松北区松浦大厦建设项目可行性研究报告

松北区松浦大厦建设项目可行性研究报告目录第一章项目总论 (1)第二章项目建设背景与建设必要性 (5)第三章市场分析与预测 (13)第四章项目建设条件分析和需求分析 (18)第五章建设内容与规模 (23)第六章工程设计方案 (26)第七章环境影响分析 (34)第八章节能 (37)第九章消防与安全卫生 (39)第十章项目的组织机构与运作方式 (44)第十一章经营方式与营销策略 (51)第十二章项目实施进度 (55)第十三章投资估算 (57)第十四章经济效益评价 (58)第十五章结论与建议 (62)第一章项目总论1.1 项目简介1.项目名称：松北区松浦大厦建设项目2.项目建设单位：黑龙江科技学院3.项目负责人：赵国刚4.项目建设地点松北区松浦大厦位于黑龙江省松北区黑龙江科技学院内，位于美丽的松花江畔，与松浦大桥毗邻，占地面积1250平米。

5.项目建设内容和建设规模：松北区松浦大厦按四星级标准设计，共有客房500套，贵宾房20套，一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。

楼层数为40层，总高130米，总建筑面积50000m2。

6.投资估算及筹措资金总投资32000万元，其中：建设投资31300万元，铺底流动资金200万元。

本项目资金筹措按以下方式进行：校友投资32000万元。

7.可行性研究报告编制单位：黑龙江科技学院建筑工程学院1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.《中华人民共和国城市规划法》2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）3. 哈尔滨市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要4.《哈尔滨土地利用总体规划》和松北区其他有关专项规划5.《哈尔滨城市总体规划》（2004～2020年）6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》7.其他相关的政策法规和技术规划8.松北区松浦大厦建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。

2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。

为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。

3.项目建设是按照哈尔滨市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。

4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。

1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3 项目建设单位简介松北区松浦大厦由本校校友投资，该校友成立了一个房地产公司，注册资本10000万元，现有员工2500余人。

公司在哈尔滨市投资在建项目有观江国际大酒店、松浦新区（暂定名），拟建项目有松浦汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展"酒店、房产、商贸"三大板块。

“日出江花红胜火”，松花江之畔的哈尔滨正蓬勃发展，公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑"百年大计"的重担，致力于为哈尔滨城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为哈尔滨最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。

1.4 研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资32000万元其中：1、固定资产投资31300万元2、铺底流动资金200万元正常年份销售收入5340.7万元正常年正常年份总成本3005.8万元正常年利润总额2326.4万元正常年所得税581.6万元正常年税后利润1744.8万元正常年内部收益率（％）11.6% 税后财务净现值（万元）1299.6 税后静态投资回收期（年）7.9 含建设期1年动态投资回收期（年）10.7 含建设期1年投资利润率（％）10.8%投资利税率（％）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第二章项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景2.1.1哈尔滨市简介哈尔滨市是黑龙江省省会，中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心，东北北部地区最大的中心城市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市之一。

全市土地面积5.31万平方公里，辖8区7县，代管3个县级市。

户籍总人口1063.5万人，其中市区人口587.9万人，48个少数民族，其中少数民族66万人。

是中国著名的历史文化名城和旅游城市，素有“共和国长子”、“冰城”、“天鹅项下的珍珠”、“东方莫斯科”、“东方小巴黎”以及“冰城夏都”等美称。

特殊的历史进程和地理位置造就了哈尔滨这座具有异国情调的美丽都市，哈尔滨建筑风格别具风韵，很多欧式建筑遍布市区。

它不仅荟萃了北方少数民族的历史文化，而且融合了中外文化。

1946年4月28日，哈尔滨成为新中国第一个获得解放的大城市，为解放东北乃至全国做出了重要贡献。

1950年2月27日，被毛主席公开称赞为"共和国长子"。

1994年哈尔滨市被确定为国家级历史文化名城。

2010年，哈尔滨市成为“国家创新型试点城市”和“三网融合试点城市”。

2010年6月22日，哈尔滨被联合国教科文组织全球创意城市网络认定为“音乐之都”，成为中国首个获此殊荣的城市。

哈尔滨市辖8区7县3市，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区、阿城区和宾县、方正县、依兰县、巴彦县、木兰县、延寿县、通河县，代管县级双城市、尚志市、五常市。

全市总面积53068平方哈尔滨行政区划图，其中市区面积7086平方公里。

哈尔滨市人民政府驻松北区世纪大道。

哈尔滨中心城区指哈尔滨市南岗区、道里区、道外区、香坊区、平房区、松北区的行政辖区，呼兰城区及双井镇、长岭镇、沈家镇、孟家乡和阿城城区（包括新利街道、舍利街道）及蜚克图镇、料甸乡、红星乡。

总面积约为4187平方公里。

主城区指哈尔滨市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区、松北区、呼兰区规划的城市建成区。

总用地面积458平方公里。

区域总人口1063.5971万人，其中市区人口587.9万（2010年统计数据）。

“十一五”时期，全市地区生产总值从1796.4亿元增加到3665.9亿元，年均增长13.5%；人均地区生产总值从2790美元增加到5583美元，年均增长13%；地方财政一般预算收入从98亿元增加到238.1亿元，年均增长19.4%；固定资产投资5年累计达7725.8亿元，年均增长32.9%；社会消费品零售总额累计达6488.2亿元，年均增长17.6%。

万元GDP综合能耗累计下降21%。

三次产业比重由2005年的15.5:34.3:50.2调整为11.3:37.8:50.9。

农业基础地位更加巩固，综合生产能力大幅提升，5年累计生产粮食1081亿斤；工业主导作用进一步增强，装备制造、食品、医药、石化4大优势产业增加值占规模以上工业比重达83.5%；服务业层次和水平有新提高，成为国家服务业综合改革试点区域。

所有制结构不断优化，非公有制经济增加值从861亿元增加到1904.3亿元，年均增长15%，占地区生产总值比重达51.9%。

高新技术产业产值从718亿元增加到2042亿元，年均增长23.1%，科技进步对经济增长贡献率由41.7%提高到53%，连续获得“全国科技进步先进城市”称号，成为首批国家创新型试点城市。

为此，黑龙江科技学院拟开发建设松北区松浦大厦项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、旅游、商贸、服务、文化、体育等方面需要。

2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。

五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。

我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。

展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。

由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。

宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。

哈尔滨地处东北部旅游胜地与松花江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设东北部老工业基地的战略实施，哈尔滨市将成为信息、资金、技术、商品从东北部沿大陆向东北亚传递的前沿地带，并正成为中国与俄罗斯商贸的中心，沿欧亚大陆进出口的经济走廊已初具规模。

以哈尔滨为轴心的东北区域拥有国家级风景名胜区3处，省级风景名胜区20处；国家级自然保护区4处，省级自然保护区7处；省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区5处；国家和省级森林公园22个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。

所有这些给芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。

结合哈尔滨市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：哈尔滨市域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。

因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实。