颐和原著案例

项目周边名胜古迹围绕，临近清华北大及中央党校
本报告属保密资料。
香山
中央党校
圆明园
颐和园
本案 畅春园
万柳高尔 夫球场
北京 大学
海淀公园
玉泉山高 尔夫球场
清华大学 中关村
西郊机场
项目背靠北京香山，西邻 颐和园昆明湖，位于三大皇 家园林（畅春园、圆明园、 颐和园）的中心位置。
周边有中央军委、中央党 校、国际关系学院等国家重 要机构，以及北京大学与清 华大学，距中国硅谷中关村 核心区约为3公里。
随着旧城改造，成为新兴的别墅板 块，具备价格优势
西山别墅区具备资源优越、土地稀缺、交通便利三大竞争优势
本报告属保密资料。
资源优越: 具有优越的自然环境和人文景观，既 是皇家园林之所在，又是名胜古迹密集区 ； 土地稀缺：西山别墅区的土地资源受地域影响本 身就极为稀缺，加之政府保护力度的加大，使这一 区域的别墅一直以来都是以少胜多，且未来升值潜 力巨大； 交通便利：西山别墅区距离城市中心相对较近， 紧邻四环和五环 ，交通顺畅，通达性良好；
人居住
本报告属保密资料。
地上二层
公卫 4.42㎡
储藏 4.55㎡
卫生间 18㎡ 衣帽间+过道 约9㎡
项目三面临路，另一面靠近颐和园停车场，存在一定的噪声影响
本报告属保密资料。
颐和园 停车场
中央党 校南院
同庆街
二龙闸路
机关医院
地铁西 苑站
项目北邻同庆街、 南邻二龙闸路，向东 靠近颐和园路，且地 铁西苑站位于项目本 体的东北角；
项目向西仅靠颐和 园停车场，存在噪声 及尾气影响。
青龙桥健 身广场
91栋独栋别墅 均为4层（地上2层、地下2层）
91 11元/月·平米 2008年11月2日 单价4.5万/平米起
本案
本报告属保密资料。
目前龙湖北京项目多以别墅物业为主，本案为龙湖唯一的城西别墅项目
项目名称 占地规模 建筑面积 容积率
物业形态
龙湖·唐宁one
80亩
17万平米
3.8
高层豪宅
龙湖·花盛香醍
户型设计研究
思考路径
• 项目户型设计 • 项目内部户型设计对比 • 项目外部户型设计对比
户型设计
总建筑面积1052平米户型，地上首层空间用于会客、客人居
住、餐厨和车库
本报告属保密资料。
地上首层
中厨 8㎡
玄关 4.51㎡
西厨 15.37
卫生间 4.51㎡
过厅 9.81㎡
车库 34.36㎡ 餐厅 28.89㎡
本报告属保密资料。
土地属性研究 项目本体研究 户型设计研究 项目营销及展示 销售情况及竞争研究 本报项告目属总保结密资料。
土地属性研究
思考路径
• 扫描北京别墅板块 • 本案所在区域整体概况 • 项目周边四至
项目位于属于北京八大别墅区之一的西山别墅区
昌平八达 岭别墅区
西山别墅区
奥北别 墅区
潮白河 别墅区
本报告属保密资料。
地上首层
书卫 4.5㎡
车库 34.54㎡
卫生间
书房
进堂
会客厅
5.23㎡ 中厨
25.71㎡ 30.62㎡
52.85㎡
过道
14.52
公卫
休息室 26.02㎡
过厅 3㎡ 32.2㎡
大堂 44.88㎡
客卧 客卫
12.45㎡ 餐具室 10.64 ㎡
楼梯间 18.43㎡ 西厨
17.33 ㎡
10.79㎡ 3.84㎡ 客卫 5.8㎡
换热间 16.1㎡
车库 31.59㎡
视听室 35.34㎡
茶水间 3.39
保险库 12.47㎡ 卫生间 走道 3.81 8.18㎡
电梯间 储藏 14.93㎡ 5.84㎡
配电房 过道 3.78㎡ 3.0㎡
酒窖 29.2㎡
游泳池设 备层
酒窖 约15㎡
功能房
娱乐休闲 视听室 空间 视听茶卫
保险库
储藏间 珍藏空间
电梯间 24.42㎡
过厅 上空
过道 1.75㎡
主卫
衣帽间
21.56㎡ 6.13㎡
主卧 39.93㎡
阳台 2.2㎡
功能房
主卧1
主卫1
阳台
衣帽间+过道
主人居住 空间
主卧2 主卫2
衣帽间+过道
书房
书房前室
书房卫生间
主要公共 空间
电梯间 过道 过道
面积（㎡）
39.93
21.56 2.2
71.88
8.19
28.59
项目面积区间为700㎡-2547㎡，其中以700-900平米为其主力面积区间； 在项目1000平米以上相对较大的户型中，1000-1200平米户型占据主导。
户型空间 一层会客之用 二层起居之用
本报告属保密资料。
