争愈演愈烈，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。
然而，并非所有城市商业综合体都会促进区域经济的发展。
目前，国内城市综合体面临的主要风险：1、项目财务与融资风险。
耗费大量的土地资源是现在项目财务与融资风险综合体项目中最重要的问题。
写字楼和公寓等产品售价相对不高形成的投资收益风险，不合理的估摸安排，开发周期长带来的投融资管理复杂、国家金融法律政策变化等因素，造成项目融资不足、资金运营失利、项目资金链断裂等现金流风险。
2、项目规划业态设计风险。
项目规划如果不进行前期的市场调查，就会有悖于经济和人文环境，不根据市场方向，在产品的设计方就会有颇多问题。
对于北京和上海等一线城市，综合体与区域及产业之间的关系不能忽视，要保证交通便捷，同时产业引入是否符合政府区域发展战略等。
3、市场竞争风险。
市场竞争风险多种多样，有来自对手的竞争，也有建筑承包商、各类合作机构（包括政府部门）以及购房者、租户等的竞争博弈。
法律风控案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱。
然而，在市场高速发展的同时，房地产企业面临的法律风险也日益凸显。
本文以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）在开发过程中遇到的法律风险为案例，分析其风险防范及应对措施。
（一）公司概况该公司成立于2005年，是一家集房地产开发、销售、物业管理、装饰装修、建筑材料供应为一体的综合性企业。
公司业务遍布全国各地，累计开发项目数十个，总建筑面积超过千万平方米。
（二）案例背景2018年，该公司在开发某城市综合体项目（以下简称“该项目”）过程中，因未妥善处理与供应商、施工单位、购房者等各方关系，导致项目面临诸多法律风险。
具体表现在以下几个方面：1. 供应商合同纠纷：在项目招标过程中，该公司与部分供应商签订的合同存在条款不明确、违约责任不清晰等问题，导致供应商在项目实施过程中频繁提出索赔。
2. 施工单位合同纠纷：施工单位在项目施工过程中，因工程进度、质量等问题与该公司发生纠纷，导致工程款支付困难。
3. 购房者维权：购房者对项目质量、交付时间等问题提出质疑，引发群体性维权事件。
4. 土地使用纠纷：在项目土地使用过程中，因与周边居民存在争议，导致项目进度受阻。
二、风险分析（一）供应商合同风险1. 合同条款不明确：部分合同条款表述模糊，导致双方在履行合同过程中产生争议。
2. 违约责任不清晰：合同中对违约责任的约定不够明确，使得供应商在项目实施过程中频繁提出索赔。
（二）施工单位合同风险1. 工程进度纠纷：施工单位在项目施工过程中，因工程进度问题与该公司发生纠纷。
2. 工程质量纠纷：施工单位在项目施工过程中，因工程质量问题与该公司发生纠纷。
（三）购房者维权风险1. 项目质量纠纷：购房者对项目质量提出质疑，要求退房或赔偿。
2. 交付时间纠纷：购房者对项目交付时间提出质疑，要求延期交付或赔偿。
（四）土地使用纠纷风险1. 与周边居民争议：项目土地使用过程中，与周边居民存在争议，导致项目进度受阻。
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范随着城市化进程的加速推进，城市综合开发项目的投资也越来越受到关注。
城市综合开发项目通常是指涉及到城市建设、房地产开发、基础设施建设等多个领域的综合性项目，具有既复杂又多元化的特点。
投资者在参与城市综合开发项目时，需要面临各种各样的风险。
本文将就城市综合开发项目的投资风险及防范进行探讨，以帮助投资者更加理性地进行投资决策。
城市综合开发项目的投资风险主要包括以下几个方面：一、市场风险城市综合开发项目属于房地产开发领域，因此市场风险是最为直接的风险之一。
市场风险主要包括市场需求不足、竞争激烈、价格波动等问题，这些都会对项目的销售和租赁情况产生直接影响。
政府相关政策的变化也会对项目的市场表现产生重大影响。
二、技术风险城市综合开发项目通常包括许多不同领域的技术要求，包括建筑技术、基础设施建设技术、环保技术等。
投资者需要对项目的技术可行性进行充分的评估，避免因技术问题导致的投资损失。
三、资金风险城市综合开发项目投资规模通常较大，需要投入大量的资金，因此资金风险是投资者需要关注的重要问题。
包括资金筹集难度、资金使用效率、资金回收周期等都会影响到项目的盈利能力。
