层次分析法在市场比较法中的应用研究

得出各因素指标的权重值： # 进行归一化处理， W ci = W i / ( ! W i ) （ I 为判断矩阵中的行数）
i =1 I
然后， 用上述同样的方法可计算出第二层次下各因素对上一 各介 于 上 述 两 个 相 2、 4、 6、 8 级目标的权重值： W Di 、 W Ei 、 W Fi ， W Di 为区域因素的各子因素 i 对 邻判断尺度的中间 区域因素总体效果的权重； W Ei 为个别因素各子因素 i 对个别因素 总体效果的权重； W Fi 为建筑规格各子因素 i 对建筑规格总体效果的权重 . 对权重计算的判断矩阵作相容性检验： 3） 对于第一层与第二层因素权重计算的各判断矩阵表提供的数据， 需要做一致性的判别 . 这是因素各层 次的因素权重比矩阵中， 任意一个元素根据定义应当符合下式： 要求各 A ij = A ik / A jk . 由于问题的复杂性， 专家给出的每个因素的重要性权重比数据都符合上式关系是不可能的， 我们要求一定程度的一致， 不能产 生过大的矛盾， 这就需要做一致性判断， 即相容性检验：
收稿日期： 2002 - ll - 04 . 作者简介： 杜葵 （l965 . 4 ~ ） ， 男， 硕士， 副教授； 主要研究方向： 房地产评估 .
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昆 明 理 工 大 学 学 报（ 理 工 版 ）
第 28 卷
! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! . ! 建立影响房地产价格的区域因素和个别因素指标体系 影响房地产价格水平的区域因素和个别因素是 多方面的， 根据房地产区位价格理论和实际评估工 作中总结的经验， 可将其分为三大类 （二级因素） ： 区 域因素、 个别因素和建筑规格因素 . 各二级因素又可 分为若干子因素 （称为三级因素） 相 . 这些相互独立、 互影响的因素， 构成了影响房地产价格水平的区域 因素和个别因素评价体系 （见图 l） . 值得注意的是， 不同使用性质的房地产， 影响其价格水平的区域因 素与个别因素不同， 因此， 具体操作时， 对不同使用 性质的房地产要建立相应的区域因素和个别因素评 价指标体系， 本文图 l 中所列的因素评价指标体系 是以商用房为例的 . ! " # 确定三级指标中各因素指标的指标分值计算办 法或评分标准 为了定量的比较待估房地产与交易案例房地产 之间区域因素和个别因素 （含建筑规格因素） 的差 异， 必须确定各因素指标分值的计算办法或评分标 准， 对待估房地产和交易案例房地产各因素指标分 值的计算办法或评分标准应该是统一的 . 限于篇幅， 本文对此不展开讨论 . ! " $ 计算各三级指标对二级指标的影响权重及二级 指标对评价目标的影响权重 各因素指标对其上级指标 （或目标） 都存在一定 权重的确定可按以下步骤进行： l）根据图 l 可建立以下判断矩阵 （ HS ） 房地产价格水平 Cl C2 C3 （ HS ） 区域因素 Dl D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 Dl Dll D2l D3l D4l D5l D6l D7l D8l D9l D2 Dl2 D22 D32 D42 D52 D62 D72 D82 D92 Cl Cll C2l C3l D3 Dl3 D23 D33 D43 D53 D63 D73 D83 D93 C2 Cl2 C22 C32 D4 Dl4 D24 D34 D44 D54 D64 D74 D84 D94 C3 Cl3 C23 C33 D5 Dl5 D25 D35 D45 D55 D66 D75 D85 D95 D6 Dl6 D26 D36 D46 D56 D66 D76 D86 D96 D7 Dl7 D27 D37 D47 D57 D67 D77 D87 D97 D8 Dl8 D28 D38 D48 D58 D68 D78 D88 D98 D9 Dl9 D29 D39 D49 D59 D69 D79 D89 D99
图 ! 影响房地产价格水平的因素指标体系
的影响， 但影响的程度是各不相同的， 因此， 必须计算各因素对其上级指标 （或目标） 的影响权重 . 各级指标
第2期
杜 葵： 层次分析法在市场比较法中的应用研究
