资产评估汪海粟课后习题答案

精心整理第五章机器设备评估计算题答案1．某型号压力机购置于1990年12月，帐面原值40万元，其中压力机械购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。

评估基准日为2000年12月20日。

经过调查得知，该类压力机械的定基价格指数1990年和2000费为95%万元/压力机=35×150%/130%=40.38（万元）基础及安装=4.5×（1+100%）=9（万元）运杂费=1.1万元2000年12月该设备重置成本=40.38+9+11=50.48（万元）（2）计算实体性贬值实际使用年限：5×120%+5×95%=10.75 （年）实体损耗率：1075/（10.75+3）=78.2%实体性贬值额：50.48×78.2%=39.48（万元）（3）功能性贬值（5－3）×2（1－33%）×-3+[1-(112%)]/12%2于元。

1998年至解：（1）计算油罐重置成本用价格指数按不同投资时期调整计算：油罐主体：（350000－20000）×2.5=825000（元）采集系统：32000×1.5=48000（元）工业电视：50000×1.2=60000（元）油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）（2）计算加权重置成本单位：元（5）计算评估价值P=重置成本×成新率=933000×51%=475830（元）3．对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费约8000元。

该刨床的重置成本为12万元。

试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。

解：（1）可修复实体贬值：8000元48400元。

要求：（1）计算该锅炉的重置成本（2）估算该锅炉的各种贬值（3）确定该锅炉的评估价值。

解：（1）计算重置成本（68000+8400）×（1+2%+8%）=84040元（2）有形损耗[84040×（1－3%）+2000]×2210=37963.09（元） （3）功能性贬值2×800×（1-20%）×12111-10%(110%)轾犏犏+臌=7928.83（元）5100付款优惠5%，购货后延期一个月付款加价3%，并标明价格尚可面议。

通过销售统计，一般厂家的价格折让为4%。

根据以上资料，我们评估时应选择：成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。

（2）自制机器设备情况：评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值30万元的构成为：钢材占40%，铸铁20%，人工费30%，制造费用占10%；按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省10%。

从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨80%，铸铁价格上扬50%，工时成本也提高了100%，制造费用按工时分摊的额度上涨40%。

（3）运杂费、安装调试费用情况：由于三件主要设备的结构变化，吨位减，钢40%。

（3）运输、安装调试费用重置价值：运杂：10×10%×（1+20%）=1.2万元钢材：10×40%×（1+80%）×（1－30%）=5.04万元水泥：10×20%×（1+10%）×（1－30%）=1.54万元人工：10×20%×（1+100%）×（1－50%）=2万元管理：10×10%×（1+40%）=1.4万元1.2+5.04+1.54+2=11.18万元（4）普通灯泡生产线重置全价为：重置价值=（1）+（2）+（3）=82.08+44.46+11.18=137.72万元6费为8.3，美元银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×0.5%=125美元外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×1.5%=376.55美元国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率=25000×8.3×3%=6225（元）该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）×8.3+6225=293167.12（元）第六章房地产评估计算题答案300土地总面积建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米20000=8层建筑物层数=2500建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。

经调查和开发设计，取得如下资料：（1）开发方式：设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。

1～2层为商用房，1000平方米；3～4层为住宅，6000平方米。

，利。

30%；价。

0.5 1.5 2.550%30%20%500(110%)(110%)(110%)轾犏++犏+++臌=447.18（万元） （2分） （3）计算税金1412.73×5%=70.64（万元）（4）计算土地所有权评估总价（土地总价）土地评估值=1412.73-447.18(16%10%20%6%10%6%20%)-70.64110%20%?+++??++=558.37 (万元)（5）土地单价：558.37÷1000=5583.7元/平方米合每亩：5583.7×666.67=372.25万元/亩（6）楼面地价：5583.7÷7=797.67元/平方米建筑面积5年未30%解：2001年11月在该地块上建成建筑物B ，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A 地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。

据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%，A地块在2004年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。

解：（1）计算房地产年收益：400×30×12=144000元2004年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：见下表。

表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。

又知该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%。

容积率修正系数如下表：几宗交易地块剩余使用年限均为40年，委估宗地剩余使用年限为50年，P C =1400×103121×3.28.1×100100×100102×100103×100100×100100×100100=1352.25元/平方米P D =1100×119121×8.18.1×10097×100100×100100×10098×100101×10098=1052.39元/平方米（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正（P A + P B + P C + P D ）/4=1162.2元/平方米1162.2×504011-(18%)11-(18%)++=1162.2×1.0259=1197.43元/平方米委估地块评估总价=1197.43×500=598715元 单位地价：79.83万元/亩楼面地价：1197.43÷2=598.72元/m 2以3元/平方米；⑤公用事业配套费37．5元/平方米。

（4）投资利息。

建设银行年贷款利率6%，正常开发期为2年。

（5）资金利润。

工业生产用地开发年资金利润率10%。

（6）土地所有权收益率15%，土地还原率11%。

解：（1）土地取得费用①土地补偿费=1200×6=7200元/亩=10.80元/平方米②安置补偿费=1200×10=12000元/亩=18元/平方米③青苗补偿费=1200×80%=960元/亩=1.44元/平方米④地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米元/平方米=167.36元/平方米（7）土地使用权收益：P =土地成本×（1+土地所有权收益率）=167.36×（1+15%）=192.46元/平方米总价：192.46×476772.9=9176.16万元9176.16×（P/A,11%,50）=82967.66万元7．待估在建工程总预算造价为400万元，其中设备安装工程预算为150万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。

评估人员根据相关资料和经验认定建筑工25%。

（（（没有发生质量变化，仍能满足生产需要，只是保管中自然损耗1%。

根据市场调查，得知该燃料近期市场交易价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该种燃料的评估值是多少？。

解：（1）库存燃料实际库存量：50×（1-1%）= 49.5（吨） （2）计算评估值评估值 = 燃料数量×（市场单价+吨运费+吨入库费） = 49.5×(4000+100+40) = 204930（元）6元 个月， 在用低值易耗品评估值 = 重置成本×成新率重置成本按基准日市场价决定，成新率用使用时间估算 故：评估值 = 低值易耗品基准日市价×-总使用月数已使用月数总使用月数= 1200×12-912×100% = 300元4．某企业产成品实有数量80台，每台实际成本94元，该产品的材料费与工资、其他费用的比例为70：30，根据目前有关资料，材料费用综合调整系数为1．20，工资、其他费用综合调整系数为1．08，求该产品的评估值。