四、政策风险政策风险是指政府相关政策的变化对项目的影响。
这包括土地政策、财政政策、税收政策、环保政策等。
政府政策的变化可能导致项目的成本增加、项目的未来发展方向受限等问题。
五、管理风险管理风险包括管理水平、管理团队、管理体系等问题。
城市综合开发项目的管理需要考虑到多个领域的管理要求，需要具备较高的管理水平和管理经验。
针对城市综合开发项目投资风险，投资者可以采取一系列的防范措施：一、深入调研在决定参与城市综合开发项目投资前，投资者需要进行充分的市场调研和项目调研，了解城市综合开发项目所处的市场环境、行业竞争态势、项目规划和运营情况等，尽可能降低项目投资的不确定性。
二、严格的资金管理在城市综合开发项目投资中，资金管理尤为重要。
投资者需要对资金的使用进行严格管理，确保资金的使用效率和安全性。
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范城市综合开发项目是指通过对城市土地资源进行规划、开发和整合，同时建设城市配套设施和公共服务设施，实现城市综合功能的完善和优化。
在城市综合开发项目中，投资风险是一个不可避免的问题，而对于投资风险的防范又是至关重要的，本文将深入探讨城市综合开发项目的投资风险及防范措施。
城市综合开发项目的投资风险主要包括市场风险、政策风险、运营风险和资金风险等方面。
首先是市场风险。
由于城市综合开发项目的投资规模巨大，一旦市场需求不足或者市场环境发生变化，就可能导致项目无法达到预期收益，从而造成投资损失。
其次是政策风险。
城市综合开发项目需要符合相关的城市规划和土地利用政策，一旦相关政策发生变化，就可能影响项目的开发进程和预期效益。
再次是运营风险。
城市综合开发项目通常会涉及到城市基础设施建设、商业运营、物业管理等多个环节，若相关运营环节出现问题，就会直接影响项目的运营效果和投资回报。
最后是资金风险。
城市综合开发项目的投资规模大，资金需求量也相当庞大，若融资渠道出现问题或者资金筹措不足，就会造成资金链断裂，进而影响项目的建设和运营。
针对以上风险，我们提出以下建议来防范和减轻城市综合开发项目的投资风险。
首先是市场风险。
在项目前期，需要进行充分的市场调研和需求分析，确保项目符合市场需求，提高项目的市场竞争力。
在签订合约时，可以通过引入合理的合同条款和风险分担机制，来规避市场风险。
对于市场环境的变化，也需要及时调整项目方案，以应对市场变化带来的影响。
其次是政策风险。
在项目前期，需要深入了解当地政府的政策导向和发展规划，确保项目的符合性，同时也可以通过与政府有关部门进行沟通，及时获取政策信息，以降低政策风险的影响。
再次是运营风险。
在项目筹备阶段，需要建立完善的项目管理团队，包括具有丰富经验的运营管理人员和专业化的物业管理团队，以保障项目的运营效果。
需要建立完善的运营监管机制，及时发现和解决运营问题，以防范运营风险。
区域综合开发项目(片区开发)的主要风险及规避措施
区域综合开发项目（片区开发）的主要风险及规避措施区域综合开发项目集合了基建和房地产领域的基本逻辑与伦理，市场上大多数项目更大程度上是对赌了地方政府和平台公司的信用，而与政府和平台公司共担土地出让和财政收入风险或通过二级开发弥补项目投资收益实现资金平衡的项目，少之又少，政府和社会资本对市场风险和不确定性的厌恶程度都很大，如何像PPP模式那样合理设定风险分配框架，是该类项目急需解决的问题，风险分配解决后，隐性债务、融资等合规性层面的问题自然迎刃而解。
1、双方权责利约束风险描述：区域综合开发项目涉及工作内容繁杂、手续繁琐，需要在运作阶段做好权责利约束，避免合作各方产生分歧和矛盾，影响项目推进。
规避措施：在区域综合开发项目的前期策划准备阶段以及招标选择社会资本之前，需要明确双方权利义务边界条件、风险责任承担、项目公司组建、项目建设、项目运营、涉及的土地、税收、绩效考核等各主要边界条件。
一般来说，政府方主要负责项目发起、项目前期策划、投资项目的审批管理、编制规划可研、土地报批、土地征拆及出让管理、地方各部门审批和群众关系协调、保障建设施工条件、产业发展扶持政策、产业导入和招商引资等；社会投资方主要负责项目的投资、建设、运营、配合产业导入等。
2、项目征地拆迁风险描述：征地拆迁的主要工作包括征拆计划、征拆前入户调查、征拆费用预估、征拆进度推进等工作，主导权在政府方，征拆工作不力将直接导致项目实施进度滞后，发生额外资金成本，影响项目收益实现。
