新租赁 再崛起(租赁市场政策解读+发展趋势+发展模式)

而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、 工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租赁支 持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。
政策-《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览
*注：各地政府官网
政策-地方层面的政策支持
在中央层面出台纲领性文件后，各地方也积极响应号召，截止目前已有20个省市（直辖市）出台《加快培育和发 展住房租赁市场的若干意见》的实施细则，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租 赁型企业提供各种维度的金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点。我们认为这些政策未来对长租公寓企业均能产生 实质性的利好。
16年3月
财政部
公寓业所在的生活服务业也纳入营改增试点
16年4月
发改委
分城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度，加快培育和发展住房租赁市场
16年5月
国务院
培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求
16年6月 16年11月 17年2月 17年4月 17年7月
国务院 税务总局
住建部 住建部
需求
> 新人才 > 新市民
需求——流动人口催生广阔的房屋租赁市场
庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础，为整个市场提供了巨大的发展空间。21世纪以来，中国流动人口 呈明显的上升趋势。2014年后，流动人口数量达到高位企稳状态，2016年流动人口数量达2.47亿，占总人口的18%。
其中，农民工与高校毕业生是我国流动人口的重要组成部分。2014年，中国农民工占总人口的比例已经超过 20%，其中外出务工人数达1.68亿。在农民工的居住方面，由于异地工作、工资较低、且需负担子女教育及老人赡养等 原因，有很大一部分选择在单位提供的宿舍居住或租房。根据统计局数据，2015年，有44.6%的外出农民工居住在集 体宿舍或工地工棚，有37%的人自行租赁住房。在租房的农名工群体中，选择合租和独立租赁的各占一半左右，合租住 房的人口超过3000万，而独立租赁住房的人口接近3200万。对比之下，在工作地购房外出农民工的比例仅为1.3%。
需求
中国高校毕业生就业地域情况
59%
41%
同一城市 不同城市
数据来源：蚂蚁金服，《大学生就业流向报告》
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
中国本科生毕业前三年薪资水平（元）
2016年人均 可支配收入2801元
2013届
毕业半年
2016届
毕业三年
数据来源：麦可思研究院
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
需求——流动人口及占比
3 2.5
2 1.5
1 0.5
0
流动人口（亿人） 占比
图：流动人口及占比 数据来源-国家统计局
20.0% 18.0% 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
*注：来源于国家部委网站。
政策-《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览
具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因城施政，分类调控”的指导思想，指出加 快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、 郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展 的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。
首先，“允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地”的政策， 为租赁型企业提供了更多可改造房源，同时增加租赁市场的供给。
其次，在税收层面，较大幅度的税收优惠能保证租赁企业的盈利空间，并且配合营改增推进，供给端优惠有望快速落 地；此外，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，将显著改善资金沉淀量大、投资回报周期长，缺 乏轻资产化模式的租赁行业的融资现状。推进房地产投资信托基金(REITs)试点将真正释放公寓企业的资金压力，实现轻 量化运营进而快速发展。我们认为，未来租赁型企业将持续受到政策多维度的正向支持，政策端的获益将推进租赁型企业 的快速发展。
鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房
在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合 肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。
100%
中国农民工人口数量和比重
13% 100%
中国外出农民工居住情况
80%
12% 80%
60%
40%
20%
0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
外出农民工（亿人）
本地农民工（亿人）
12% 60% 11%
40% 11% 10% 20%
百度文库0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2016年5月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。2016年6月，国务 院办公厅发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善 公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发 展住房租赁市场工作。
农民工与应届毕业大学生的选择反映了租房已成为流动人口解决居住问题的最主要的选择。流动人口受住房供给条件、户 籍、支付能力等多重限制，其居住选择往往以租房为主，我国租赁市场能够取得高速发展的根本原因，正是由于我国庞大的流动 人口基数。根据链家研究院数据，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数 的4倍。
