土地使用权评估及建筑物评估概述.pptx
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P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n} 3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限 的条件下，有以下计算式：
P=A/(r+s) 4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}
（五）已知未来若干年后地产价格的条件下， 有以下计算式：
1、国有土地使用权证书 2、国有土地使用权转让合同、协议 3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5、地产规划资料 6、地产状况资料 7、其他资料，如规划图，交通图等。
（四）撰写报告 二、地价评估的原则
（一）替代原则 （二）最有效使用原则 （三）合法原则
第三节 土地使用权评估的成本法
第七章
土地使用权评估及建筑物评估
第一节 土 地 使 用 权 概 述 第二节 土地使用权评估程序和原则 第三节 土地使用权评估的成本法 第四节 土地使用权评估的收益法
第一节 土地使用权概述
一、土地与土地使用权 二、土地的分类及其特性
（一）土地资产的分类 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用程度 5、按开发程度与开发趋势
一、基本思路 二、适用范围 三、纯收益 （一）纯收益的含义 （二）客观总收益 （三）客观总费用 四、资本化率 （一）资本化率的实质
（二）求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。
（三）资本化率的种类 1.综合资本化率。 2.建筑物资本化率。 3.土地资本化率。
P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t 六、操作步骤
（一）计算总收益 （二）计算总费用 （三）计算土地纯收益 （四）确定资本化率 （五）计算地价
七、应用举例 例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年， 资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为 15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从 第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右， 试评估该宗土地的收益价格。 解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有 限年期的计算公式： P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%） 3+15/（1+10%）4+20 /（1+10%）5+25/（1+10%） 5*[1-1/（1+10%）50-5]
五、计算公式 （一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下 计算式：
P=A/R
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：
P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 有以下计算式：
P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n
(四)纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P=A/(r-s)
2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
一、基本思路 二、适用范围 三、计算公式 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费
+利润+ 土地增值收益
四、操作步骤 （一）计算土地取得费用
1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织 的费用
2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁 费 （二）计算土地开发费
1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费 （三）计算投资利息 （四）计算投资利润 （五）土地增值收益确定
土地取得费=10万元/亩=150元/平方米
（2）计算土地开发费用
土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入， 则：
土地取得费利息 =150X[（1+6%）2 ）-1]=18.54（元/平方米） 土地开发费用利息 =200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%） 0.5-1）｝=10.23（元/平方米） （4）计算开发利润
五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为
15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆 迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元， 土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周 期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%， 开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增 值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该 土地的价格。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费用
开发利润=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米） （5）计算土地价格 土地价格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%）
=（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%） =413.77（元/平方米）
该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为3206550元
第四节 土地使用权评估的收益法
（一）特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性
（二）种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格
第二节 土地使用权评估程序和原则
一、程序 （一）明确委托项目的基本事项 （二）制定评估作业计划 （三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案
（三）纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P=A/r+B/r2
2.在纯ห้องสมุดไป่ตู้益按等差级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n 3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P= A/r-B/r2
P=A/(r+s) 4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}
（五）已知未来若干年后地产价格的条件下， 有以下计算式：
1、国有土地使用权证书 2、国有土地使用权转让合同、协议 3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5、地产规划资料 6、地产状况资料 7、其他资料，如规划图，交通图等。
（四）撰写报告 二、地价评估的原则
（一）替代原则 （二）最有效使用原则 （三）合法原则
第三节 土地使用权评估的成本法
第七章
土地使用权评估及建筑物评估
第一节 土 地 使 用 权 概 述 第二节 土地使用权评估程序和原则 第三节 土地使用权评估的成本法 第四节 土地使用权评估的收益法
第一节 土地使用权概述
一、土地与土地使用权 二、土地的分类及其特性
（一）土地资产的分类 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用程度 5、按开发程度与开发趋势
一、基本思路 二、适用范围 三、纯收益 （一）纯收益的含义 （二）客观总收益 （三）客观总费用 四、资本化率 （一）资本化率的实质
（二）求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。
（三）资本化率的种类 1.综合资本化率。 2.建筑物资本化率。 3.土地资本化率。
P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t 六、操作步骤
（一）计算总收益 （二）计算总费用 （三）计算土地纯收益 （四）确定资本化率 （五）计算地价
七、应用举例 例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年， 资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为 15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从 第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右， 试评估该宗土地的收益价格。 解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有 限年期的计算公式： P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%） 3+15/（1+10%）4+20 /（1+10%）5+25/（1+10%） 5*[1-1/（1+10%）50-5]
五、计算公式 （一）纯收益不变
1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下 计算式：
P=A/R
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：
P=A/r[1-1/(1+r)n] 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 有以下计算式：
P=A X n （二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益。其基本公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为： P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（1+R）n-t]
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n
(四)纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P=A/(r-s)
2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
一、基本思路 二、适用范围 三、计算公式 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费
+利润+ 土地增值收益
四、操作步骤 （一）计算土地取得费用
1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织 的费用
2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁 费 （二）计算土地开发费
1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费 （三）计算投资利息 （四）计算投资利润 （五）土地增值收益确定
土地取得费=10万元/亩=150元/平方米
（2）计算土地开发费用
土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入， 则：
土地取得费利息 =150X[（1+6%）2 ）-1]=18.54（元/平方米） 土地开发费用利息 =200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%） 0.5-1）｝=10.23（元/平方米） （4）计算开发利润
五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为
15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆 迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元， 土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周 期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%， 开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增 值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该 土地的价格。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费用
开发利润=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米） （5）计算土地价格 土地价格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%）
=（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%） =413.77（元/平方米）
该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为3206550元
第四节 土地使用权评估的收益法
（一）特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性
（二）种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格
第二节 土地使用权评估程序和原则
一、程序 （一）明确委托项目的基本事项 （二）制定评估作业计划 （三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案
（三）纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P=A/r+B/r2
2.在纯ห้องสมุดไป่ตู้益按等差级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n 3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限
的条件下，有以下计算式： P= A/r-B/r2