需要注意除城乡结合部以及规划范围内的集体用地可以由非土储机构实施征地拆迁外，其他待拆迁土地的征地拆迁主体必须是地方土地储备机构，不得由社会资本负责，说白了，社会资本可以支付征地拆迁费用，但是实施主体不能是社会资本。
规避措施：要在前期谈判和合同条款中明确征地拆迁费用由政府包干使用，超出部分非社会资本责任范畴。
社会资本在拆迁过程中要协助政府尽快拆迁进度，形成地块要尽快具备可出让条件。
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目投资风险及防范
城市综合开发项目是指以城市建设为主，涵盖多种业态的综合性投资项目，如商业、住宅、办公等。
由于其涉及多种业态和多方利益关系，因此其投资风险较高。
本文将从市场、政策、管理、技术等多个方面探讨城市综合开发项目的投资风险及防范。
市场风险
城市综合开发项目的市场风险主要包括市场需求不足、市场业态变化、市场价格波动等。
在项目前期，需要对市场进行深入研究预测，根据实际市场需求和未来趋势做出合理的业态规划。
同时，在后期的运营管理中，需要紧密关注市场变化及价格波动情况，及时制定应对策略。
政策风险
城市综合开发项目的政策风险主要包括政策环境变化、政策执行不力等问题。
在项目前期，需要充分了解相关政策法规及其执行情况，针对政策的变化及时调整项目布局和规划。
在项目运营期间，要及时跟进政策执行情况，加强与政府相关部门的沟通和协作，确保政策得到有效的落实和执行。
管理风险
城市综合开发项目的管理风险主要包括管理水平不高、人力资源不足等问题。
在项目前期，需要制定完善的管理机制和组织架构，明确各项职责和权责。
在项目运营期间，要加强管理团队的培训和管理水平的提升，优化人力资源配置，确保项目的正常运营和顺利发展。
技术风险
综上所述，城市综合开发项目的投资风险主要包括市场、政策、管理、技术等多方面的问题。
为了降低风险，需要在项目前期进行详尽的市场调查和研究，制定合理的业态规划和实施计划，并加强与政府相关部门的沟通和协作。
在项目运营期间，要加强管理和技术人员的培训和提高，及时跟进市场和政策变化情况，确保项目的正常运作和顺利发展。
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城市综合体开发的法律风险分析及防范对策作者：张荣荣周吉高点击次数：2666随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。
一、城市综合体及其特点所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。
目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。
根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。
一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。
城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。
形成了以下特点：（1）容量巨大性。
（2）规划设计复杂性。
（3）物业形态众多。
（4）投资资金大且收益回收周期长。
（5）建设周期长。
（6）运营管理复杂。
（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。
二、我国城市综合开发情况2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下：1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型房地产开发企业。
其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。
2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。
其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。
他们一般都属于连锁开发企业，很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。
业态主要以住宅和购物中心为主。
