房地产经济学 第九章 房地产经济周期理论
房地产市场经济周期解析
房地产市场经济周期解析为房地产经济周期寻求一个合理的解释是本文的主要目的。
在种种研究方式以及方向都陷入困境之后，人们开始将目光聚焦到房地产经济周期的微观解释方向上，但是这种研究依然没有挣脱出传统经济学理性的束缚，行为经济学的出现无疑为其提供了一个全新明晰的路向。
从行为经济学的角度上来看，人是经济学本源的微观主体。
而这个微观主体并不是理性的。
本文将借助行为经济学来对房地产经济周期做出微观解释。
一、房地产经济周期的定义房地产周期的相关概念，是随着相关研究的不断发展而不断变化的，至今为止也并没有出现一个公认的标准。
现在相对来说比较简单明了的一个关于房地产周期的定义就是：房地产经济周期是重复出现的房地产总收益的不规则波动，它总是领先或者是滞后于其他的房地产指标。
中国进入市场经济的时间不长，中国房地产的真正发展时间也不过十多年。
从各项的研究上来看，国外对于房地产周期的研究相对来说比较全面也比较深入。
但是西方的房地产经济周期理论有一个最大的盲点，就是没有探讨整个经济周期发生的微观基础。
二、行为经济学与房地产行业的关系行为经济学是一门想要把心理学融入到经济理论当中的学科。
标准的经济学理论是将人的行为假设为理性、没有感情、只求自身最大利益化的个体。
但是事实上，人除了拥有理性的一面也存在非理性的一面。
从经济学的角度上来看，经济过程主要体现在人的经济行为过程当中，因此，对各种经济活动的分析都离不开人的心理对其经济行为的影响。
行为经济学主要是分析人实际的经济行为及其行为结果。
它的研究目的并不是为了证明传统经济学理论是错误的，也不是表明行为经济学与传统经济学是对立关系。
它只是可以对一定时期之内的经济现象作出一个相对比较合理的解释，解释传统经济学不能解释的问题。
行为经济学的思想进入了房地产行业，是从Daiz开始的，随后行为经济学进入到了房地产行业各项研究当中。
但是大多数的探索都仅仅是利用到一些一般心理学的结论或者是行为经济学中已经存在的理论来解释房地产领域中的某些现象，所以从深度上来看，行为经济学在房地产行业仅仅是“运用”。
(完整版)《西方经济学》第九章 经济周期与经济增长理论习题
《西方经济学》第九章经济周期与经济增长理论习题一、选择题1、经济增长最基本的特征（ ).A、国内生产总值的增加；B、技术进步；C、制度和意识的调整；D、社会福利的增加；2、经济周期中两个主要阶段是（）。
A、繁荣和萧条;B、萧条和复苏;C、繁荣和衰退；D、衰退和复苏；3、经济周期的四个阶段依次是( ）。
A、繁荣、衰退、萧条、复苏；B、衰退、萧条、复苏、繁荣；C、萧条、复苏、繁荣、衰退；D、复苏、繁荣、衰退、萧条；4、经济周期的中心是（）.A、价格的波动；B、利率的波动；C、国民收入的波动；D、就业的波动；5、持续时间约为15～25年的经济周期是由经济学家( ）提出的。
A、基钦；B、朱格拉；C、库兹涅茨;D、康德拉季耶夫;6、下列各项中属于外生经济周期理论的是（）。
A、投资过度论；B、心理周期论；C、消费不足论；D、太阳黑子周期论；7、根据哈罗德模型，当资本—产量比率为4，储蓄率为20%时,则经济增长率为（）。
A、5％；B、20%；C、25％；D、80％；8、加速原理表明（）。
A、GDP增加导致投资的多倍减少；B、GDP增加导致投资的多倍增加；C、投资增加导致的GDP多倍增加；D、投资增加导致的GDP多倍减少；9、强调经济增长会加剧收入分配不平等的经济增长模型是（ ).A、哈罗德—多马经济增长模型;B、新剑桥经济增长模型;C、新古典经济增长模型；D、增长极限论；10、经济活动之所以发生周期性的波动，是由于（ )。
A、乘数的作用；B、加速数的作用;C、技术变动的冲击；D、乘数和加速数的相互作用；二、判断题1、经济增长和经济发展所研究的问题是一样的。
（）2、经济增长的充分条件是技术进步。
( ）3、经济周期的中心是国民收入的波动。
( ）4、朱格拉周期是一种短周期.（）5、经济增长最基本的标志是技术进步。
( ）6、刺激消费水平可以提高经济增长率。
( )7、加速原理断言GDP的增加导致投资以更快的速度增加。
（）8、以总需求分析为中心是凯恩斯主义经济周期理论的特征之一。