一层会客之用,强化礼仪轴线和接待空间的层次感
功能细化为上午礼仪区、过渡区、家庭公共区、 工作人员区；
147亩
14.3万平米
1.4
普通住宅,别墅, 叠拼别墅,小高层
龙湖·香醍溪岸 420亩 约80万平米 2.83
别墅
龙湖·滟澜山
360亩 19万平方米 0.67
别墅
本报告属保密资料。
香醍漫步
本案
滟澜山 唐宁one
香醍溪岸
蔚澜香醍
花盛香醍
龙湖·颐和原著 147亩 13.2万平米 0.76
龙湖·蔚澜香醍 82亩
全部房源户型配比（统计时间截止09年11月3日）
本报告属保密资料。
700-800 800-900
9001000
10001100
11001200
14001500
15001600
18001900
2546.79
小计
总套数
31
16
4
14
13
2
4
5
2
91
配比
34.07% 17.58% 4.40% 15.38% 14.29% 2.20% 4.40% 5.49% 2.20% 100%
本报告属保密资料。
与周边浓厚的中国传统文化氛围相匹配，项 目建筑风格定义为唐风，并在屋顶、檐口等 细节处得以体现。
大屋顶
大宅门 中式屋檐
中国传统的屋面瓦片
西方柱式
本报告属保密资料。
园林设计 园林较多选用珍奇古树，打造现代皇家园林
本报告属保密资料。
流水人家
曲径通幽
园林
本报告属保密资料。
户型配比 户型配比：项目以700-900平米户型为主，1000平米以上以 1000-1200平米为主
52.85 25.71
143.61
26.02
51.19
43
17.33 117.17
14.52
10.64
26.02
5.8 10.79
46.45
3.84
30.62
32.2
44.88 18.43
174.35
35.77
12.45
48.64
34.54
户型设计
总建筑面积2549平米户型，地上二层空间用于主人居住和家
入户门廊、挑空门厅、挑空楼梯厅增强品质感。
二层起居之用,视野通透且私密性良好 主卧均为南向，采光良好，视野通透； 契合外部园林，达到良好私密性。
户型空间 负一层休闲之用 负二层珍藏之用
本报告属保密资料。
地下一层休闲之用,打造私人俱乐部 地下泳池与下沉式庭院相结合，打造活动环境； 影院、棋牌室等休闲空间均设在地下一层。
建筑风格以唐风承接区域历史人文底蕴，并融合欧式风格，凸显建筑 大气、华贵气质。
园林风格契合项目属性，打造皇家园林，并采用高密植物规避项目周 边影响及建筑过密的缺点
户型空间设计以会客、起居、休闲、珍藏四大功能为指导。
土地属性研究 项目本体研究 户型设计研究 项目营销及展示 销售情况及竞争研究 本报项告目属总保结密资料。
16.63 60.22
15
25.67
5.88 42.16
10.61
24.42
2.21 28.38
1.75
本报告属保密资料。
户型设计
地下首层
总建筑面积1052平米户型，地下首层空间用于休闲娱乐
和佣人居住
本报告属保密资料。
锅炉房 9.12㎡
储藏 2.35㎡
健身房 29.45㎡
佣人房 3.78
洗衣房 3.36㎡
酒窖
酒窖
换热间
设备层 配电房
游泳池设备
主要公共 空间
电梯间 过道 走道
车库
面积（㎡）
35.34 7.2
42.54
12.47
5.84 29.2
62.51
15
16.1
3.78
19.88
—— 14.93
3.0
26.11
8.18
31.59
户型设计
总建筑面积2549平米户型，地上首层空间用于会客、客人居
住、餐厨和车库
锅炉房
下沉庭院
面积（㎡）
29.45
16.63 153.44
69.30
38.06
7.56
2.84 3.36
16.11
2.35
22.81
8.46 41.96
10.69
9.12
20.19
下沉庭院 20.19㎡
户型设计
地下二层
总建筑面积1052平米户型，地下二层空间用于储藏、车库、
休闲和设备间
本报告属保密资料。
龙 湖
本报告属保密资料。
颐 和 原 著
项叠目翠基峰本概况
项目名称 开发商
位置 环线 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 物业类型 楼层数 总户数 物管费 开盘时间 价格
龙湖西苑好山居（颐和原著） 北京龙湖置业有限公司