3. 面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。
4. 外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。
主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。
其项目主要以商业为主，零星配套写字楼和住宅。
5. 目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。
还有一个主要的特点，除了华东地区江苏的苏州和无锡外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。
6. 我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的主流开发模式。
除了一直以房产商业地产闻名的万达，近来，保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。
三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型1. 宏观调控政策的风险。
宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。
比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。
比如，国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。
由于城市综合体物业形态众多的特点，决定了无论投资、住宅、商业地产、商业运营、物业管理等各方面的宏观调控措施，均可能引发城市综合体项目的风险。
2. 资金风险。
城市综合体体量大、规模大的特点，决定其从一“出生”就是一个耗费资金的项目，无论是拿地的成本还是建设成本都比单一做一个种类的地产项目耗费的资金要多。
而且，资金的回收周期也要长，一般的住宅项目从前期拿地到开始预售，一般为1年左右。
而一个完整的城市综合体项目的开发周期为5-7年，资金回收周期为7-10年左右。
这对房产商的资金链来说，是一个严峻的考验。
3. 规划设计风险。
城市综合体的多业态性，要求了房产商在开发前期必须做好调研、考察、规划和设计的工作，否则会存在项目烂尾或者失去地块价值的风险。
4. 建筑施工风险。
由于城市综合体施工周期长，而且整个工程中专业项目繁杂，与单一种类的地产项目相比，不可预见的风险更多。
5. 经营模式风险。
对于建成的城市综合体中的采取何种模式经营，以及可能产生的风险将在本文中其他部分具体进行阐述。
四、城市综合体开发过程中风险防范对策1. 宏观调控风险防范对策。
由于城市综合体规模大的特性，一般情况下国家、地方政府制定或调整相关宏观调控政策时，均会采取一个充分调查论证的过程。
所以，作为房产商应该充分、及时的关注涉及行业（如住宅、酒店、商业、旅游等）的政策制定过程，必要时主动搜集相关政策背景资料，积极地参与政府的调研、论证、听证等活动。
如果宏观调控政策已经形成，应当与利益相关方重新商定发展计划等文件或者达成补充文件，做好利益、风险分担和均衡的工作。
2. 资金风险防范对策。
正如前文所述，城市综合体开发需要的资金巨大且资金回收周期长，使房产商面对巨大的资金压力。
除了通常采用的银行贷款、住宅先行开发销售带动后期开发建设的方式外，房产商还可以采取以下方式，缓解开发资金的压力和风险。
（1）采取“订单式”开发。
城市综合体中的酒店、购物中心、会展中心/会议中心因其后期运营的特殊性，宜采取“订单式”，即在项目进行规划设计的时候，就进行招商，根据入驻商家的要求进行定制规划设计，进行“订单式”开发。
一方面，可以通过订单式开发向入驻商家收取定制定金，缓解开发资金压力。
另一方面，由于前期已经确定入驻商家，解决了后期招商和空置的问题。
（2）房产商之间合作或者引进资金进行开发。
在城市综合体开发过程中，出现开发资金上的风险时，而且投资人不想或无法追加投资的情况下，可以与资金实力雄厚的房产商合作或者引进其他资金进行开发，方式可以采取项目公司的增资扩股形式，也可以采取合作开发的形式。
（3）善用各类融资渠道。
随着国内资本市场的成熟，各类融资渠道也在逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。