库兹涅兹周期
库兹涅兹周期
库兹涅茨周期：又称房地产周期、建筑周期，主要描述指标是商品房销售价格指数。
1930年，美国经济学家库兹涅茨（S·Kuznets）提出了存在一种与房屋建筑相关的经济周期，这种周期平均长度为18年，其中包含着5个基钦周期。
库兹涅茨周期决定了房地产市场的大方向，而房地产市场是市值最大的资产市场，财富效应最大，因此房地产周期被称为经济周期之母。
通常经济危机只在两种情况下发生，一种是国际收支大幅逆差，导致外债危机；一种是房地产市场大幅下跌，导致银行不良率飙升，银行惜贷，引起经济大幅收缩。
所以一般来说，只要国际收支不出问题，房在产市场不出问题，一国经济不会出大的危机。
因此，库兹涅茨周期是宏观调控部门比较重视的经济周期，基对经济金融稳定有着极大的影响。
在1942-1975年的房地产周期中，美国于1955年见顶回落，而英国和法国则仍处于上升通道，剔除领先性的因素，美国的上升期仍属于较短。
从数据结构看，同期美国的名义房价处于增长停滞的状态，物价则稳中略升，因此导致了实际房价的回落。
房地产经济学9.2
近期我国房地产市场运行情况
2006年1-9月商品房销售面积及同比增长情况
2004-2006年1-9月商品住宅销售面 积及同比增长率对比情况
2003-2006年9月完成开发土地面积 及同比增长率对比情况
2004-2006年9月全国购置与完成开 发土地面积及同比增长情况
2006年1-9月商品房销售额及同比增 长情况
数理模型之供求分析
分析房地产业的景气变动机制，一反映房地产市场供求力量对比的 指标为基础，建立一个用以描述房地产业景气变动的理论模型。其 中S代表供给能力，D代表需求水平，Y代表供给水平。 供给能力 S＝前期房地产存量价值C+新增投资可能形成的房地产价 值I 需求水平D=预期收入中房地产购买量A+预期房地产信用消费
10
20
30
40
50
60
70
0 GDP 房地产
-10
波动分析结果
19 86 19 87 19 88 19 89 19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05
根据房地产业预警系统的功能时差可以分为先行指标，同步指标与滞 后指标。 １先行指标，其循环转换点在出现时间上可以稳定的领先与总体循环相 应转折点的指标，是为预警系统提供预警信号的唯一一类指标，预警就 是在总体循环出现转折点之前作出预报。这种指标体系主要包括：中长 期贷款利率，楼宇按揭利率，货币供给增长率，土地出让量，房地产投 资增长率，房地产新开工面积增长率，固定资产投资增长率等。 ２同步指标， 其循环转换点在出现时间上与总体循环几乎同时出现。它 描述了当期经济运行所出的景气状态，通过分析同步指标与先行指标出 现的时差，可由先行指标的转折点伏击总体循环的转折点。这种指标体 系主要包括：GDP增长率，物业指数或通货膨胀率，房地产价格指数与 房地产租金指数（最能体现周期波动的指标），房地产交易量，物业结 构比重与物业类型变化，房地产企业破产与扩张绿。 ３滞后指标， 其循环转换点在出现时间上落后与总体循环，用于检验经 济循环过程是否已超过某个转折点进入另外一个景气状态。主要有：房 地产空置绿，房地产投资收益绿，资金利润率，失业率，股地联动关系。
西方经济学视角下的房地产市场与经济周期研究
西方经济学视角下的房地产市场与经济周期研究在西方经济学的视角下，对房地产市场与经济周期的研究成为了一个备受关注的课题。
房地产市场作为一个重要的经济领域，在经济周期中扮演着至关重要的角色。
本文将从西方经济学的角度出发，探讨房地产市场与经济周期之间的关系，并分析其对经济的影响。
一、房地产市场与经济周期的理论基础在西方经济学中，有几个理论能够为我们解释房地产市场与经济周期之间的联系。
首先是投资—储蓄理论。
该理论认为，房地产市场对投资和储蓄有着密切的关系。
当经济处于扩张期时，人们有更多的信心和能力进行投资，购买房地产。
而在经济下行期，人们往往更加倾向于储蓄，而非购买房地产。
其次，供需平衡理论也能够解释房地产市场与经济周期的关系。
当经济处于强劲增长时，需求上升，供给不足，推动了房地产市场的繁荣。
而在经济下滑时，需求减弱，供给过剩，导致了房地产市场的低迷。