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" " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " " （ HS ） 个别因素 E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 E9 E10 E11 （ HS ） 个别因素 F1 F2 F3 F4 F5 F6 F7 F8 F9 F10 E1 E11 E21 E31 E41 E51 E61 E71 E81 E91 E101 E111 F1 F11 F21 F31 F41 F51 F61 F71 F81 F91 F101 E2 E12 E22 E32 E42 E52 E62 E72 E82 E92 E102 E112 F2 F12 F22 F32 F42 F52 F62 F72 F82 F92 F102 E3 E13 E23 E33 E43 E53 E63 E73 E83 E93 E103 E113 F3 F13 F23 F33 F43 F53 F63 F73 F83 F93 F103 E4 E14 E24 E34 E44 E54 E64 E74 E84 E94 E104 E114 F4 F14 F24 F34 F44 F54 F64 F74 F84 F94 F104 E5 E15 E25 E35 E45 E55 E65 E75 E85 E95 E105 E115 F5 F15 F25 F35 F45 F55 F66 F76 F86 F96 F106 E6 E16 E26 E36 E46 E56 E66 E76 E86 E96 E106 E116 F6 F16 F26 F36 F46 F56 F66 F76 F86 F96 F106 E7 E17 E27 E37 E47 E56 E67 E77 E87 E97 E107 E117 F7 F17 F27 F37 F47 F57 F67 F77 F87 F97 F107 E8 E18 E28 E38 E48 E58 E68 E78 E88 E98 E108 E118 F8 F18 F28 F38 F48 F58 F68 F78 F88 F98 F108 E9 E19 E29 E39 E49 E59 E69 E79 E89 E99 E109 E119 F9 F19 F29 F39 F49 F59 F69 F79 F89 F99 F109 E10 E110 E210 E310 E410 E510 E610 E710 E810 E910 E1010 E1110 F10 F110 F210 F310 F410 F510 F610 F710 F810 F910 F1010 E11 E111 E211 E311 E411 E511 E611 E711 E811 E911 E1011 E1111
摘要：针对房地产价格评估中市场比较法应用的难点问题— — —对区域因素和个别因素的修正， 提出了用层次分析的方法进行区域因素和个别因素的定量比较和修正， 进一步完善了市场比较 法的应用 . 关键词：房地产评估； 市场比较法； 层次分析法 中图分类号： Sll + 4 文献标识码： A 文章编号： （2003） l007 - 855X 02 - 0099 - 04
为了便于各专家对以上判断矩阵进行判断打分， 下表 2 给出 （以 10 分制） 了各要素 A i 对要素 A j 的相对重要程度的判断尺度 . 计算各因素的权重值 W i ： 2） 即区域因 首先， 计算第一层次下各因素指标的权重值 W ci ， 素、 个别因素、 建筑规格对房地产价格水平的权重 . ! 求特征向量的分量：
0 引言
房地产估价的方法很多， 市场比较法是其中应用较为广泛的一种方法 . 特别是随着房地产市场的发育 和完善， 我国各城市房地产交易实例日渐增多， 采用市场比较法对房地产估价条件日益成熟 . 市场比较法 是以处于同一供需圈的， 具有相同或相似用途的房地产交易实例价格为参照价格， 通过比较待估房地产与 案例房地产的区域条件、 个别条件、 交易时间和交易情况等， 对交易实例的房地产价格进行区域因素修正、 个别因素修正、 交易日期修正和交易情况修正后得出待估房地产的价格 . 市场比较法评估房地产价格是以 正常的市场交易价格为基础， 因此， 评估的结果能够很好地反映一定时期内房地产的市场价格水平， 比其 它评估方法更直观， 更具说服力 . 然而， 在实际的房地产估价工作中， 应用市场比较法进行房地产价格评估 时普遍存在一个问题： 就是对区域因素和个别因素的比较缺乏客观， 标准的尺度， 更多的是采取定性分析 的办法， 带有很大的主观性和随意性， 进而影响了评估结果的准确性 . 笔者认为， 提高交易案例房地产与待 估房地产之间区域因素和个别因素的比较精度， 作好区域因素修正和个别因素修正是市场比较法操作中 的难点和关键所在， 因为区域因素和个别因素的差异， 决定了待估房地产价格与交易案例房地产价格之间 的价格差异， 而且， 影响房地产价格的区域因素和个别因素是多方面的， 在评估操作中必须有一个科学、 合 理的比较尺度 . 本文利用层次分析的方法解决市场比较法中区域因素和个别因素比较这一难题， 试图进一 步完善市场比较法在房地产评估中的应用 .