运营效率关联指标

•示例
•深圳金域蓝湾商铺
•截止2005年9月30日
•一、二期住宅基本销售完毕，商业库存 2922.3平米，金额1613万元；
•深圳东海岸商铺、车位
•东海岸一、二期住宅基本销售完毕，但东海 岸一期商业库存10093.8平米，金额6625万元 ；地下车位268个，金额1041万元。
• 1.1 存货构成分析
•× •2.46 •× •2.46
•如果新项目的销售净利率为8%？
•总资产周转率必须提高44%，达到0.85,即总资产周转天数要 从610天降低至424天，集团才能维持14.2%的净资产收益水平 。
• 1.1 运营效率指标 •实现的途径： 提高销售净利率
➢提升销售价格 ？
➢加强成本管理，提升盈利能力
•单位:万平米
➢预计集团2005年末可上市存量139.9万平米； ➢注:存销比=月末可上市存量 ÷ 以后四月计划平均销售量
•2.1 集团、成都、武汉05—06存销比
•单位:万平米
• 2. 1 项目运营效率影响指标-存销比
•案例： • • 成都魅力之城项目原计划05年开工14万平米，计 划的销售面积只有6万平米，存销比一度大于10，项目 的存销比不合理，形成大量的存货资金占压，造成项目 资金峰值上升，经过部分停工和缓建措施，降低存货占 压5900万。
•成本测算： • A、可售比 1 • B、可售比0.73： • C、可售比0.84；
可售单方成本 2000 元/m2 可售单方成本 2740 元/m2 可售单方成本 2380 元/m2
• B > C 360 元
B C 15%
• 2.2 项目运营效率影响指标-可售比
可售比 ➢可售比过低造成项目成本的增加； ➢高成本不一定就能带来高收入； ➢可售比过低造成成本和收入的双损失，降低整体的项 目收益；
运营效率关联指标
2020年7月24日星期五
• 1.1 运营效率指标
• 1.1 运营效率指标
•我们的效率能满足未来的发展？
•净资产收益率 •＝•销售净利率 •X •总资产周转率 •X •权益乘数
•2004年
•200× 年
•14.2%
•＝
•11.5
•×
•0.59
%
•14.2% •＝ •8% •× •0.85
•存货构成—现房结构（金额）
•（截止2005年9月30日）
•单位：亿元、万平米
项目
一年以内 一年以上
小计
住宅 面积 金额 20.69 8.26 3.91 1.30 24.61 9.55
商业及写字楼
面积
金额
4.20
1.74
5.46
2.39
9.66
4.13
车位 面积 金额 4.42 1.10 5.81 1.96 10.23 3.06
产品类型数量
4 3 5 3 4 3 3
户型数量
151 103 47 36 24 25 19
• 2. 3 项目运营效率影响指标 - 户型数量
•行业的比较数据
项目名称
振业城一期 中海日辉台 中海月朗苑
建筑面积(m2) 产品类型数量 户型数量
77198
2
11
68647
2
7
100710
2
6
• 2. 3 项目运营效率影响指标 - 户型数量
• 2. 3 项目运营效率影响指标 - 户型数量
户型的多样化
•统计部分项目产品类型、户型数量
项目名称
成都魅力之城一二期 天津水晶城一期 深圳万科城二期
武汉四季花城一期 武汉四季花城三期
上海春申五期 北京青青家园一期
建筑面积(m2)
144000 111802 101239 98397 74583 106576 115088
• 1.1 运营效率指标 •实现的途径： 提高资产周转率
➢进一步加快开发速度 ？
➢降低存货占压水平
• 1.1 存货构成分析
•集团存货构成
•（2005年9月30日）
•单位：亿元
集团存货总额150亿元，土地储备和在建占总金额的89% ；
• 1.1 存货构成分析
•集团存货构成分析
•Βιβλιοθήκη Baidu货占总资产比例
• 1.1 存货构成分析
•示例
•无锡魅力之城
•截止2005年10月30日
•项目一期28万平米，住宅实现签约13.1万平米 ，目前车位库存3.7万平米，金额3724万元。
• 1.2 如何控制存货占用
目标决定行动、行动决定结果
•思
考
以终为始，开始把事情做对
• 1.2 如何控制存货占用
确立集团性的住宅销售的考核标准
---竣工、入伙、入伙后6个月
产品的复杂化
• 影响： 营销推广难度加大：销售培训、销售资料、样板间等数量均有较大
幅度增加，带来营销费用大幅增加。 容易产生质量隐患：施工质量管理难度大，现场管理不到位导致后
期维修成本增加，并产生相应的客户赔偿。 容易造成图纸质量不高：产品复杂容易导致设计出图质量不高，后
期变更成本较多，如变更发放不及时则对正常的施工秩序也有一定 影响。
• 2.2 项目运营效率影响指标-可售比
可售比
•
可售面积
• 可售比＝ •
——建—造—面—积—×100%
• 2. 2 项目运营效率影响指标-可售比
• 2.2 项目运营效率影响指标-可售比
•项目可售比偏低，成本能不高吗？
•深圳金域蓝湾73％ •深圳万科城：一期71％、二期76％； •深圳东海岸：一期76％、二期77％、三期74％
配套 面积 金额 0.64 0.13 1.14 0.03 1.78 0.16
合计
面积
金额
29.95 11.23
16.33
5.67
46.28 16.90
• 1.1 存货构成分析
• 一年以上现房构成（产品构成）
•单位：万平米、亿元
•注：一年以上现房中商业和车位占绝大部分，达到了77%
• 1.1 存货构成分析
存销比
可售资源 存销比 ________________________________________________________________________
未来四个月计划销售速度的均 =
值 •项目的开发计划和销售计划需要匹配，要求将项目的 存销比控制在合理范围之内，以降低存货资金占用。
•2.1 集团05--06期末可上市存量
•思
考
象研究住宅一样研究商业，向建造住
宅一样建造商业
车位的销售和经营策略？如何控制车 位比，降低单位车位的成本？
• 1.3 利润构成分析
产品类型 规划 面积
一、住宅 低层 多层 高层
二、商业 三、车位 四、其他
合计
单位 价格
单位 成本
项目 利润
构成 比例
毛利率
100%
• 2. 1 项目运营效率影响指标-存销比