二、房地产市场对经济周期的影响房地产市场的波动将对经济周期产生重要的影响。
首先，房地产市场的繁荣能够提供大量的就业机会，从而增加居民的收入和购买力，促进内需的扩大。
此外，房地产市场的升温也将推动相关产业的发展，如建筑业、家具业、家电业等，进而带动经济的增长。
然而，当房地产市场过热时，高房价、高负债率等问题可能会对整体经济产生负面影响。
例如，房地产市场的崩盘往往会导致金融风险的蔓延，对经济稳定性造成冲击。
三、经济周期对房地产市场的影响经济周期的波动也将对房地产市场产生重要的影响。
在经济增长期，人们对购买房地产的需求上升，促使房地产市场的繁荣。
此时，人们对购房的信心增强，贷款便利，房地产市场迎来了快速增长的时期。
然而，经济下行期则对房地产市场带来压力。
经济衰退将导致人们购买力下降、信心不足，使得房地产市场陷入低迷。
此时，房地产市场的供给过剩、价格下跌，可能引发金融风险和经济不稳定。
四、房地产市场与经济政策的关系房地产市场与经济政策之间存在着密切的联系。
政府通过调控房地产市场来平稳经济周期，促进经济可持续发展。
房地产经济学
9.2.2 房地产经济周期的形成机制
１.房地产经济周期波动的内在传导机制
所谓内在机制，是指经济体系中的主要内生 因素，依其自身规律发生周期性变化而又相互 作用，从而使经济波动呈现出周期性变化的逻 辑必然性。经济体系的内在因素成为房地产经 济周期波动的自我推动力量，每一次扩张阶段 给衰退和收缩创造条件，而每一次收缩又为复 苏和扩张创造条件。
２.房地产经济周期波动的外在影响机制 房地产经济周期波动既有自己独立的运行体系，同时， 它的运动也不可避免地要受到外部因素的扰动和制约。 外生因素一般通过内生因素的作用实现对房地产经济 活动的影响。外生因素的变动，会引起相关的房地产 经济体系的内部因素即周期波动的内生因素的变动， 而某项内生因素的变动，又会通过乘数作用和加速作 用，造成整个房地产经济体系的变动，从而对房地产 经济周期波动造成影响。 外生因素不可能取代内生因素的作用，它只会改变房 地产经济周期波动的形式，由它引起的周期的特殊性 是次要的，由内生因素决定的周期规律性才是主要的。
9.4.2.1投机价格机制
在房地产泡沫的形成过程中，价格上升时，人 们认为今后价格还要上升，需求量反而增加， 房地产持有人惜售，供给量反而减少，这样就 进一步刺激了价格上升。在泡沫破灭时，价格 下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛 售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手 买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
9.2.3 房地产经济周期成因理论 金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合因素理论
9.3 房地产经济周期的计量与监测
9.3.1 房地产经济周期的计量指标体系 1．房地产经济周期计量指标的确定原则 （1）经济显著性 （2）统计数据的充分性 （3）对周期长度的要求 （4）方向的一致性 （5）序列的平滑性 （6）数据的时效性
《房地产经济学》课件
3
住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。
房地产经济学12房地产周期理论44页文档
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
谢谢！
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
第九章房地产周期理论
•“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是 一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。”(保罗·萨缪 尔森等，1992 ) •经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段.
