创新园区盈利模式--打造知识经济园区

创新园区盈利模式打造知识经济园区

广州高新区政策研究室

高新区是我国发展高新技术产业的重点区域，是发展知识经济的重要载体。知识产业尽管发展前景好、产出高，但是也具有投入大、周期长、风险高的特点。高新区要建设成为以知识经济为主导的自主创新战略高地、抢占世界高新技术产业制高点的前沿阵地，走出一条“创新驱动、战略提升”的可持续发展路子，必须要对园区的盈利模式进行深入研究，主动创新园区盈利模式。

一、园区盈利结构

产业园区作为产业聚集发展的平台载体，其盈利模式实质是开发建设该平台载体的开发主体的盈利模式，即政府和开发企业两大主体的盈利模式。

与两大主体盈利模式相对应，也就存在着两种不同的盈利结构。一是政府盈利结构。政府层面的盈利有狭义和广义之分，狭义指直接获得的货币收益，也就是政府得到的财政收入；广义的还包括经济增长和就业，以及开发建设所带来的技术溢出、产业结构升级、人力资本提升等社会效益。二是开发企业盈利结构。企业层面的收益主要包含土地经营收入、综合服务收入、金融投资收入等方面。

（一）政府盈利结构

政府的收益主要体现在财政收入，主要来源于土地出让金收入、税费收入、国有企业收益等三部分。具体的盈利结构如下：（1）土地出让金。包括生地出让金和熟地出让金收入。生地出让金收入是指园区开发土地在完成规划以及产业功能定位后，一次性出让给开发企业或项目企业实现的收入。生地出让金收入的实现往往发生在整个园区开发建设相对较成熟或基本成型的时期，如某特定产业功能区或项目用地，并由于地价较低，收益的水平较低，所以在财政收入中所占的比例不高。熟地出让金收入是指由政府投入或开发企业投入，完成土地“七通一平”基础设施建设后的土地出让金收入，是园区土地出让的主要方式，在园区财政收入所占比例较高。

（2）税费收入。指园区企业上缴税收园区留成部分收入和园区企业及相关机构行政事业收费收入。税收收入主要有增值税、流转税、所得税、财产税、资源税等。收费收入是指园区政府机关或事业单位在提供公共服务、实施行政管理或提供特定公共设施的使用时，向受益人收取一定费用的收入形式。

（3）国有资产收益。指园区政府凭借国有资产所有权获得的利润、租金、股息，红利、资金使用费等收入的总称。以苏州工业园为例，国资控股的房地产开发公司、市政服务公司等企业的利润是园区财政收入的重要来源，在园区开发建设中有效发挥了骨干、支撑、示范、带动作用，取得了良好的经济效益和社会效益。

表1：政府盈利结构

（二）开发企业盈利结构

（1）土地经营收入。主要包括土地增值、租金收入、商业地产开发、住宅地产开发等收益。土地增值主要是指随着园区基础设施的完善，开发企业获得的土地溢价的收益。租金收入主要是指开发企业出租其投资建设的标准厂房、商业楼宇等物业所获得的收入。商业地产主要是开发企业投资建设园区配套的城市综合体等商贸设施所获得的出租或出售收入。住宅地产主要是指开发企业投资建设居民住宅所获得出租或出售收入。

（2）综合服务收入。主要包括技术支撑服务、商务性服务、生活配套性服务、园区运营性服务等收益。技术支撑服务收入是指通过建设园区研发、中试、检验检测等公共技术服务平台为园区产业提供相应的支撑和服务，并通过收费获取的收益。商务性服务收入是指有偿提供融资租赁、知识产权、技术咨询、技能培训、服务外包、软件服务、人力资源等高端性服务而获取的收益。生活配套性服务收入是指有偿提供住宿、餐饮、娱乐、商贸、医疗等服务获得的收益。园区运营性服务收入主要是指通过提供物业管理、污水处理、环境卫生等公共性服务获取的收益。

（3）金融投资收入。主要包括风险投资和资本运作等方面的收益。风险投资收入主要是指开发企业自己设立专业性的产业投资基金或者联合其它企业共同设立专业性的投资基金，通过对发展潜力大、成长性强的企业进行投资或者控股，分享企业成长收益所获的收入。资本运作收入是指开发企业通过上市融资、证券交易、企业内部业务重组或者收购兼并企业等而获得的收益。

图1：开发企业盈利结构

二、影响园区盈利的因素

园区能否实现盈利，受制于多方面因素的影响，归纳起来主

要有以下几个方面：

（一）开发模式

一般来说，政府主导的开发模式具备集中统一、权威性高、规划性强以及办事效率高的特点，但容易造成政府的负担过大，可持续性差。企业主导的开发模式下，开发公司是开发建设主体，自主承担园区的开发、建设、发展、管理和服务职能，也是投融资和收益的主体，承担最终的损益。在这种开发模式下，园区开发完全是企业的经营行为，利益最大化是开发主体追求的最终目标。政企混合型开发模式，管委会主要承担行政管理和公共服务职能，开发建设主要交由独立开发企业承担。这一开发模式既有利于发挥政府的作用，又能发挥市场机制的作用，责权明确，有利于充分调动社会资源投入，发挥企业的能动性，提供投融资的收益率和开发建设的效率，是园区保持适度盈利水平的比较理想的开发模式。

（二）产业类型

传统的加工制造业等劳动密集型产业对园区环境要求相对较低，对园区的税收贡献也相对较大，但是由于其污染大、能耗

高、竞争力较弱，不利于园区的可持续发展。以高科技为主导的战略性新兴产业，尽管对园区的环境高，具有高投入、高风险、长周期的特点，需要较长时间的培育和发展，但效益高，具备较好的盈利能力，经济和社会效益显著，是保证园区获得相对较高盈利水平的重要因素。

（三）基础设施及配套服务

基础设施及配套服务是园区发展与盈利的重要基础。完善的基础设施和配套服务，有利于吸引高端企业和人才、研发机构等高端创新资源，为园区发展带来可持续的收入，增强园区的盈利能力。同时，引入社会资本参与基础设施建设，也有利于降低园区开发成本，提高园区盈利水平。

（四）优惠政策

国内外高新区、开发区等产业园区的开发实践证明，优惠政策是吸引投资、集聚海内外企业和人才的重要手段，是影响园区盈利水平的重要因素。在国内外产业园区招商引资竞争激烈的背景下，政府争取和制订出台不同层次的优惠政策，尤其是争取国家层面的政策，将大大地增强园区的竞争力，是园区提高盈利水平的重要条件。

（五）土地规划与经营

科学的土地利用总体规划和管控经营是实现土地高效利用及园区盈利的重要前提。根据园区的发展定位和产业发展重点，坚持先规划后建设原则，按照土地利用规划及园区开发建设时