海淀区西苑 （西山别墅区） 4-5环之间 147亩 13.2万 0.76 40%
项目本体研究
思考路径
• 项目规划、建筑、园林 • 项目户型配比 • 产品户型空间
总平规划 行列式布局略显局促
本报告属保密资料。
项目内部共计91栋独栋别墅呈行列式布局；
项目内物业排列较为紧凑，略显压抑及局促；
为规避楼间距偏小而影响私密性的缺点，项目多 采用高大树木进行遮挡
建筑设计
建筑风格—唐风，在建筑外观的表现手法上沿袭中式建筑精髓， 同时融层珍藏之用,满足收藏、鉴赏癖好
收藏室设在地下二层，可满足收藏、鉴赏的癖好，切具 有较高的安防功能；
电梯可直达地下车库。
项目本体分析：
本报告属保密资料。
项目属于城市独栋别墅，占地规模较小，建筑密度较大，因而容积率 较高（0.76）
户型配比以700-900平米豪宅别墅为主，并打造2000平米以上的标杆 产品——“宫殿式”别墅。
中央别 墅区
东部泛CBD 别墅区
城南别 墅区
亦庄别 墅区
区域 西山别墅区 昌平八达岭别墅区 奥北别墅区 中央别墅区 潮白河别墅区 东部泛CBD别墅区 亦庄别墅区 城南别墅区
本报告属保密资料。
优势及特征
地理位置优越，风光秀丽，自然资 源及人文景观为其最大优势，土地 供应有限
别墅早期发展地段，且以经济型别 墅为主 ，例如度假型、养老型等
借奥运会宣传成为北京“富人区”， 是地位和财富的象征。
紧邻首都机场和靠近外国使馆区， 同时政府对其有绿色生态走廊规 划。
占据首都机场、涉外商务使馆区的 优势 ，又有两河流过，同时建有 多个高尔夫球场
地域广阔、发展空间较大，具备价 格优势，主要面向中端客户
具有较强的产业支撑及较高的国际 化程度 ，目前存在开发业态的矛 盾
过道 35.77㎡
早餐室 23.49㎡
客卧 26.02㎡
客厅 39.03㎡
餐厅 51.19㎡
家庭活动室 48.64㎡
功能房
客厅
主人会客 会客厅
空间
书房
休息室
餐厅
早餐厅
厨餐空间 西厨
中厨
餐具室
客卧1
客人居住 客卫1
空间
客卧2
客卫2
进堂
过厅
主要公共 大堂
空间
楼梯间
过道
过道
家庭休憩空间
车库
面积（㎡）
39.03
卫生间 3.72㎡ 盥洗
佣人房 3.78
卫生间 2.84㎡
卫生间 2.91㎡
走道 走道
7.1㎡ 桑拿 5.81㎡
10.69㎡ 8.46㎡
电梯间 22.81㎡
游泳池 69.3㎡
游戏室 38.06㎡
功能房
健身房
娱乐休闲 健身桑卫浴
空间
游泳池
游戏室
两个佣人房
佣人空间
卫生间 洗衣房
储藏间
主要公共 空间
电梯间 走道 走道
16万平米
2.2
龙湖·香醍漫步 253亩
15万平米
约1
别墅 小高层 别墅
龙湖地产自进入北京后，相继开发 有7个项目，且多以别墅物业为主;
城西项目仅有本案与唐宁one，且本 项目为城西的唯一别墅物业。
本案分析纲要
土地属性研究 项目本体研究 户型设计研究 项目营销及展示 销售情况及竞争研究
项目总结
8 15.71
22.17 6.46 4.51 9.81
53.39 12.91 26.36
34.36 25.7
户型设计 总建筑面积1052平米户型，地上二层空间用于主人居住
地上二层
主卫16.63 ㎡
书房 25.67㎡
次卫 10.61㎡
衣帽间 10.46㎡
前室 5.88㎡
过道 2.21㎡
主卧 28.59㎡
土地属性分析
本报告属保密资料。
项目位于西山别墅板块，名胜古迹众多，具有较强自然资源及人文底蕴；
优
受到规划及开发程度影响，区域土地极为稀缺；
势
临近清华、北大及中央党校，学术氛围浓厚；
劣 项目北、南、东三面临路，而西邻颐和园停车场，存在人流嘈杂，噪声 势 影响明显。
土地属性研究 项目本体研究 户型设计研究 项目营销及展示 销售情况及竞争研究 本报项告目属总保结密资料。
电梯间 26.36㎡ 过道 次卫6.416.74㎡ ㎡ 次卧15.71
过厅 12.91㎡ 起居室 42.93㎡
内庭院 25.70㎡
下沉庭院上 空
功能房
主人会客 空间
起居室
餐厅
厨餐空间 西厨
中厨
客人居住 空间
次卧 次卫
玄关
主要公共 空间
过厅 过厅
电梯间
车库
内庭院
面积（㎡）
42.93
28.89 15.37 52.26