济周期理论。
•从19世纪初期到20世纪初期 •西方主要国家处于工业化初期和中期
•经济波动从不规则的、偶然的变动向较为有规则、不断重复的正常周期形 式过渡，同时周期波动强度随工业化进程加快而加剧。 •占主导地位的是古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳 定性，进而达到供求均衡。
•20世纪中期 •1929-1933年的大危机使凯恩斯主义迅速崛起
来下一轮房地产周期循环的复苏阶段。
第九章房地产周期理论
•第二节 部分国家和地区的房地产周期分 •一析、美国的房地产周期
•霍伊特：对芝加哥长达 100年的土地价格分析中， 首先发现了长度为18年的 地价周期。
•18年建筑周期（1830－1936年）
•Wenzliek等人 1830～1936年以建筑支出指数度量的建筑周期，周期平均长 度为18.3年。
•中国GDP增长率指数与房地产价格指数曲线
•通货膨胀率与房地产价格指 数的波动方向基本一致，波动 幅度大小存在差别，两者之 间存在正向相关关系，通货 膨胀带来房地产价格上涨， 房地产价格上涨推动通货膨 胀。
第九章房地产周期理论
•第三节 房地产周期波动的影响因素分析
•需求和供给冲击对房地产周期波动的影响
第九章房地产周期理论
2023/4/8
第九章房地产周期理论
•第一节 房地产周期波动的一般理论
•一、经济周期理论概述 •经济波动与经济周期
房地产经济周期(精)
房地产交易量回升，市场需求开始增加。 房地产价格趋升，投资者信心增强。 房地产投资逐步增长，开发速度加快。 当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步 入新一轮的繁荣期、如此循环往复。
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趋势线 C R E 时间
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2、房地产业发展周期性波动的特点
（1）在经济周期中，房地产业进入高涨 阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一 些；（ ？） （2）房地产业周期衰退阶段也相应更早 地到来；
3、房地产周期的研究方法和模型
1、用不同指标描述房地产周期，如
1）空置率；空置率.ppt
2）通货膨胀率； 3）房地产价值； 4）价格和租金等；
2、利用多模型分析房地产周期，如
1）系统动力学模型； 2）租金增长率和租金分布模型； 3）考虑风险因素分析房地产周期 及其投资策略。
4、我国的研究
供给量严重超过需求量 商品房空置率急速上升； 导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值 开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以 支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大 损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段 也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始 回升。
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第四阶段——复苏与增长阶段
（3）房地产业周期萧条阶段相对长一些；
（4）房地产业相对比较容易波动，房地 产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一 些； （5）房地产业周期性波动带有明显的区 域性特点。
3、研究房地产业发展周期性的意义
房地产经济学完整PPT课件
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
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30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
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26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
27
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
可编辑课件
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第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
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本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