九部委
全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策 纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税 国 规常 范租 会赁 ：2市0场18:年加到快2住0房 20租年赁再市改场造立各法类；棚多户渠区道15增00加万租套赁，住加房大有中效央供财应政；补大助力和发金展融公、租用房地；等加支强持住。房租赁市场监管
— 政策 中国中央层面政策支持
15年1月
住建部
要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，培育住房租赁机构，支持房地产开发企业出租房源，推进REITS试点
15年11月
国务院
要求重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态“；公寓首次纳入生活服务业
15年12月
国务院
提出满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向
外出农民工占总人口比重
集体宿舍/工棚等 合租 独立租赁 购房 其他
中国外出农民工租房人数
7000
900
6000
800
5000
700
4000
600
3000
500 400
2000
300
1000
200
0
100
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0
合租住房（万人） 独立租赁住房（万人）
支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，探索开展房屋租金收益权质押贷款业务。
支持金融机构为企业开展“以租代售”资产融资包的债权证券化业务和不动产证券化产品；鼓励基金或 民间资本进入房屋租赁市场 支持符合发行偾券条件的住房租赁企业发行偾券，持支持符合发行条件的住房租赁企业发行不动产证券 化产品 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品 支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品 差别化信贷政策 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品
而在政策内容上来看，政策主要包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住 房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制。我们认为本次通知可看作是先前政策的进一步深化，主要着力于租房市场的供给 侧，包括增量开发（新增租赁用地）与存量挖掘（国有闲置厂房办公房）；同时再次强调对专业型租赁企业在融资等多方面的 扶持（拓宽直接融资渠道，REITs试点），此外，值得一提的是，本次政策首次提出支持国有企业转为住房租赁企业，有利于 充分发挥国有企业在资本方面的优势，促进租赁市场供应主体的多元化，使得国有以及民营机构在租赁的不同环节协调合作。
2016.12
●
内蒙古
2017.01
●
贵州
2017.01
●
广西
2017.01
●
广东
2017.01
●
云南
2017.02
●
湖北
2017.03
●
青海
2017.04
●
天津
2017.06
●
(REITs)试点
●
兰州开展
●
●
● 否 否 ● ● ● 否 郑州、 洛阳开展 无
● ● ● ● 武汉开展 无 无
税收优惠
●
●
●
● ● 无 ● ● ● ● ●
●
●
● ● ● ● ● ● ●
金融支持
支持符合条件的住房租赁企业发行偾券、不动产证券化产品。
支持符合条件的住房租赁企业发行债、不动产证券化产品，探索开展房屋租金受益权质押贷款。
支持符合条件的住房租赁企业发行短期融资券、中期票据、非定甸债务融资工具以及不动产证券化产品 等。 支持符合条件的住房租赁企业在银行间市场发行非金融企业偾务融资工具，在证券交易发行资产支持证 券 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品 无 探索开展住房租金受益权质押贷款业务。 支持符合条件的住房租赁企业上市融资，发行偾券、不动产证券化产品 搭建投融资及租赁业务经营平台。 探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品。 支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，有条件的城市可对住房租赁企业融资实施 财政贴息补助。
新租赁 再崛起 租赁市场政策解读+发展趋势+发展模式
一个崛起的市场 一个崛起的行业
01 02 03 04 05
政策
需求
市场
模式
案例
*注：本材料仅提供给特定合格私募投资者作为参考，不构成对公众的招募，亦不构成任何投资邀约。
政策
> 过往政策 > 最新政策
*注：本材料仅提供研究参考，不作为对外发布之文件。
中国高校毕业生人数（万人）
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
需求
而流动人口中的另一个重要组成部分，高校毕业生人数近年也在逐渐递增，2014年高等教育毕业 生人数为974万，根据教育部的推算，异地就业大学生人数接近700万人。根据麦可思研究院的数据显 示，我国2013年毕业的本科毕业在毕业半年内的月薪仅3300元左右，毕业三年后平均月薪为6700元/ 月，毕业初期的低薪酬无法支撑高房价，使得异地就业的大学生通常也只能以租房为主。
*注：来源于国家部委网站。
政策-地方层面的政策支持
四川 甘肃
时间
2016.01
2016.08
商改住
● （限制条件）
●
河北
2016.09
●
辽宁
2016.09
●
山西
2016.11
●
安徽
2016.11
无
江西
2016.11
●
宁夏
2016.11
●
吉林
2016.11
●
福建
2016.11
●
湖南
2016.12
●
河南
市场
*注：来源于国家部委网站。
政策—中国中央层面政策支持
具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，1月份《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意 见》要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出 租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。11月出台的《关于加快 发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将公寓出 租定性为生活性服务业。