目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在城市综合体的开发上也取得了可资借鉴的成功经验。
3. 规划设计风险防范对策。
此种风险的防范最有效的方法就是完成好前期的项目调研和定位，解读项目土地、合理规划，完成土地价值的最大化。
如果房产商并非成熟的、有经验的城市综合体房产商，或者内部缺少相关专业人员，那么最为有效的方式则是聘请专业的团队进行相关工作，如香港信地集团开发的信地城市广场就是由万象城设计团队负责前期策划的。
此外，前文所述的“订单式”开发也是规避规划设计风险很好的一种方式，根据入驻商家的要求进行定制规划设计，减少了房产商的前期规划设计成本，也有效保证了价值实现。
4. 建筑施工风险防范对策。
首先，城市综合体这样大规模的建筑工程，应当加强对施工单位的遴选工作，应当选择有经验、资质高的施工单位进行施工。
其次，加强项目的施工管理工作，合理确定发包模式。
最后，由于项目建设周期长，针对施工过程中可能发生的钢筋、混凝土等主要材料以及人工费因市场因素导致的大幅度涨跌风险，需要系统防范，最有效的方式是在施工合同中采取适当的价格约定，比如约定固定单价或者固定总价的计价方式。
五、城市综合体运营模式风险分析与防范对策目前国内的城市综合体运营主要为商业部分的运营，大体为三大类：第一种为出售产权的运营模式；第二种为不出售产权的运营模式；第三种为混合模式。
（一）出售产权的运营模式。
将城市综合体商业部分进行产权分零出售，以快速收回投资。
一般为中小型房产商在开发城市综合体的低层商业部分采用的比较多，操作方式为将商业部分的房屋分割成10—50平方的独立商铺，将商铺的产权直接出售给小业主。
这种模式的优点是，房产商处于有利地位，可以通过销售的方式迅速收回资金，能够在项目清盘后全身而退。
但是，作为城市综合体这种大规模的房地产项目，具有诸多的风险和不利影响。
1. 产权分别由各个小业主所有，很难对项目进行整体控制，并且由于小业主自身能力、资金等原因，使得项目的持续经营面临很大的风险。
2. 由于城市综合体是多个业态发挥集中优势的项目，并且商业部分占据的比重比较大，一旦商业部分经营不善，则势必造成其他业态的项目出售或出租受到影响。
3. 上述情况如果均出现，则从一定程度上意味着这个城市综合体项目的失败。
进而，使房产商的品牌受损。
如果房产商在开发过程中，由于资金等原因不得不采取产权分零出售的方式来经营的，应当采取以下方式规避风险：1. 将前期的规划设计与商业策划方案紧密衔接。
房产商若需要将城市综合体的商业部分分隔成商铺出售，则需要根据这个定位进行商业调研和策划，制定满足分隔商铺出售的商业策划方案。
并且，根据确定的商业策划方案，在前期规划设计上将分隔商铺出售的策划方案予以体现。
例如，在商业策划方案中，确定有的部分只能做餐饮，则在规划设计时要考虑到餐饮对水、管道、明火等特殊要求。
2. 在出售意向书、预售/出售合同中，对于商业策划方案中明确的经营业态要做约定，并且设置相应的违约责任。
正如前文所述，商业策划方案中已经对于每个分隔商铺的经营业态进行了确定，而且前期规划设计也体现了相应因素。
为了在产权出售后，项目仍然有序、合理的发展下去，必须将小业主购买的分隔商铺应当经营的业态进行明确，如果有完全不能够经营的业态，也需要在合同条款中明确制止。
为了督促小业主按照合同约定的业态经营，还需约定相应的违约责任。
3. 在出售前需要寻找具有经验和能力的商业经营公司进行统一运营管理，并且在签署预售/出售合同时要求小业主一并签署运营管理合同，以便在小业主购买分隔商铺后即要遵守商业经营公司的管理，一定程度上规避了项目经营不善的风险。
（二）不出售产权的模式。
即房产商自己拥有所开发城市综合体的商业部分，采取“只租不售”的方式，依靠商业部分的后期经营来获取利润。
具体来分，可分为：整体出租、分零租赁。
下文分别进行讨论。
1. 整体出租。
即将所有的商业部分整体出租给一家商业企业。
一般这种情况均是为了吸引知名的百货经营商或者大型超市，而且房产商要具备相当的资金实力。
采取这种模式的房产商往往比较保守，把核心竞争力集中在房地产开发方面，对于商业经营不愿意过多的涉及。
其优势是：（1）产权关系、租赁关系明晰、简单。
（2）无违规之嫌，实际操作简单安全。
与售后返租方式相比，整体租赁无打擦边球的违规之嫌，而且双方只要按照一般的房屋租赁进行操作即可。