第9章 经济周期理论
山东财经大学西方经济学教研室
第二节 新古典主义的经济周期理论 一、新古典主义的基本假设
新古典主义至少有四个主要假设：
个体利益最大化。 持续市场出清。 理性预期 • 理性预期 • 适应性预期 • 完全预见 自然率假说。
山东财经大学西方经济学教研室
第二节 新古典主义的经济周期理论 二、新古典主义模型Ⅰ
宏观经济学
第九章 经济周期理论
学习目的
山东财经大学西方经济学教研室
本章内容
第一节 经济周期的特征 第二节 新古典主义的经济周期理论 第三节 凯恩斯主义经济周期理论
山东财经大学西方经济学教研室
第一节 经济周期的特征 一、经济周期的含义与特征 经济周期（business cycle）：总体经济活动环绕 长期增长趋势出现扩张与收缩的交替更迭、循环 往复的现象。
山东财经大学西方经济学教研室
第二节 新古典主义的经济周期理论
米尔顿· 弗里德曼和安娜· 施瓦茨发表《1867－1960年美 国货币史》，分析了货币供给波动的原因，以及货币与 其他经济变量之间的相关关系。他们得出的结论是：
• 货币冲击的变化与经济活动、（名义）收入、价格息息相关； • 货币增长与产出增长之间有较强的正向关系； • 货币的变化有其独立的原因，货币供给增加不能完全解释货币 与实际产出之间的关系。
卢卡斯总供给曲线 对经济波动的解释 理性预期与货币政策无效论 总结
山东财经大学西方经济学教研室
第二节 息模型
山东财经大学西方经济学教研室
第二节 新古典主义的经济周期理论
工人错觉模型 • 由于企业在生产过程中要购买投入品，并出售自己的 产品，因此他们清楚地了解产品的价格水平P和名义 工资水平W。企业总是按照实际工资水平来决定雇用 劳动数量的，企业对劳动的需求是实际工资的减函数 W w f ( N ), f ( N ) 0 P • 工人对实际价格水平并不拥有充分信息，他们只知道 名义工资，他们只能按照正常或预期的实际工资we提 供劳动，预期实际工资等于名义工资W除以预期的价 格水平。劳动供给是预期实际工资的增函数：
房地产经济学全部内容
第一章经济学是研究资源配置的学问,创始人亚当·斯密，代表作《国富论》，“看不见的手"原理。
实证经济学用来描述经济社会的事实，实证分析的目的在于发展出一种“理论"或“假说”，对尚未观察到的现象给出合理的、有意义(而不是用事实重复事实）的解释或预测.规范经济学则涉及伦理信条和价值判断。
从一定的社会价值判断标准出发，根据这些标准,对经济体系的运行或经济行为进行所谓的“好坏”评价，即“应该如何”。
实证经济学的判断标准往往是“效率”，而规范经济学的评价标准可以概括为“公平”。
规范经济学离不开实证经济学的支持。
理论是对现实的一种抽象,是我们“透视”事实的桥梁。
理论研究使得经济学家能够进行一般化抽象，舍弃经济现象中的一些非基本因素或个性因素，只就基本因素或共性因素及其相互关系进行研究，从而使得经济理论能够说明经济现象的主要特征以及基本因素之间的因果关系.从构成上看，理论包括一系列假设和从这些假设中得出的结论。
经济模型就是用来描述所研究的经济现象的有关经济变量之间相互关系的理论结构。
经济模型不一定必须用数学的形式(比如函数式或几何图形)来表示,也可以用文字描述，但是采用数学是形式化、精确化、准确化的需要，大多数时候是一种高效率的选择。
经济模型一般是由一组变量所构成的方程式或方程组来表示的，变量一般可以分为内生变量、外生变量和参数经济模型的分析方法:静态分析，比较静态分析，动态分析经济学的基本逻辑：演绎与归纳房地产是房产与地产的统称,即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。
房地产的特性：1.位置的固定性与质量的差异性 2。
数量的有限性及供给的稀缺性 3.利用永续性与报酬递减性 4.产权分割性与权益的流动性第二章市场的含义可以从四个方面理解：(1)市场是指买卖双方进行交易的专门场所，这是狭义的市场；(2)市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制,这是典型的西方经济学中的市场定义；(3）市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和，这是广义的市场；(4）市场是资源配置的一种手段,与“计划”手段相对应。
房地产市场与经济周期的关系研究
房地产市场与经济周期的关系研究一、引言房地产市场是一个与经济周期密切相关的领域。
经济周期波动会对房地产行业产生重大影响，而房地产市场的变化也会对整个经济产生广泛的影响。
本文将探讨房地产市场与经济周期之间的关系，并进一步分析其互动关联。
二、经济周期与房地产市场2.1 经济周期的定义与特征经济周期是指经济活动在一定时间内波动的周期性变化。
一般而言，经济周期包括繁荣期、衰退期、萧条期和复苏期四个阶段。
繁荣期是经济增长高速阶段，衰退期是增长开始放缓的阶段，萧条期是经济活动最低谷的阶段，复苏期是经济逐渐走出低谷并开始回升的阶段。
2.2 房地产市场的表现与周期波动房地产市场作为经济的重要组成部分，也会受到经济周期的影响。
一般而言，在经济处于繁荣期时，房地产市场会呈现供求平衡、价格上升的趋势；而在经济衰退期，房地产市场则会面临需求减少、信贷收紧等问题，导致房价下降。
相对而言，在经济复苏期，房地产市场也会逐渐走出低谷并恢复增长。
三、房地产市场对经济周期的影响3.1 房地产市场对经济增长的影响房地产市场的繁荣可以对经济产生积极影响。
首先，房地产市场的繁荣会刺激建筑业的发展，带动相关产业链上下游的发展，从而促进就业和经济增长。
其次，房地产市场的升温也会带动消费需求的增加，拉动商品和服务的销售，进一步刺激经济的增长。
然而，当房地产市场过热时，也容易产生泡沫和过度投资，导致经济不稳定。
3.2 房地产市场对金融体系的影响房地产市场的波动还会对金融体系产生重要的影响。
在房地产市场繁荣时期，银行会倾向于向房地产开发商和购房者提供更多的贷款。
然而，一旦房地产市场发生调整，信用违约风险和金融稳定性风险也可能会增加。
特别是当房地产市场出现大规模下滑时，金融机构可能会面临资产负债表风险，进而对整个金融体系产生连锁反应。
四、经济周期对房地产市场的影响4.1 经济周期对房地产需求的影响经济周期波动会直接影响到人们对住房的需求和支付能力。
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9.3 房地产经济周期的形成机制
房地产经济周期的影响因素 房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期成因理论 房地产经济周期波动的特点 --时滞效应
2014-4-30 22
一房地产经济周期的影响因素
内生因素
收益率 投资 利率 通货膨胀率
外生因素
政策因素、经济增长方式的转变、产业结 构演进和城市化
15
2014-4-30
新入住空间 的需求增加
新建筑 产生
调整，需 求减少
经济 扩张 超额 建筑
持续增加新 建筑供给 新建筑超过 空间需求
经济持 续扩张
回复供 求均衡
需求开始增加并消 化已有超额建筑
新建筑开发 量剧烈减缓
分析房地产周期运动的新观念
均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、 永续的。 从现代房地产周期研究看:就业机会增加 与空间需求也不再同比增长；经济活动 的扩张不再立即绝对导致新建筑增加 在不确定、不连续且正处于转变的经济 环境中，必须强调对未来可能变化的全 盘了解，而不仅是利用过去作预测
国家不 能干预
生产结 构失衡
投 品 剩 消 品 少 资 过 投资品 需求增 加、投 资品价 格上升
费 减
利率政策有 利于投资
2014-4-30
8
消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）
经 济 周 期 波 动 消 不 费 足 居 民 过 度 储 蓄
国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致
经 济 平 稳 发 展
房地产市场自然周期和投资周期之间的关系
房地产市场的自然周期和投资周期是 相互联系和相互影响的，投资周期在第 一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然 周期的变化，在其他阶段则超前于市场 自然周期的变化。
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房地产经济周期波动的类型
长期趋势 景气循环 季节波动 随机波动
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技术创新决定理论（熊彼特）
经 济 繁 荣
创 新
生产要素 重新组合
垄断 利润
信用扩 张和盈 利减少
经 济 衰 退
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心理预期论（庇古等人）
经 扩 经 衰 济 张 济 退 人 们 预 期 乐 观 人 们 预 期 悲 观 经 繁 经 萧 济 荣 济 条
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二房地产经济周期的形成机制
内在传导机制
房地产经济周期波动的自我推导力量，每一 次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一 次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。 外生因素通过内生因素起作用
外在影响机制
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三 房地产经济周期成因理论
金融货币论 心理预期论 蛛网理论 综合 波
周 动
有 需
效 求
国家干预 经 济 平 衡 发 展
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消费倾向 资本预期收 益 货币流动偏 好
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纯货币理论（英.霍特里）
经 济 周 期 波 动
货币数 量的增 减
货币 供应
央行的 货币政 策
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投资过度论（哈耶克等人）
经济周 期波动
经济结构调整、房地产的供给水 平、房地产的需求水平、资本流 向和投资特征
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四房地产经济周期波动的特点 ---时滞效应
房地产经济学
第九章 房地产经济周期理论
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9 房地产经济周期理论
经济周期的概述 房地产经济周期的一般理论 房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期的计量与监测
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9.1 经济周期理论概述
经济周期理论的概念 西方经济周期理论流派 经济周期类型
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三 经济周期类型
农业周期 长波
中波
是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期” 。每 一个周期历时50年或略长一点。 是经济“中周期”，又称“尤格拉周期” 。每一个周 期平均大约9年到10年 是经济“短周期”，又称“基钦周期” 。每一个周期 平均大约40个月。 又称“库兹涅茨周期”
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增长周期（增长波动型经济周期）
经济周期阶段划分：
二 西方经济周期理论流派
有效需求不足论（凯恩斯） 纯货币理论（英.霍特里） 投资过度论（哈耶克等人） 消费不足理论（马尔萨斯和霍布森） 技术创新决定理论（熊彼特） 心理预期论（庇古等人）
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传统房地产周期理论的主要内容
在市场供求平衡的前提下，房地产市 场会正常运作，且这种平衡性会持续一 定的时期；在此时期内，投入房地产市 场的资金的利润预期保持不变，投资者 具有自我调节投资量的能力。房地产市 场的发展呈现一种自我修正的周期性， 且不同周期之间的时间差异和投资回报 差异微乎其微。
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3 房地产市场的自然周期
房地产市场的投资周期
第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，更没 有资本投入新项目的开发建设。 第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资， 后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入 新项目开发，资本流量显著增加。 第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的 开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开 始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减 少直至停止投资。 2014-4-30 19
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一 经济周期的概念
古典周期（古典波动型经济周期）
是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量 经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周 期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并 未绝对下降。 四阶段：复苏增长、繁荣扩张（波峰）、萧条持平和衰 退收缩（波谷） 二阶段：高涨（包括复苏增长、繁荣扩张）和低落（包 括萧条持平和衰退收缩）
短波
建筑周期
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9.2 房地产经济周期的一般理论
房地产经济周期的概念 房地产经济周期的阶段及表现
各国房地产经济周期的长度 房地产市场周期的阶段及表现 房地产经济周期波动的类型
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房地产市场周期的阶段及表现
传统房地产周期理论的主要内容 分析房地产周期运动的新观念 房地产市场的自然周期 房地产市场的投资周期 房地产市场自然周期和投资周期之 间的关系